Из всего этого разговора вывод можно сделать один — назвать среднюю цену по рынку в Стамбуле не получится. Стоимость квартир варьируется от $35 тыс. и до нескольких миллионов. Огромный город, огромный выбор. Чтобы сформировать хоть какое-то представление, нам показали один из новых комплексов на берегу Мраморного моря (район Бейликдюзю). Со слов специалистов по недвижимости, это средний класс без налета элитности.

— Это считается среднем сегментом. Причем не по качеству строительства, а из-за локации. Похожие проекты в других местах могут стоить по $10 млн, — пояснил агент.

Жилой комплекс Leda Marin начали строить около трех лет назад. На сегодня объект практически готов. Это небольшой квартал в 500 метрах от набережной. Состоит комплекс из пяти малоэтажек на 120 квартир площадью от 70 до 240 квадратных метров (2+1, 3+1, 4+1, 5+2). Первый уровень коммерческий — за яркими вывесками откроют магазины, кафе, парикмахерскую и аптеку. Выше — жилье. Рекламировали новостройку так:

Архитектура достаточно симпатичная, но ахнуть не заставляет. Фасадные решения — на уровне «Новой Боровой» и даже, на наш вкус, уступают застройке ЖК «Пирс». Однако не спешим с выводами.

Разница становится очевидна во дворе. Он хоть и небольшой, но точно зеленый. Здесь, кажется, использован каждый сантиметр: открытый бассейн, фонтан, обустроены детские площадки и зоны отдыха, высажены цветы, кусты и даже пальмы. Интересно, что застройщик поиграл не только с «начинкой», но и с ландшафтом, благодаря чему небольшая дворовая территория выглядит уютно. Безусловно, машин здесь нет.

Большая зеленая зона планируется и снаружи комплекса. По обещаниям застройщика, парк растянется на 5 километров. Пока эта площадка выглядит пустынно, но территорией уже занимаются — высаживают деревья, обустраивают зоны отдыха и пешеходные дорожки.

Еще одно отличие от белорусских новостроек — инфраструктура. В Стамбуле многие новые комплексы оборудуют собственными зонами отдыха. Leda Marin — не исключение. Прямо под домом находится паркинг, а также спортивный комплекс для жителей — с бассейном, сауной, турецкой баней и фитнес-залом. На сегодня комплекс еще не запущен, но уже готовится к эксплуатации. Здесь, по замыслу застройщика, жильцы смогут отдыхать и проводить время с соседями.

— Чем богаче инфраструктура комплекса, тем дороже выходит обслуживание. Помимо коммунальных платежей (порядка $70 в месяц) собственники платят 500 лир (примерно $40) за содержание и уборку территории, — замечает Ровшан.

Посмотрев все убранство, идем прямиком в подъезд: вход с уровня земли, стеклянная группа, достаточно компактный холл, небольшие коридоры, узкая лестница наверх, но зато есть лифт. К слову, расположение лифта весьма непривычное — его двери находятся прямо у порога некоторых квартир. Очевидно, застройщик экономил полезное пространство на местах общего пользования.

Еще один занимательный нюанс — газовое оборудование. Его здесь явно не стесняются и прятать не планировали — трубы проходят прямо в коридорах возле квартир. Выглядит это так:

А что внутри? На сегодня практически все квартиры в новостройке уже распроданы. Остались считанные варианты, один из которых мы и посмотрели. Отметим, что продается жилье сразу с полным «фаршем»: мебель, техника, даже занавески и посуда — принес зубную щетку, и можно жить.

Вот так, к примеру, выглядит квартира, за которую застройщик просит $230 тыс. В помещении три спальни (родительская и две детские), гостиная, изолированная кухня и два санузла. Ремонт достаточно простой, но современный. Есть все, что нужно для жизни. Аналогичную двушку (2+1) можно взять за $145 тыс. Цена машино-места в подземном паркинге входит в стоимость квартиры.

Нам не повезло с погодой, но если присмотреться, то из окон квартиры видно море. Со слов Ровшана, на «морском» такси отсюда можно будет добраться до азиатской части Стамбула. Среди покупателей она, к слову, менее популярна. В основном там покупают и снимают жилье студенты и рабочие.

Вывод: новостройка не без вопросов, но общее впечатление хорошее. Квартиры готовы для жизни, двор обустроен. Из минусов можем выделить достаточно простые небольшие коридоры, из плюсов — инфраструктуру, «начинку» и приближенность к морю.

Для тех, кому не хватает на покупку собственного жилья, у нас плохие новости. Как выяснилось, снять квартиру в Стамбуле — настоящее приключение. Причем дело даже не в цене: здесь реально найти жилье и за $200 в месяц, однако оно будет отличаться от того, что мы привыкли снимать в Беларуси. Основной фактор ценообразования — локация, а вот состояние жилья во многом не имеет значения.

О своем опыте нам рассказала белоруска Анна. Женщина тоже работает специалистом по недвижимости, не так давно переехала в Стамбул и уже вкусила все прелести поиска квартиры в аренду.

— В Турции вообще нет такого понятия, как хоум-стейджинг.

Выселяясь, жильцы даже не подметают пол. Не обременяет себя этим и собственник.

В рекламе полно фотографий, где видна вся грязь, и это здесь в порядке вещей, — говорит Анна, которая совсем недавно арендовала новую квартиру в популярном районе Таксим.

— Многие квартиры сдаются в таком состоянии, что переделывать приходится буквально все, включая проводку.

Для примера, я сейчас арендовала квартиру за $250 в месяц. Находится на третьем этаже трехэтажного старого дома. Внутри спальня, гостиная, изолированная кухня, совмещенный санузел и два балкона. Вариант за эти деньги отличный, но чтобы вселиться, мне пришлось поменять всю электрику и сантехнику. Плюс купить мебель, так как квартира была пустой.

Со слов женщины, средний ценник по Стамбулу на аренду — $350 за квартиру с отдельной спальней, гостиной и изолированной кухней. Дешевле найти можно, но, скорее всего, это будет цокольный этаж старого дома или окраина.

— Знакомый риелтор уже четыре года снимает квартиру в районе Бешикташ. Когда вселялся, тоже делал полный ремонт: менял проводку, красил стены. В квартире была старая мебель — просил собственника вывезти, чтобы поставить свою. Но тот отказал. Сказал, что можно выбросить только с условием, что новая мебель останется в квартире после выселения. И такое здесь встречается часто, — уверяет собеседница.

К слову, арендовать квартиру в Стамбуле у собственника не получится. Все жилье сдается через посредников. За услугу агента придется заплатить ежемесячную арендную ставку (в Минске, как правило, берут половину).

— Как и в Беларуси, найти квартиру легче всего на специализированном сайте (правда, здесь он на турецком), — поясняет Анна. — Заходишь, вбиваешь нужные параметры, выбираешь. Услуга агента обойдется в месячную ставку за жилье. Еще столько же собственник возьмет в качестве залога, даже если квартира совершенно пустая. То есть снимая жилье, к примеру, за 2 тыс. лир в месяц, перед заселением придется выложить 6 тыс. лир. И, вероятнее всего, нужно будет потратиться еще на ремонт и мебель. Также стоит иметь в виду, что если условия контракта будут нарушены, депозит вам не вернут. К примеру, мой знакомый снял квартиру за 8 тыс. лир (примерно $900) сроком на год, но был вынужден уехать на два месяца раньше.

В итоге собственник не вернул 16 тыс. лир — почти $2 тыс.

Вместе с тем спрос на аренду в Стамбуле очень высок, поэтому квартиранты соглашаются на все условия.

Наш канал в Telegram. Присоединяйтесь!

Есть о чем рассказать? Пишите в наш телеграм-бот. Это анонимно и быстро

Перепечатка текста и фотографий Onlíner без разрешения редакции запрещена. [email protected]

Думаете о покупке дома? Спросите себя, как долго вы планируете остаться.

Покупка дома может быть разумным шагом. Уоррен Баффет говорит, что недвижимость является ценным активом «для очень многих людей», а один миллионер, заработавший себя самостоятельно, называет домовладение «эскалатором к богатству».

Но покупка до того, как вы будете готовы, также может быть большой ошибкой.

Чтобы помочь вам решить, готовы ли вы перейти от аренды к покупке, задайте себе один важный вопрос: как долго вы планируете оставаться в доме?

Если ответ меньше пяти лет, вам, вероятно, лучше арендовать.В общем, лучше покупать, когда вы смотрите на горизонт и думаете о долгосрочной перспективе. Эксперты в целом сходятся во мнении, что вы не должны владеть им, если не планируете оставаться в доме как минимум пять лет.

Это потому, что из-за высоких начальных затрат дома обычно не приносят больших краткосрочных инвестиций. Чем дольше вы остаетесь на месте, тем выше вероятность, что вы вернете то, что вы заплатили в виде транзакционных издержек, и сможете продать с прибылью.

Рассмотрим приведенные ниже графики с сайта личных финансов NerdWallet, которые показывают период безубыточности (когда покупка становится более выгодной, чем аренда, с точки зрения денег).

Как поясняет эксперт по ипотеке NerdWallet Тим Манни: «Если вы планируете оставаться в своем доме на более длительный период времени, покупка обычно становится более привлекательной с финансовой точки зрения. У вашего дома больше времени, чтобы подорожать в цене, а у вас больше времени для распространения. из всех затрат, которые вы несете при покупке и продаже дома «.

На первой диаграмме NerdWallet варьирует ежемесячную арендную плату, которую вы можете платить:

На этой диаграмме NerdWallet изменяет размер первоначального взноса, который вы можете внести, и уровень стоимости вашего дома:

«Аренда предлагает потребителям гибкость и финансовые возможности. преимущество, которое не дает покупка и владение », — сказал Манни CNBC Make It.«Но, как показывают эти графики, финансовая выгода от сдачи в аренду часто бывает краткосрочной.

« В долгосрочной перспективе владение позволяет потребителям получать богатство за счет создания собственного капитала в своем доме и часто в конечном итоге позволяет им перейти на более крупную недвижимость. более просторная недвижимость в будущем ».

Если вам нужно сосредоточиться на краткосрочной перспективе — например, если вы на двухлетнем рабочем задании или планируете переехать в другой город или поменять карьеру через несколько лет — остепениться может быть не лучшим выбором.Но если вы чувствуете себя стабильно и готовы поддерживать свой дом в течение пяти или более лет, покупка может быть для вас.

Если вы сомневаетесь, «калькулятор арендной платы против покупки» NerdWallet может помочь вам с решением.

Если вы решили купить, вы захотите использовать ипотечный калькулятор, чтобы точно определить, сколько дома вы можете себе позволить, иметь наличные для первоначального взноса и подготовиться к скрытым расходам, связанным с владением домом. Затем прочитайте восемь вещей, от которых стоит отказаться, если вы хотите купить свой первый дом, номер No.1 ошибка покупателей жилья и шаги, которые необходимо предпринять перед покупкой.

Нравится эта история? Поставьте лайк CNBC Make It на Facebook!

Не пропустите: 3 знака, что вы не готовы покупать дом

Видео Ричарда Вашингтона

Лучше арендовать, чем покупать на сегодняшнем рынке жилья

Это простой вопрос их чаще всего спрашивают те, кто переезжает в свой первый дом или выходит на пенсию.Стоит покупать или брать в аренду?

Вот уже почти десять лет ответ — покупать. Падение цен на жилье в сочетании с рекордно низкими ставками по ипотеке сделали покупку и владение домом дешевле, чем его аренда, и более выгодным вложением средств.

Теперь ситуация изменилась.

Быстро растущие цены на жилье и более высокие ставки по ипотечным кредитам сместили расчет на аренду. По словам риэлтора, ежемесячные расходы на покупку и владение домом, который вы занимает, выросли на 14 процентов по сравнению с прошлым годом, что более чем в три раза превышает ежегодное увеличение арендных ставок в стране.com. Арендная плата выросла всего на 4 процента. Число местных рынков жилья, где арендовать дешевле, чем купить, растет с каждым днем.

«Даже если не учитывать большие авансовые расходы, такие как первоначальный взнос, ежемесячный рост затрат, вероятно, удерживает многих людей от совершения покупок», — сказала Даниэль Хейл, главный экономист realtor.com. «Сегодня только 41 процент людей живет в округе, где семья со средним доходом может позволить себе купить дом по средней прейскурантной цене, а доступность значительно снизилась за последний год.«

Цены на жилье резко упали после финансового кризиса и краха субстандартной ипотеки. Миллионы домов были выкуплены и проданы по заниженным ценам. В 2012 году стоимость домов, наконец, достигла дна, а затем начала расти. за три года рост резко ускорился, и теперь дома в большей части страны стоят больше, чем они были на пике жилищного бума в 2006 году.

Дом в аренду в Корона-дель-Мар, Калифорния.

Скотт Млин | CNBC

«Это нормально, — сказал Ричард Бернштейн из Richard Bernstein Advisors на канале CNBC« Squawk Box ».«Жилищное строительство — это сектор раннего цикла. Процентные ставки низкие, доходы начинают расти, поэтому в условиях раннего цикла вы можете покупать, но в более позднем цикле процентные ставки повышаются, цены на жилье повышаются, их труднее покупать ».

Недавнее повышение цен на жилье произошло из-за дисбаланса предложения на рынке: слишком большого спроса и слишком малого предложения. Это вернуло уравнение к арендной плате, хотя арендная плата сильно выросла за последние несколько лет.

Согласно июльским ценам на жилье и аренду покупка дома была дешевле, чем аренда, только в 35% округов страны.Это резко меньше 44 процентов всего год назад.

И это не только дешевле арендовать, но и теперь может стать более выгодным вложением средств. Согласно новому исследованию Атлантического университета Флориды и преподавателей Международного университета Флориды, аренда и реинвестирование сбережений от аренды в среднем превосходит владение и наращивание собственного капитала с точки зрения создания богатства. Это впервые с 2010 года, когда аренда превышает покупку.

На 16 из 23 крупных городских рынков, охваченных исследованием, аренда является более выгодным вложением, чем покупка.Эти города включают Атланту, Даллас, Денвер, Хьюстон, Лос-Анджелес, Майами, Сан-Франциско и Сиэтл. Однако на большей части Среднего Запада и Северо-Востока по-прежнему лучше покупать, чем арендовать, при этом Чикаго и Кливленд показывают лучшие показатели владения.

Итак, что все это означает для богатства среднего американца и здоровья рынка жилья?

«Поскольку домовладение исторически было важным источником создания благосостояния домохозяйств, это может быть проблематичным, если эта тенденция сохранится слишком долго», — сказал Хейл.«Тем не менее, даже в тех местах, где аренда в настоящее время является более доступной, рост цен на жилье предоставляет покупателям жилья возможности для повышения благосостояния».

Поскольку домовладение исторически было важным источником создания благосостояния домохозяйств, продолжение этой тенденции слишком долго может вызвать проблемы.

Даниэль Хейл

главный экономист realtor.com

Что касается цен на жилье, то изменение спроса, направленное не на покупку, а на аренду, скорее всего, снизит чрезмерно высокие цены на жилье.Фактически, это уже происходит. Впервые за несколько лет в июле предложение домов на продажу было не меньше, чем в прошлом году. Он был плоским. Кроме того, хотя цены на жилье все еще растут, они растут более медленными темпами, а это означает, что продавцы начинают видеть, что спрос немного падает, поскольку покупатели сталкиваются с стеной доступности.

В отсутствие какого-либо серьезного стихийного бедствия цены на жилье вряд ли упадут, по крайней мере, в национальном масштабе.

«Процентные ставки низкие и мало мусорных ипотечных кредитов», — сказал Уильям Хардин, директор Института недвижимости Джерома Бейна во Флориде.«Кроме того, повысились рейтинги занятости, дохода и кредитоспособности заемщика. Все это хорошие признаки для более плавного перехода на этот раз».

СМОТРЕТЬ: Как выиграть войну торгов при покупке дома

Вот 6 причин не покупать дом, по словам специалиста по финансовому планированию

• Покупка дома — важное жизненное решение, и вам не нужно делать это просто потому, что, по вашему мнению, это то, что вы «должны» делать.
• Эрик Роберж, специалист по финансовому планированию, счастлив арендовать свой дом, потому что он отвечает его финансовым целям и желаемому образу жизни.
• Владение домом делает вас уязвимыми для непредсказуемых расходов и отвлекающих факторов, которые разъедают то, что можно инвестировать.
• При аренде у вас есть ожидаемые, предсказуемые расходы из года в год, которые вы можете планировать.

Некоторые люди удивляются, когда я говорю им, что арендую по собственному желанию.

Я владелец бизнеса и специалист по финансовому планированию, я женат и, по всем параметрам, хорошо зарекомендовал себя в своей жизни.Я должен владеть домом, верно?

Но именно здесь многие люди попадают в беду: они чувствуют, что «должны» делать то или иное со своими деньгами, фактически не учитывая, какой вариант дает им лучший финансовый результат… или образ жизни, который они на самом деле хотят.

Я потратил годы на размышления о финансовых последствиях, которые покупка дома повлияет на мой образ жизни и качество жизни, и мои идеи, опыт и знания как специалиста по финансовому планированию говорят о том, что есть лучший способ использовать свои деньги, чем покупать дом.

Для ясности, я хочу сказать, что я не заинтересован в покупке дома для одной семьи для проживания в качестве основного места жительства. Инвестиции в недвижимость — что-то вроде многоквартирных домов и сдачи в аренду — это совершенно другая тема.

Когда «покупка дома» означает покупку кондоминиума или квартиры на одну семью, я пришел к выводу, что с обеих точек зрения, учитывая числа и , другие нематериальные факторы, аренда ставит меня в более выгодное положение, чем покупка.

Вот почему.

Средняя доходность дома на одну семью составляет 3%. Джо Рэдл / Getty Images

Стоимость домов на одну семью исторически — и значительно — отставала от роста фондового рынка в долгосрочной перспективе.

Средняя доходность домов на одну семью по всему миру составляет около 3%. Средняя доходность рынка 8% +. Если добавить инфляцию, эти ставки упадут примерно до 2% и 5% соответственно.

И хотя это среднее значение — что означает, что вы можете добиться большего или меньшего результата в своей собственной ситуации или найти анекдотический пример с другим результатом, — превышение этого среднего значения означает полагаться на множество факторов, находящихся вне вашего контроля, например, на выбор времени выхода на рынок.

При инвестировании у вас гораздо больше контроля, потому что вы можете выбрать правильное распределение активов, диверсификацию и налоговые стратегии, а также периодические инвестиционные взносы, чтобы максимизировать свое богатство в долгосрочной перспективе.

Сбережения на авансовый платеж на дом подвергли бы меня денежному тяготению и уменьшили бы мою способность создавать богатство в долгосрочной перспективе. Если бы я откладывал деньги на первоначальный взнос, я бы положил свои деньги на банковский счет или в какое-то другое вложение с минимальным риском или без него.Но эта учетная запись была бы гораздо менее способна обеспечить большую прибыль на мои деньги.

Поэтому вместо этого я предпочитаю инвестировать большую часть имеющихся у меня денежных средств в инвестиции с более высоким риском — и, следовательно, с большим потенциалом возврата.

Я не хочу нести альтернативные издержки, связанные с такой большой экономией наличными. Если у меня есть деньги, накопленные в банке, я не могу инвестировать их в рынок — и я не могу приумножить свое богатство с помощью этих денег.

У меня нет дома, потому что я хочу свести к минимуму непредсказуемые затраты и переменные расходы, которые я не хотел брать на себя. Это высвобождает больше моих денег, которые я могу вложить в инвестиции, чтобы приумножить свое богатство.

Ваш водонагреватель никогда не будет вам ничего стоить при аренде. Но это произойдет, если у вас есть собственный дом и вам придется его заменить — и это касается любого другого устройства или физической конструкции в вашем доме.Вы находитесь на крючке для обслуживания, ремонта и модернизации.

Конечно, вы можете возразить, что арендная плата может колебаться из года в год, но не забывайте, что ваша ипотека тоже может меняться вместе с налогами на недвижимость и страхованием жилья. Если у вас есть ARM, процентная ставка может измениться. Или даже в случае обычной ипотеки изменение налогов на недвижимость или взносов по страхованию жилья может привести к увеличению ежемесячного платежа.

Суть в том, что ваша текущая арендная плата — это фиксированные расходы на срок действия вашей аренды.Ваши текущие расходы на домовладение всегда подвержены непредсказуемым колебаниям из месяца в месяц.

Эти сильно различающиеся расходы на жилье могут усложнить экономию и инвестиции. Если что-то случится в течение месяца, вы не сможете позвонить своему домовладельцу — вам придется взять деньги, которые вы, возможно, планировали вложить, и вместо этого потратить их на свой дом.

Дом — это большая ответственность, требующая большого внимания и заботы, особенно если вы хотите сохранить его ценность с течением времени.

Конечно, если вам больше всего нравится работать у себя дома или во дворе, дерзайте! Но для меня и многих других неотъемлемая обязанность владения и содержания дома означает меньше времени и энергии на поездки, работу над хобби или увлечениями или достижение важных бизнес-целей.

Я хочу направить свои деньги, время и энергию на то, что для меня наиболее важно в жизни. Дом съел бы все эти вещи, и у меня оставалось бы меньше возможностей выбирать, как я их потратить.

Аренда дома снимает с вас ответственность за капитальный ремонт. Shutterstock

Мы с женой не разговариваем на тему «Стоит ли покупать новые столешницы?» или «Давайте купим новую стиральную машину с сушилкой.»

У нас нет большого пустого дома, который нужно заполнить; мы снимаем квартиру, которая предлагает только то пространство, которое нам действительно нужно. Мы не обязательно минималисты, но, похоже, у нас гораздо меньше материальных вещей, чем у много наших друзей, владеющих домом. И у нас меньше привязанности к физическому пространству, потому что мы им не владеем.

Это не значит, что мы не заботимся о нем. Мы просто не отвлекаемся на вещи, которые на самом деле не имеет значения для нас в долгосрочной перспективе, как модный домашний декор, модернизация или ремонт.

Не говоря уже о числах, есть простой факт, что у меня нет дома, потому что я не хочу.

Дом просто не способствует тому, как я хочу жить в настоящее время. Финансовый успех — это не только принятие разумных финансовых решений, но и настройка на то, что для вас важно, а не следование чужому пути, потому что это то, что, по вашему мнению, вы должны делать.

Речь идет не о том, «купите дом на одну семью или инвестируйте». Будь вы арендуете или покупаете, вам нужно инвестировать в оба сценария!

Проблема домовладения в том, что оно приводит к большим дополнительным расходам в ваш денежный поток. Это также делает вас уязвимыми для непредсказуемых расходов и отвлекающих факторов, которые разъедают то, что можно инвестировать.

При аренде у вас есть ожидаемые, предсказуемые расходы из года в год, которые вы можете планировать, что упрощает улавливание разницы между вашими доходами и расходами и инвестирование этой суммы.

Как по финансовым причинам, так и по причинам, связанным с образом жизни, я рад продолжить аренду. Это дает мне больше свободы и гибкости в том, как я трачу свою энергию, время и, конечно же, деньги.

Эрик Роберж — сертифицированный специалист по финансовому планированию и основатель компании Beyond Your Hammock.

Покупка многоквартирного дома: подходит ли это вам?

Вложение в денежный поток — один из ключевых методов достижения богатства, которое в сфере недвижимости чаще всего достигается за счет инвестирования в арендуемую недвижимость.Аренда на одну семью может быть отличным местом для начала, но со временем многие люди решают, что хотят повысить свой уровень, увеличивая свой денежный поток и чистую стоимость за счет владения жилым комплексом.

Жилой комплекс относится к категории коммерческой недвижимости и включает любую арендуемую жилую недвижимость с пятью и более квартирами. Многосемейная недвижимость может быть прекрасным вложением в недвижимость, но не для всех. Узнайте о плюсах и минусах владения многоквартирным домом, а также о том, кто лучше всего подходит для инвестирования в несколько семей, чтобы определить, подходит ли это вложение для вас.

Плюсы владения жилым комплексом

Эффект масштаба

Экономия масштаба относится к способности распределять затраты по нескольким потокам доходов. Вместо того, чтобы владеть 10 различными объектами жилой недвижимости для сдачи в аренду, чтобы получать денежный поток в размере 10000 долларов в месяц, вы можете владеть одной недвижимостью, у которой есть только одна крыша, один набор налогов на недвижимость, страхование имущества и одно здание для обслуживания, при этом сохраняя ту же сумму. арендного дохода.

Увеличение денежного потока

Владение многоквартирным домом также позволяет вам увеличить денежный поток и доход, которые вы зарабатываете, намного быстрее, чем вы могли бы получить с помощью сдачи в аренду жилой недвижимости.

Снижение риска

Одним из самых серьезных препятствий, с которыми сталкиваются владельцы арендуемой недвижимости, являются свободные места и текучесть арендаторов. Если у вас есть отдельная собственность, и она пустует в течение двух месяцев, пока вы убираете ее и повторно выставляете ее в аренду, вы съедаете двухмесячные расходы и снижаете общий доход от инвестиций. Когда у вас несколько арендаторов в одном многоквартирном доме, вы распределяете как риски, так и затраты на вакансии.

Управление

Управление недвижимостью может быть как за, так и против владения многоквартирным имуществом.Любая сдаваемая в аренду недвижимость требует определенного уровня управления недвижимостью. Кто-то должен общаться с арендатором, показывать договоры аренды, собирать арендную плату, согласовывать ремонт и размещать вакансии. Когда вы владеете несколькими арендуемыми объектами, вся эта работа становится обременительной, особенно когда эти объекты расположены по разным почтовым индексам или рынкам. Владение квартирой по-прежнему требует управления, но добавляет удобства, поскольку все квартиры находятся в одном централизованном месте.

Увеличьте свой собственный капитал

Владение многоквартирным домом, особенно на дорогих рынках, несомненно, увеличит ваш собственный капитал.Это может дать вам доступ к более выгодным условиям финансирования, эксклюзивным инвестиционным возможностям и в целом помочь вам достичь личных финансовых целей.

Минусы владения жилым комплексом

Стоимость

Одно из самых больших препятствий при покупке жилого комплекса на первых порах — это стоимость. Коммерческая недвижимость оценивается на основе дохода, который она приносит или потенциально может принести, что означает, что стоимость жилого комплекса на большинстве рынков значительно превышает стоимость жилой недвижимости для одной семьи на том же рынке.В то время как вы можете купить жилой дом меньшего размера за 500 000–750 000 долларов, средний или большой жилой комплекс, вероятно, будет стоить более 1 миллиона долларов. Стоимость будет варьироваться в зависимости от возраста здания и типа собственности (например, жилой комплекс A, B или C).

Финансирование

Финансирование жилого комплекса, как правило, проще, чем получение финансирования для сдачи в аренду односемейной собственности, потому что существует несколько источников дохода, помогающих покрыть расходы, но получить ссуду все равно может быть сложно, в зависимости от вашего опыта в инвестирование в недвижимость и ваш баланс.

Большинство традиционных кредиторов потребуют крупный первоначальный взнос, не менее 20% или более, а также проанализируют эффективность и потенциал активов в дополнение к вашему личному состоянию и инвестиционному профилю. Если у вас нет денег для инвестирования, вам, вероятно, потребуется синдицировать, когда вы объединяете деньги от нескольких инвесторов для приобретения собственности. Чтобы сделать это правильно, требуются значительные предварительные вложения и уменьшится денежный поток и доходность недвижимости, поскольку вы будете делиться частью своего положительного денежного потока и прибыли со своими партнерами.

Кроме того, кредит на квартиру обычно имеет более высокую процентную ставку, которая может быть фиксированной, но чаще регулируется. Сроки также короче, чем у традиционного ипотечного кредита, от 5 до 20 лет, и они обычно сопровождаются воздушным шаром, который потребует от кредитора в конечном итоге продать недвижимость или рефинансировать, когда появится воздушный шар.

Все яйца в одной корзине

Когда вы владеете одним объектом дохода, вы кладете все яйца в одну корзину — вы увеличиваете риск колебаний рынка, поскольку весь ваш доход поступает от одного объекта недвижимости. .Что произойдет, если собственность сгорит, крупный поставщик рабочих мест в этом районе объявит о банкротстве и значительная часть ваших арендаторов потеряет работу, или если рост нового строительства снизит спрос на жилье и, в свою очередь, стоимость вашего многоквартирного дома? Владение несколькими инвестиционными объектами недвижимости на разных рынках или в разных классах активов диверсифицирует ваш инвестиционный портфель.

Кому подойдет владение жилым комплексом?

Владение многоквартирным домом дает ряд преимуществ, но требует времени и усилий.Даже если вы решите нанять стороннего менеджера для наблюдения за жилым комплексом за вас, вы, как владелец квартиры, по-прежнему несете ответственность за управление этим человеком, гарантируя, что управление зданием соответствует вашим стандартам и обеспечивает максимальную прибыльность. Если вы занятой профессионал, у которого нет времени даже на наблюдение за инвестициями, маловероятно, что владение жилым комплексом — правильный шаг для вас.

Кроме того, если вы только начинаете работать в сфере недвижимости и не имеете большого опыта или капитала, готового к развертыванию, инвестирование в квартиры, вероятно, не лучшее место для начала.Смочите ноги как арендодатель и посмотрите, нравятся ли вам роли и обязанности в работе. Перед переездом в коммерческую недвижимость увеличьте свой собственный капитал, кредитный рейтинг и доступные инвестиционные средства.

Между тем, есть способы участвовать в владении жилым комплексом без необходимости владеть им самому: покупка акций в многоквартирном инвестиционном фонде недвижимости (REIT) или, если вы аккредитованный инвестор, инвестирование в краудфандинговый фонд. жилой дом.

В конечном итоге все зависит от того, кем вы являетесь как инвестор, от времени, которое вы можете посвятить своим инвестициям, и от ваших финансовых целей.

Арендуемая недвижимость — хороший способ приумножить свое состояние?

Владение арендуемой недвижимостью в дополнение к вашему основному месту жительства может стать для вас способом накопления богатства, особенно если вы не хотите инвестировать в фондовый рынок. Данные, опубликованные в 2017 году, показывают, что 47% арендных площадок принадлежало индивидуальным инвесторам. Теоретически это имеет смысл. При аренде недвижимости кто-то другой платит вашу ипотеку, и со временем ваш капитал растет. В конечном итоге вы можете напрямую владеть недвижимостью, которая также приносит доход.Однако инвестиции в аренду недвижимости не всегда гарантированы.

Первым домом, который мы с женой купили, была квартира в 2004 году в Стэмфорде, штат Коннектикут, которую мы, в свою очередь, сдали в аренду, когда купили наш первый дом на одну семью. Наша ситуация не сработала по ряду причин, в основном потому, что 1) недвижимость после повышения на 30% + по сравнению с нашей покупной ценой в конечном итоге была продана только с 5% -ной прибылью. 2) Нам нужно было произвести обновления (кухонные столешницы и полы) и отремонтировать (система отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха), которые пожирали нашу прибыль.3) В условиях сильной рецессии цены на аренду упали, и моя ожидаемая доходность снизилась, и у нас также было несколько месяцев, когда недвижимость была пуста.

Итак, как видите, вещи, которые кажутся слишком хорошими, чтобы быть правдой, часто таковы. Итак, прежде чем вы решите инвестировать в арендуемую недвижимость, подумайте о том, чтобы рассчитать окупаемость ваших инвестиций, чтобы увидеть, действительно ли инвестирование в арендуемую недвижимость является той сделкой, о которой вы думали.

Как рассчитать рентабельность инвестиций в арендуемую недвижимость

Как и при любых инвестициях, вам необходимо понимать ожидаемую рентабельность инвестиций (ROI). ROI = (чистая прибыль / стоимость инвестиций) x 100. Поэтому, прежде чем покупать арендуемую недвижимость, спросите, какой доход можно разумно ожидать от своих денег и что вам нужно заработать, чтобы инвестиции окупились. ?

Расчет рентабельности инвестиций в аренду может оказаться сложной задачей. Хотя есть много разных способов сделать это, цель этого упражнения — предоставить вам «обратную сторону конверта», чтобы помочь вам быстро оценить, имеет ли сдаваемая в аренду недвижимость потенциал возврата, к которому стоит стремиться.Если ваши расчеты показывают, что на бумаге прибыль мала, в реальности она, скорее всего, тоже будет небольшой.

Прежде чем вы сможете рассчитать истинную рентабельность инвестиций в аренду, вы должны учесть все затраты, связанные с владением этой недвижимостью, а не только сумму покупки.

Для наглядности я составил расчет рентабельности инвестиций в аренду, чтобы продемонстрировать, насколько сложным на самом деле является это математическое упражнение.

Что следует учитывать при расчете рентабельности инвестиций в арендуемую недвижимость

Хотя первоначальная стоимость инвестиций должна быть простой (цена покупки, затраты на закрытие, ремонтные работы для подготовки), определение вашей чистой прибыли (выручка — расходы) может оказаться непростым делом.При расчете собственной чистой прибыли не забывайте следующие переменные:

Доход

1. Доход от аренды: Сколько вы можете взимать за аренду каждый месяц.
2. Выплаченная ипотека: Какая часть собственности вы владеете.
3. Изменение стоимости недвижимости: Сколько у вас дополнительного капитала сверх суммы уже выплаченной ипотеки, исходя из текущих рыночных цен на жилье и аренду.

Расходы

1. Финансирование: Если вы не купили недвижимость за наличные и взяли ипотеку, сумма, которую вы платите в месяц в виде основной суммы долга и процентов.
2. Взносы ассоциации домовладельцев: Взносы, которые вы платите за коммунальные услуги.
3. Страхование имущества: Страхование вашего имущества.
4. Налог на недвижимость: Сумма, которую вы платите в виде государственных и местных налогов. И помните, что налоги на недвижимость обычно не остаются неизменными каждый год. Как правило, они продолжают расти, если экономический спад не позволит вам провести переоценку собственности (обычно за определенную плату) и скорректировать ее в сторону понижения.
5. Вакансия: Сумма денежных средств, необходимая для покрытия расходов, когда у вас нет арендатора.Стандартная доля вакантных площадей составляет от 5% до 8%, что означает, что это процент в году, в течение которого объект может оставаться пустым.
6. Ваше время: Многие люди забывают учитывать стоимость собственного времени. Будь то время, потраченное на разнорабочие или поиск арендатора, ваше время — деньги, и любое время, которое вы вкладываете в управление недвижимостью, снижает окупаемость ваших инвестиций.

Мой «обратный» расчет даже не учитывает какие-либо расходы на управление или техническое обслуживание собственности.Недвижимость всегда требует ухода. Это число сложно обобщить, так как все объекты недвижимости разные, но просто знайте, что что-то сломается, оборудование необходимо будет модернизировать, и потребуются постоянные ресурсы, чтобы поддерживать вашу собственность в хорошем состоянии и поддерживать ее конкурентоспособность на рынке аренды.

Кроме того, этот расчет следует производить для каждого года, в течение которого вы планируете владеть недвижимостью, поскольку ваша доходность со временем будет меняться.

Заключение

Аренда недвижимости может приносить доход, но окупаемость инвестиций обычно происходит не сразу.Инвестиции в арендуемую недвижимость также сопряжены с риском из-за того, что многие факторы могут повлиять на ее эффективность, например, рынок жилья или ваша способность удерживать ее в аренде. Итак, если вам интересно, стоит ли вам инвестировать в недвижимость, сначала подумайте, насколько этот тип инвестиций будет уместен для вас и вашей ситуации.

Как и любую другую инвестицию, арендуемую недвижимость следует рассматривать как долгосрочную инвестицию, а не как мгновенную дойную корову. Если ваша цель — приумножить богатство, я скажу вам, что есть другие способы получения прибыли с вашего дохода с меньшим риском и головной болью, например, инвестирование в глобально диверсифицированный портфель акций и облигаций.

Какой у вас был опыт работы с арендуемой недвижимостью и работы арендодателем? Согласны ли вы с тем, что в качестве инвестиций требуется время, чтобы получить вознаграждение, или ваш опыт был другим? Напишите мне на [email protected] и расскажите об этом!

Основатель, Lake Road Advisors, LLC

Пол Сидлански, основатель Lake Road Advisors LLC, проработал в сфере финансовых услуг более 20 лет.До основания Lake Road Advisors Пол работал менеджером по связям с зарегистрированным инвестиционным консультантом. Ранее Пол 13 лет работал в Morgan Stanley в Нью-Йорке. Пол является СЕРТИФИЦИРОВАННЫМ ФИНАНСОВЫМ ПЛАНЕРОМ ™ и членом Национальной ассоциации личных финансовых консультантов (NAPFA) и XY Planning Network (XYPN). В 2018 году он был включен в список 100 лучших финансовых консультантов Investopedia.

Стоит ли продавать дом и сдавать в аренду, пока рынок не остынет? Совет на 2021 год

Мы писали о том, насколько сумасшедшим был этот рынок раньше, когда дома в горячих районах стоят на 50% выше запрашиваемой цены.Многие люди, которые хотят переехать, задаются вопросом: стоит ли мне продать свой дом сейчас и сдавать в аренду, пока рынок не остынет, а затем покупать следующий дом?

Есть как преимущества, так и недостатки аренды, пока вы ждете рынок: правильный ответ будет зависеть от вашей уникальной ситуации и идеальных сроков. Сначала мы рассмотрим возможные недостатки аренды, а затем обсудим, когда аренда может быть в ваших интересах.

Четыре причины, по которым вы должны продать, а затем купить:

1. Трудно рассчитать рынок жилья

Когда лучше всего покупать дом? Вы можете предположить, что на рынке жилья есть , чтобы в конечном итоге остыть — и это могло бы быть.Однако есть много историй о людях, которые были готовы купить дом 2-3 года назад, но тоже ждали, когда рынок «остынет». Дома, которые они считали «слишком дорогими» в 2018 году, теперь продаются на 100 000 долларов дороже, и теперь эти арендаторы ругают себя.

Даже эксперты на рынке жилья могут назвать это неправильным: в 2018 году CNBC опросила нескольких экспертов, которые назвали это «лучшее время для аренды, чем для покупки», и отметили, что «продавцы начинают видеть, что спрос немного падает, поскольку покупатели ударил по стене доступности.«Однако вместо того, чтобы увидеть реальное падение спроса, цены неуклонно росли вверх. Средняя цена листинга дома составляла 290 тыс. Долларов в мае 2018 г .; три года спустя это 380 тысяч долларов (через Риэлтор).

Другими словами, одним большим недостатком аренды в ожидании охлаждения рынка жилья является риск: вы можете в конечном итоге потратить тысячи долларов на аренду — выплату чужой ипотеки — только для того, чтобы найти эти дома через пару лет. даже дороже, чем сейчас. Конечно, рынок может охладиться — на самом деле вопрос в том, насколько вам удобно рисковать.

«Обратной стороной аренды является то, что вы оплачиваете чужие счета — у вас нет собственного капитала. В некоторых случаях стоимость аренды выше, чем была бы их фактическая стоимость ипотеки », — отмечает Риэлтор из Вирджинии Памела Дебнам.

Проблемы с определением сроков выхода на рынок: Национальный индекс цен на жилье в США Case-Shiller показывает, что с 1987 года цены действительно упали только в ответ на кризис субстандартного ипотечного кредитования 2007 года. Источник: FRED

2. Ставки по ипотеке не останутся низкими вечно

Одна вещь, которую может немного охладить рынок, — это ставки по ипотеке, потому что низкие ставки помогли стимулировать высокий спрос: но это не обязательно хорошо, если вы хотите профинансировать свой новый дом.Если вы выберете аренду на год или два, вы можете упустить текущие исторически низкие ставки по жилищным кредитам. Даже разница в полпункта в вашей ставке может означать, что вы будете платить на многие тысячи долларов меньше в течение срока действия кредита.

В целом ставки по ипотечным кредитам соответствуют доходности 10-летних казначейских облигаций — и доходность достигла рекордно низкого уровня, когда COVID-19 ударил по экономике. Ожидается, что по мере роста экономики доходность — и, следовательно, ставки по ипотечным кредитам — вырастут.

Выбирая аренду на год или два вместо покупки, возможно, вы увидите падение спроса на дома (и, следовательно, цен на жилье), но если ставки по ипотечным кредитам вырастут, вы все равно можете заплатить на тысячи больше процентов.

30-летняя ставка по ипотеке примерно соответствует 10-летней ставке казначейства. Источник: FRED

3. Продавцы имеют преимущество в переговорах

Как продавец, вас больше всего беспокоит то, что после продажи дома сверхконкурентный рынок не позволит вам сразу же купить следующий дом — и никто не хочет остаться без крова. Однако важно помнить, что продавцы имеют преимущество в переговорах прямо сейчас. Одна из тактик, которая набирает популярность, — это возврат арендной платы продавцом.

Возврат арендной платы продавцом (также известный как аренда после заселения) позволяет продавцам продолжать жить в своем доме даже после закрытия, что дает им время найти дом, который будет работать в рамках их бюджета. По сути, они «арендуют обратно» свой дом у следующих покупателей на согласованный период времени, который может составлять недели или месяцы. Для продавцов, которые слышали об ультраконкурентоспособности рынка, это может быть отличным вариантом.

«Мне посчастливилось найти потенциальных покупателей: когда они подают свое предложение, мои [листинговые] клиенты получают как минимум двухмесячную арендную плату в рамках предложения, чтобы найти свою следующую недвижимость.Это дает им время, чтобы они не чувствовали давления и не требовали немедленного переезда », — объясняет агент по листингу из Мэриленда Брайан Купер.

4. Аренда жилья не для всех

Ограничения на аренду являются ожидаемой частью арендного жилья, но они могут быть грубым пробуждением для домовладельцев, которые привыкли иметь любых домашних животных, которые они хотят, вешать что-либо на стены, и устраивают свое пространство по своему усмотрению. И хотя вы больше не отвечаете за ремонт сломанного водонагревателя или протекающей трубы, вам, возможно, придется иметь дело с невосприимчивыми арендодателями (по данным Avvo, 33% арендаторов говорят, что их управляющий имуществом медленно делает необходимый ремонт).

«Существует так много ограничений на то, что вы можете делать, и это может стать серьезной корректировкой для того, кто приобрел собственный дом, чтобы переехать в арендуемую собственность», — замечает Дебнэм.

Сдача внаем также означает меньший контроль над жилищной ситуацией: если вы подписываете годовой договор аренды, то, как правило, мало гибкости для досрочного отъезда. И наоборот, если вы подписываете помесячный договор аренды, у вас может быть только 60 дней, чтобы освободить квартиру, если домовладелец решит продать ее или сдать в аренду члену семьи.

Три причины, по которым вы должны продать, а затем арендовать

1. Аренда имеет смысл для вашего графика

Аренда может быть в ваших интересах, если ваши планы на будущее неизвестны — или если вы знаете, что вы собираетесь переехать скоро.

На гиперконкурентном рынке людям часто приходится платить больше, чем оцененная стоимость, чтобы выиграть свой дом, и потенциально они могут оказаться в долгу больше, чем стоимость дома , если рынок охладится . В большинстве случаев из-за роста цен на жилье домовладельцы в порядке, если они остаются в своих домах в течение нескольких лет.Они продолжают выплачивать ипотеку, дом растет в цене, и они могут продать с прибылью. Однако, если обстоятельства требуют от вас переезда в течение одного-двух лет, возникает больший риск.

«Если они планируют остаться на два года, я бы посоветовал не покупать. Потому что мы находимся на рекордно высоком уровне, и в какой-то момент он обязательно начнет снижаться », — советует Дебнам. «Я действительно чувствую, что им нужен как минимум пятилетний план, если они планируют покупать на этом рынке».

Купер говорит, что клиенты должны сосредоточиться на своих долгосрочных целях в отношении своей собственности.«Многие из моих клиентов понимают рынок, и они понимают, как рынок должен выглядеть в обычных ситуациях. Я им говорю: каковы ваши долгосрочные цели? Если из-за работы вы здесь всего три года, покупка сейчас может оказаться нерентабельной ».

2. Затраты на закрытие трудно покрыть, если ваши инвестиции краткосрочные.

Еще одна вещь, которую следует учитывать, — это затраты на закрытие. Когда вы покупаете дом, есть расходы на оформление ипотеки, страхование титула, оценку, осмотр, сбор за регистрацию акта и многое другое: в целом эти расходы могут составлять 5-7% от покупной цены — значительная сумма денег.Когда вы продаете свой дом, вам также необходимо заплатить комиссию риэлтора. И независимо от того, продаете ли вы или покупаете, вы, вероятно, заплатите налог на передачу (например, в PA, налог на передачу составляет 2,14% от цены покупки, разделенный между продавцом и покупателем — другими словами, тысячи долларов).

Затраты на закрытие — это ожидаемая часть продаж дома, но если вы планируете переехать в течение нескольких лет после покупки дома, то аренда может помочь вам сохранить большую часть вашего капитала. Это на самом деле известно как «правило пяти лет» в сфере недвижимости: новые домовладельцы должны планировать оставаться на месте в течение как минимум пяти лет, прежде чем продавать свою собственность, чтобы стоимость дома, полученная за счет повышения стоимости, превышала то, что они потеряли из-за платы за закрытие сделки.

3. Вы покупаете за наличные

Покупатели за наличные имеют преимущество, когда дело доходит до времени выхода на рынок, потому что им не нужно беспокоиться о повышении ставок по ипотечным кредитам. Если вы собираетесь платить за дом наличными, вы можете арендовать его на несколько лет, не беспокоясь о том, что повышение ставок по ипотеке заставит вас позже переехать в дом меньшего размера.

Если вы можете использовать наличные, «имеет смысл стать покупателем наличных, когда ставки высоки, чтобы вы могли лучше использовать свои деньги», — объясняет советник по ипотеке Роберт Вагнер.«По мере роста ставок покупательная способность человека снижается».

Риэлторы взвешивают: стоит ли продавать дом и сдавать в аренду?

Нет правильного или неправильного ответа, когда дело доходит до того, что вам следует делать после продажи дома: арендовать и подождать или купить следующий? В конце концов, ваш брокер по-прежнему сможет помочь вам, независимо от того, когда вы решите начать игру.

Купер подчеркивает, что независимо от того, выбирают ли домовладельцы покупку или аренду, настало время продавать. «Многие клиенты сомневаются, стоит ли им продавать, а затем переезжать», — говорит он.«Я им советую: если вы серьезно относитесь к продажам, сейчас самое время продавать, потому что мы не знаем, что рынок собирается делать в следующем месяце, или в следующие три месяца, или в следующие шесть месяцев».

В конечном счете, Дебнам советует продавцам, которые также хотят совершить покупку, не разочаровывает конкуренция на рынке. «То, через что они проходят, — это то, через что проходят и другие. Не позволяйте отказу от предложения расстраивать вас; продолжайте двигаться вперед », — говорит она. «Я отправляю столько предложений, сколько нужно, от имени моих клиентов, так что пока они остаются в нем, я остаюсь в нем вместе с ними, и мы просто продолжаем двигаться вперед, пока не найдем для них дом.”

Дополнительная литература

Стоит ли покупать или арендовать дом для отдыха?

Стоит ли покупать недвижимость и наращивать капитал с потенциалом дохода от аренды? Или вам следует арендовать место для отпуска без фиксированных затрат, обслуживания или хлопот?

«Дома для отдыха, как правило, являются поцелуем смерти для финансового плана большинства людей», — говорит Патрик Кинг, сертифицированный специалист по финансовому планированию в Transformative Financial.

В процессе покупки предположения о расходах, доходах от аренды, налогах, страховании и управлении недвижимостью имеют тенденцию быть дико оптимистичными, говорит Кинг.«Одна реконструкция кухни или новая крыша могут испортить ваши расчеты по рентабельности инвестиций».

Но даже если загородный дом окажется ужасной инвестицией, он может обеспечить годы семейного удовольствия, и многие считают его трудом любви.

Вот как специалисты по финансовому планированию, домовладельцы и инвесторы подошли к решению купить или арендовать дом для отдыха.

Актив или обязательство?

Экономика владения вторым домом редко работает из-за множества непредвиденных расходов, — говорит Эрик Габор, сертифицированный специалист по финансовому планированию и основатель Eagle Grove Advisors.

«Люди думают, что покупают актив, но часто, несмотря на отток денежных средств, это больше похоже на пассив».

Если покупатель платит полностью наличными, это одно, но, скорее всего, второй дом добавит долга к балансу семьи и дополнительных расходов, включая налоги на имущество, техническое обслуживание и страхование.

«С учетом всех этих расходов вам, вероятно, будет лучше остановиться в отеле или воспользоваться услугами вроде Airbnb или VRBO», — говорит Габор. «Я бы предпочел, чтобы вы выделили 15 000 долларов и арендовали на сезон, чтобы снизить риск.«

С учетом риска и стоимости недвижимости, — говорит он, — инвестору лучше вложить деньги в фондовый рынок.

Но в некоторых обстоятельствах покупка недвижимости для отдыха может иметь смысл, — говорит Жирайр Р. Кембикян, сертифицированный специалист. специалист по финансовому планированию в Citrine Capital.

«Если физическое лицо может купить недвижимость и при этом иметь диверсифицированный портфель, а также может покрывать ипотеку, страховку и налоги доходом от аренды, это может иметь смысл», — говорит Кембикян. возможно только в том случае, если у них есть значительные активы или недвижимость для отдыха стоит очень недорого.

«Обычно для этих людей это чисто эмоциональное решение, и оно не имеет никакого финансового смысла», — говорит он.

Милый дом, но ужасное вложение

Венди Марсден каждую весну сажает цветы вокруг своего загородного дома на острове у побережья Новой Англии, чтобы у нее был прекрасный букет, который она могла бы оставить для гостей в аренде, а также бутылка вина, когда они регистрируются. Дом стал убежищем в межсезонье, он находится в месте, куда она приезжала годами и в которое она подумывает уйти на пенсию.

«Однако это ужасное вложение», — говорит она.

Поскольку Марсден также является сертифицированным бухгалтером, сертифицированным специалистом по финансовому планированию и зарегистрированным консультантом по инвестициям в ProsperiTea Planning в Массачусетсе, она слишком хорошо знает, что затраты не складываются.

Она говорит, что зарабатывала около 14 000 долларов в год, сдавая это место в аренду. Но только налоги на недвижимость составляют 8000 долларов. Еще 4000 долларов идут на коммунальные услуги и сборы за сдачу ее собственности в аренду. Когда она добавляет к выплате процентов по ипотеке, страховке и расходам на ремонт и техническое обслуживание, общая годовая стоимость владения и эксплуатации дома составляет около 24000 долларов.

«В общем, в нашей жизни было бы меньше стрессов, у нас было бы больше времени в любимом месте, и у нас было бы намного больше денег, если бы мы не владели этим загородным домом», — говорит Марсден.

Итак, когда ее клиенты начинают говорить о покупке загородного дома, она рассказывает им о замораживании труб и неявке арендаторов.

Она советует клиентам арендовать дома для отдыха и вместо этого инвестировать в коммерческую недвижимость.

Но она понимает нематериальные аспекты владения. «Если вы по-прежнему хотите иметь собственный загородный дом, просто дайте понять, что это не вложение, а предмет потребления», — говорит Марсден.«Не обманывай себя, что это хороший ход».

Удвоить инвестиции

Чтобы получить положительный денежный поток от сдачи в аренду собственности на курортном озере в Вашингтоне, Гарретт Кайзер, который работает брокером по недвижимости в Сиэтле, исследовал рентабельность инвестиций в дома в площадь. Он обнаружил, что арендные ставки на большие дома лучше, чем на дома меньшего размера.

«У нас есть место с пятью спальнями, и мы можем взимать более высокую арендную плату, потому что мы принимаем большие семейные группы, свадебные вечеринки, которые готовы разделить стоимость», — говорит Кайзер.

Его недвижимость, работающая круглый год, забронирована на 10 летних недель по цене 1000 долларов за ночь. В межсезонье и зимой заказов будет меньше, и его можно будет арендовать по цене от 200 до 300 долларов за ночь. Если он будет бесплатным на выходные, его семья воспользуется им.

После того, как Кайзер стал владельцем других инвестиционных объектов и сам решил, что нанять управляющего имуществом — это расходы, которые он готов взять на себя, чтобы облегчить некоторые головные боли, связанные с владением недвижимостью в трех часах езды.