Вот самые главные достоинства:

К кому обратиться за помощью

Также в компании мало кого волнует кредитная история, главное, чтобы у клиента была недвижимость, которая официально оформлена на него. Риски потери имущества минимальные благодаря выгодным условиям сотрудничества.

Нецелевой кредит под залог недвижимости

Процентные ставки в рублях

Ставки в рублях действуют для клиентов, получающих зарплату на счет карты или вклада в Сбербанке.

Надбавки:

• +0,5% — если вы не получаете зарплату в банке
• +1% — при отказе от страхования жизни и здоровья заемщика в соответствии с требованиями банка

Подробнее о процентных ставках вы можете узнать, обратившись в ближайшее отделение банка.

* Срок возврата кредита полностью приходится на трудоспособный или пенсионный возраст заемщика/каждого из платежеспособных созаемщиков.

** На клиентов, получающих зарплату на счет в Сбербанке, это требование не распространяется.

*** За исключением случаев наличия действующего брачного договора.

Кредит предоставляется гражданам РФ в отделениях Сбербанка России:

• по месту регистрации заемщика/одного из созаемщиков;
• по месту аккредитации компании -работодателя заемщика/созаемщика.

Срок рассмотрения кредитной заявки

До 6 рабочих дней.

Порядок предоставления кредита

Единовременно.

Порядок погашения кредита

Ежемесячными аннуитетными (равными) платежами.

Частичное или полное досрочное погашение кредита

Осуществляется по заявлению, содержащему дату досрочного погашения, сумму и счет, с которого будет осуществляться перечисление денежных средств. Дата досрочного погашения, указываемая в заявлении, должна приходиться исключительно на рабочий день.
Минимальный размер досрочно возвращаемого кредита неограничен.
Плата за досрочное погашение не взимается.

Неустойка за несвоевременное погашение кредита

Неустойка* за несвоевременное погашение кредита соответствует размеру ключевой ставки Банка России, действующей на дату заключения Договора, с суммы просроченного платежа за период просрочки с даты, следующей за датой наступления исполнения обязательства, установленной Договором, по дату погашения Просроченной задолженности по Договору (включительно).

*По кредитным договорам, заключенным с 24.07.2016 г.

Кредит под залог дома, оформить и взять кредит под залог загородного дома с участком без справок от банка Восточный

• Частным лицам
• Бизнесу
• VIP-клиентам
• Агентам банка
• О банке

• Кредиты
• Карты
• Вклады
• Инвестиции и страхование
• Платежи и переводы
• Сервисы

• Все кредиты
• Экспресс-кредит
• Кредит наличными
• Кредит под залог недвижимости

• Все кредитные карты
• Карта Комфорт
• Карта Кэшбэк
• Рассрочка на всё
• Карта Восторг
• Карта Путешественника

• Сервисы
• Оформить кредит онлайн
• Приложение «Просто кредит»
• Способы оплаты кредита
• Назначить встречу в офисе
• Подать заявку на кредитные каникулы

• Все кредитные карты
• Карта Комфорт
• Карта Кэшбэк
• Рассрочка на всё
• Карта Путешественника
• Кредитная карта с обеспечением

• Все дебетовые карты
• Карта №1 Ultra
• Карта Тепло

• Акции и сервисы
• Акции и бонусы
• Кэшбэк до 40% на онлайн покупки
• Мобильный банк
• Переводы с карты на карту

• Все вклады
• Восточный
• Сберкнижка
• Накопительный cчет
• Золотой сезон

• Все дебетовые карты
• Карта Тепло

• Акции и сервисы
• ПИФ Восточный капитал
• Инвестиционные продукты
• Назначить встречу в офисе
• Купить недвижимость от Банка

• Инвестициционные продукты
• Индивидуальный инвестиционный счет
• Структурные продукты
• Структурный продукт «Феникс Восточный»

• Все страховые услуги
• АнтиКоронаВирус
• Страхование заемщиков
• Страхование от потери работы
• НСЖ «Наследие»
• Страхование от несчастных случаев
• Для выезжающих за рубеж

• Услуги
• Налоговый вычет
• Забота
• Социальный сервис
• Юридическая помощь
• Помощь на дороге

• Платежи и переводы
• Способы оплаты кредита
• Оплата услуг в Интернет- и Мобильном банке
• Оплата услуг онлайн
• Переводы через приложение «Восточный экспресс»

• Быстрые переводы по России и за рубеж
• Золотая Корона
• Western Union
• MoneyGram
• Перевод с карты на карту онлайн

• Оплата телефоном
• Apple Pay
• Google Pay

Что такое ссуда под залог недвижимости? | Руководства по дому

Уильям Пирраглиа Обновлено 30 июня 2017 г.

Всякий раз, когда вы занимаете деньги и закладываете свой дом или другую недвижимость в качестве залога, вы получаете ссуду под залог недвижимости. Вы подписываете вексель, подтверждающий ваше обещание выплатить ссуду, но вы также предлагаете обеспечение в виде недвижимости, чтобы «стимулировать» одобрение. Первая и вторая ипотечные ссуды, а также кредитные линии под залог собственного капитала являются распространенными примерами ссуд под залог недвижимости.

Первая ипотека

Первая ипотека на жилую недвижимость — самая популярная форма ссуд под залог недвижимости. Когда вы покупаете или рефинансируете свой дом или арендуемую недвижимость, вы получаете первую ипотеку, которая называется так потому, что кредитор имеет преимущественное право удержания в отношении вашей собственности, зарегистрированное до любых других требований к вашему дому. Сумма денег, которую банк предоставит вам, зависит от стоимости залога, вашего дома, который вы предлагаете, и вашего уровня дохода.

Вторая ипотека и ссуды под залог недвижимости

Вторая ипотека — это следующие по популярности ссуды под залог недвижимости.Они предлагаются в зависимости от вашего уровня собственности или владения в вашем доме. Независимо от того, называется ли это второй ипотечной ссудой или ссудой под залог собственного капитала, они оба зависят от суммы вашего капитала в собственности. Чем больше у вас капитала и чем больше стоит ваш дом, тем больше вы можете взять в долг. Вы также можете получить другой вид ссуды, например коммерческий, который предлагает более выгодные условия, если вы заложите свой дом в качестве залога.

Кредитная линия собственного капитала

Вариантом традиционной второй ипотеки, кредитных линий собственного капитала или HELOC являются ссуды под залог недвижимости, которые действуют как кредитные карты.Вы можете выписывать чеки, снимать их в электронном виде или посещать своего кредитора, чтобы получить деньги на основе неиспользованной суммы кредитной линии. Залог HELOC всегда обеспечивает ваш дом, но он отличается от других займов под залог недвижимости двумя способами. Во-первых, это позволяет вам занимать деньги по мере необходимости. Во-вторых, вместо фиксированного ежемесячного платежа ваш платеж зависит от текущего остатка по кредиту. Если вы использовали только часть своей кредитной линии, ваш платеж будет меньше, чем если бы вы взяли взаймы всю утвержденную сумму.

Коммерческие ссуды

Если у вас есть бизнес и вы покупаете или рефинансируете коммерческую недвижимость, вы получите ссуду под залог недвижимости.Коммерческая ипотека может применяться к зданиям, которые вы используете для своего бизнеса или сдаете в аренду другим лицам. Условия будут менее привлекательными, чем жилищная ипотека, с более высокими процентными ставками и более короткими сроками погашения, но все же будут предлагать более доступные возможности, чем коммерческие ссуды, обеспеченные запасами, оборудованием или дебиторской задолженностью. Из-за качества залога кредиты под залог недвижимости имеют более низкие цены и более выгодные условия, чем другие коммерческие кредиты.

Что такое обеспеченный заем?

Обеспеченная ссуда — это ссуда, обеспеченная залогом — финансовыми активами, которыми вы владеете, например, домом или автомобилем, — которые можно использовать в качестве платежа кредитору, если вы не выплатите ссуду.

Идея обеспеченного кредита является базовой. Кредиторы принимают залог под обеспеченную ссуду, чтобы стимулировать заемщиков к своевременной выплате ссуды. В конце концов, перспектива потерять дом или машину является мощным мотиватором для выплаты кредита и предотвращения повторного вступления во владение или потери права выкупа.

Когда вы подаете заявку на обеспеченную ссуду, кредитор спросит, какой тип обеспечения вы предоставите, чтобы «вернуть» ссуду. Если у вас возникли проблемы с выплатой ссуды, кредитор может наложить залог на обеспечение (залоговое удержание — это юридический термин для требования кредитора в отношении обеспечения заемщика).

Кредитор может удерживать залог до тех пор, пока ссуда не будет полностью выплачена. В этот момент залоговое право снимается, и право собственности на залог возвращается заемщику. В случае дефолта заемщика по обеспеченной ссуде, кредитор может получить обеспечение по ссуде и продать его, чтобы покрыть любые убытки, понесенные по ссуде.

Вот почему заемщикам обеспеченных ссуд крайне важно понимать, какой актив они используют в качестве обеспечения ссуды, и взвесить стоимость этого актива с учетом возможного залога или потери залога, если обеспеченный ссуда перестанет действовать.

Типы обеспеченных ссуд

Обеспеченные ссуды бывают разных форм, но три наиболее распространенных типа обеспеченных ссуд включают три основных финансовых потребительских ссуды, для всех которых требуется соответствующее обеспечение до утверждения ссуды.

• Ипотечные ссуды : Ипотечные ссуды занимают первое место в списке обеспеченных ссуд.Такие ссуды считаются «обеспеченными» кредиторами, потому что заемщик предоставляет свой дом в качестве залога. Если заемщик не выплатит обеспеченную ссуду, дом может быть лишен права выкупа, и заемщик может потерять дом.
• Ссуды на автомобили : Ссуды на автомобили, лодки, мотоциклы и даже частные самолеты считаются обеспеченными ссудами, поскольку автомобили используются в качестве залога для обеспечения ссуды. Как и в случае с ипотекой, неуплата обеспеченной ссуды может привести к возврату автомобиля в собственность кредитора.
• Обеспеченные кредитные карты : Для потребителей без кредитной истории обеспеченные кредитные карты — хороший способ получить кредит и повысить свой кредитный рейтинг. Однако, в отличие от ипотечной ссуды или ссуды под залог автомобиля, обеспеченные кредитные карты требуют внесения залога наличными. Если пользователь карты не оплачивает ежемесячный счет, депозит наличными может быть снят со счета пользователя карты и использован для оплаты счета.

Какие виды залога могут использоваться для обеспечения обеспеченного кредита?

Любой разрешенный законом актив может быть использован для получения обеспеченного кредита, хотя кредиторы будут искать ликвидное обеспечение (т.е., легко продается за наличные) и имеет стоимость, примерно равную сумме взятого обеспеченного кредита.

Как правило, обеспечение по ссуде имеет следующие формы:

• Недвижимость, включая любой финансовый капитал, заработанный с момента приобретения места жительства
• Банковские счета, включая текущие счета, сберегательные счета, сертификаты депозитных счетов и счета денежного рынка
• Легковые автомобили, грузовики, внедорожники, мотоциклы, лодки или другие транспортные средства
• Акции, паевые инвестиционные фонды или вложения в облигации
• Страховые полисы, включая страхование жизни
• Драгоценные металлы, предметы коллекционирования высокого класса и другие ценности

Обеспеченные или .Необеспеченные займы

Заемщики обеспеченных займов должны взвесить стоимость получения обеспеченного займа или необеспеченного займа.

В то время как обеспеченная ссуда означает, что заемщику придется предоставить ценный залог для получения ссуды, необеспеченная ссуда не обеспечена никаким залогом. Если вы просрочили выплату необеспеченной ссуды или не выплатили ссуду, кредитор не имеет права на какую-либо вашу собственность или активы. Кредитные карты, студенческие ссуды и индивидуальные ссуды являются одними из наиболее распространенных форм необеспеченных ссуд.

Обеспеченные ссуды имеют несколько преимуществ перед необеспеченными ссудами:

• Поскольку вы вносите залог, обеспеченную ссуду получить легче, чем необеспеченную ссуду.
• Поскольку кредиторы несут меньший риск по обеспеченным кредитам, заемщикам с более низким кредитным рейтингом также легче получить обеспеченный кредит.
• Обеспеченные кредиты, как правило, предлагают более низкие процентные ставки, чем необеспеченные кредиты, что делает обеспеченные кредиты хорошим выбором для заемщиков с ограниченным бюджетом.
• Обеспеченные ссуды также обычно позволяют заемщикам получить большую сумму ссуды, чем с необеспеченной ссудой, предоставляя заемщику с обеспеченной ссудой расширенные финансовые возможности, хотя и с большим финансовым риском в виде потенциально более низких сроков погашения обеспеченной ссуды.

С другой стороны, получение обеспеченной ссуды обычно означает меньшее время для ее выплаты (поскольку кредиторы предпочли бы получить платеж плюс проценты, а не залоговые активы заемщика). Кроме того, с учетом сложностей правильной оценки стоимости кредита. обеспечение заемщика, процесс утверждения для получения обеспеченного кредита обычно занимает больше времени, чем в случае необеспеченного кредита, когда ответ часто приходит через день или два.

Если заемщик не выполняет свои обязательства при получении обеспеченной ссуды

Есть также большой недостаток неисполнения обязательств по гарантированной ссуде.Когда это происходит, активы, которые вы выставляете в качестве залога при получении обеспеченного кредита, могут быть немедленно возвращены в собственность. Во многих штатах США кредиторы не обязаны уведомлять заемщиков о том, что их залоговые активы были арестованы и проданы покупателю.

Это еще не все. Если возвращенный залоговый актив не продается по полной цене денег, причитающихся по обеспеченной ссуде, кредитор может потребовать оплату оставшейся суммы задолженности от покупателя. В большинстве случаев изъятие у кредитора залоговых активов может оставаться в кредитном отчете заемщика на срок до семи лет.

Чтобы избежать дефолта по обеспеченной ссуде, заемщикам необходимо получить информацию об условиях ссуды и узнать, какие действия следует предпринять, если у них возникнут проблемы с выплатой по обеспеченной ссуде.

Если вы получаете обеспеченную ссуду и переходите на территорию неплатежей, немедленно примите следующие меры:

1. Свяжитесь с кредитором обеспеченной ссуды

Общение является ключевым фактором, если вы задерживаете безопасный платеж по кредиту. Кредиторы, вероятно, будут более снисходительны, предоставив вам больше времени для выплаты ссуды или даже для разработки новых выплат по ссуде, если вы заранее согласны с ними по поводу просроченных платежей и проблем с доходами.Если кредитор не получает от вас известий, особенно после отправки вам нескольких уведомлений, он может предположить худшее и начать процесс возврата кредита. Вот почему так важно связаться с вашим кредитором и сообщить им, что у вас есть надежная защита. проблема возврата кредита.

2. Расставьте приоритеты для ваших платежей

Следить за призом и сохранять свой дом, автомобиль или другое имущество, которое вы выставляете в качестве обеспечения по ссуде, должно быть приоритетом. Если вы все-таки отстаете от выплаты обеспеченного кредита, такого как ипотека, откажитесь от других необеспеченных платежей по кредиту и используйте наличные, чтобы не терять актуальность по гарантированному кредиту.Или одолжите деньги у члена семьи или друга, если ваши проблемы с доходом носят временный характер, и используйте деньги, чтобы выплатить обеспеченную ссуду и сохранить свой домашний автомобиль или другое залоговое имущество в безопасности от повторного владения.

3. Получите финансовую помощь

Если вы задерживаете выплаты по обеспеченному займу и испытываете трудности в других финансовых областях, обратитесь за профессиональной помощью по управлению капиталом. Поговорите с финансовым консультантом или поработайте с такой компанией, как Experian, которая предлагает потребителям помощь в создании вашего кредитного рейтинга и помогает вам снова встать на ноги в финансовом отношении.

Планирование обеспеченного кредита

На вынос ? Получение обеспеченной ссуды — это серьезный личный финансовый вопрос, и для получения правильной обеспеченной ссуды, соответствующей вашим уникальным потребностям, требуется тщательное планирование и подготовка, а также надежный план по выплате денег.

Лучшая стратегия — это знать ставки, работать с подходящим кредитором и иметь запасной план на случай, если у вас возникнут какие-либо финансовые проблемы при погашении обеспеченного кредита. Решите эти ключевые вопросы, и ваш опыт получения обеспеченного кредита может быть выигрышным, если вы получите необходимый кредит, сохранив при этом свое ценное имущество на свое имя.

Обеспеченный и необеспеченный кредит: в чем разница?

Обеспеченный и необеспеченный кредит. Если вы вводите эту фразу в Google, скорее всего, вы погрузились в процесс поиска ссуды и нуждаетесь в пояснении различий между этими двумя типами. Итак, сделка вот в чем: обеспеченная ссуда означает, что вы даете что-то ценное в качестве обещания вернуть ссуду. Беззалоговый кредит не требует такого залога. Теперь углубимся в детали.

Когда получать необеспеченную ссуду

Необеспеченная ссуда, также известная как личная ссуда, обеспечивается контрактом, подписанным заемщиком и кредитором необеспеченных средств.Ссуды, такие как кредитные карты, кредитные линии и студенческие ссуды, являются распространенными типами необеспеченных ссуд.

Поскольку залога нет, получение необеспеченной ссуды зависит от вашего кредитного рейтинга и дохода. Кроме того, вы будете платить более высокую процентную ставку, потому что ваш кредитор берет на себя больший риск — если вы не выплатите ссуду, мало что можно сделать для возмещения этих расходов.

Почему вам нужен обеспеченный кредит для покупки дома

В то время как необеспеченные кредиты обычно используются для небольших покупок, для более крупных вещей, таких как автомобиль, лодка или дом, вам понадобится обеспеченный кредит.В частности, в отношении недвижимости вы получите ипотеку — самый распространенный вид обеспеченной ссуды.

«Ипотечные ссуды всегда обеспечиваются недвижимостью. Эти являются залогом», — говорит Эндрю Вайнберг , руководитель Silver Fin Capital. Но есть и другие виды обеспеченных кредитов. Например, автокредит использует ваш автомобиль в качестве залога.

В основном, если вы хотите купить дом, но у вас нет денег, чтобы полностью покрыть эту крупную покупку, вы подадите заявку на ипотеку, обратившись к кредитору, который одолжит вам большую часть денег для покрытия этой покупки.Затем вы платите кредитору ежемесячными платежами плюс проценты.

Решающим аргументом является то, что если вы не заплатите , в конечном итоге ваш кредитор имеет право лишить вас права выкупа и забрать вашу собственность, чтобы возместить свои расходы, говорит Манджари Ганти , младший советник по комплаенсу Planet Home Lending. Это «обеспеченная» часть и причина, по которой ваш кредитор был готов раскошелиться на такую ​​большую кучу денег. Кредитор знает, что даже в худшем случае, когда вы откажетесь, он вернет что-то ценное!

Защищено vs.беззалоговые кредиты: что лучше?

Это зависит от того, на что вы используете ссуду. Если вы покупаете дом, ипотечный кредит определенно вам подходит.

«Обеспеченные займы — более безопасные займы для кредитора, поэтому они менее дороги для клиента», — говорит Крейг Гарсия , президент Capital Partners Mortgage. «У них обычно более высокие процентные ставки, а большая часть процентов по ипотеке не подлежит налогообложению».

Тем не менее, бывают случаи, когда необеспеченная ссуда имеет смысл для определенных покупок.Во-первых, необеспеченные ссуды получить быстрее.

«Если потребность в деньгах возникает немедленно, получить необеспеченную ссуду проще и быстрее», — говорит Гарсия. «Обеспеченный кредит должен быть подписан и иметь закрытие, в то время как вы можете пойти в банк или подать заявку онлайн и сразу же получить кредитную линию».

Вот некоторые из плюсов и минусов этих двух типов ссуд:

Обеспеченная ссуда

• Проценты по ипотеке не облагаются налогом.
• Процентные ставки обычно ниже, сроки погашения обычно более длительные.
• Доставка занимает больше времени и требует больше документов.
• В случае невыполнения обязательств по кредиту вы можете потерять дом или машину.
• Можно претендовать на получение более крупных кредитов, чем необеспеченные.
• Для покупателей жилья программы, такие как ссуды FHA, помогают покупателям с измененной кредитной историей получить квалификацию.

Необеспеченный кредит

• Ставки выше, а сроки погашения обычно короче.
• Вы полагаетесь на свою кредитоспособность, чтобы получить ссуду, поэтому не все могут претендовать на нее.
• Проценты не подлежат налогообложению.
• Быстрее подать заявку и получить.
• Нет ограничений на использование средств.
• Если вы не можете выплатить ссуду, у вас нет залога, который можно было бы немедленно вернуть или выкупить.
• Суммы кредита меньше.
• При наличии необеспеченных кредитных линий, таких как кредитная карта, ссуду можно использовать и погашать на постоянной основе.

И обеспеченные, и необеспеченные кредиты имеют в жизни моменты, когда они полезны.Чтобы решить, что лучше для конкретной потребности, просмотрите условия, ставки и график погашения и посмотрите, что лучше всего подходит для вас.

Однако, прежде чем брать ссуду любого вида, убедитесь, что вы полностью понимаете, на что вы соглашаетесь, и будьте осторожны, чтобы не брать в долг больше, чем вы реально можете позволить себе вернуть. Невыплаченные ссуды могут нанести серьезный ущерб вашему кредитному рейтингу и надолго испортить вашу финансовую жизнь. Но вы это уже знали, правда?

Чтобы узнать больше о финансовых новостях и советах, посетите MarketWatch.

Типы ссуд на недвижимость

Существует несколько типов ссуд и методов финансирования покупки жилой недвижимости:

• обычных ссуд
• ссуд, застрахованных государством
• финансирования продавца
• специальных ссуд

Потому что есть существует некоторая неопределенность в ценообразовании на недвижимость, все ссуды, обеспеченные недвижимостью, ограничены максимальным процентом оценочной стоимости обеспечения, называемым отношением кредита к стоимости ( отношение LTV ), за вычетом сумма любых оставшихся ссуд с преимущественным правом требования, обеспеченных недвижимостью.

Отношение кредита к стоимости = сумма ипотеки / оценочная стоимость недвижимости

• Оценка: 100 000 долларов
• Максимальный LTV: 80%
• Оценка × Максимальный LTV = 80 000 долларов
• Максимальный остаток по ипотеке: 65 000 долларов
• Максимальный остаток по ипотеке: 65 000 долларов
• недвижимость: 80 000 — 65 000 долларов = 15 000 долларов

Многие жилищные ипотечные кредиты гарантированы федеральным правительством, и многие кредиторы продают эти ипотечные кредиты Fannie Mae (также известной как Федеральная национальная ипотечная ассоциация, FNMA) и Freddie Mac (также известная как Federal Home Loan Mortgage Corporation, FHLMC), которые затем создают ценные бумаги с ипотечным покрытием, которые продаются инвесторам.Когда-то государственные корпорации и Fannie Mae, и Freddie Mac контролировались Федеральным управлением жилищного финансирования (FHFA), федеральным консерватором, взявшим на себя управление Fannie Mae и Freddie Mac в сентябре 2008 года в результате Великой рецессии. Следовательно, оба учреждения в основном принадлежат Казначейству США.

Обычные ссуды

Обычные ссуды — это наиболее распространенный тип ипотеки, обеспечивающий адекватное обеспечение кредитора без государственных гарантий.Заемщик должен заплатить не менее 20% от оценочной стоимости недвижимости, чтобы соотношение кредита к стоимости ( LTV ) не превышало 80%. В случае дефолта кредитор может вернуть собственность и, как правило, продать ее по цене, достаточно высокой для выплаты ссуды. Кредитор защищает себя, гарантируя, что заемщик сможет погасить ссуду, что определяется на основе дохода заемщика, истории занятости, высокого отношения доходов к расходам на жилье, высокого отношения доходов к долгу и кредитного рейтинга заемщика. .Кроме того, кредитор получает оценку недвижимости, чтобы убедиться, что недвижимость стоит не менее 125% от суммы кредита, что соответствует минимальному коэффициенту LTV в 80%.

Ссуды, застрахованные FHA

Федеральное жилищное управление ( FHA ), агентство Департамента жилищного строительства и городского развития (HUD), страхует долгосрочные ссуды от кредиторов. Его основная цель — администрирование гарантий по ссудам и страхование ссуд для жилищной ипотеки, чтобы сделать владение домом более доступным для американцев с низкими доходами.Кредиторы должны быть одобрены FHA, а заемщики должны соответствовать минимальной квалификации FHA. Кроме того, имущество, обеспечивающее ссуду, также должно соответствовать стандартам FHA в отношении качества строительства, качества района и других факторов. Кроме того, оценщик собственности должен быть одобрен FHA.

FHA страхует от дефолта заемщика, но заемщик должен заплатить за эту защиту, уплатив взнос по ипотечному страхованию. Как следствие страхования, заемщики могут вносить меньшие первоначальные платежи, в настоящее время составляющие 3.5%, что значительно ниже 20%, необходимых для обычных кредитов. Когда заемщик не выполняет свои обязательства, FHA возмещает кредитору убытки, включая расходы на потерю права выкупа.

Застрахованные ссуды FHA можно использовать для покупки жилой недвижимости от 1 до 4 единиц. FHA часто меняет размер взносов по ипотеке, но в настоящее время для сроков, не превышающих 15 лет, и отношения суммы кредита к стоимости, не превышающей 90%, FHA взимает авансовый взнос в размере 1,75% от суммы кредита и ежегодный взнос в размере 35%. базисных пунктов или 60 базисных пунктов, если LTV превышает 90%.Для сроков ссуды более 15 лет и с LTV, не превышающим 95%, авансовая премия составляет 1,575%, а годовая премия — 120 базисных пунктов или 1,2%; если LTV превышает 95%, то годовая премия составляет 1,25%. Для кредитов, превышающих 625 000 долларов, FHA добавляет 25 базисных пунктов к премии. Если продавец оплачивает более 3% или 6000 долларов США от затрат покупателя на закрытие сделки, то эти платежи будут рассматриваться как концессии на продажу, что снизит продажную цену, по которой будет рассчитываться страховая премия по ссуде.

Для любого региона FHA устанавливает максимальную сумму ссуды, поэтому все ссуды ограничиваются наименьшей из максимальной суммы или коэффициента LTV. Максимальный LTV 96,5% основан на наименьшей из двух величин: продажной цены или оценочной стоимости; 30 лет — это максимальный срок кредита, а 3,5% в настоящее время — минимальный первоначальный взнос, необходимый для проживания одной семьи.

Заемщик может произвести предоплату без штрафных санкций, если заимодавец уведомлен о предоплате не менее чем за 30 дней; если менее 30 дней, то кредитор может взимать проценты до 30 дней.

Ссуды, выданные после 15 декабря 1989 г., не могут быть приняты ни для инвестиционной собственности, ни для заемщиков, если они полностью не соответствуют требованиям для получения ссуды FHA. Можно предположить ссуды, выданные до 1 декабря 1986 г., но ссуды после этого требуют кредитоспособного покупателя.

FHA также страхует другие виды ссуд, такие как:

• субсидированные ссуды для семей с низким и средним доходом
• ссуды с постепенными выплатами
• ссуд с регулируемой ставкой
• ссуд на улучшение жилищных условий, кондоминиумов и многоквартирных домов

Ссуды, гарантированные VA

Администрация по делам ветеранов ( VA ) также гарантирует ссуды квалифицированным ветеранам, и, как и ссуды FHA, квалификация ссуд с страховкой VA требует минимальных стандартов для кредиторов, заемщиков и собственности.У ссуд VA есть несколько явных преимуществ по сравнению с другими типами ссуд: до 417 000 долларов можно получить без первоначального взноса, если недвижимость будет основным местом проживания заемщика. Кроме того, ссуды VA не устанавливают максимальный коэффициент долга и минимальный кредитный рейтинг. Однако, поскольку VA использует своих собственных оценщиков, закрытие сделки с недвижимостью может занять на несколько недель дольше, чем обычно. Из-за дополнительной бюрократии с ссудами VA, кредиторы пытаются удержать ветеранов от ссуд VA, даже если ссуда VA, вероятно, будет лучше для заемщика.Штраф за досрочное погашение отсутствует, и ссуды VA могут быть приняты, если покупатель соглашается на соглашение о принятии. Тем не менее, первоначальный заемщик остается ответственным по долгу, если VA не предоставит освобождение.

Хотя VA обычно страхует только ссуды, в сельской местности, где ипотека может быть недоступна, VA может фактически ссудить деньги. Хотя заемщик не платит за кредитную гарантию, при закрытии взимается комиссия за финансирование VA . Если заемщик не выполняет свои обязательства, VA будет платить за сумму между гарантированной суммой и доходами от любого обращения взыскания.

Оценщик должен быть одобрен VA, и на основании оценки VA выдаст Сертификат разумной стоимости , который будет максимальной стоимостью, гарантированной VA.

VA не предъявляет никаких требований в отношении авансовых платежей, но кредитор, вероятно, будет это делать. Несмотря на отсутствие максимальной суммы ссуды, VA гарантирует только 25% суммы, вплоть до максимума, который зависит от средней стоимости жилья, по оценке FHA, для округа, в котором находится недвижимость.Максимальную сумму кредита можно получить в VA, подав заявку на получение сертификата соответствия. Для резиденций от 1 до 4 семей максимальный срок кредита составляет 30 лет; для фермерских хозяйств, 40 лет.

Как и в случае ссуд FHA, процентная ставка является предметом переговоров, и кредитор может взимать дисконтные баллы, комиссию за оформление и любые другие разумные расходы. Некоторые из этих расходов могут быть оплачены продавцом, но они не могут быть профинансированы. Плата за финансирование VA, которая может быть профинансирована, представляет собой процент от суммы ссуды, где процент зависит от типа ссуды, военной категории, наличия первоначального взноса, и если это застрахованная ссуда ^st VA для заемщик.

Финансирование продавца

Продавец недвижимости может предоставить несколько видов финансирования. При ипотеке с выкупной суммой (PMM) заемщик предоставляет ипотеку и примечание продавцу, а продавец передает право собственности покупателю.

Ссуда ​​ с возможностью повторного использования часто используется, когда продавцу не разрешено досрочно выплатить существующую ипотеку на недвижимость без штрафа или когда покупатель хочет минимизировать или исключить первоначальный взнос при покупке. Покупатель предоставляет младшую ипотеку продавцу, затем продавец использует платежи из возвратной ссуды для осуществления платежей по исходной ипотеке 1 ^st .Возвратные ссуды позволяют покупателю приобрести недвижимость с минимальными денежными вложениями, в то время как продавец может получить прибыль от возможной более низкой процентной ставки по основной ссуде и более высокой процентной ставки по ссуде с возвратом кредита.

Покупатель должен убедиться, что в циклической ипотеке есть положения, которые позволили бы покупателю заплатить первоначальному кредитору, если продавец не выполнит свои обязательства по исходной ипотеке. Кроме того, возвратные ссуды не будут работать, если исходная ипотека содержит положения об ускорении или отчуждении, когда остаток первоначальной ипотеки будет подлежать оплате при переходе права собственности к покупателю.

В контракте купли-продажи продавец сохраняет правовой титул, но покупатель получает справедливый титул, таким образом разрешая владение, одновременно производя платежи продавцу в соответствии с условиями контракта. Продавец передает юридический титул после уплаты покупной цены. Договор купли-продажи используется продавцами, чья существующая ипотека имеет пункт о продаже, когда непогашенный остаток по ссуде подлежит выплате после перехода права собственности к покупателю.

Ссуды под залог собственного капитала

Ссуды под залог жилья обычно представляют собой младшую ипотеку, обеспеченную собственным капиталом домовладельца, и почти всегда имеют переменную процентную ставку.Ссуды под залог собственного капитала обычно используются для консолидации долга или для финансирования других крупных покупок. Проценты, начисляемые по ссудам под залог недвижимости, обычно подлежат вычету из налоговой базы. Ссуды под залог собственного капитала могут быть структурированы либо в виде кредитной линии , или HELOC , где домовладелец может использовать кредитную линию по мере необходимости, либо в виде единовременной суммы, которая будет получена по завершении финансирования. Максимальная сумма кредита — это разница между оценочной стоимостью недвижимости и максимальным соотношением кредита к стоимости, разрешенным кредитором, с учетом всех существующих ипотечных кредитов на недвижимость.Сумма вычитаемых процентов ограничена:

Вычитаемая доля в собственном капитале = меньше 100 000 долларов США или (Справедливая рыночная стоимость дома — задолженность по приобретению)

Сколько кредитор готов предоставить ссуду, будет зависеть от стоимости дома, кредита заемщика оценка, и сколько принадлежит по ипотеке 1 ^st . Коэффициент LTV обычно составляет от 60% до 80% от оценочной стоимости дома. Ссуды под залог жилого фонда часто рекламируются как ссуды без затрат на завершение и с низкими ставками, но обычно включают скрытые комиссии, такие как плата за оценку и годовой сбор.Заемщикам также следует подумать о том, вырастут ли процентные ставки в будущем, поскольку процентные ставки являются переменными и будут расти вместе с общими процентными ставками, что приведет к удорожанию погашения ссуд.

HELOC могут также иметь дополнительные резервы по ссуде: заемщик может иметь возможность выплачивать только проценты на срок до 10 лет, называемый периодом получения ; после этого должны быть возвращены и проценты, и основная сумма. Кроме того, для некоторых HELOC может потребоваться немедленная розыгрыш.

Целевые ссуды

Ссуды специального назначения отличаются по своему назначению или размерам от более распространенных ипотечных кредитов на приобретение жилья или ссуд, обеспеченных собственным капиталом. Это наиболее распространенные виды целевых кредитов.

Прямая ссуда (также известная как срочная ссуда ) — это тип ссуды, при котором в течение срока ссуды выплачиваются только проценты, а основная сумма выплачивается в конце срока. Таким образом, если процентная ставка составляет 5%, а сумма кредита составляет 100 000 долларов, то общая сумма, которая должна выплачиваться ежегодно, будет равна 100 000 долларов × 5% = 5000 долларов.Если срок ссуды составляет 10 лет, то заемщик должен будет платить 5000 долларов в год, а в конце 10 ^-го года заемщик также должен будет выплатить основную сумму в 100000 долларов, что составит общий платеж в прошлом году в размере 105000 долларов в день. Прямые ссуды представляли собой ссуды типа 1 , которые были доступны для финансирования недвижимости.

Срочная ссуда очень похожа на ссуду под залог собственного капитала, но позволяет заемщику увеличить долг по существующей ипотеке, обеспеченной недвижимостью, до определенной суммы.Заемщик представляет кредитору записку, в которой указывается максимальная сумма ипотеки, которая может быть первоначальной суммой займа, а также условия открытия дополнительных займов и их погашения. Процентные ставки по открытым займам обычно основаны на рыночных ставках на момент открытия займа.

Ипотека с выкупом — это ипотека, при которой по ипотеке производится крупный платеж в момент ее создания, выплачиваемый кем-то, кроме заемщика, для снижения процентной ставки на несколько лет ссуды 1 .Эти виды ссуд часто используются застройщиками для стимулирования продаж своих новых домов. Постоянный выкуп — это более крупный авансовый платеж, который снижает процентную ставку в течение срока ссуды, поэтому он имеет такой же эффект, что и выплата баллов дисконтирования, но средства не выплачиваются заемщиком, и платеж проводится на условном депонировании. счет, который используется для понижения эффективной процентной ставки по ссуде.

Тем не менее, большинство выкупов представляют собой временные выкупы , основанные на соглашениях о выкупе между заемщиком и поставщиком средств для выкупа, где авансовый платеж проводится на счете условного депонирования.Все ипотечные инструменты должны отражать постоянные условия платежа без учета выкупа. Кредитор снимает сумму со счета условного депонирования, так что ипотечный платеж покупателя плюс снятые средства со счета условного депонирования равняются регулярному платежу, который кредитор обычно получает по процентной ставке, предусмотренной в ипотеке. Поскольку большинство кредиторов продают свои ипотечные кредиты Freddie Mac и Fannie Mae, соглашения о выкупе должны соответствовать их требованиям: период пониженной процентной ставки не может превышать 3 года, а процентная ставка не может увеличиваться более чем на 1% в год.Таким образом, соглашение о выкупе 3-2-1 снизит процентную ставку заемщика на 3% в 1 ^{-м году} , 2% в 2 ^{-м году} и на 1% в 3 ^{-м году} ; после этого процентная ставка будет соответствовать процентной ставке, предусмотренной в ипотеке. Выкупные средства подлежат возврату либо заемщику, либо кредитору, в зависимости от соглашения, только если ипотека будет выплачена в течение первоначального трехлетнего периода, например, при продаже. В случае обращения взыскания по ипотеке выкупные средства будут зачислены на задолженность по собственности.Если покупатель берет на себя ипотеку, новый покупатель может продолжать использовать средства в соответствии с условиями первоначального соглашения о выкупе. Фонды выкупа не могут быть использованы для выплаты просроченных сумм, а также они не могут уменьшить сумму ипотеки для определения коэффициента LTV. Кроме того, выкуп можно использовать только для ипотечных кредитов с фиксированной ставкой или для определенных ипотечных кредитов с регулируемой процентной ставкой на первичное или вторичное жилье, но их нельзя использовать для инвестиционной собственности или операций рефинансирования с выплатой наличных.

Ипотека с регулируемой ставкой ( ARM ) — это ипотека, по которой процентная ставка может периодически корректироваться в течение срока ссуды.Процентная ставка обычно привязана к определенной рыночной процентной ставке.

Ипотека с постепенными выплатами ( GPM ) требует меньших выплат в течение нескольких лет 1 для покупателей, которые ожидают увеличения своих доходов в последующие годы. Как правило, выплаты GPM начинаются с низкого уровня в 1 году, затем увеличиваются на определенный процент в течение определенного количества лет, затем выравниваются до суммы платежа, достаточной для погашения ссуды.

По балансовой ипотеке проценты и платежи могут основываться на более длительном сроке, чем фактический срок балансовой ссуды.Например, основная сумма и процентные платежи могут быть основаны на 30-летней ссуде с 5-летним требованием для воздушной ссуды на 5 лет. Последний платеж, который на сегодняшний день является крупнейшим платежом, — это воздушный шар, который погашает ссуду. Чаще всего балансовую ипотеку используют покупатели, которые планируют прожить в новом доме всего несколько лет.

Пакетные ссуды финансируют покупку недвижимости и личного имущества, например меблированной квартиры или кондоминиума.

Строительные ссуды — это ссуды с высоким риском, используемые для финансирования строительства или улучшения жилищных условий.Однако строительные ссуды обычно не выдаются единовременно; вместо этого кредитор выплачивает взносы, известные как тратит , по мере продвижения строительства. Кредитор проверяет недвижимость перед оплатой каждого розыгрыша. Кроме того, генеральный подрядчик должен предоставить кредитору отказ от права, который освобождает субподрядчиков от прав на регистрацию залогового удержания механиков в отношении собственности. Заемщик периодически выплачивает начисленные проценты в зависимости от распределенной суммы. Ожидается, что заемщик найдет постоянное финансирование после завершения строительства.

Строительные ссуды обычно имеют более высокие процентные ставки, потому что кредитор должен периодически проверять недвижимость, чтобы гарантировать бесперебойное выполнение работ, потому что строительство может быть отложено, потому что генеральный подрядчик или субподрядчики могут выйти из бизнеса, или потому что освобождение от возможного залоговое право механика может быть нарушено законом.

Промежуточные ссуды используются для покрытия периода между краткосрочной ссудой на строительство и долгосрочной постоянной ссудой, когда кредитор испытывает трудности с поиском долгосрочного кредитора с приемлемыми условиями. Постоянные ссуды (также известные как ссуды на вынос ) используются для погашения остатка строительных ссуд после завершения строительства. Условия обычно более благоприятные, так как строительство уже завершено, поэтому риск снижается. Часто первоначальный кредитор предлагает постоянную ссуду на строительство, которая становится постоянной ссудой после завершения строительства.

Ссуды участия позволяют кредитору участвовать в доходе или собственном капитале собственности в обмен на более выгодные условия ссуды.Кредиты с долевым участием чаще всего используются для коммерческой недвижимости, где кредитор может получать процент от арендной платы.

Общая ипотека обеспечивается более чем одним объектом собственности, обычно используемым для финансирования нескольких земельных участков, разрабатываемых подрядчиком. Положение о выпуске позволяет застройщику продавать отдельные лоты, не отменяя общую ипотеку.

Многие объекты коммерческой недвижимости используют ссуду с обратной продажей и обратной арендой , чтобы высвободить деньги для бизнеса.Компания продает недвижимость инвестору, который, в свою очередь, сдает ее обратно бизнесу.

Список литературы