Стоит ли покупать квартиру в 2018 году: Стоит ли покупать жилье в доме под снос: 3 истории

Содержание

Каких домов стоит избегать на вторичном рынке

«Купи, въезжай и живи» – так заманивают покупателей продавцы квартир в обветшалых хрущевках. В то же время покупатели слышат заявления о том, что срок эксплуатации хрущевок уже подходит к концу и они вот-вот развалятся. Подобные разговоры ведутся и вокруг сталинок, панельных домов… На самом деле всё не так однозначно. Если вас, например, интересует покупка >квартиры рядом с метро, нужно обращать внимание не только на расположение дома, но и на его состояние независимо от года постройки.
 

Возраст и состояние дома гораздо важнее технологии строительства

Максимальный срок эксплуатации бетонных и кирпичных зданий с бетонными перекрытиями обычно превышает 100 лет. Это же касается домов, именуемых сталинскими. Так что большинство из домов на вторичном рынке при условии добросовестного строительства и нормальной эксплуатации могут обеспечивать условия для нормальной жизни ещё лет 30-60. Но к сожалению, со строительством и эксплуатацией не всё гладко.

Далеко не все хрущевки и более современные кирпичные и панельные дома строились на совесть. Некачественные стройматериалы и несоблюдение технологии были обычным явлением. Самый очевидный признак – кривые стены, не вписывающиеся ни в какие строительные нормы. Кирпичи, вываливающиеся из кладки, и цемент, больше похожий на слежавшийся песок, тоже не являются чем-то экстраординарным.


Не хотите выравнивать и утеплять кривые стены — можно купить квартиру в >Новом Тушино от застройщика

На подобные нюансы нужно обращать внимание при покупке и вторичной, и первичной недвижимости. Но если все эти проблемы спрятаны под красивым ремонтом, «докопаться» до них сложно. А вот если вы решили, например, > купить однокомнатную квартиру от застройщика, у вас будет возможность взглянуть на голые стены и оценить качество работы строителей.

 

Ремонты и коммуникации

В жилых домах периодически (раз в несколько десятков лет) должны проводиться капитальные ремонты. Поэтому, если вы собираетесь купить квартиру в доме, которому уже, например, 40 лет, поинтересуйтесь, когда в нём проводился капремонт. Если он не проводился вообще и не планируется в ближайшее время – стоит поискать другие варианты.

Даже если в вашей квартире будет всё сделано идеально, изношенные коммуникации и протекающая крыша не дадут вам наслаждаться комфортом. Кстати, коммуникации не столь долговечны, как кирпичные или бетонные стены.


Те,кто решил купить >квартиры в Кунцево, оценили преимущества современного паркинга от застройщика

Срок эксплуатации труб водопровода и отопления зависит от используемого материала и обычно не превышает 30 лет. Не вечна и электропроводка. В зависимости от материала – меди или алюминия, она должна быть заменена через 40 или 20 лет соответственно.

Проблемы могут быть не видны, но рано или поздно дадут о себе знать. Протекающий стояк может вас не беспокоить, если вода стекает прямо в подвал. Но дело в том, что сырость будет постепенно разрушать фундамент, приводить к неправильной усадке и трещинам в стенах.

Процесс это медленный и незаметный, но он может привести к очень неприятным и трудноустранимым последствиям. Кстати, вы, наверное, обращали внимание на то, что сырость в подвалах старых домов – не такое уж и редкое явление.

При выборе квартиры на вторичном рынке нужно интересоваться состоянием не только приобретаемой квартиры, но и всего дома, в том числе его коммуникаций.
 

Обращаем внимание на слабые места

Что же касается панельных домов, их слабым местом являются многочисленные швы. За ними скрываются места соединений панелей. И если в цивилизованных странах закладные элементы принято изготавливать из нержавеющей стали, то у нас их просто окрашивают антикоррозийной краской. В сочетании с плохим качеством заделки швов и отсутствием должного ухода за ними, это может привести к уменьшению срока эксплуатации домов. Поэтому при покупке квартиры в панельном доме следует обратить особое внимание на состояние швов между панелями.


Вы можете >купить квартиру в Одинцово в монолитном доме от ФСК «Лидер», который спокойно простоит 150 лет

Одна из причин долговечности домов, возведенных по монолитной технологии – отсутствие соединений в их силовой конструкции.

Навесные фасады и утепление не только способствуют комфорту, но и защищают дом от воздействия окружающей среды. Утеплитель и бетонные стены такого дома всегда остаются сухими и не промерзают. А вот определить качество постройки такого дома бывает довольно сложно, поэтому тут лучше ориентироваться на репутацию застройщика.

Стоит ли сейчас покупать квартиру

Здравствуйте! Вас приветствует социальный финансовый журнал ПрофиКоммент. В этой статье вы узнаете, стоит ли сейчас покупать квартиру. Что сейчас происходит на рынке недвижимости.

Информация, которую вы найдете на этой странице, собрана авторами из реальной жизни. Здесь присутствует как личный опыт авторов нашего журнала, так и других людей.

Стоит ли сейчас покупать квартиру или подождать

Сегодня на рынке недвижимости есть определенные колебания в сторону падения цен. Связано это со многими факторами. Основной из них – это наличие работы у людей и связанная с ней уверенность в завтрашнем дне.

Недвижимость во все временная четко отражает экономическое состояние людей. Однако не всегда цены на рынке соответствуют экономической ситуации. Прежде чем вы поймете, как именно цена падает, или растет на квартиры, следует рассмотреть категории продавцов (так называемых, собственников недвижимости) чтобы все стало на свои места.

Их можно разделить на адекватных и неадекватных продавцов на рынке недвижимости. Не в прямом, конечно, смысле слова, а в экономическом. Понимая, кто продает жилье, можно легко сориентироваться – стоит ли сейчас покупать квартиру или подождать.

Таблица 1. Категории продавцов недвижимости:

Владелец квартир эпохи СССР

Продает намного дороже. Хочет переехать в жилье получше. В целом, удовлетворен вариантом, в котором живет, поэтому, если и готов продать, то только с выгодой. Не готов торговаться, так как его ничто не торопит продавать свою квартиру.

Владелец второй квартиры, доставшейся по наследству

Продает только в том случае, если квартира не сдается, то есть не приносит желаемый доход в течение года.

Но делает это без энтузиазма, так как чувствует, что расстается с чем-то родным. Торговаться готов, но только тогда, когда коммунальные платежи прижимают.

Владелец доли по наследству или комнаты в квартире

Готов избавиться от объекта, так как не может проживать по адресу. Часто ситуация усложнена другими наследниками, которые не могут договориться о цене на всю квартиру, чтобы поделать доход. Но все же все заинтересованы продать быстрее, поэтому на рынке недвижимости более сговорчивые продавцы, торгуются.

Владелец квартиры с большими долгами по коммунальным платежам

Может продать квартиру дешевле, чем все остальные, так как срочно нужно оплатить долги за ЖКХ. При этом долги за коммунальные услуги приводят к отключению электроэнергии в квартире. Такие продавцы часто обращаются в агентства недвижимости, чтобы быстро продать недвижимость. Готовы торговаться, переезжать в жилье с ухудшением условий, лишь бы выкрутиться из долгов. Хотя до этого могли долго ждать и надеяться, что все наладится и не продавать квартиру дешевле.

Владелец купил вторую квартиру, чтобы сдавать, но не рассчитал

Может продать дешевле, чем застройщик, но делает это не охотно. Может какое-то время ждать, но необходимость платить по коммунальным платежам толкает продавать объект быстрее. С ним можно поторговаться.

Ипотечник

Владеет самым невыгодным объектом на рынке недвижимости, так как в цену квартиры всегда входят проценты по кредиту.

Застройщик

Застройщик продает недвижимость дешевле, чем владельцы вторичек

.

Инвестор

Идеальный продавец, продает дешевле, чем застройщик.

Далее давайте рассмотрим более подробно по каждой отдельной категории продавцов квартир. С кем стоит иметь дело, с кем нет, и кто на рынке недвижимости задирает нереальные цены, сбивая с толку потенциальных покупателей.

Владельцы квартир эпохи СССР

Давайте вспомним, как раньше строилось и раздавалось жилье людям. Преимущественно, в советское время, люди, устраиваясь на какой-нибудь завод, или отдавая свою жизнь военной службе, получали от государства муниципальное жилье. Кому-то давали комнату в общежитии, а кому-то квартиру. Если в семье рождались дети и люди стабильно работали, как это было положено, то семьям выдавали квартиры с большей площадью.

Строились квартиры, так называемые хрущевки (очень популярные в то время), достаточно быстро.

  • Известны рекорды строительства – пятиэтажка за неделю.

Именно такими темпами было достигнуто такое мощное строительство многоквартирных домом, которые мы можем наблюдать и сегодня. СССР – незабываемое время, о котором ностальгируют многие.

Но все меняется и сегодня уже немного другие времена. То, что раньше было муниципальным, стало приватизированным. По сей день люди продолжают приватизировать свои квартиры, которые получили еще в Советском Союзе.

Большая часть собственников единственной квартиры, полученной в СССР, не торопятся продавать свои квартиры. Вернее, они выставляют собственность на продажу по очень завышенной цене в надежде, что кто-то купит, и они смогут улучшить свои жилищные условия.

Если покупатели на заявленную цену по воле фортуны не появятся, то они, в принципе, согласны и на имеющиеся условия жизни. Поэтому отнести данную категорию продавцов недвижимости к реальным продавцам нельзя.

У них нет ограничений по времени, нет острой необходимости переезжать. Поэтому высокая цена на такие квартиры – банальное «ХОЧУ».

Владельцы второй квартиры, доставшейся по наследству

Данная категория владельцев недвижимости не зарабатывала и не тратила деньги на приобретение квартиры или даже дома. То, что достается по наследству, уже является активом. Даже если такая недвижимость продается по цене ниже рыночной, люди (наследники) все равно остаются в прибыли.

  • Другой вопрос, как именно новые владельцы распоряжаются полученной недвижимостью.

Если квартира вторая и в ней нет необходимости жить, то её можно сдавать в аренду. Если жилье находится в не совсем удачном месте, вызывая сложности со сдачей, то возникает необходимость такую квартиру оплачивать. В итоге получается дополнительная нагрузка по оплате коммунальных платежей.

Если наследникам по карману оплачивать недвижимость, и они могут без проблем содержать свое наследство, то такие собственники тоже выставляют на продажу свой объект по завышенной цене, рассчитывая на удачу.

Если же квартира или дом по наследству все же весомо отражаются на кошельке новых владельцев, то такую недвижимость они уже продают охотнее. Особенно, если с арендой есть проблемы – снимают редко, забывают заплатить за последний месяц коммуналки при выселении, портят имущество.

Поэтому уже у таких продавцов могут быть определенные ограничения во времени на продажу своей собственности. Например, они ставят себе цель продать квартиру в течение 1 года. Если этого не происходит, то они постепенно начинают снижать цену, пытаясь найти со стороны покупателей отклик.

Владельцы долей по наследству

Не всегда недвижимость, которая переходит по наследство, достается кому-то одному. Достаточно часто в семье по нескольку детей. После смерти родителей(я) собственность может переходить в руки 2-3 собственников.

Жить, к примеру, трем семьям в одной квартире неудобно, сдавать в аренду – тоже доход на всех не большой. Если это однокомнатная квартира, с неё и вовсе прибыли от аренды на всех, как кот наплакал. Вот и получается, что идеальный вариант – продажа.

Здесь тоже мало кто готов ждать по 10 лет, ведь эту собственность, как ни крути, надо оплачивать. А если братья и сестры живут в разных городах. Тут по-всякому неудобно. Поэтому такие владельцы недвижимости быстрее всех на рынке сбрасывают цену. Как правило, они могут быстро снижать цену до тех пор, пока не нащупают интерес со стороны покупателей.

Такие квартиры продаются быстро, так как их продают по реальной цене, которую на сегодняшний день готовы заплатить покупатели.

Хозяева квартир с большими долгами по коммунальным платежам

Не редким на сегодняшний день является случай, когда в семье есть проблемы с работой. К примеру, отец семейства потерял работу и средств не хватает на оплату коммунальных платежей.

  • Долги постоянно откладываются на потом, в надежде найти хорошую работу и потом рассчитаться с долгами.

Какая-то часть собственников держится за счет родителей, которые готовы помочь деньгами своим детям, посидеть с внуками. А у кого-то коммунальные долги превращаются в реальную проблему. Безвылазную яму.

Да все бы ничего, если бы коммунальные службы могли ждать. Сегодня же, если накапливаются долги даже 3-5 тысяч, то квартиру могут отключить от подачи электроэнергии. Тем самым, для жильцов конкретной квартиры жизнь в таком жилье становится невыносимой. Как согреть еду? Как с детьми вечером сделать уроки? Тут на ум собственникам такой квартиры приходит только одно – продать квартиру с долгами, поменяться на вариант жилья поменьше и оплатить задолженность.

Такие собственники быстро решаются на продажу, так как условия жизни могут быть невыносимыми. Они могут даже обратиться к агентству по недвижимости, где агенты с радостью берутся за такой вариант, скидывают цену по максимуму, чтобы с продажи заработать еще свои проценты.

В итоге все довольны. Покупатели приобретают квартиру по нормальной цене, должники выплачивают долги, переезжают в квартиру поменьше, подальше, возможно, находят работу и все приходит в норму.

Люди купили вторую квартиру, чтобы сдавать, но не рассчитали

Владельцев второй по счету недвижимости можно встретить в районах новостроек. Если обратиться к сайту объявлений авито, то больше всего вариантов аренды можно встретить именно там.

Это объясняется тем, что застройщики, как-ни-крути, предлагают недвижимость по цене ниже вторички. Как уже говорилось, владельцы вторичек (жилья, полученного с времен СССР), выставляют на продажу свои объекты на продажу, преследуя удачу, волю случая, чтобы продать и переехать в место получше. А вот застройщик продают по цене ниже, так как они все же пытаются первыми находить на рынке покупателя.

Люди, покупая вторую квартиру, могут руководствоваться двумя целями:

  1. Сберечь деньги
  2. Заработать на аренде
  3. Приумножить капитал, продав дороже

Однако все гораздо сложнее. Владельцы второй квартиры не всегда рассчитывают на то, что все пойдет не так, как планировалось.

В районах новостроек не всегда самые лучшие условия жизни, так как их строят подальше от центра, на окраине. Оттуда могут быть проблемы с городским транспортом по утрам: пробки, отсутствие нужных маршрутов и надо ехать с пересадкой. И не только это – иногда хромает и инфраструктура: отсутствуют детские сады, школы, проблемы с работой.

Такую недвижимость сложно сдать в аренду. А если снимают, то арендаторы могут часто меняться. Оставлять последний месяц аренды без оплаты, оставлять в квартире свои запахи (сигареты, духи, и все, что связано с маленькими детьми).

  • К тому же, в таких объектах могут быть высокие коммунальные платежи.

Если никто не снимает жилье, или снимают редко, то у владельцев такой собственности закрадывается мысль, продать такую квартиру и вернуть свои деньги.

Но вот беда, не всегда это выгодно, ведь рядом застройщики строят еще дома и новые квартиры, есть предложения подешевле (например без ремонта или на конечном этапе строительства). Да и в районе новостроек люди предпочитают покупать квартиру чистую, новую, а не ту, которую уже сдавали, пропитанную запахами, пользованную.

Такие собственники быстрее опускаются до реальной цены, за которую готовы купить их объект как можно быстрее. С ними легче торговаться, так как они хотят вернуть свои деньги. Таких собственников можно отнести к категории адекватных продавцов.

Ипотечники

Люди, которые приобрели недвижимость по ипотеке владеют самым невыгодным предложением на рынке недвижимости. Если они решаются на продажу по тем или иным причинам, то их вариант будет на порядок дороже.

Дело в том, что если квартира взята в ипотеку, то сверх стоимости цены за саму квартиру, закредитованные собственники должны банку еще проценты. При продаже кредитная наценка сохраняется за объектом недвижимости.

  • И вот когда такой вариант попадает на рынок недвижимости, невольно задаешься вопросом «почему эта квартира столько стоит? Что в ней особенного, по сравнению с другими вариантами подешевле» А потому и цена такая, что в стоимость квартиры входят еще и проценты банка.

И ничем эта квартира не лучше других. Она может быть даже на порядок хуже. Но при этом цена все равно выше. Просто потому, что люди взяли на квартиру кредит.

Кстати, общая завышенная цена на недвижимость является результатом того, что многие люди купили её в кредит. Люди уже пообещали банку выплатить за ней определенную космическую цену, взвалив на себя обязательства, не смотря на то, что могут быть и проблемы с работой.

Поэтому, когда такие люди сталкиваются с проблемой заработка, у них только одни вариант – это продать квартиру,  найти того, кто решится на покупку объекта по завышенной цене. Если этого не происходит, люди вынуждены вернуть недвижимость банку и уже банк начинает продавать эту квартиру по завышенной стоимости, пытаясь вернуть деньги, данные в долг. Цены на такие объекты недвижимости никто не скидывает — ни ипотечники при продаже, ни банк, если он забирает такой объект под реализацию.

Однако сегодня покупать недвижимость не выгодно. Её цена находится на пике и будет падать. И сигналом к этому является то, что ЦБ (Центробанк России) уже снижает ключевую кредитную ставку. Это значит, что кредиты становятся доступнее и, соответственно, цены на недвижимость будут снижаться и дальше. Тем более, что агентства недвижимости уже последние годы отмечают ежегодное падение цен на квартиры в пределах 10-20%. А это означает, что в ближайшие годы цена на квартиры может упасть даже на 30-40%. Тогда и нужно покупать.

Застройщики

Как уже было сказано выше, владелец вторички, особенно тот, кто не купил жилье за деньги, а получил его от государства в годы СССР, не спешит продавать то, что у него есть. Он вполне доволен тем жильем, в котором живет. Поэтому продаст он его только в том случае, если это позволит переехать куда-то с улучшением жилищных условий. Например, продать однокомнатную и купить двухкомнатную.

Застройщики, на сегодняшний день, более-менее адекватные продавцы. Они ни ждут по 10 лет, а строят недвижимость с целью заработать. Они предлагают не самые дешевые варианты, но, тем не менее, жилье от застройщика всегда на 20-30% дешевле, чем однотипный вариант от собственника вторички.

Нередко владельцы комнат в общежитии хотят продать его по цене 1-1,5 миллиона. Как раз в этом диапазоне продают однокомнатные квартиры застройщики. Поэтому нужно делать соответствующие выводы. Жилье из вторых рук всегда стоит дороже, чем у застройщика. Поэтому, если и покупать недвижимость, то стоит повременить с приобретением вторички, а искать варианты у производителя жилья, то есть застройщика.

Инвесторы

Инвесторы – это люди, которые вкладываются в недвижимость, как правило, на этапе строительства дома, чтобы в дальнейшем заработать. Это та категория владельцев недвижимости, готовая продавать готовые квартиры по цене ниже застройщика.

  • Как растет цена у застройщика? На этапе котлована — самая привлекательная цена. Постепенно цена на квартиры подрастает. Это происходит ежемесячно с возведением новых этажей.

Однако, если инвестор полностью внес деньги за всю квартиру на этапе строительства, то для него квартира остается на прежнем уровне, когда она уже готова. Соответственно, когда дом уже построен и квартиры стоят в 2-3 раза дороже от начального этапа строительства, то у инвестора остается широкий диапазон цены для маневра и, соответственно, заработка.

Инвестор продает недвижимость в определенный срок. Ему не выгодно ждать, ведь получив прибыль, он может её снова вложить в строительство и быстрее заработать повторно. Он не рассуждает, как владелец квартиры, который приватизировал жилье, доставшееся с времен СССР (если не продам, то не продам). Инвестор является адекватным продавцом недвижимости и у него можно приобрести квартиру дешевле, чем продает застройщик.

Стоит ли сейчас покупать квартиру?

Лучше подождать! Читайте отдельную статью, почему квартиры и дома не продаются. Соответственно, купив сегодня объект недвижимости, завтра он будет стоить дешевле, поэтому вкладывать деньги не выгодно.

Стоит ли сейчас покупать квартиру в ипотеку или подождать

На сегодняшний день Центральный Банк России регулярно снижает ключевую ставку по кредиту.

Таблица 2. Размер ключевой ставки за последние 5 лет:

 

Ключевая ставка в %-ах годовых Срок, с которого установлена
5,5 с 13 сентября 2013 года
7 с 3 марта 2014 года
7,5 с 28 апреля 2014 года
8 с 28 июля 2014 года
9,5 с 5 ноября 2014 года
10,5 c 12 декабря 2014 года
17 c 16 декабря 2014 года
15 cо 2 февраля 2015 года
14 с 16 марта 2015 года
12,5 с 5 мая 2015 года
11,5 с 16 июня 2015 года
11 с 3 августа 2015 года
10,5 с 14 июня 2016 года
10,0 с 19 сентября 2016 года
9,75 с 27 марта 2017 года
9,25 со 2 мая 2017 года
9 с 19 июня 2017 года
8,5 с 18 сентября 2017 года
8,25 с 30 октября 2017 года
7,75 с 18 декабря 2017 года
7,5 с 12 февраля 2018 года
7,5 с 17 июня 2019 года
6,5 с 28 октября 2019 года
6,25 с 19 декабря 2019 года
6,00 с 10 февраля 2020 года
4,25 с 23 октября 2020 года

Что такое ключевая ставка, диктуемая Центральным Банком России, и как она влияет на стоимость недвижимости? Какое вообще она имеет отношения к недвижимости?

Ключевая ставка – это цена кредита, которую устанавливает Центральный Банк России для других банков. Небольшие банки берут кредит у Центрального Банка РФ под 4,25% годовых. Чтобы заработать, они предоставляют деньги, взятые в кредит у ЦБ РФ своим клиентам уже под больший процент. Например, ипотечный кредит под 12% годовых.

Чем ниже ключевая кредитная ставка, тем дешевле кредиты для конечных потребителей. И, соответственно, цена на недвижимость становится меньше.

К примеру, сегодня очень многие объекты недвижимости возводятся на кредитные средства. Частный застройщик или крупная строительная компания берет деньги в банке и строит на них жилье. Если люди покупают недвижимость, деньги возвращаются банку. Если спрос на недвижимость падает и застройщик не справляется с кредитными обязательствами, квартиры уходят банку.

Таким образом, чем ниже спрос на квартиры, тем ниже ключевая ставка. Это необходимая мера, которая сразу отражается на цене недвижимости.

Обратите внимание на таблицу выше. Ключевая ставка в 2013 году и вовсе составляла 5,5% годовых. Сегодня она вблизи 4%. При этом, если вы посмотрите в таблицу, с 2014 года ключевая ставка по кредиту постоянно снижается. Есть предположение, что ключевая ставка опустится еще.

Выводы такие: с покупкой квартиры в кредит сегодня стоит семь раз подумать. Кому-то лучше подождать. Есть большая вероятность, что кредиты подешевеют. Некоторые эксперты полагают, что в будущем квартиру можно будет приобрести на 20-40% дешевле.

Что такое ДДУ и на что обращать внимание при покупке квартиры у застройщика — Новостройки

Чем отличается ДДУ от ДКП или договора с ЖСК

ДКП — это договор купли-продажи, он тоже может использоваться при покупке жилья в новостройках. Но ДДУ заключается до ввода объекта в эксплуатацию, а ДКП — после, то есть когда дом уже построен, сдан, имеет адрес.

Есть и промежуточный формат — предварительный договор купли-продажи (ПДКП), который заключается между получением застройщиком разрешения на ввод дома в эксплуатацию и выдачей ключей. «Это не покупка квартиры, а лишь намерение сторон совершить сделку в ближайшей перспективе. Договор не предполагает ни регистрации договора (как при ДДУ), ни перехода права собственности (как при ДКП), и действует лишь до заключения основной сделки, — поясняет управляющий партнёр компании „Метриум“ Мария Литинецкая. — Поэтому на сегодняшний день на столичном рынке массового сегмента 78% квартир всё-таки продаётся по договорам долевого участия».

ЖСК, или жилищно-строительные кооперативы, — добровольное объединение пайщиков с целью строительства многоквартирного дома. Чтобы «купить» в нём квартиру, нужно заключить договор паенакопления и стать пайщиком. ЖСК существуют на «добровольных» началах, поэтому такие объединения слабо регулируются законом, предполагается, что пайщики сами должны обо всём договориться: как выстроить отношения между членами, когда будет возведён дом, кто обязан (и обязан ли) устранять недочёты строительства, сколько будет стоить пай и т. д. Договор пайщика не регистрируется в Росреестре, и это может привести к мошенническим действиям: один и тот же пай продадут несколько раз.

«В настоящее время новые стройки по ЖСК запрещены в России, — рассказывает руководитель юридического департамента агентства недвижимости „Бон Тон“ Дмитрий Логинов. — Исключение составляют только обанкротившиеся проекты, ЖСК для отдельных категорий граждан (военных, учёных, правоохранителей и т. д.) и проекты ЖСК, реализация которых началась до введения запрета — до 1 июля 2018 года». 

Таким образом, если вы захотите купить квартиру в строящемся доме, почти наверняка покупка будет осуществлена по ДДУ. 

Преимущества и недостатки ДДУ

Преимущества ДДУ:

Дольщики хорошо защищены законом. Интересы дольщиков защищает федеральный закон (214-ФЗ) и закон о защите прав потребителей. «В первом предусмотрено право получить неустойку за задержку сроков передачи квартиры, а во втором — возможность претендовать на компенсацию морального вреда, причинённого дольщику из-за переноса сроков сдачи объекта», — поясняет Мария Литинецкая.

Договор регистрируется в Росреестре. ДДУ подлежит государственной регистрации, и повторно продать квартиру недобросовестный застройщик не сможет.

Все параметры чётко прописаны, за нарушение застройщик должен выплатить компенсацию. В договоре прописываются чёткие требования: стоимость квартиры, сроки передачи объекта дольщику и т. д. При нарушениях дольщики могут потребовать неустойку или даже вернуть свои деньги. Порядок такого возврата, а также возможность взыскания убытков определены федеральным законом.

Если что-то случится со стройкой, деньги вернут. По новым правилам девелоперы, работающие по ДДУ, не вправе напрямую привлекать средства дольщиков: деньги замораживаются на эскроу-счетах до ввода объекта в эксплуатацию, а строительство ведётся за счёт банковских кредитов. Это должно решить проблему обманутых дольщиков: если что-то пойдёт не так и стройка не будет завершена, покупателям вернут деньги.

Гарантийный срок. После сдачи в эксплуатацию квартиры, купленной по ДДУ, в течение пяти лет действует гарантия устранения строительных недоделок. «Эта гарантия предусмотрена 7-й статьёй 214-ФЗ, поэтому она может быть даже не отражена в ДДУ, — отмечает Ирина Доброхотова, председатель совета директоров „БЕСТ-Новострой“. — Но всё равно по закону застройщик обязан соблюсти гарантийные сроки: не менее 5 лет на сам объект (стены, кровлю и т. п.) и не менее 3 лет на инженерное и технологическое оборудование (лифты, коммуникации и пр.)». 

Недостатки ДДУ:

Недостатки покупки по ДДУ связаны только с тем, что перенос сроков сдачи дома всё-таки возможен. Но если в проекте будут отодвинуты сроки сдачи, дольщики смогут претендовать на выплату неустойки.

Как проверить застройщика

Прежде чем покупать квартиру в новостройке и, соответственно, заключать ДДУ, нужно проверить надёжность застройщика.

В первую очередь, у строительной компании должны быть разрешение на строительство, проектная декларация на объект, документы на земельный участок (собственность или аренда).

Застройщик также обязан предложить покупку через эскроу-счёт либо, если он продаёт жильё по старой схеме, предъявить ЗОСК (заключение о соответствии критериям). Дело в том, что некоторые застройщики официально могут строить и продавать жильё по старым правилам (без эскроу-счетов). Но только в том случае, если к 1 июля 2019 года дом уже был построен не менее чем на 30% или проданных в нём по ДДУ квартир было не менее 10% от его общей площади. Подтверждает право застройщика на продолжение строительства объекта без привлечения эскроу-счетов специальная бумага — заключение о соответствии критериям (ЗОСК).

Важный показатель — деловая репутация застройщика. Чтобы получить о ней представление, нужно ознакомиться с портфелем реализованных компанией проектов, изучить, соблюдаются ли сроки ввода объектов в эксплуатацию, и т. д. Большой объём застройки и длительный опыт работы на рынке, как правило, говорят в пользу застройщика.

«Информация о застройщике и объекте строительства открыта и размещена в Единой информационной системе жилищного строительства (ЕИСЖС), — поясняет Дмитрий Логинов. — Там можно ознакомиться с проектной декларацией, документами на землю, разрешительной документацией. Также о застройщике можно получить информацию на сайте ФНС и в картотеке дел Арбитражного суда».

Репутацию застройщика также легко проверить через единую информационную систему жилищного строительства Наш.Дом.рф. Если у застройщика есть проблемные объекты, система это покажет.

Ещё один показатель — партнёрство застройщика с ведущими российскими банками. «Если финансирование застройщику предоставляет авторитетная кредитная организация, то это служит гарантией успешной реализации проекта, — говорит Литинецкая. — Обратите также внимание на банки, которые выдают ипотеку на квартиры в жилом комплексе: кредиторы тщательно изучают застройщика, поэтому сотрудничество, например, со Сбербанком, ВТБ, ДОМ.РФ, говорит в пользу проекта».

На что обращать внимание при заключении ДДУ

Как правило, ДДУ — типовой документ. Однако стоит проверить, чтобы в договоре были точно указаны ФИО, паспортные данные покупателя, цена квартиры, строительный адрес объекта и обозначение квартиры, приложен план помещения, прописана площадь, зафиксировано, как будут вестись расчёты, если после ввода дома площадь квартиры будет меньше или больше обозначенной. 

«Дольщику следует обратить внимание на формулировку обязательств застройщика по передаче квартиры: должен быть точно указан срок, например, III квартал 2021 года, — рекомендует Мария Литинецкая. — Если девелопер обязуется выдать ключи в течение определённого количества дней после ввода объекта в эксплуатацию, но не прописывает конкретный срок, стоит насторожиться, ведь дом может и не получить разрешение на ввод от властей».

В ДДУ указывается также гарантийный срок (от пяти лет на конструкции и от трёх лет на коммуникации), а при покупке новостройки по новым правилам прописывается обязанность покупателя внести средства на эскроу-счёт, название и реквизиты банка, который выступает оператором таких счетов.

«Если квартиру покупают с отделкой от застройщика, то к ДДУ должно быть составлено приложение, в котором описывают вид отделки, перечень работ и материалов, — добавляет председатель совета директоров компании „Бест-Новострой“ Ирина Доброхотова. — Марку материалов при этом застройщик указывать не будет, но обязан обозначить тип, например, ламинат в качестве напольного покрытия, обои под покраску в качестве отделочного материала стен и т. д.». 

ДДУ и ипотека

Если квартиру в новостройке человек покупает в ипотеку, то составляются два разных договора: ДДУ и договор кредитования. При этом в ДДУ обязательно указывают, что оплата покупки происходит с привлечением заёмных средств.

«Сначала клиент подписывает договор кредитования, вносит средства первоначального взноса на открытый счёт, после чего и первоначальный взнос, и кредит перечисляются на счёт застройщика, — рассказывает Доброхотова. — Клиент получает подписанное платёжное поручение и только потом подписывает ДДУ. Оба договора уходят на регистрацию, в ДДУ ставят штамп о наличии ипотеки в силу закона. Средства списываются с ипотечного счёта клиента после регистрации ДДУ».

Если заёмщик окажется не в состоянии обслуживать кредит, застройщик обязан передать квартиру банку.

Переуступка прав по ДДУ

Переуступка прав подразумевает перепродажу строящейся квартиры до завершения стройки. То есть, по сути, это продажа не готовой квартиры, а только договора (ДДУ), по которому дольщик в будущем станет собственником жилья, это переуступка прав на квартиру другому лицу. Для сделки по переуступке прав составляют специальное соглашение, и оформить это можно в любое время до подписания акта приёма-передачи квартиры (если после, то сделка уже будет проходить через договор купли-продажи). Причём изменить или дополнить существующий ДДУ нельзя, новый дольщик полностью берёт на себя права и обязанности именно по этому договору.

Однако есть нюанс: в большинстве случаев дольщик не может переуступить права на квартиру без ведома застройщика.

«Чаще всего девелопер обязывает покупателя уведомлять о том, что тот уступает свои права. Часто такие сделки проходят через самого застройщика, и в некоторых случаях с покупателя взимается комиссия за переуступку, — поясняет Мария Литинецкая. — Девелоперы делают это для того, чтобы избежать конкуренции с частными инвесторами. Как правило, комиссию оплачивает сам покупатель, поэтому стоит иметь в виду, что к стоимости, указанной в объявлении, скорее всего, придётся прибавить ещё 1–2% от суммы сделки».

Застройщик нередко даёт положительное решение на переуступку только после того, как дольщик выплатит всю сумму долга. Если квартира приобреталась в ипотеку, то также потребуется согласие банка, выдавшего кредит. Если клиент попытается продать жильё без разрешения, то сделка может быть признана недействительной.

Как получить квартиру по ДДУ, когда дом построен

После ввода дома в эксплуатацию застройщик отправляет дольщику письмо с уведомлением о необходимости принять квартиру. В ДДУ обычно обозначают, в какие сроки нужно прийти на приёмку квартиры. Чаще всего дольщик должен приступить к принятию квартиры (хотя бы записаться на приёмку) в течение семи рабочих дней с момента получения сообщения (если в договоре не указан другой срок).

Если вовремя не принять квартиру, застройщик может оформить приёмку в одностороннем порядке, а дольщик лишится возможности найти в квартире недочёты и составить ведомость для их устранения, отмечает Ирина Доброхотова. «Процесс передачи квартир и выдачи ключей в доме обычно длится несколько недель, поэтому дольщикам предлагаются даты и время на выбор, главное — отозваться на уведомление и согласовать с застройщиком дату осмотра и приёмки квартиры», — советует она.

Итак, в согласованный срок участник долевого строительства приезжает на осмотр объекта и проверяет его соответствие условиям договора. Для этого оформляется акт осмотра, в который дольщик вносит свои замечания. Если всё его устраивает, стороны составляют и подписывают акт приёма-передачи квартиры. Если клиент выявил дефекты строительства, их необходимо указать в акте осмотра. И самое главное: до их устранения покупатель вправе не подписывать акт приёма-передачи квартиры и требовать повторно провести приёмку. Впрочем, есть ещё один вариант — подписать передаточный акт с условием устранения недостатков в установленные сроки.

«В передаточном акте отражаются все характеристики объекта, — рассказывает генеральный директор компании „Миэль-Новостройки“ Ирина Шаталина. — Это проектные и фактические характеристики помещения (номер корпуса и помещения, общая площадь, этаж), строительный и почтовый адрес объекта и сведения о том, что покупка оплачена».

После того, как акт передачи квартиры подписан, покупатель может заняться оформлением квартиры в собственность. Нужно подать документы на регистрацию права собственности в регпалату или МФЦ. Это можно сделать как самостоятельно, так и через застройщика.

Что делать, если параметры квартиры не соответствуют ДДУ или есть расхождения?

Согласно статье 9 214-ФЗ, расхождения между проектной и реальной площадью квартиры не должны превышать 5%. «Если процент больше, то дольщик имеет право в судебном порядке расторгнуть ДДУ, — говорит Мария Литинецкая. — Если речь идёт о менее существенных расхождениях, то проводится перерасчёт стоимости квартиры: за лишние метры придётся доплатить, а за „недостающие“ застройщик вернёт деньги. Как правило, необходимость перерасчёта цены прописывается в ДДУ».

Кроме того, в ряде случаев дольщик может обратиться к закону «О защите прав потребителей». Согласно статье 29, при обнаружении недостатков выполненной работы (оказанной услуги) потребитель вправе потребовать бесплатно их устранить, снизить цену или возместить расходы на устранение недостатков.

Авторы: команда Яндекс.Недвижимости. Иллюстратор: Катя Симачёва.

Стоит ли покупать квартиру в Лондоне? Как «Брекзит» влияет на рынок

Период с мая по октябрь традиционно считается самым активным на британском рынке недвижимости. Семьи с детьми переезжают к началу учебного года, студенты ищут квартиры. Рассказываем, как новые британские законы и продолжающийся бракоразводный процесс с Европой влияют на ситуацию с жильем в Лондоне: какие сейчас тренды на рынке, когда лучше покупать жилье, когда – арендовать.

Недвижимость под аренду может стать менее выгодной инвестицией

Недавно вступил в силу закон, принятый правительством в 2015-ом году, сокращающий налоговые льготы для владельцев жилья в аренду. Раньше инвесторы, приобретая жилье по схеме buy-to-let (программа покупки жилья для сдачи в аренду), могли вычитать из налогооблагаемой базы процент по ипотеке. По новому закону уже в 2018-ом году можно будет вернуть только 75% от суммы налогового вычета, в 2019-ом – 50%, в 2020-ом – 25%, а к 2021-му году арендодатель будет выплачивать проценты по кредиту в полном объеме.

Закономерно предположить, что некоторое количество инвесторов откажется от недвижимости, поскольку сдавать ее становится все менее выгодно, в результате чего на рынке появляется больше жилья на продажу. 

Так рассуждал блогер и экскурсовод Константин Пинаев, недавно решивший продать жилье, которое долгое время сдавал. «За последние 6,5 лет я пришел к выводу, что сдавать квартиру – это большой труд, – говорит Константин. – Когда что-то ломается, приходится оплачивать ремонт. Жильцы меняются, их нужно искать, каждый раз вселить-выселить, подписать контракт. С агентами по недвижимости тоже все непросто. Теперь, с повышением налогов, я понял, что быть лендлордом становится все менее выгодно, поэтому мы решили продать квартиру».

Каждой семье – свое жилье

Изначально действие закона было направлено на увеличение количества доступного жилья на рынке. При высоком спросе на недвижимость как инвестицию в Лондоне держатся стабильно высокие цены, а приобрести жилье в собственность с каждым годом становится все менее реалистичной мечтой. Так, в прошлом году средний размер ипотеки почти в пять раз превышал среднюю зарплату обращавшихся за кредитом заемщиков. Для сравнения, в 1992-ом году свой дом британцы могли себе позволить за три среднегодовых дохода. Правительство ожидает, что такая мера позволит контролировать цены и минимизировать скопление большого количество объектов недвижимости в руках состоятельных предпринимателей. 

«Я понимаю, почему они это делают, – соглашается Константин. – Цены на недвижимость в Лондоне давно уже зашкаливают. Слишком много лендлордов стало, и правительство решило сбавить темп инвестиционного рынка».

Аренда становится дороже, покупка дешевле

Партнер Knight Frank Катя Зенькович считает, что пока говорить о существенных последствиях преждевременно. Во-первых, прошло еще немного времени с момента вступления закона в силу, и изменения происходят поэтапно. Во-вторых, британский рынок недвижимости сам себя балансирует.

«Ситуацию на рынке недвижимости можно сравнить с весами, где на одной чаше – объекты на продажу, на другой – в аренду, – поясняет Зенькович. – С одной стороны, инвесторы теперь все чаще хотят продать свой объект, увеличивается количество недвижимости на продажу на рынке, что, в свою очередь, влияет на ценообразование. С другой стороны, уменьшается количество жилья под аренду, и недостаток предложения приводит к повышению цен. Поскольку рынок достаточно спокойный, на фоне того, что сейчас меньше продаж, чем год-два назад, мы пока не увидели эффекта закона».

С ней согласен лендлорд и эксперт по недвижимости Сергей Козлов (ProperDecision.uk). По его словам, цены на жилье ощутимо просели после «Брекзита», поскольку многие инвесторы решили выйти из бизнеса и цены снизились. Однако для профессиональных инвесторов портфолио расширяется: раз цены упали, можно вкладываться. 

Что происходит в Лондоне

В Лондоне самые большие изменения произошли в верхнем сегменте — от 5 000 фунтов в неделю (около 20 000 в месяц). В то время как спрос на аренду остается стабильно устойчивым, предложение уменьшается в связи с изменениями в налоговом законодательстве. «Если раньше состоятельные клиенты покупали недвижимость стоимостью более 10 млн фунтов, то теперь они не рискуют, – говорит Зенькович. – Трудно сказать, вызвано ли это проблемами с финансированием или опасениями по поводу «Брекзита». В любом случае запросы на жилье остаются те же, в итоге они арендуют ту недвижимость, которую в другой ситуации они бы купили». В остальных же сегментах, согласно исследованию Knight Frank, по сравнению с прошлым годом рынок незначительно снизился. Разницу в -0.5% в сегментах от 1000 до 5000 фунтов в неделю можно также объяснить сезонными факторами.

Ждать и держать руку на пульсе

Эксперты сходятся во мнении, что пока рано говорить об изменениях. Ведь и покупатели, и продавцы замерли в ожидании конкретных решений: будет ли «Брекзит» жестким или мягким? «Поскольку рынок немного “рыхлый”, я бы очень осторожно сейчас обсуждала продление контрактов и особенно не стала бы сбивать цену, – советует Катя Зенькович. – Потому что есть риск, что ваш лендлорд решит продать свой дом именно сейчас. Текущая ситуация очень деликатная: несмотря на то, что нет выраженной динамики массовых продаж, стоит внимательно следить за изменениями. А вот для покупки время неплохое. Сейчас ценник хороший, поскольку цены скорректировались в связи с «Брекзитом» и увеличением налога».

Зенькович считает, что потенциально ситуация на рынке приведет к увеличению количества недвижимости на рынке. Соответственно, цены на покупку еще могут уменьшиться, в то время как из-за нехватки предложений на аренду конкуренция будет расти и в результате приведет к росту цен.

«Как только станет понятно, что будет с «Брекзитом», появится какая-то выраженная динамика на рынке и скорректируются цены. Однако никаких катаклизмов мы не ожидаем. Здесь должна произойти революция для того, чтобы рухнул рынок недвижимости. Обычно в течение 2-3 лет он отпрыгивает обратно», – заключает Зенькович.

Как строят в Стамбуле? Заглянули в новый жилой комплекс на берегу моря

Неделю назад турецкая лира сдала к доллару так сильно, что в Стамбуле даже прошли волнения. По информации специалистов по недвижимости, инфляция может отразиться и на стоимости жилья. Похожую историю мегаполис переживал в 2018 году, когда после очередного обвала местной валюты люди поспешили вложиться в квадратные метры, а застройщики, в свою очередь, поднять цены на новостройки. Конечно, кризис — спорное время для инвестиций. Вместе с тем нам стало любопытно — отличаются ли новостройки Стамбула от минских? Отметим, что цены на жилье здесь достигают миллионов долларов, а потому, чтобы быть ближе к народу, мы выбрали так называемый средний класс. Показываем, что под этим понятием имеют в виду в Турции.

«Если интересно посмотреть настоящую жизнь, надо ехать сюда»

Площадь Стамбула — более 5,3 тыс. квадратных километров. Это надо учитывать, когда соглашаешься на предложение посмотреть новый жилой район в городе. Дорога до новостройки (район Бейликдюзю) на такси у нас заняла почти 1,5 часа из центра (район Таксим на берегу Босфора). По местным меркам — ерунда, для минчанина — полжизни. За 1,5 километра до цели нас перехватил Ровшан Агаев. Мужчина уже 8 лет продает недвижимость в Стамбуле, поэтому рассказывать о жилье начал еще в пути.

— Таксим — не Стамбул, это туристический центр. Если интересно посмотреть настоящую жизнь, надо ехать сюда, — показывает Ровшан на многоэтажки, окутанные туманом. — Это одна из популярных локаций: с одной стороны дороги — район Эсеньюрт, с другой — Бейликдюзю. Цены на квартиры здесь немаленькие, хотя многим домам по 15—20 лет. Вместе с тем в альтернативных районах стоимость метра в 3—4 раза выше. При желании на вторичке можно найти квартиру и за $35 тыс., но это будет полуподвальное помещение. Чтобы купить полноценную квартиру, вам надо хотя бы $40—45 тыс.

— Это считается «спальником» Стамбула? — интересуемся, вглядываясь в стены высоток.

— Нет. Здесь бурлит настоящая жизнь. Некоторые, конечно, ездят в Таксим на работу, но большинство местных живут и работают прямо здесь. В районе много фабрик, заводов, торговые центры, школы, больницы — есть вся необходимая инфраструктура. Вообще у иностранцев популярна покупка именно вторички. Люди, имеющие $50—65 тыс., вполне могут купить здесь трешку по минским меркам. Самый большой спрос именно на этот сегмент — 2+1 (две спальни, гостиная, изолированная кухня). Студии здесь практически не покупают, да и строят их мало.

Надо сказать, местные пейзажи сильно отличаются от того, что можно увидеть в туристических окрестностях Босфора. В пасмурную погоду из окон автомобиля популярный район напоминает самые густонаселенные кварталы Минска: плотная застройка, многоэтажки, небольшие дворы. В старом фонде найти квартиру с двумя спальнями и гостиной можно от $50 тыс. до $90 тыс. Цены на новостройки выше, у транспортных развязок — значительно выше.

— Чем ближе дом находится к главной транспортной артерии, тем дороже. К примеру, в этой новостройке цены на квартиры стартуют от $250 тыс., — показывает агент на новый дом прямо у трассы. — Вместе с тем в районе Босфора вы едва ли найдете новостройку дешевле $1 млн.

На горизонте видим огромные «паруса». Там, со слов Ровшана, квартиры продавались от €70 тыс., но это были небольшие студии по 25 квадратных метров.

— В Турции любят указать в рекламе площадь в 70 «квадратов», а на деле ты едва ли найдешь 40. Тут надо быть внимательным, — подсказывает специалист.

Цены растут каждый месяц

Агент подтверждает статистику — цены на жилье в Стамбуле растут каждый месяц. За 2021 год самые ликвидные объекты прибавили по 50—60%. Вместе с тем надо понимать, что статистика не учитывает инфляцию национальной валюты, а даже на примере прошлой недели очевидно, насколько она высокая в Турции. Еще в 2018 году 1 доллар стоил 4 турецкие лиры, в октябре этого года — 9, сейчас — почти 13. Если рассматривать цены сделок не в лирах, а в евро и долларах, скачок не такой высокий, но он есть:

— Спрос на жилье среди иностранцев все еще держится на высоком уровне. Сейчас курс доллара снова вырос, многие застройщики даже остановили продажи, а хозяева начали повышать цены. Если в Беларуси предложение превышает спрос, то здесь все наоборот.

«Не то время, чтобы покупать квартиру на стадии строительства»

Судя по тому, что все окрестности активно застраиваются, строительные компании спешат удовлетворить аппетиты инвесторов. Однако Ровшан предупреждает — ввязываться в стройку в Стамбуле опасно.

— А как в Стамбуле: покупают чаще на стадии строительства или уже готовое?

— Знаете, не то время, чтобы покупать квартиру на стадии строительства. Можно крупно прогореть. Я стараюсь продавать только готовые объекты, потому что не могу дать никаких гарантий, что дом будет достроен вовремя. Это огромные риски. Застройщик может говорить о 12 месяцах, а ввести объект через пять лет. Таких историй полно. Есть и печальней — дома, которые и вовсе не достроили, а люди вложили в них деньги. На мой взгляд, риск не оправдан, и лучше покупать то, что уже есть.

— Что нужно иностранцу для покупки недвижимости в Стамбуле?

— Ничего. Только деньги. Если вложишь $250 тыс., то еще и гражданство дадут.

Средний класс по-стамбульски

Из всего этого разговора вывод можно сделать один — назвать среднюю цену по рынку в Стамбуле не получится. Стоимость квартир варьируется от $35 тыс. и до нескольких миллионов. Огромный город, огромный выбор. Чтобы сформировать хоть какое-то представление, нам показали один из новых комплексов на берегу Мраморного моря (район Бейликдюзю). Со слов специалистов по недвижимости, это средний класс без налета элитности.

— Это считается среднем сегментом. Причем не по качеству строительства, а из-за локации. Похожие проекты в других местах могут стоить по $10 млн, — пояснил агент.

Жилой комплекс Leda Marin начали строить около трех лет назад. На сегодня объект практически готов. Это небольшой квартал в 500 метрах от набережной. Состоит комплекс из пяти малоэтажек на 120 квартир площадью от 70 до 240 квадратных метров (2+1, 3+1, 4+1, 5+2). Первый уровень коммерческий — за яркими вывесками откроют магазины, кафе, парикмахерскую и аптеку. Выше — жилье. Рекламировали новостройку так:

Архитектура достаточно симпатичная, но ахнуть не заставляет. Фасадные решения — на уровне «Новой Боровой» и даже, на наш вкус, уступают застройке ЖК «Пирс». Однако не спешим с выводами.

Фонтаны и пальмы прямо во дворе

Разница становится очевидна во дворе. Он хоть и небольшой, но точно зеленый. Здесь, кажется, использован каждый сантиметр: открытый бассейн, фонтан, обустроены детские площадки и зоны отдыха, высажены цветы, кусты и даже пальмы. Интересно, что застройщик поиграл не только с «начинкой», но и с ландшафтом, благодаря чему небольшая дворовая территория выглядит уютно. Безусловно, машин здесь нет.

Большая зеленая зона планируется и снаружи комплекса. По обещаниям застройщика, парк растянется на 5 километров. Пока эта площадка выглядит пустынно, но территорией уже занимаются — высаживают деревья, обустраивают зоны отдыха и пешеходные дорожки.

Бассейн, сауна и фитнес-зал в цоколе

Еще одно отличие от белорусских новостроек — инфраструктура. В Стамбуле многие новые комплексы оборудуют собственными зонами отдыха. Leda Marin — не исключение. Прямо под домом находится паркинг, а также спортивный комплекс для жителей — с бассейном, сауной, турецкой баней и фитнес-залом. На сегодня комплекс еще не запущен, но уже готовится к эксплуатации. Здесь, по замыслу застройщика, жильцы смогут отдыхать и проводить время с соседями.

— Чем богаче инфраструктура комплекса, тем дороже выходит обслуживание. Помимо коммунальных платежей (порядка $70 в месяц) собственники платят 500 лир (примерно $40) за содержание и уборку территории, — замечает Ровшан.

Лифт возле квартир и газовые трубы на стенах

Посмотрев все убранство, идем прямиком в подъезд: вход с уровня земли, стеклянная группа, достаточно компактный холл, небольшие коридоры, узкая лестница наверх, но зато есть лифт. К слову, расположение лифта весьма непривычное — его двери находятся прямо у порога некоторых квартир. Очевидно, застройщик экономил полезное пространство на местах общего пользования.

Еще один занимательный нюанс — газовое оборудование. Его здесь явно не стесняются и прятать не планировали — трубы проходят прямо в коридорах возле квартир. Выглядит это так:

Квартиры с полной «начинкой»

А что внутри? На сегодня практически все квартиры в новостройке уже распроданы. Остались считанные варианты, один из которых мы и посмотрели. Отметим, что продается жилье сразу с полным «фаршем»: мебель, техника, даже занавески и посуда — принес зубную щетку, и можно жить.

Вот так, к примеру, выглядит квартира, за которую застройщик просит $230 тыс. В помещении три спальни (родительская и две детские), гостиная, изолированная кухня и два санузла. Ремонт достаточно простой, но современный. Есть все, что нужно для жизни. Аналогичную двушку (2+1) можно взять за $145 тыс. Цена машино-места в подземном паркинге входит в стоимость квартиры.

Нам не повезло с погодой, но если присмотреться, то из окон квартиры видно море. Со слов Ровшана, на «морском» такси отсюда можно будет добраться до азиатской части Стамбула. Среди покупателей она, к слову, менее популярна. В основном там покупают и снимают жилье студенты и рабочие.

Вывод: новостройка не без вопросов, но общее впечатление хорошее. Квартиры готовы для жизни, двор обустроен. Из минусов можем выделить достаточно простые небольшие коридоры, из плюсов — инфраструктуру, «начинку» и приближенность к морю.

А что по поводу аренды?

Для тех, кому не хватает на покупку собственного жилья, у нас плохие новости. Как выяснилось, снять квартиру в Стамбуле — настоящее приключение. Причем дело даже не в цене: здесь реально найти жилье и за $200 в месяц, однако оно будет отличаться от того, что мы привыкли снимать в Беларуси. Основной фактор ценообразования — локация, а вот состояние жилья во многом не имеет значения.

О своем опыте нам рассказала белоруска Анна. Женщина тоже работает специалистом по недвижимости, не так давно переехала в Стамбул и уже вкусила все прелести поиска квартиры в аренду.

— В Турции вообще нет такого понятия, как хоум-стейджинг.

Выселяясь, жильцы даже не подметают пол. Не обременяет себя этим и собственник.

В рекламе полно фотографий, где видна вся грязь, и это здесь в порядке вещей, — говорит Анна, которая совсем недавно арендовала новую квартиру в популярном районе Таксим.

— Многие квартиры сдаются в таком состоянии, что переделывать приходится буквально все, включая проводку.

Для примера, я сейчас арендовала квартиру за $250 в месяц. Находится на третьем этаже трехэтажного старого дома. Внутри спальня, гостиная, изолированная кухня, совмещенный санузел и два балкона. Вариант за эти деньги отличный, но чтобы вселиться, мне пришлось поменять всю электрику и сантехнику. Плюс купить мебель, так как квартира была пустой.

Со слов женщины, средний ценник по Стамбулу на аренду — $350 за квартиру с отдельной спальней, гостиной и изолированной кухней. Дешевле найти можно, но, скорее всего, это будет цокольный этаж старого дома или окраина.

— Знакомый риелтор уже четыре года снимает квартиру в районе Бешикташ. Когда вселялся, тоже делал полный ремонт: менял проводку, красил стены. В квартире была старая мебель — просил собственника вывезти, чтобы поставить свою. Но тот отказал. Сказал, что можно выбросить только с условием, что новая мебель останется в квартире после выселения. И такое здесь встречается часто, — уверяет собеседница.

К слову, арендовать квартиру в Стамбуле у собственника не получится. Все жилье сдается через посредников. За услугу агента придется заплатить ежемесячную арендную ставку (в Минске, как правило, берут половину).

— Как и в Беларуси, найти квартиру легче всего на специализированном сайте (правда, здесь он на турецком), — поясняет Анна. — Заходишь, вбиваешь нужные параметры, выбираешь. Услуга агента обойдется в месячную ставку за жилье. Еще столько же собственник возьмет в качестве залога, даже если квартира совершенно пустая. То есть снимая жилье, к примеру, за 2 тыс. лир в месяц, перед заселением придется выложить 6 тыс. лир. И, вероятнее всего, нужно будет потратиться еще на ремонт и мебель. Также стоит иметь в виду, что если условия контракта будут нарушены, депозит вам не вернут. К примеру, мой знакомый снял квартиру за 8 тыс. лир (примерно $900) сроком на год, но был вынужден уехать на два месяца раньше.

В итоге собственник не вернул 16 тыс. лир — почти $2 тыс.

Вместе с тем спрос на аренду в Стамбуле очень высок, поэтому квартиранты соглашаются на все условия.

Черная пятница в Каталоге

Наш канал в Telegram. Присоединяйтесь!

Есть о чем рассказать? Пишите в наш телеграм-бот. Это анонимно и быстро

Перепечатка текста и фотографий Onlíner без разрешения редакции запрещена. [email protected]

Думаете о покупке дома? Спросите себя, как долго вы планируете остаться.

Покупка дома может быть разумным шагом. Уоррен Баффет говорит, что недвижимость является ценным активом «для очень многих людей», а один миллионер, заработавший себя самостоятельно, называет домовладение «эскалатором к богатству».

Но покупка до того, как вы будете готовы, также может быть большой ошибкой.

Чтобы помочь вам решить, готовы ли вы перейти от аренды к покупке, задайте себе один важный вопрос: как долго вы планируете оставаться в доме?

Если ответ меньше пяти лет, вам, вероятно, лучше арендовать.В общем, лучше покупать, когда вы смотрите на горизонт и думаете о долгосрочной перспективе. Эксперты в целом сходятся во мнении, что вы не должны владеть им, если не планируете оставаться в доме как минимум пять лет.

Это потому, что из-за высоких начальных затрат дома обычно не приносят больших краткосрочных инвестиций. Чем дольше вы остаетесь на месте, тем выше вероятность, что вы вернете то, что вы заплатили в виде транзакционных издержек, и сможете продать с прибылью.

Рассмотрим приведенные ниже графики с сайта личных финансов NerdWallet, которые показывают период безубыточности (когда покупка становится более выгодной, чем аренда, с точки зрения денег).

Как поясняет эксперт по ипотеке NerdWallet Тим Манни: «Если вы планируете оставаться в своем доме на более длительный период времени, покупка обычно становится более привлекательной с финансовой точки зрения. У вашего дома больше времени, чтобы подорожать в цене, а у вас больше времени для распространения. из всех затрат, которые вы несете при покупке и продаже дома «.

На первой диаграмме NerdWallet варьирует ежемесячную арендную плату, которую вы можете платить:

На этой диаграмме NerdWallet изменяет размер первоначального взноса, который вы можете внести, и уровень стоимости вашего дома:

«Аренда предлагает потребителям гибкость и финансовые возможности. преимущество, которое не дает покупка и владение », — сказал Манни CNBC Make It.«Но, как показывают эти графики, финансовая выгода от сдачи в аренду часто бывает краткосрочной.

« В долгосрочной перспективе владение позволяет потребителям получать богатство за счет создания собственного капитала в своем доме и часто в конечном итоге позволяет им перейти на более крупную недвижимость. более просторная недвижимость в будущем ».

Если вам нужно сосредоточиться на краткосрочной перспективе — например, если вы на двухлетнем рабочем задании или планируете переехать в другой город или поменять карьеру через несколько лет — остепениться может быть не лучшим выбором.Но если вы чувствуете себя стабильно и готовы поддерживать свой дом в течение пяти или более лет, покупка может быть для вас.

Если вы сомневаетесь, «калькулятор арендной платы против покупки» NerdWallet может помочь вам с решением.

Если вы решили купить, вы захотите использовать ипотечный калькулятор, чтобы точно определить, сколько дома вы можете себе позволить, иметь наличные для первоначального взноса и подготовиться к скрытым расходам, связанным с владением домом. Затем прочитайте восемь вещей, от которых стоит отказаться, если вы хотите купить свой первый дом, номер No.1 ошибка покупателей жилья и шаги, которые необходимо предпринять перед покупкой.

Нравится эта история? Поставьте лайк CNBC Make It на Facebook!

Не пропустите: 3 знака, что вы не готовы покупать дом

Видео Ричарда Вашингтона

Лучше арендовать, чем покупать на сегодняшнем рынке жилья

Это простой вопрос их чаще всего спрашивают те, кто переезжает в свой первый дом или выходит на пенсию.Стоит покупать или брать в аренду?

Вот уже почти десять лет ответ — покупать. Падение цен на жилье в сочетании с рекордно низкими ставками по ипотеке сделали покупку и владение домом дешевле, чем его аренда, и более выгодным вложением средств.

Теперь ситуация изменилась.

Быстро растущие цены на жилье и более высокие ставки по ипотечным кредитам сместили расчет на аренду. По словам риэлтора, ежемесячные расходы на покупку и владение домом, который вы занимает, выросли на 14 процентов по сравнению с прошлым годом, что более чем в три раза превышает ежегодное увеличение арендных ставок в стране.com. Арендная плата выросла всего на 4 процента. Число местных рынков жилья, где арендовать дешевле, чем купить, растет с каждым днем.

«Даже если не учитывать большие авансовые расходы, такие как первоначальный взнос, ежемесячный рост затрат, вероятно, удерживает многих людей от совершения покупок», — сказала Даниэль Хейл, главный экономист realtor.com. «Сегодня только 41 процент людей живет в округе, где семья со средним доходом может позволить себе купить дом по средней прейскурантной цене, а доступность значительно снизилась за последний год.«

Цены на жилье резко упали после финансового кризиса и краха субстандартной ипотеки. Миллионы домов были выкуплены и проданы по заниженным ценам. В 2012 году стоимость домов, наконец, достигла дна, а затем начала расти. за три года рост резко ускорился, и теперь дома в большей части страны стоят больше, чем они были на пике жилищного бума в 2006 году.

Дом в аренду в Корона-дель-Мар, Калифорния.

Скотт Млин | CNBC

«Это нормально, — сказал Ричард Бернштейн из Richard Bernstein Advisors на канале CNBC« Squawk Box ».«Жилищное строительство — это сектор раннего цикла. Процентные ставки низкие, доходы начинают расти, поэтому в условиях раннего цикла вы можете покупать, но в более позднем цикле процентные ставки повышаются, цены на жилье повышаются, их труднее покупать ».

Недавнее повышение цен на жилье произошло из-за дисбаланса предложения на рынке: слишком большого спроса и слишком малого предложения. Это вернуло уравнение к арендной плате, хотя арендная плата сильно выросла за последние несколько лет.

Согласно июльским ценам на жилье и аренду покупка дома была дешевле, чем аренда, только в 35% округов страны.Это резко меньше 44 процентов всего год назад.

И это не только дешевле арендовать, но и теперь может стать более выгодным вложением средств. Согласно новому исследованию Атлантического университета Флориды и преподавателей Международного университета Флориды, аренда и реинвестирование сбережений от аренды в среднем превосходит владение и наращивание собственного капитала с точки зрения создания богатства. Это впервые с 2010 года, когда аренда превышает покупку.

На 16 из 23 крупных городских рынков, охваченных исследованием, аренда является более выгодным вложением, чем покупка.Эти города включают Атланту, Даллас, Денвер, Хьюстон, Лос-Анджелес, Майами, Сан-Франциско и Сиэтл. Однако на большей части Среднего Запада и Северо-Востока по-прежнему лучше покупать, чем арендовать, при этом Чикаго и Кливленд показывают лучшие показатели владения.

Итак, что все это означает для богатства среднего американца и здоровья рынка жилья?

«Поскольку домовладение исторически было важным источником создания благосостояния домохозяйств, это может быть проблематичным, если эта тенденция сохранится слишком долго», — сказал Хейл.«Тем не менее, даже в тех местах, где аренда в настоящее время является более доступной, рост цен на жилье предоставляет покупателям жилья возможности для повышения благосостояния».

Поскольку домовладение исторически было важным источником создания благосостояния домохозяйств, продолжение этой тенденции слишком долго может вызвать проблемы.

Даниэль Хейл

главный экономист realtor.com

Что касается цен на жилье, то изменение спроса, направленное не на покупку, а на аренду, скорее всего, снизит чрезмерно высокие цены на жилье.Фактически, это уже происходит. Впервые за несколько лет в июле предложение домов на продажу было не меньше, чем в прошлом году. Он был плоским. Кроме того, хотя цены на жилье все еще растут, они растут более медленными темпами, а это означает, что продавцы начинают видеть, что спрос немного падает, поскольку покупатели сталкиваются с стеной доступности.

В отсутствие какого-либо серьезного стихийного бедствия цены на жилье вряд ли упадут, по крайней мере, в национальном масштабе.

«Процентные ставки низкие и мало мусорных ипотечных кредитов», — сказал Уильям Хардин, директор Института недвижимости Джерома Бейна во Флориде.«Кроме того, повысились рейтинги занятости, дохода и кредитоспособности заемщика. Все это хорошие признаки для более плавного перехода на этот раз».

СМОТРЕТЬ: Как выиграть войну торгов при покупке дома

Вот 6 причин не покупать дом, по словам специалиста по финансовому планированию

  • Покупка дома — важное жизненное решение, и вам не нужно делать это просто потому, что, по вашему мнению, это то, что вы «должны» делать.
  • Эрик Роберж, специалист по финансовому планированию, счастлив арендовать свой дом, потому что он отвечает его финансовым целям и желаемому образу жизни.
  • Владение домом делает вас уязвимыми для непредсказуемых расходов и отвлекающих факторов, которые разъедают то, что можно инвестировать.
  • При аренде у вас есть ожидаемые, предсказуемые расходы из года в год, которые вы можете планировать.

Некоторые люди удивляются, когда я говорю им, что арендую по собственному желанию.

Я владелец бизнеса и специалист по финансовому планированию, я женат и, по всем параметрам, хорошо зарекомендовал себя в своей жизни.Я должен владеть домом, верно?

Но именно здесь многие люди попадают в беду: они чувствуют, что «должны» делать то или иное со своими деньгами, фактически не учитывая, какой вариант дает им лучший финансовый результат… или образ жизни, который они на самом деле хотят.

Я потратил годы на размышления о финансовых последствиях, которые покупка дома повлияет на мой образ жизни и качество жизни, и мои идеи, опыт и знания как специалиста по финансовому планированию говорят о том, что есть лучший способ использовать свои деньги, чем покупать дом.

Для ясности, я хочу сказать, что я не заинтересован в покупке дома для одной семьи для проживания в качестве основного места жительства. Инвестиции в недвижимость — что-то вроде многоквартирных домов и сдачи в аренду — это совершенно другая тема.

Когда «покупка дома» означает покупку кондоминиума или квартиры на одну семью, я пришел к выводу, что с обеих точек зрения, учитывая числа и , другие нематериальные факторы, аренда ставит меня в более выгодное положение, чем покупка.

Вот почему.

1. Дома на одну семью не являются хорошей инвестицией

Средняя доходность дома на одну семью составляет 3%. Джо Рэдл / Getty Images

Стоимость домов на одну семью исторически — и значительно — отставала от роста фондового рынка в долгосрочной перспективе.

Средняя доходность домов на одну семью по всему миру составляет около 3%. Средняя доходность рынка 8% +. Если добавить инфляцию, эти ставки упадут примерно до 2% и 5% соответственно.

И хотя это среднее значение — что означает, что вы можете добиться большего или меньшего результата в своей собственной ситуации или найти анекдотический пример с другим результатом, — превышение этого среднего значения означает полагаться на множество факторов, находящихся вне вашего контроля, например, на выбор времени выхода на рынок.

При инвестировании у вас гораздо больше контроля, потому что вы можете выбрать правильное распределение активов, диверсификацию и налоговые стратегии, а также периодические инвестиционные взносы, чтобы максимизировать свое богатство в долгосрочной перспективе.

2. Существует альтернативная стоимость сбережений (для первоначального взноса) по сравнению с инвестированием.

Сбережения на авансовый платеж на дом подвергли бы меня денежному тяготению и уменьшили бы мою способность создавать богатство в долгосрочной перспективе. Если бы я откладывал деньги на первоначальный взнос, я бы положил свои деньги на банковский счет или в какое-то другое вложение с минимальным риском или без него.Но эта учетная запись была бы гораздо менее способна обеспечить большую прибыль на мои деньги.

Поэтому вместо этого я предпочитаю инвестировать большую часть имеющихся у меня денежных средств в инвестиции с более высоким риском — и, следовательно, с большим потенциалом возврата.

Я не хочу нести альтернативные издержки, связанные с такой большой экономией наличными. Если у меня есть деньги, накопленные в банке, я не могу инвестировать их в рынок — и я не могу приумножить свое богатство с помощью этих денег.

3. Домовладельцу сложнее управлять денежным потоком, что затрудняет постоянное инвестирование.

У меня нет дома, потому что я хочу свести к минимуму непредсказуемые затраты и переменные расходы, которые я не хотел брать на себя. Это высвобождает больше моих денег, которые я могу вложить в инвестиции, чтобы приумножить свое богатство.

Ваш водонагреватель никогда не будет вам ничего стоить при аренде. Но это произойдет, если у вас есть собственный дом и вам придется его заменить — и это касается любого другого устройства или физической конструкции в вашем доме.Вы находитесь на крючке для обслуживания, ремонта и модернизации.

Конечно, вы можете возразить, что арендная плата может колебаться из года в год, но не забывайте, что ваша ипотека тоже может меняться вместе с налогами на недвижимость и страхованием жилья. Если у вас есть ARM, процентная ставка может измениться. Или даже в случае обычной ипотеки изменение налогов на недвижимость или взносов по страхованию жилья может привести к увеличению ежемесячного платежа.

Суть в том, что ваша текущая арендная плата — это фиксированные расходы на срок действия вашей аренды.Ваши текущие расходы на домовладение всегда подвержены непредсказуемым колебаниям из месяца в месяц.

Эти сильно различающиеся расходы на жилье могут усложнить экономию и инвестиции. Если что-то случится в течение месяца, вы не сможете позвонить своему домовладельцу — вам придется взять деньги, которые вы, возможно, планировали вложить, и вместо этого потратить их на свой дом.

4. Дом может ограничивать вашу свободу и гибкость

Дом — это большая ответственность, требующая большого внимания и заботы, особенно если вы хотите сохранить его ценность с течением времени.

Конечно, если вам больше всего нравится работать у себя дома или во дворе, дерзайте! Но для меня и многих других неотъемлемая обязанность владения и содержания дома означает меньше времени и энергии на поездки, работу над хобби или увлечениями или достижение важных бизнес-целей.

Я хочу направить свои деньги, время и энергию на то, что для меня наиболее важно в жизни. Дом съел бы все эти вещи, и у меня оставалось бы меньше возможностей выбирать, как я их потратить.

5. Арендовать — значит жить легче

Аренда дома снимает с вас ответственность за капитальный ремонт. Shutterstock

Мы с женой не разговариваем на тему «Стоит ли покупать новые столешницы?» или «Давайте купим новую стиральную машину с сушилкой.»

У нас нет большого пустого дома, который нужно заполнить; мы снимаем квартиру, которая предлагает только то пространство, которое нам действительно нужно. Мы не обязательно минималисты, но, похоже, у нас гораздо меньше материальных вещей, чем у много наших друзей, владеющих домом. И у нас меньше привязанности к физическому пространству, потому что мы им не владеем.

Это не значит, что мы не заботимся о нем. Мы просто не отвлекаемся на вещи, которые на самом деле не имеет значения для нас в долгосрочной перспективе, как модный домашний декор, модернизация или ремонт.

6. Меня просто не интересует

Не говоря уже о числах, есть простой факт, что у меня нет дома, потому что я не хочу.

Дом просто не способствует тому, как я хочу жить в настоящее время. Финансовый успех — это не только принятие разумных финансовых решений, но и настройка на то, что для вас важно, а не следование чужому пути, потому что это то, что, по вашему мнению, вы должны делать.

Это не «недвижимость» ИЛИ «инвестировать», а возможность инвестировать в любую сторону

Речь идет не о том, «купите дом на одну семью или инвестируйте». Будь вы арендуете или покупаете, вам нужно инвестировать в оба сценария!

Эрик Роберж.Дина Коновалова

Проблема домовладения в том, что оно приводит к большим дополнительным расходам в ваш денежный поток. Это также делает вас уязвимыми для непредсказуемых расходов и отвлекающих факторов, которые разъедают то, что можно инвестировать.

При аренде у вас есть ожидаемые, предсказуемые расходы из года в год, которые вы можете планировать, что упрощает улавливание разницы между вашими доходами и расходами и инвестирование этой суммы.

Как по финансовым причинам, так и по причинам, связанным с образом жизни, я рад продолжить аренду. Это дает мне больше свободы и гибкости в том, как я трачу свою энергию, время и, конечно же, деньги.

Эрик Роберж — сертифицированный специалист по финансовому планированию и основатель компании Beyond Your Hammock.

Покупка многоквартирного дома: подходит ли это вам?

Вложение в денежный поток — один из ключевых методов достижения богатства, которое в сфере недвижимости чаще всего достигается за счет инвестирования в арендуемую недвижимость.Аренда на одну семью может быть отличным местом для начала, но со временем многие люди решают, что хотят повысить свой уровень, увеличивая свой денежный поток и чистую стоимость за счет владения жилым комплексом.

Жилой комплекс относится к категории коммерческой недвижимости и включает любую арендуемую жилую недвижимость с пятью и более квартирами. Многосемейная недвижимость может быть прекрасным вложением в недвижимость, но не для всех. Узнайте о плюсах и минусах владения многоквартирным домом, а также о том, кто лучше всего подходит для инвестирования в несколько семей, чтобы определить, подходит ли это вложение для вас.

Плюсы владения жилым комплексом

Эффект масштаба

Экономия масштаба относится к способности распределять затраты по нескольким потокам доходов. Вместо того, чтобы владеть 10 различными объектами жилой недвижимости для сдачи в аренду, чтобы получать денежный поток в размере 10000 долларов в месяц, вы можете владеть одной недвижимостью, у которой есть только одна крыша, один набор налогов на недвижимость, страхование имущества и одно здание для обслуживания, при этом сохраняя ту же сумму. арендного дохода.

Увеличение денежного потока

Владение многоквартирным домом также позволяет вам увеличить денежный поток и доход, которые вы зарабатываете, намного быстрее, чем вы могли бы получить с помощью сдачи в аренду жилой недвижимости.

Снижение риска

Одним из самых серьезных препятствий, с которыми сталкиваются владельцы арендуемой недвижимости, являются свободные места и текучесть арендаторов. Если у вас есть отдельная собственность, и она пустует в течение двух месяцев, пока вы убираете ее и повторно выставляете ее в аренду, вы съедаете двухмесячные расходы и снижаете общий доход от инвестиций. Когда у вас несколько арендаторов в одном многоквартирном доме, вы распределяете как риски, так и затраты на вакансии.

Управление

Управление недвижимостью может быть как за, так и против владения многоквартирным имуществом.Любая сдаваемая в аренду недвижимость требует определенного уровня управления недвижимостью. Кто-то должен общаться с арендатором, показывать договоры аренды, собирать арендную плату, согласовывать ремонт и размещать вакансии. Когда вы владеете несколькими арендуемыми объектами, вся эта работа становится обременительной, особенно когда эти объекты расположены по разным почтовым индексам или рынкам. Владение квартирой по-прежнему требует управления, но добавляет удобства, поскольку все квартиры находятся в одном централизованном месте.

Увеличьте свой собственный капитал

Владение многоквартирным домом, особенно на дорогих рынках, несомненно, увеличит ваш собственный капитал.Это может дать вам доступ к более выгодным условиям финансирования, эксклюзивным инвестиционным возможностям и в целом помочь вам достичь личных финансовых целей.

Минусы владения жилым комплексом

Стоимость

Одно из самых больших препятствий при покупке жилого комплекса на первых порах — это стоимость. Коммерческая недвижимость оценивается на основе дохода, который она приносит или потенциально может принести, что означает, что стоимость жилого комплекса на большинстве рынков значительно превышает стоимость жилой недвижимости для одной семьи на том же рынке.В то время как вы можете купить жилой дом меньшего размера за 500 000–750 000 долларов, средний или большой жилой комплекс, вероятно, будет стоить более 1 миллиона долларов. Стоимость будет варьироваться в зависимости от возраста здания и типа собственности (например, жилой комплекс A, B или C).

Финансирование

Финансирование жилого комплекса, как правило, проще, чем получение финансирования для сдачи в аренду односемейной собственности, потому что существует несколько источников дохода, помогающих покрыть расходы, но получить ссуду все равно может быть сложно, в зависимости от вашего опыта в инвестирование в недвижимость и ваш баланс.

Большинство традиционных кредиторов потребуют крупный первоначальный взнос, не менее 20% или более, а также проанализируют эффективность и потенциал активов в дополнение к вашему личному состоянию и инвестиционному профилю. Если у вас нет денег для инвестирования, вам, вероятно, потребуется синдицировать, когда вы объединяете деньги от нескольких инвесторов для приобретения собственности. Чтобы сделать это правильно, требуются значительные предварительные вложения и уменьшится денежный поток и доходность недвижимости, поскольку вы будете делиться частью своего положительного денежного потока и прибыли со своими партнерами.

Кроме того, кредит на квартиру обычно имеет более высокую процентную ставку, которая может быть фиксированной, но чаще регулируется. Сроки также короче, чем у традиционного ипотечного кредита, от 5 до 20 лет, и они обычно сопровождаются воздушным шаром, который потребует от кредитора в конечном итоге продать недвижимость или рефинансировать, когда появится воздушный шар.

Все яйца в одной корзине

Когда вы владеете одним объектом дохода, вы кладете все яйца в одну корзину — вы увеличиваете риск колебаний рынка, поскольку весь ваш доход поступает от одного объекта недвижимости. .Что произойдет, если собственность сгорит, крупный поставщик рабочих мест в этом районе объявит о банкротстве и значительная часть ваших арендаторов потеряет работу, или если рост нового строительства снизит спрос на жилье и, в свою очередь, стоимость вашего многоквартирного дома? Владение несколькими инвестиционными объектами недвижимости на разных рынках или в разных классах активов диверсифицирует ваш инвестиционный портфель.

Кому подойдет владение жилым комплексом?

Владение многоквартирным домом дает ряд преимуществ, но требует времени и усилий.Даже если вы решите нанять стороннего менеджера для наблюдения за жилым комплексом за вас, вы, как владелец квартиры, по-прежнему несете ответственность за управление этим человеком, гарантируя, что управление зданием соответствует вашим стандартам и обеспечивает максимальную прибыльность. Если вы занятой профессионал, у которого нет времени даже на наблюдение за инвестициями, маловероятно, что владение жилым комплексом — правильный шаг для вас.

Кроме того, если вы только начинаете работать в сфере недвижимости и не имеете большого опыта или капитала, готового к развертыванию, инвестирование в квартиры, вероятно, не лучшее место для начала.Смочите ноги как арендодатель и посмотрите, нравятся ли вам роли и обязанности в работе. Перед переездом в коммерческую недвижимость увеличьте свой собственный капитал, кредитный рейтинг и доступные инвестиционные средства.

Между тем, есть способы участвовать в владении жилым комплексом без необходимости владеть им самому: покупка акций в многоквартирном инвестиционном фонде недвижимости (REIT) или, если вы аккредитованный инвестор, инвестирование в краудфандинговый фонд. жилой дом.

В конечном итоге все зависит от того, кем вы являетесь как инвестор, от времени, которое вы можете посвятить своим инвестициям, и от ваших финансовых целей.

Арендуемая недвижимость — хороший способ приумножить свое состояние?

Владение арендуемой недвижимостью в дополнение к вашему основному месту жительства может стать для вас способом накопления богатства, особенно если вы не хотите инвестировать в фондовый рынок. Данные, опубликованные в 2017 году, показывают, что 47% арендных площадок принадлежало индивидуальным инвесторам. Теоретически это имеет смысл. При аренде недвижимости кто-то другой платит вашу ипотеку, и со временем ваш капитал растет. В конечном итоге вы можете напрямую владеть недвижимостью, которая также приносит доход.Однако инвестиции в аренду недвижимости не всегда гарантированы.

Первым домом, который мы с женой купили, была квартира в 2004 году в Стэмфорде, штат Коннектикут, которую мы, в свою очередь, сдали в аренду, когда купили наш первый дом на одну семью. Наша ситуация не сработала по ряду причин, в основном потому, что 1) недвижимость после повышения на 30% + по сравнению с нашей покупной ценой в конечном итоге была продана только с 5% -ной прибылью. 2) Нам нужно было произвести обновления (кухонные столешницы и полы) и отремонтировать (система отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха), которые пожирали нашу прибыль.3) В условиях сильной рецессии цены на аренду упали, и моя ожидаемая доходность снизилась, и у нас также было несколько месяцев, когда недвижимость была пуста.

Итак, как видите, вещи, которые кажутся слишком хорошими, чтобы быть правдой, часто таковы. Итак, прежде чем вы решите инвестировать в арендуемую недвижимость, подумайте о том, чтобы рассчитать окупаемость ваших инвестиций, чтобы увидеть, действительно ли инвестирование в арендуемую недвижимость является той сделкой, о которой вы думали.

Как рассчитать рентабельность инвестиций в арендуемую недвижимость

Как и при любых инвестициях, вам необходимо понимать ожидаемую рентабельность инвестиций (ROI). ROI = (чистая прибыль / стоимость инвестиций) x 100. Поэтому, прежде чем покупать арендуемую недвижимость, спросите, какой доход можно разумно ожидать от своих денег и что вам нужно заработать, чтобы инвестиции окупились. ?

Расчет рентабельности инвестиций в аренду может оказаться сложной задачей. Хотя есть много разных способов сделать это, цель этого упражнения — предоставить вам «обратную сторону конверта», чтобы помочь вам быстро оценить, имеет ли сдаваемая в аренду недвижимость потенциал возврата, к которому стоит стремиться.Если ваши расчеты показывают, что на бумаге прибыль мала, в реальности она, скорее всего, тоже будет небольшой.

Прежде чем вы сможете рассчитать истинную рентабельность инвестиций в аренду, вы должны учесть все затраты, связанные с владением этой недвижимостью, а не только сумму покупки.

Для наглядности я составил расчет рентабельности инвестиций в аренду, чтобы продемонстрировать, насколько сложным на самом деле является это математическое упражнение.

Что следует учитывать при расчете рентабельности инвестиций в арендуемую недвижимость

Хотя первоначальная стоимость инвестиций должна быть простой (цена покупки, затраты на закрытие, ремонтные работы для подготовки), определение вашей чистой прибыли (выручка — расходы) может оказаться непростым делом.При расчете собственной чистой прибыли не забывайте следующие переменные:

Доход

  1. Доход от аренды: Сколько вы можете взимать за аренду каждый месяц.
  2. Выплаченная ипотека: Какая часть собственности вы владеете.
  3. Изменение стоимости недвижимости: Сколько у вас дополнительного капитала сверх суммы уже выплаченной ипотеки, исходя из текущих рыночных цен на жилье и аренду.

Расходы

  1. Финансирование: Если вы не купили недвижимость за наличные и взяли ипотеку, сумма, которую вы платите в месяц в виде основной суммы долга и процентов.
  2. Взносы ассоциации домовладельцев: Взносы, которые вы платите за коммунальные услуги.
  3. Страхование имущества: Страхование вашего имущества.
  4. Налог на недвижимость: Сумма, которую вы платите в виде государственных и местных налогов. И помните, что налоги на недвижимость обычно не остаются неизменными каждый год. Как правило, они продолжают расти, если экономический спад не позволит вам провести переоценку собственности (обычно за определенную плату) и скорректировать ее в сторону понижения.
  5. Вакансия: Сумма денежных средств, необходимая для покрытия расходов, когда у вас нет арендатора.Стандартная доля вакантных площадей составляет от 5% до 8%, что означает, что это процент в году, в течение которого объект может оставаться пустым.
  6. Ваше время: Многие люди забывают учитывать стоимость собственного времени. Будь то время, потраченное на разнорабочие или поиск арендатора, ваше время — деньги, и любое время, которое вы вкладываете в управление недвижимостью, снижает окупаемость ваших инвестиций.

Мой «обратный» расчет даже не учитывает какие-либо расходы на управление или техническое обслуживание собственности.Недвижимость всегда требует ухода. Это число сложно обобщить, так как все объекты недвижимости разные, но просто знайте, что что-то сломается, оборудование необходимо будет модернизировать, и потребуются постоянные ресурсы, чтобы поддерживать вашу собственность в хорошем состоянии и поддерживать ее конкурентоспособность на рынке аренды.

Кроме того, этот расчет следует производить для каждого года, в течение которого вы планируете владеть недвижимостью, поскольку ваша доходность со временем будет меняться.

Заключение

Аренда недвижимости может приносить доход, но окупаемость инвестиций обычно происходит не сразу.Инвестиции в арендуемую недвижимость также сопряжены с риском из-за того, что многие факторы могут повлиять на ее эффективность, например, рынок жилья или ваша способность удерживать ее в аренде. Итак, если вам интересно, стоит ли вам инвестировать в недвижимость, сначала подумайте, насколько этот тип инвестиций будет уместен для вас и вашей ситуации.

Как и любую другую инвестицию, арендуемую недвижимость следует рассматривать как долгосрочную инвестицию, а не как мгновенную дойную корову. Если ваша цель — приумножить богатство, я скажу вам, что есть другие способы получения прибыли с вашего дохода с меньшим риском и головной болью, например, инвестирование в глобально диверсифицированный портфель акций и облигаций.

Какой у вас был опыт работы с арендуемой недвижимостью и работы арендодателем? Согласны ли вы с тем, что в качестве инвестиций требуется время, чтобы получить вознаграждение, или ваш опыт был другим? Напишите мне на [email protected] и расскажите об этом!

Эта статья написана и представляет точку зрения нашего советника, а не редакции Киплингера. Вы можете проверить записи консультантов в SEC или FINRA.

Основатель, Lake Road Advisors, LLC

Пол Сидлански, основатель Lake Road Advisors LLC, проработал в сфере финансовых услуг более 20 лет.До основания Lake Road Advisors Пол работал менеджером по связям с зарегистрированным инвестиционным консультантом. Ранее Пол 13 лет работал в Morgan Stanley в Нью-Йорке. Пол является СЕРТИФИЦИРОВАННЫМ ФИНАНСОВЫМ ПЛАНЕРОМ ™ и членом Национальной ассоциации личных финансовых консультантов (NAPFA) и XY Planning Network (XYPN). В 2018 году он был включен в список 100 лучших финансовых консультантов Investopedia.

Стоит ли продавать дом и сдавать в аренду, пока рынок не остынет? Совет на 2021 год

Мы писали о том, насколько сумасшедшим был этот рынок раньше, когда дома в горячих районах стоят на 50% выше запрашиваемой цены.Многие люди, которые хотят переехать, задаются вопросом: стоит ли мне продать свой дом сейчас и сдавать в аренду, пока рынок не остынет, а затем покупать следующий дом?

Есть как преимущества, так и недостатки аренды, пока вы ждете рынок: правильный ответ будет зависеть от вашей уникальной ситуации и идеальных сроков. Сначала мы рассмотрим возможные недостатки аренды, а затем обсудим, когда аренда может быть в ваших интересах.

Четыре причины, по которым вы должны продать, а затем купить:

1. Трудно рассчитать рынок жилья

Когда лучше всего покупать дом? Вы можете предположить, что на рынке жилья есть , чтобы в конечном итоге остыть — и это могло бы быть.Однако есть много историй о людях, которые были готовы купить дом 2-3 года назад, но тоже ждали, когда рынок «остынет». Дома, которые они считали «слишком дорогими» в 2018 году, теперь продаются на 100 000 долларов дороже, и теперь эти арендаторы ругают себя.

Даже эксперты на рынке жилья могут назвать это неправильным: в 2018 году CNBC опросила нескольких экспертов, которые назвали это «лучшее время для аренды, чем для покупки», и отметили, что «продавцы начинают видеть, что спрос немного падает, поскольку покупатели ударил по стене доступности.«Однако вместо того, чтобы увидеть реальное падение спроса, цены неуклонно росли вверх. Средняя цена листинга дома составляла 290 тыс. Долларов в мае 2018 г .; три года спустя это 380 тысяч долларов (через Риэлтор).

Другими словами, одним большим недостатком аренды в ожидании охлаждения рынка жилья является риск: вы можете в конечном итоге потратить тысячи долларов на аренду — выплату чужой ипотеки — только для того, чтобы найти эти дома через пару лет. даже дороже, чем сейчас. Конечно, рынок может охладиться — на самом деле вопрос в том, насколько вам удобно рисковать.

«Обратной стороной аренды является то, что вы оплачиваете чужие счета — у вас нет собственного капитала. В некоторых случаях стоимость аренды выше, чем была бы их фактическая стоимость ипотеки », — отмечает Риэлтор из Вирджинии Памела Дебнам.

Проблемы с определением сроков выхода на рынок: Национальный индекс цен на жилье в США Case-Shiller показывает, что с 1987 года цены действительно упали только в ответ на кризис субстандартного ипотечного кредитования 2007 года. Источник: FRED

2. Ставки по ипотеке не останутся низкими вечно

Одна вещь, которую может немного охладить рынок, — это ставки по ипотеке, потому что низкие ставки помогли стимулировать высокий спрос: но это не обязательно хорошо, если вы хотите профинансировать свой новый дом.Если вы выберете аренду на год или два, вы можете упустить текущие исторически низкие ставки по жилищным кредитам. Даже разница в полпункта в вашей ставке может означать, что вы будете платить на многие тысячи долларов меньше в течение срока действия кредита.

В целом ставки по ипотечным кредитам соответствуют доходности 10-летних казначейских облигаций — и доходность достигла рекордно низкого уровня, когда COVID-19 ударил по экономике. Ожидается, что по мере роста экономики доходность — и, следовательно, ставки по ипотечным кредитам — вырастут.

Выбирая аренду на год или два вместо покупки, возможно, вы увидите падение спроса на дома (и, следовательно, цен на жилье), но если ставки по ипотечным кредитам вырастут, вы все равно можете заплатить на тысячи больше процентов.

30-летняя ставка по ипотеке примерно соответствует 10-летней ставке казначейства. Источник: FRED

3. Продавцы имеют преимущество в переговорах

Как продавец, вас больше всего беспокоит то, что после продажи дома сверхконкурентный рынок не позволит вам сразу же купить следующий дом — и никто не хочет остаться без крова. Однако важно помнить, что продавцы имеют преимущество в переговорах прямо сейчас. Одна из тактик, которая набирает популярность, — это возврат арендной платы продавцом.

Возврат арендной платы продавцом (также известный как аренда после заселения) позволяет продавцам продолжать жить в своем доме даже после закрытия, что дает им время найти дом, который будет работать в рамках их бюджета. По сути, они «арендуют обратно» свой дом у следующих покупателей на согласованный период времени, который может составлять недели или месяцы. Для продавцов, которые слышали об ультраконкурентоспособности рынка, это может быть отличным вариантом.

«Мне посчастливилось найти потенциальных покупателей: когда они подают свое предложение, мои [листинговые] клиенты получают как минимум двухмесячную арендную плату в рамках предложения, чтобы найти свою следующую недвижимость.Это дает им время, чтобы они не чувствовали давления и не требовали немедленного переезда », — объясняет агент по листингу из Мэриленда Брайан Купер.

4. Аренда жилья не для всех

Ограничения на аренду являются ожидаемой частью арендного жилья, но они могут быть грубым пробуждением для домовладельцев, которые привыкли иметь любых домашних животных, которые они хотят, вешать что-либо на стены, и устраивают свое пространство по своему усмотрению. И хотя вы больше не отвечаете за ремонт сломанного водонагревателя или протекающей трубы, вам, возможно, придется иметь дело с невосприимчивыми арендодателями (по данным Avvo, 33% арендаторов говорят, что их управляющий имуществом медленно делает необходимый ремонт).

«Существует так много ограничений на то, что вы можете делать, и это может стать серьезной корректировкой для того, кто приобрел собственный дом, чтобы переехать в арендуемую собственность», — замечает Дебнэм.

Сдача внаем также означает меньший контроль над жилищной ситуацией: если вы подписываете годовой договор аренды, то, как правило, мало гибкости для досрочного отъезда. И наоборот, если вы подписываете помесячный договор аренды, у вас может быть только 60 дней, чтобы освободить квартиру, если домовладелец решит продать ее или сдать в аренду члену семьи.

Три причины, по которым вы должны продать, а затем арендовать

1. Аренда имеет смысл для вашего графика

Аренда может быть в ваших интересах, если ваши планы на будущее неизвестны — или если вы знаете, что вы собираетесь переехать скоро.

На гиперконкурентном рынке людям часто приходится платить больше, чем оцененная стоимость, чтобы выиграть свой дом, и потенциально они могут оказаться в долгу больше, чем стоимость дома , если рынок охладится . В большинстве случаев из-за роста цен на жилье домовладельцы в порядке, если они остаются в своих домах в течение нескольких лет.Они продолжают выплачивать ипотеку, дом растет в цене, и они могут продать с прибылью. Однако, если обстоятельства требуют от вас переезда в течение одного-двух лет, возникает больший риск.

«Если они планируют остаться на два года, я бы посоветовал не покупать. Потому что мы находимся на рекордно высоком уровне, и в какой-то момент он обязательно начнет снижаться », — советует Дебнам. «Я действительно чувствую, что им нужен как минимум пятилетний план, если они планируют покупать на этом рынке».

Купер говорит, что клиенты должны сосредоточиться на своих долгосрочных целях в отношении своей собственности.«Многие из моих клиентов понимают рынок, и они понимают, как рынок должен выглядеть в обычных ситуациях. Я им говорю: каковы ваши долгосрочные цели? Если из-за работы вы здесь всего три года, покупка сейчас может оказаться нерентабельной ».

2. Затраты на закрытие трудно покрыть, если ваши инвестиции краткосрочные.

Еще одна вещь, которую следует учитывать, — это затраты на закрытие. Когда вы покупаете дом, есть расходы на оформление ипотеки, страхование титула, оценку, осмотр, сбор за регистрацию акта и многое другое: в целом эти расходы могут составлять 5-7% от покупной цены — значительная сумма денег.Когда вы продаете свой дом, вам также необходимо заплатить комиссию риэлтора. И независимо от того, продаете ли вы или покупаете, вы, вероятно, заплатите налог на передачу (например, в PA, налог на передачу составляет 2,14% от цены покупки, разделенный между продавцом и покупателем — другими словами, тысячи долларов).

Затраты на закрытие — это ожидаемая часть продаж дома, но если вы планируете переехать в течение нескольких лет после покупки дома, то аренда может помочь вам сохранить большую часть вашего капитала. Это на самом деле известно как «правило пяти лет» в сфере недвижимости: новые домовладельцы должны планировать оставаться на месте в течение как минимум пяти лет, прежде чем продавать свою собственность, чтобы стоимость дома, полученная за счет повышения стоимости, превышала то, что они потеряли из-за платы за закрытие сделки.

3. Вы покупаете за наличные

Покупатели за наличные имеют преимущество, когда дело доходит до времени выхода на рынок, потому что им не нужно беспокоиться о повышении ставок по ипотечным кредитам. Если вы собираетесь платить за дом наличными, вы можете арендовать его на несколько лет, не беспокоясь о том, что повышение ставок по ипотеке заставит вас позже переехать в дом меньшего размера.

Если вы можете использовать наличные, «имеет смысл стать покупателем наличных, когда ставки высоки, чтобы вы могли лучше использовать свои деньги», — объясняет советник по ипотеке Роберт Вагнер.«По мере роста ставок покупательная способность человека снижается».

Риэлторы взвешивают: стоит ли продавать дом и сдавать в аренду?

Нет правильного или неправильного ответа, когда дело доходит до того, что вам следует делать после продажи дома: арендовать и подождать или купить следующий? В конце концов, ваш брокер по-прежнему сможет помочь вам, независимо от того, когда вы решите начать игру.

Купер подчеркивает, что независимо от того, выбирают ли домовладельцы покупку или аренду, настало время продавать. «Многие клиенты сомневаются, стоит ли им продавать, а затем переезжать», — говорит он.«Я им советую: если вы серьезно относитесь к продажам, сейчас самое время продавать, потому что мы не знаем, что рынок собирается делать в следующем месяце, или в следующие три месяца, или в следующие шесть месяцев».

В конечном счете, Дебнам советует продавцам, которые также хотят совершить покупку, не разочаровывает конкуренция на рынке. «То, через что они проходят, — это то, через что проходят и другие. Не позволяйте отказу от предложения расстраивать вас; продолжайте двигаться вперед », — говорит она. «Я отправляю столько предложений, сколько нужно, от имени моих клиентов, так что пока они остаются в нем, я остаюсь в нем вместе с ними, и мы просто продолжаем двигаться вперед, пока не найдем для них дом.”

Дополнительная литература

Стоит ли покупать или арендовать дом для отдыха?

Стоит ли покупать недвижимость и наращивать капитал с потенциалом дохода от аренды? Или вам следует арендовать место для отпуска без фиксированных затрат, обслуживания или хлопот?

«Дома для отдыха, как правило, являются поцелуем смерти для финансового плана большинства людей», — говорит Патрик Кинг, сертифицированный специалист по финансовому планированию в Transformative Financial.

В процессе покупки предположения о расходах, доходах от аренды, налогах, страховании и управлении недвижимостью имеют тенденцию быть дико оптимистичными, говорит Кинг.«Одна реконструкция кухни или новая крыша могут испортить ваши расчеты по рентабельности инвестиций».

Но даже если загородный дом окажется ужасной инвестицией, он может обеспечить годы семейного удовольствия, и многие считают его трудом любви.

Вот как специалисты по финансовому планированию, домовладельцы и инвесторы подошли к решению купить или арендовать дом для отдыха.

Актив или обязательство?

Экономика владения вторым домом редко работает из-за множества непредвиденных расходов, — говорит Эрик Габор, сертифицированный специалист по финансовому планированию и основатель Eagle Grove Advisors.

«Люди думают, что покупают актив, но часто, несмотря на отток денежных средств, это больше похоже на пассив».

Если покупатель платит полностью наличными, это одно, но, скорее всего, второй дом добавит долга к балансу семьи и дополнительных расходов, включая налоги на имущество, техническое обслуживание и страхование.

«С учетом всех этих расходов вам, вероятно, будет лучше остановиться в отеле или воспользоваться услугами вроде Airbnb или VRBO», — говорит Габор. «Я бы предпочел, чтобы вы выделили 15 000 долларов и арендовали на сезон, чтобы снизить риск.«

С учетом риска и стоимости недвижимости, — говорит он, — инвестору лучше вложить деньги в фондовый рынок.

Но в некоторых обстоятельствах покупка недвижимости для отдыха может иметь смысл, — говорит Жирайр Р. Кембикян, сертифицированный специалист. специалист по финансовому планированию в Citrine Capital.

«Если физическое лицо может купить недвижимость и при этом иметь диверсифицированный портфель, а также может покрывать ипотеку, страховку и налоги доходом от аренды, это может иметь смысл», — говорит Кембикян. возможно только в том случае, если у них есть значительные активы или недвижимость для отдыха стоит очень недорого.

«Обычно для этих людей это чисто эмоциональное решение, и оно не имеет никакого финансового смысла», — говорит он.

Милый дом, но ужасное вложение

Венди Марсден каждую весну сажает цветы вокруг своего загородного дома на острове у побережья Новой Англии, чтобы у нее был прекрасный букет, который она могла бы оставить для гостей в аренде, а также бутылка вина, когда они регистрируются. Дом стал убежищем в межсезонье, он находится в месте, куда она приезжала годами и в которое она подумывает уйти на пенсию.

«Однако это ужасное вложение», — говорит она.

Поскольку Марсден также является сертифицированным бухгалтером, сертифицированным специалистом по финансовому планированию и зарегистрированным консультантом по инвестициям в ProsperiTea Planning в Массачусетсе, она слишком хорошо знает, что затраты не складываются.

Она говорит, что зарабатывала около 14 000 долларов в год, сдавая это место в аренду. Но только налоги на недвижимость составляют 8000 долларов. Еще 4000 долларов идут на коммунальные услуги и сборы за сдачу ее собственности в аренду. Когда она добавляет к выплате процентов по ипотеке, страховке и расходам на ремонт и техническое обслуживание, общая годовая стоимость владения и эксплуатации дома составляет около 24000 долларов.

«В общем, в нашей жизни было бы меньше стрессов, у нас было бы больше времени в любимом месте, и у нас было бы намного больше денег, если бы мы не владели этим загородным домом», — говорит Марсден.

Итак, когда ее клиенты начинают говорить о покупке загородного дома, она рассказывает им о замораживании труб и неявке арендаторов.

Она советует клиентам арендовать дома для отдыха и вместо этого инвестировать в коммерческую недвижимость.

Но она понимает нематериальные аспекты владения. «Если вы по-прежнему хотите иметь собственный загородный дом, просто дайте понять, что это не вложение, а предмет потребления», — говорит Марсден.«Не обманывай себя, что это хороший ход».

Удвоить инвестиции

Чтобы получить положительный денежный поток от сдачи в аренду собственности на курортном озере в Вашингтоне, Гарретт Кайзер, который работает брокером по недвижимости в Сиэтле, исследовал рентабельность инвестиций в дома в площадь. Он обнаружил, что арендные ставки на большие дома лучше, чем на дома меньшего размера.

«У нас есть место с пятью спальнями, и мы можем взимать более высокую арендную плату, потому что мы принимаем большие семейные группы, свадебные вечеринки, которые готовы разделить стоимость», — говорит Кайзер.

Его недвижимость, работающая круглый год, забронирована на 10 летних недель по цене 1000 долларов за ночь. В межсезонье и зимой заказов будет меньше, и его можно будет арендовать по цене от 200 до 300 долларов за ночь. Если он будет бесплатным на выходные, его семья воспользуется им.

После того, как Кайзер стал владельцем других инвестиционных объектов и сам решил, что нанять управляющего имуществом — это расходы, которые он готов взять на себя, чтобы облегчить некоторые головные боли, связанные с владением недвижимостью в трех часах езды.

Мало того, что его компания по управлению недвижимостью Vacasa регулирует приезд и отъезд гостей, ее маркетинговый охват приносит ему арендную плату, которая примерно на 25% выше, чем аналогичная аренда в его районе, — говорит он.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован.