Как приобрести недвижимость безопасно и выгодно — Рынок жилья

Покупка квартиры сопряжена с рисками, которые ложатся на плечи покупателя. Необходимо отнестись к сделке максимально ответственно, ведь речь идет часто о единственном жилье и самой крупной покупке в жизни человека. К сожалению, довольно большой процент сделок по приобретению недвижимости расторгается судами по различным основаниям.

С самого начала покупатель должен определить, для чего приобретается недвижимость – для проживания или для инвестиции, а также представлять всю последовательность действий.

Поиск вариантов, просмотры, торги

Процесс приобретения жилья можно условно разделить на два этапа. Первый этап – это поиск подходящих объектов, договоренности о просмотре, просмотры квартир, переговоры, торги по цене квартиры.

На первом этапе, а еще лучше в самом его начале, покупателю необходимо определиться, действует ли он самостоятельно либо с помощью риэлтора.

Если вы решили действовать самостоятельно, уделите максимум времени поиску и выбору жилья, изучите все нюансы подбора нужного варианта.

Большинство потенциальных покупателей считают, что все просто и подобрать квартиру не проблема, поскольку все базы открытые. Но по факту это большой труд. Изучение рынка, анализ ситуации, переговоры с продавцами и агентами отнимают много времени и сил – по моим оценкам, раз в десять больше, чем если бы покупатель воспользовался услугами риэлтора. Еще больше времени тратится на бесполезные просмотры объектов, которые по разным причинам не подходят – их невозможно купить в конкретном случае или они вообще не скоро будут готовы к сделке.

Некоторое количество потенциальных покупателей все же успешно проходят этот сложный этап выбора квартиры. Однако если у вас нет такого количества свободного времени, лучше воспользоваться услугами профессионалов. Опытный риэлтор, желательно еще и юрист в одном лице, уже на этапе подготовки к просмотру отсеет нереальные варианты. Правильно заданные вопросы и опыт помогают выявить юридически проблемные объекты, что сокращает количество просмотров раз в пять.

Профессионализм риэлтора и заключается в том, чтобы понять клиента, помочь ему разобраться в его потребностях и найти оптимальный вариант. Хороший специалист способен подобрать вариант клиенту с трех показов.

Еще большой плюс опытного риэлтора – понимание истинной рыночной цены объекта. Он всегда укажет на моменты, по которым можно торговаться, и вовремя остановит торги, когда это неуместно и может сорвать выгодную сделку. Таким образом, профессионал сэкономит вам не только время и нервы, но и деньги.

Но вот наконец нужный объект найден. На этом первый этап в приобретении жилья заканчивается. Этот этап еще не нес в себе финансовых рисков.

Готовимся к сделке

Подобрав объект, мы переходим ко второму этапу, уже связанному с рисками.

Что необходимо? Проверить документы на объект, разобраться в ситуации продавца, внести задаток/аванс или заключить предварительный договор купли-продажи, подготовить схему сделки, составить и согласовать со сторонами основной договор купли-продажи, подписать его, зарегистрировать переход права, получить документы с регистрации, проконтролировать выполнение всех условий сделки продавцом, произвести расчеты, принять квартиру и подписать акт приема-передачи.

Даже если вы в себе уверены, для заключения сделки, подписания договора и координации денежного расчета лучше воспользоваться помощью профессионалов, а не советами в интернете, которые зачастую неверны. Это может быть риэлтор, юрист, а лучше и тот и другой или в одном лице.

Найдите хорошего специалиста, которому можно доверить процесс. На что обратить внимание? Желательно, чтобы у специалиста было высшее юридическое образование, большой опыт работы с недвижимостью, знание судебной практики по недвижимости, навыки профессионального переговорщика, наличие рекомендаций, репутация честного порядочного человека.

Распространенная ошибка – обращаться к знакомому агенту просто потому, что он хороший человек. Бывая на сделках, я часто встречаю слабо подготовленных, юридически неграмотных агентов. Их единственный плюс – что они знакомые клиента, и человек надеется, что именно поэтому агент его не подведет. Умышленно, конечно, не подведет, но зачастую проблемы у клиента возникают именно из-за неграмотности агента. Причем, как правило, такие «спецы» не заключают официальных договоров и, соответственно, ни за что не отвечают.

Обязательно заключите письменно договор на услугу и исключите все пени, штрафы, неустойки. Не составляйте генеральных доверенностей и доверенностей с правом получения денег.

Рекомендую также при заключении договора с риэлтором (юристом) не вносить невозвратный аванс или задаток, не убедившись, что такое юридическое лицо существует, а лицо, принимающее денежные средства, имеет данные полномочия. Если не могут представить документы – лучше отказаться от сотрудничества.

Не полагайтесь полностью на непроверенного агента. Среди них есть так называемые продавцы авансов, которые, получив от вас деньги, ничего не делают.

Если агент неадекватно себя ведет, нагнетает обстановку, торопит вас или оказывает давление – лучше отказаться от его услуг.

На что обратить внимание

Первичное представление о юридической чистоте квартиры можно сделать на основании документов о собственности, справки о зарегистрированных лицах. Дальнейшие проверки сложнее, они зависят от ситуации и объекта, и их очень трудно провести без привлечения специалистов.

На что нужно обратить внимание, рассматривая покупку на вторичном рынке?

• Число собственников. Особенно важно уточнить, есть ли среди них несовершеннолетние или недееспособные граждане, кто сейчас служит в армии или отбывает срок наказания в местах лишения свободы.
• Число зарегистрированных лиц и основания их регистрации. Существуют такие основания, по которым граждан нельзя будет выселить даже через суд.
• Есть ли обременения на квартире в виде залога, ареста имущества, долгов собственников по кредитам, ипотеке и т. п.
• Планировка квартиры. Отвечает ли она фактическому состоянию жилья, не было ли перепланировок, не внесенных в документы.
• Качество и состояние жилья. За красивыми и свежими обоями может скрываться плесень, а за подвесными потолками следы затопления жильцами сверху.
• Стоимость. Если цена занижена относительно аналогичных объектов – это повод задуматься о его чистоте в юридическом смысле.
• История жилья, количество его переходов к новым владельцам. Если квартира часто перепродается, это требует дополнительной проверки.
• Личность продавца. Если есть малейшие подозрения на его счет, лучше отказаться от покупки.
• От чьего имени продажа. Продажа по доверенности – не самая желательная сделка, но если объект действительно нравится, покупка возможна, но с дополнительной проверкой. И обязательно проводите такие сделки с участием нотариуса.
• Не стесняйтесь просить у владельцев документы. Адекватные хозяева, которым нечего скрывать, не станут вам в этом препятствовать. А если есть подозрения, что что-то скрывается или не договаривается, – это основание для более тщательной проверки.
• Если приобретаете квартиру с евроремонтом и мебелью, это должно быть отражено в договоре или дополнительном соглашении. Квартиру принимайте по акту в день передачи вам ключей от приобретенного жилья.

Это лишь малая часть моментов, на которые следует обратить внимание. Каждый объект индивидуален, каждое из перечисленных обстоятельств может потянуть за собой длинную цепочку проблем, что впоследствии может повлечь за собой изъятие недвижимости.

Чего нельзя делать, чтобы не лишиться своих денег

• Покупать объект без проверки.
• Покупать по доверенности без тщательной проверки. Такую сделку рекомендую делать только в нотариальной форме.
• Приобретать жилплощадь, на которую возникло право приватизации, без проверки ущемления прав третьих лиц.
• Приобретать жилплощади, если не выписались бывшие жильцы, сохраняющие право проживания по тем или иным законным основаниям.
• Приобретать недвижимость без нотариального согласия на продажу супруги/супруга продавца.
• Проводить сделку с несовершеннолетними владельцами без разрешения органа опеки.
• Покупать у недееспособных лиц.
• Вносить большой задаток, аванс.
• Рассчитываться за квартиру не тем способом, который прописан в договоре.
• Производить расчеты в машине, жилье продавца и других не предназначенных для этого местах.
• Рассчитываться с продавцом до момента регистрации сделки купли-продажи.
• Передавать деньги без расписки или иного платежного документа.
• Соглашаться на подписание договора или расписки не продавцом.
• Заключать договор с указанием заниженной цены сделки. В случае банкротства продавца это может привести к изъятию квартиры в конкурсную массу.
• Заключать договор купли-продажи в форме, не соответствующей закону.
• Не производить регистрацию перехода права в Росреестре.

Это, повторюсь, не все риски, а лишь часть из них. Выявить их сможет только риэлтор, имеющий хорошую юридическую подготовку и постоянно изучающий судебную практику.

Если, к примеру, продавец скрыл от вас, что владельцы – недееспособные лица, вы рискуете потерять недвижимость и деньги. Справка о том, что продавец не состоял на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансере, не спасет от изъятия квартиры. Если поведение продавца кажется неадекватным либо продавец пожилой и его вменяемость смущает, то, помимо справок, я в некоторых случаях дополнительно заказываю экспертизу у психиатра. Ипотечникам не стоит уповать на проверку в банках. Банку нет большой разницы в законности предыдущих сделок, поскольку изъятие квартиры у собственника не освобождает его от выплаты кредита.

Только после тщательной проверки объекта и предыдущих его собственников переходим к сделке.

Расчеты

Это наиболее волнительный и сложный этап для покупателя, особенно если это альтернативные сделки (цепочки). Для специалиста же это обычная работа. По моему мнению, непрозрачные схемы с использованием банковских ячеек уходят в прошлое. Для простых безальтернативных сделок я предпочитаю расчеты с использованием аккредитива или депозита нотариуса. Для покупателя он хорош тем, что обязательство по оплате им исполнено с момента поступления денег в депозит. А в случае, если сделка не состоится или условия депозита не будут соблюдены, то денежные средства будут ему нотариусом возвращены.

Если сделка не нотариальная, то можно использовать аккредитив. Некоторые банки предлагают иные схемы расчетов, например сервер безопасных расчетов, блокированный накопительный счет и другие. Но ячейка как способ расчетов остается.

Доверьтесь профессионалам

Профессиональное сопровождение сделки – ваша защита. Составление договора купли-продажи, который является важнейшим документом сделки, я бы рекомендовал поручить нотариусу. Это, конечно, стоит дополнительных денег, но квартира покупается в среднем один-два раза в жизни. К тому же нотариальная сделка, по сути, приравнивается к решению суда, поскольку нотариус «проверяет законность сделки». Такую сделку расторгнуть можно только в исключительных случаях.

Многие сделки сейчас подлежат обязательному нотариальному удостоверению. По таким сделкам нотариальный тариф значительно снижен.

В то же время нотариус не анализирует и не проверяет историю квартиры и не может гарантировать законность предыдущих сделок по объекту. В этом вопросе может помочь адвокат, риэлтор, юрист. Лучше, если все это есть в одной компании.

Самое выгодное и безопасное для покупателя – полная услуга от надежного агентства недвижимости с участием грамотного юриста. От подбора и изучения всех вариантов покупки до детального анализа всех документов, изучения истории объекта, собственников, оснований перехода прав и их законности, анализа судебной практики по данному вопросу, проведения нотариальной сделки, обеспечения безопасности взаиморасчетов и до момента заселения покупателя в квартиру. При этом клиент получает также грамотную консультацию по налогообложению и налоговым вычетам.

---

Автор материала:

Адвокат ГК «Адвокат-Недвижимость», председатель комитета по правовым вопросам Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области Сергей Васильевич Слободянюк

Консультации и сопровождение сделок с недвижимостью (купля-продажа квартир, комнат, загородной недвижимости, новостроек, а также аренда, ипотека и другие жилищные вопросы) комфортно и безопасно вместе с ГК «Адвокат-Недвижимость».

Тел.: (812) 741-60-05, 8 (905) 200-66-44. Сайт www.advocat-n.ru

---

Текст: На правах рекламы    Фото: jcomp — ru.freepik.com   

поможем приобрести квартиру, комнату, дом

Желаете приобрести недвижимость в Казани, Зеленодольске или Волжске?
С Агентством недвижимости «ФЛЭТ» это надежнее и быстрее.

Персональный менеджер

На всех этапах сделки с Вами работает персональный менеджер. С ним Вы можете оперативно и качественно решать все текущие вопросы, назначая встречи в удобное Вам время.

Персональный подход позволяет нам изучить Ваши потребности и предложить для приобретения действительно подходящие варианты.

Актуальная база предложений недвижимости

Подбор недвижимости

Удобнее искать недвижимость вместе с «ФЛЭТ». Если в нашей базе не найдется подходящий Вам вариант, мы готовы взять на себя работу по подбору недвижимости и покупке квартиры в Казани. Специалисты нашего агентства примут во внимание все Ваши предпочтения, и подберут квартиру, комнату, дом, коттедж, дачу, участок, гараж или коммерческую недвижимость, используя базы данных всех агентств недвижимости, обширные персональные контакты. Покупка квартиры в Казани — важный шаг в жизни любого человека.

Полное сопровождение сделки

После подбора подходящего объекта недвижимости Ваш личный менеджер:

• Проведет переговоры с собственниками жилья
• Проверит все документы на юридическую чистоту недвижимости
• Согласует условия Вашей сделки
• Организует ее проведение в удобное Вам время
• Проконтролирует взаиморасчеты и подписание договора купли-продажи в государственной регистрационной службе

Безопасность и юридическая чистота и профессиональная ответственность

Безопасность сделок в нашей компании обеспечивается тщательной юридической экспертизой всех документов, профессиональными технологиями и опытом специалистов.
Мы предложим Вам оптимальные схемы расчетов и гарантируем юридическую чистоту приобретаемой недвижимости.

Наша профессиональная ответственность застрахована.

Обмен недвижимости

Мы поможем обменять Вашу недвижимость на другую, в том числе провести обмен между городами Казань, Зеленодольск, Волжск.

Использование «Материнского капитала»

Мы сопровождаем сделки по покупке недвижимости с использованием «Материнского капитала».
Если у Вас есть сертификат на «Материнский капитал», Вы можете использовать его двумя способами:

• в качестве доплаты при покупке квартиры;
• приобрести комнату на всю сумму материнского капитала.

Специалисты агентства проконсультируют Вас по всем вопросам, соберут необходимые документы и полностью сопроводят Вашу сделку.

Контактная информация

ГК ФСК — официальный сайт застройщика недвижимости

Новостройки Москвы и Московской области

«Лидер» – это яркий образец современной корпорации, которая является многопрофильной компанией, работающей с объектами коммерческой недвижимости и жилыми комплексами. Компания гарантирует своим покупателям широкий выбор жилья в Москве и по всем регионам России от застройщика. На современном рынке недвижимости «Лидер» показал себя динамичной постоянно растущей девелопер — инвестиционной компанией. С момента своего создания корпорация приняла участие в 13 проектах. Каждый объект отвечает всем необходимым требованиям существующих стандартов. ФСК развивает и инвестирует недвижимость в Москве и Московской области, Краснодарском крае (в Геленджике и Сочи), а также в Калуге. Наши проекты – это свыше 800 000 квадратных метров, реализованные в пентхаусы, коттеджи и квартиры в жилом комплексе.

Приглашаем к сотрудничеству с ФСК «Лидер».

Чтобы купить квартиру в жилом комплексе, используйте ипотеку на самых выгодных условиях. Среди наших партнеров Вы можете встретить надежные и ответственные банки:

Ипотечное кредитование – это кредитный заем продолжительностью до 50 лет, годовая ставка которого начинается от 11 % (в рублях), при этом минимальный взнос за недвижимость составляет 10 % от ее стоимости.

Выгодные условия данной услуги распространяются на приобретение одно, двух, трех или 4-комнатной квартиры. А покупка 1-комнатной квартиры – это реальная возможность для молодой семьи стать хозяевами собственного недорогого жилья.

Реализация недвижимости в рамках федерального закона. Приобретение жилья для своей семьи – это серьезный шаг. Мы осуществляем сделки только при соблюдении всех государственных норм, в соответствии с Федеральным законом № 214-ФЗ от 30.12.2004 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». Это гарантирует прозрачность процесса и полную безопасность для наших клиентов.

Возможность инвестиций в объект. Новостройки и окружающая их инфраструктура постоянно развиваются. За счет этого повышается уровень комфорта и качество жизни, как следствие, цена на пентхаус и квартиры в жилом комплексе неуклонно растет. Эта особенность позволяет сделать приобретение жилья удобным инвестиционным инструментом. С нами Вы получаете возможность сделать покупку недвижимости еще на стадии строительства, сделав ее объектом выгодного вложения средств.

Официальный сайт ЖК Империал квартиры от застройщика напрямую без посредников ЮСИ ООО, все виды ипотеки на новостройки, ЮгСтройИмпериал 88612043983

Подробнее

ЖК «Империал» от компании «ЮСИ» находится в тихом и экологически благоприятном Карасунском округе г. Краснодара, жильцы могут пользоваться благами мегаполиса и наслаждаться потрясающей панорамой, открывающейся из окон. Поблизости от жилого комплекса находится водохранилище, которое круглогодично обеспечивает комфортный микроклимат, также жители ЖК могут наслаждаться ботаническим садом КУБГу, находящимся неподалеку.

Жилой комплекс соответствует архитектурной концепции «город в городе», литеры включают в себя общие дворы с общей инфраструктурой — прогулочными зонами и детскими площадками. ЖК включает в себя девять зданий высотой в 25 этажей, построенных по монолитно-кирпичной технологии, первые этажи литеров запланированы под коммерческие объекты, культурно-развлекательные заведения, магазины, офисы.

Застройщик также запланировал строительство парковки со множеством уровней.

Во дворе ЖК ведется видеонаблюдение, поэтому родители могут спокойно разрешать детям играть во дворе. Детские и спортивные площадки в большом количестве обеспечат досуг множеству детей, а наличие большого фонтана с красивой подсветкой понравится всем без исключения жильцам. В жилом комплексе «Империал» представлено жилье бизнес-класса, которое включает в себя квартиры классической планировки, улучшенной планировки и пентхаусы, все объекты сдаются с предчистовой отделкой, однако можно договориться о покупке квартиры уже с готовым ремонтом.

В жилом комплексе имеется собственная инфраструктура, включающая в себя детские сады и школы, аптеки, поликлиники, спортивные комплексы, бассейн, теннисные корты, СПА-салоны, магазины, ботанический сад. Для владельцев авто организована стоянка крытого типа, имеются подземные и гостевые парковки, также есть автомойка. Поблизости от ЖК имеется ТРЦ «OZ Mall», а также несколько автобусных остановок. Объездные дороги позволят быстро добраться в любую точку города.

ЖК «Империал» находится в Карасунском районе, по адресу: ул. Бородинская, 137, жилой комплекс относится к бизнес-классу недвижимости, срок сдачи объекта запланирован на 3й квартал 2020 года. Обращайтесь в компанию «ЮСИ», чтобы купить квартиру в ЖК «Империал» — вы также можете договориться об экскурсии, узнать о наличии квартир и условиях покупки, возможно приобрести квартиру в рассрочку, в ипотеку, военную ипотеку, с использованием материнского капитала.

ЖК Империал от компании ЮСИ
Вы хотели бы жить в экологически чистом районе Краснодара? обратите внимание на ЖК Империал от компании ЮСИ.  Жилой комплекс находится в Карасунском округе, радует жильцов потрясающими видами и благоприятным климатом. Близлежайшее  Кубанское водохранилище обеспечивает более теплую погоду, а находящийся рядом Ботанический сад подарит потрясающую возможность насладиться уникальным природным заповедником, одним из первых созданном на Кубани.  

Компания ЮСИ в Карасунском округе
Ищете подходящий район для жизни в Краснодаре? Вам нужны экология, развитая инфраструктура, современная недвижимость? Обратите внимание на Карасунский округ, находящийся поблизости от Центрального округа г. Краснодара.  Здесь есть аэропорт, интенсивное транспортное сообщение, удобные объездные дороги, которые быстро позволят выехать к морю или добраться до любой точки кубанской столицы. На территории Карасунского округа находится уникальное Кубанское водохранилище, которое обеспечивает мягкий климат. Жители округа наслаждаются приятным бризом и более теплой температурой зимой. В Карасунском округе имеется и уникальный заповедник — Ботанический сад, одним из первых созданный на Кубани. 

ЖК Империал в Карасунском округе
Карасунский округ находится между Центральным и Прикубанским округами Краснодара, считается процветающим микрорайоном для жизни. Карасунский округ отличает развитая инфраструктура, на территории округа располагается водохранилище, и здесь же находится знаменитый аэропорт. Округ можно охарактеризовать средоточием города, недвижимость здесь можно подобрать на любой вкус. 

Новые жилые комплексы, где можно приобрести квартиру с видом на Кремль

Тем не менее, опрошенные электронным журналом «Элитное.ру» эксперты, насчитали более десяти новых проектов, которые уже реализованы или ещё строятся в самом сердце Москвы. Здесь нет преувеличения, поскольку из окон этих домов открывается отличный вид на Кремль.

Balchug Residence, Садовническая улица, владение 31.

Комплекс апарт-резиденций расположился на Раушской набережной острова Балчуг, в 800 метрах от Кремля. Balchug Residence представляет собой клубный квартал, состоящий из пяти зданий. В четырёх из них разместятся 107 апарт-резиденций площадью от 57 до 224 кв. метров. Ещё одно здание – это двухэтажный особняк площадью 800 кв. метров. Архитектурную концепцию проекта разработал известный архитектор Харди Тегерани. Девелопер – ГК «Интеко» – планирует сдать объект в третьем квартале 2016 года. Благодаря невысокой готовности объекта и небольшой нарезке площадей приобрести апартаменты можно в среднем за 1 млн долларов.

Balchug Viewpoint, Садовническая набережная, владения 3-7.

Комплекс апарт-резиденций на Садовнической набережной отделяют от Кремля всего 500 метров. Здание Balchug Viewpoint представляет собой замкнутый многоугольник переменной этажности со внутренним двором. Проект включает в себя 116 апартаментов разных площадей и планировок. Этот объект тоже реализует «Интеко». Компания рассчитывает ввести его в эксплуатацию в четвёртом квартале 2016 года. Стоимость апартаментов в Balchug Viewpoint начинается от 355 тыс. долларов, а панорамный вид на Кремль обойдётся примерно в 2,5 млн долларов.

МФК «Царёв сад», Софийская набережная, владение 34, стр. 2, владение 36/10.

Многофункциональный комплекс разместится на Софийской набережной, рядом с Большим Москворецким мостом, через реку от Беклемишевской башни Кремля. Согласно проекту, апартаменты в составе МФК займут порядка 19,5 тыс. кв. метров. Остальная площадь – порядка 60 тыс. кв. метров – будет отдана под фитнес-центр и ресторан. Девелопер проекта – компания Midland Development, рассчитывает сдать объект в следующем году. Надо отметить, что в качестве долевого собственника здесь выступает компания «Сбербанк капитал».

ЖК St. Niсkolas, улица Никольская 10/2.

Здание 19 века было построено архитектором Александром Мейснером по заказу графа Шереметьева. После комплексной реновации в бывшем «Шереметьевском подворье» появятся апартаменты с видом на Кремль и Большой театр. Видовые апартаменты с площадью от 100 до 213 кв. метров c террасами можно приобрести по цене 5,7 – 6,9 млн долларов. Девелопер – компания Vesper – планирует сдать ЖК St. Niсkolas в третьем квартале 2015 года.

Апартаменты в составе гостиницы «Москва», улица Охотный ряд, 2.

Из окон уже готовых апартаментов также можно увидеть и Кремль, и Красную площадь. Стоимость апартаментов – 50 до 100 тыс. долларов за кв. метр.

NегоцiaнтЪ, Большая Якиманка, дом 2.

Панорамы старой Москвы, включая виды на Кремль, Храм Христа Спасителя и памятник Петру I открываются и с верхних этажей клубного дома «Негоциант». В шестиэтажном здании расположен 31 апартамент площадью от 57 до 570 кв. метров. Дом сдан в 2014 году. Стоимость квартир начинается от 25 тыс. долларов за кв. метр, цена пентхауса площадью немногим более 200 кв. метров – порядка 14 млн долларов.

«Резиденция Знаменка», дом 9/12, строение 1,2.

Реконструированный в 2010 году жилой дом находится на пересечении улицы Знаменка и Малого Знаменского переулка. Здание исторически входит в состав единой городской усадьбы 2-ой половины 17 века. Из окон квартир на пятом этаже дома видны Кремль, Дом Пашкова, Александровский Сад и Замоскворечье. Площади квартир – от 43 до 521 кв. метра, стоимость – от 774 тыс. до 9,38 млн долларов.

ЖК Barkli Virgin House, 1-й Зачатьевский переулок, дом 8/9.

В доме расположено 21 жилое помещение площадью 19 до 370 кв. метров. Часть квартир имеет панорамное остекление, квартиры на шестом и седьмом этажах располагают выходами на эксплуатируемую кровлю. Остаётся добавить, что дизайн интерьеров в Barkli Virgin House создавала британская дизайнер Келли Хоппен. Эксклюзивный интерьер и вид из окон одного из пентхаусов оценивается в 26 млн долларов.

Остоженка «Парк-Палас», Хилков переулок, дом 1.

Жилой комплекс включает в себя три корпуса от трёх до восьми этажей и два трёхэтажных особняка. Квартира площадью 245 кв. метров на восьмом этаже с панорамным видом на Москва-реку, Крымскую набережную, и памятник Петру I оценивается примерно в7,5 млн долларов.

Перспективные виды открываются из окон пентхаусов ЖК «Итальянский квартал» ЖК «Де Люкс». Отдельно стоит отметить два дома, строящихся по адресам и 4-й Котельнический переулок,3 и Котельническая набережная, 21. Последний из них представляет собой закрытый клубный дом, рассчитанный на 47 квартир площадью от 76 до 250 кв. метров. Архитектура дома перекликается со всемирно известной высоткой на Котельнической набережной, 1. Продажи квартир в новом доме стартуют в ближайшее время.

«Подобный объём предложений недвижимости с видами на Кремль – уникальная ситуация, – комментирует директор по работе с ключевыми клиентами Knight Frank Ольга Богородицкая. Такие предложения были штучным товаром, за которым клиенты охотились годами». Впрочем, штучный товар, скорее всего, таковым и останется. Ведь в ближайшие годы появление таких площадок не предвидится, говорит спикер.

В свою очередь, специалисты недвижимости Point Estate нашли перспективные с точки зрения строительства площадки. Например, с другой стороны Москвы-реки: на территории Академии ракетных войск на Москворецкой набережной. Как рассказала управляющий партнёр агентства недвижимости Point Estate Ирина Калинина, перспектива эта весьма отдалённая, однако не исключено, что на этой территории может быть построен объект с отличными видами на Москва-реку, Яузу, будущий парк «Зарядье», Кремль и Храм Христа Спасителя.

Как отказаться от аренды ради блага

Покупка квартиры может иметь большой смысл, как в финансовом, так и в иных отношениях, если вы снимали квартиру. Тем не менее, основные принципы покупки квартиры на первый взгляд могут показаться сложными. Не бойтесь — просто выполните эти шаги, чтобы начать.

Проверьте ваше положение в арендной плате и собственном уравнении

В первую очередь о главном: дешевле ли покупка или аренда зависит от рыночных условий, в которых вы живете, и от того, как долго вы там останетесь. Один из способов вычислить все эти цифры сразу — это наша арендная плата vs.Купить калькулятор, где вы можете ввести свой почтовый индекс или город и / или сколько вы готовы платить за владение или аренду в вашем районе.

Допустим, вы платите 1000 долларов за аренду, но покупка квартиры будет стоить 200000 долларов. Предварительная покупка, конечно, будет казаться более дорогой, потому что вам придется выложить до 48000 долларов в качестве первоначального взноса и покрытия расходов. Но пока вы остаетесь на месте не менее пяти лет, баланс склоняется, делая покупку более дешевым вариантом.

Причина: по прошествии пяти лет вы создали собственный капитал в своем доме, вместо того, чтобы тратить деньги на аренду.Поэтому обязательно сравните цены в вашем регионе и посмотрите, что вам подходит.

Выяснить, доступна ли покупка квартиры

Еще один расчет, который вам нужно сделать, это то, сколько вы можете позволить себе заплатить за квартиру. Воспользуйтесь нашим калькулятором доступности жилья, где вы можете указать свой доход, долги и сбережения при первоначальном взносе.

Предположим, например, что у вас есть годовой доход в размере 70 000 долларов США, вы платите 250 долларов в месяц по кредитным картам и другим долгам и имеете сэкономленные 40 000 долларов для первоначального взноса.Это означает, что вы можете позволить себе квартиру стоимостью около 263 000 долларов, за которую вы будете платить 1575 долларов в месяц. Эти цифры важны, потому что они помогут вам сузить поиск квартиры до желаемого диапазона цен.

Узнай больше о кооперативах и кондоминиумах

Если вы собираетесь купить квартиру, вы, скорее всего, столкнетесь как с кондоминиумами, так и с кооперативами. Так в чем разница?

«Кондоминиум похож на покупку дома, где вы фактически получаете документ на квартиру, и, как правило, если вы когда-нибудь захотите сдать свою квартиру в аренду, вы сможете без каких-либо условий, за исключением, конечно, того, что новый арендатор должны пройти квалификацию через совет по кондо », — говорит агент по недвижимости Лила Неджад из Дугласа Эллимана.

«Кооператив покупает долю в здании, в котором вы владеете единицей, но существует больше требований для совершения покупки, и граждане, не являющиеся гражданами США, с гораздо меньшей вероятностью попадут в большинство этих зданий. Правила субаренды также, как правило, намного строже, часто с ограничениями только на два года или вообще без сторонней аренды ».

Определитесь с необходимыми вещами

Начиная поиски квартиры своей мечты, важно, так сказать, сузить игровое поле.

«Несмотря на то, что всем нам нужны большие пространства, туалеты и первоклассное расположение, я всегда спрашиваю своих покупателей, впервые покупающих, что им нравится в том месте, где они сейчас живут, и что им больше всего необходимо для новой квартиры», — говорит агентство недвижимости. агент Елена Саркисян Дуглас Эллиман. «Например, для некоторых покупателей может потребоваться двойной туалетный столик в главной ванной, окна от пола до потолка, высокие потолки, стиральная / сушильная машина или утренний свет».

Это также время подумать о том, где вы в идеале хотели бы жить (т.д., какая часть города соответствует вашему образу жизни) и как далеко вы готовы добираться до работы. Чем конкретнее вы можете быть заранее, тем легче будет выделить потенциальные объявления.

Найдите подходящего агента по недвижимости

Купить дом сложно, но купить квартиру может быть еще сложнее. Конкуренция высока в густонаселенных районах, где собираются жители квартир, поэтому как никогда важно, чтобы на вашей стороне сражался агент надежного покупателя.

«Покупателю квартиры сегодня нужен агент по недвижимости, который имеет рыночную смекалку и опыт, чтобы защищать покупателя и правильно позиционировать его или ее в тех сценариях множественных ставок, которые мы наблюдаем сегодня, — говорит Саркисян.

Опытный агент может не только помочь вам найти подходящую квартиру, но и помочь вам заключить сделку и провести вас через весь процесс. Хороший агент также знает, какие вопросы следует задавать, например, о правилах аренды домашних животных и субаренды в здании, чтобы вы не остались в стороне. Итак, не берите с собой только первого агента; свяжитесь с некоторыми из них и задайте им вопросы (например, как долго они занимаются бизнесом и в каких районах специализируются), чтобы узнать, подходят ли они для того, чтобы провести вас через этот сложный процесс.

Как купить жилой комплекс

Готовы ли вы вывести свою игру в сфере недвижимости на новый уровень? Если в прошлом вы баловались инвестициями в одну семью, вы можете задаться вопросом, что будет дальше. Таким образом, это только вопрос времени, прежде чем вы обнаружите, что исследуете, как купить жилой комплекс в качестве вашего следующего коммерческого проекта аренды.

Покупка многоквартирного дома может показаться сложной задачей, но это может быть разумное вложение, особенно для инвесторов в недвижимость, которые уже имеют некоторый опыт в приобретении арендуемой собственности.Читайте дальше, чтобы узнать больше о финансах жилого комплекса.

Преимущества покупки жилого комплекса

Жилой комплекс — это многоквартирная недвижимость, состоящая из пяти и более квартир. Покупка жилого комплекса — важное решение, но у него есть несколько преимуществ по сравнению с дуплексом или подобной жилой недвижимостью.

Меньше риска

Квартирные комплексы дороги, но они снижают риск и увеличивают потенциальную прибыль из-за большого количества квартир. В отличие от владельцев частных домов, владельцы квартир по-прежнему будут получать доход от сдачи квартир в аренду в случае выезда арендатора.

• Возможность защитить свой поток доходов за счет увеличения количества арендаторов.
• Сдвигать даты начала договора аренды для управления арендной платой / имуществом (т. Е. Вы не хотите, чтобы срок действия договора аренды для всех единиц был одновременным).

Экономия на масштабе означает более низкие затраты на техническое обслуживание на единицу продукции

• Более низкие эксплуатационные расходы на единицу. Неожиданные затраты, такие как необходимость замены крыши, вызывают меньше проблем, поскольку они распределяются между всеми блоками.
• Ratio Система выставления счетов за коммунальные услуги (RUB). Во многих более старых многоквартирных домах единицы не имеют индивидуального учета коммунальных услуг, поэтому владельцы недвижимости используют эту систему. Это метод определения счета за коммунальные услуги жителя на основе площади в квадратных футах, количества человек, проживающих в квартире, или их комбинации.
• Улучшения юнита. Покупка оптом иногда может обеспечить более низкую стоимость единицы, необходимой для улучшения.

Квартиры экономичны с точки зрения налогообложения

Несмотря на то, что квартиры считаются коммерческой недвижимостью, они остаются жилыми и имеют немного более быстрый график амортизации, чем другие коммерческие объекты.

Квартиры, застрахованные от инфляции

Средняя аренда квартиры обычно составляет один год, что позволяет домовладельцу контролировать рыночные ставки аренды. Ставки аренды имеют тенденцию расти вместе с инфляцией. Напротив, коммерческая аренда обычно блокируется на три или пять лет или увеличивается на 1% ежегодно.

Утверждение ссуды основывается на финансовых характеристиках собственности

Кредиторы, как правило, больше внимания уделяют потенциалу получения прибыли, чем финансам инвестора.Их основная проблема заключается в том, не превысит ли доход от собственности требуемые выплаты инвестора.

• Валовая арендная плата за вычетом расходов = Чистая операционная прибыль (NOI). Чистая операционная прибыль — это то, чем вы платите по кредиту и предоставляете вам возможность распределять доход между владельцами / инвесторами.

Возможности для получения дополнительного дохода

Инвесторы имеют множество возможностей для получения дополнительного дохода от таких удобств, как прачечная, тренажерный зал, бассейн или офисное помещение.Стоимость инвестиций в эти удобства распределяется по всем единицам. Довольно легко окупить затраты, взимая плату за эти удобства.

Такая простая вещь, как передача счета за мусор от арендодателя к арендатору, может увеличить вашу инвестиционную стоимость на несколько тысяч долларов за счет эффекта масштаба.

Типы жилых комплексов

Прежде чем инвестировать, важно понять четыре типа жилых комплексов.

• Зданиям класса А, как правило, меньше десяти лет, и в них есть множество удобств.
• Зданиям класса B не исполнилось 20 лет. Они содержатся в хорошем состоянии, но в них меньше удобств, чем в зданиях класса А.
• Зданиям класса C не более 30 лет, в них практически отсутствуют удобства и, возможно, потребуется некоторый ремонт.
• Здания класса D — это старые квартиры, как правило, в районах с низким доходом. В них нет удобств и часто требуется значительный ремонт.

Финансы, которые следует учитывать при выборе недвижимости

Когда вы начинаете рассматривать различные коммерческие объекты недвижимости, необходимо учитывать несколько финансовых факторов.

• Прокат рулонов. Этот документ поможет вам определить проблемы с денежными потоками в будущем на основе истории вашего арендатора. В нем указаны текущие суммы арендной платы за каждую квартиру, а также количество кроватей и ванн. Он также содержит информацию об именах нынешних арендаторов, условиях каждого договора аренды и суммах гарантийного депозита.
• Показатели заполняемости. Этот расчет показывает, сколько вашего времени занимают арендаторы, платящие аренду. Это также помогает контекстуализировать стоимость обслуживания, которая обычно составляет 40% дохода, получаемого от аренды и других источников.
• Уровень вакансий. Кредиторы, оценщики и андеррайтеры используют этот расчет для оценки эффективной арендной платы (валовой потенциальный доход за вычетом вакансий).
• В зависимости от рыночных условий, класса активов и других факторов можно ожидать 5-15%.

Расположение и соображения стоимости

При выборе местоположения следует учитывать несколько важных моментов. К этим факторам относятся данные о занятости и экономике в этом районе, данные о преступности и безопасности, а также возможность повышения стоимости собственности в течение следующих нескольких лет.

В дополнение к соображениям местоположения, вам следует рассмотреть несколько важных элементов стоимости.

Счет за коммунальные услуги

Общие коммунальные услуги могут создавать проблемы, если арендаторы, которые не оплачивают счет, сами чрезмерно используют коммунальные услуги и увеличивают ваши расходы. Во многих случаях собственники внедряют систему пропорциональных коммунальных услуг, в которой ежемесячные расходы на коммунальные услуги делятся на количество квартир. Часть счета каждого арендатора определяется размером, количеством спален, ванных комнат и т. Д.

Риски для здоровья

Как упоминалось в разделе документации, недвижимость необходимо осмотреть на предмет потенциальных рисков для здоровья. Старые объекты, как правило, более опасны, так как они могут подвергаться воздействию загрязняющих веществ, таких как свинцовая краска или асбест. Новый владелец несет ответственность за решение этих проблем, которые могут оказаться дорогостоящими. Вы должны подумать, стоят ли эти расходы для вас или вам следует поискать в другом месте.

Стоимость страховки

Старые здания или здания в более ветхих районах, как правило, имеют более высокие затраты на страхование.Рассматривая недвижимость, вы всегда должны спрашивать о текущих расходах на страхование. Вам также следует обратиться к нескольким другим страховщикам, чтобы убедиться, что текущий владелец не переплачивает или недоплачивает.

Проблемы с оборудованием

Есть еще несколько проблем с оборудованием, которые могут вызвать дополнительные расходы для инвесторов. Сантехника, которая требует ремонта, может быть дорогостоящей, а также увеличивает риск загрязнения. Проблемы с кровлей, например плоская крыша, могут вызвать проблемы с протечкой. По сравнению с кирпичными или бетонными фасадами, здания с деревянными каркасами чаще подвержены гниению и более подвержены возгоранию.

Инвестиционные стратегии

Помимо авансовых затрат, определенные типы собственности могут быть лучше в качестве краткосрочных или долгосрочных инвестиций.

• Стабилизированная недвижимость или недвижимость на покупку и удержание. Эти свойства обычно описываются как 90% физического использования на срок более 90 дней. Важно понимать разницу между физической и экономической занятостью (например, аренда квартиры или сбор арендной платы).
• нестабилизированные или добавленные свойства.Эти свойства обычно нуждаются в улучшенном управлении для решения проблем отложенного обслуживания, неработающих единиц, проблем с оплатой арендаторами и т. Владельцы отказываются от немедленного денежного потока сегодня, надеясь, что как только будут сделаны «улучшения», они узнают будущий прирост капитала и / или больший денежный поток завтра.

Рекомендации по ставке капитализации

Понимание вашей ставки капитализации (или ставки капитализации) имеет решающее значение. Это один из лучших способов определить потенциальную годовую прибыль от сдачи в аренду.

Формула выглядит следующим образом:

Чистая операционная прибыль (NOI) / рыночная стоимость (или цена покупки)

Например, если недвижимость имеет рыночную стоимость 800 000 долларов США и NOI 90 000 долларов США, ставка капитализации будет 8,9%. В общем, более высокая ставка капитализации лучше, поэтому, если вы сравниваете два объекта недвижимости, вам следует выбрать тот, у которого она выше.

Очень важно также глубоко погрузиться в понимание расходов отдельных статей. Скоро вы заметите разницу между хорошо управляемой недвижимостью и плохой.

Получение ссуды

Вам, вероятно, потребуется получить коммерческую ссуду для финансирования покупки жилого комплекса. Источники ссуды включают коммерческие банки, финансирование продавцов и частные ссуды.

• Традиционное банковское кредитование (банки или кредитные союзы)
• Кредитор, финансируемый государством (Fannie Mae или Freddie Mac)

Квартирные ссуды варьируются от нескольких лет до 25 лет. Кредиты могут иметь фиксированную или регулируемую процентную ставку и, в зависимости от кредитора, могут сопровождаться штрафами за досрочное погашение.Это норма в сфере коммерческой недвижимости. Кредитное учреждение — ваш партнер и лучший помощник в проведении должной оценки всех пунктов комплексной проверки.

Обеспечение ссуды с регрессом означает, что кредитор может арестовать личное имущество заемщика в случае дефолта. Ссуды без права регресса — это когда кредитор не может воспользоваться личной собственностью заемщика в случае дефолта.

Как найти брокера

Хорошей идеей будет работать с брокерской фирмой или консалтинговой фирмой, предоставляющей многоквартирные ссуды.Хороший консультант будет использовать личные отношения и поможет вам найти лучший вариант финансирования для вашей ситуации и ваших целей. Они также могут помочь с аспектами финансирования, которые сбивают с толку, включая документацию, и убедиться, что вы получаете наилучшие условия заимствования.

Право на получение ссуды

Поскольку долг увеличивает кредитное плечо, чем меньше денег вы вкладываете вначале, тем большую относительную прибыль вы можете получить. Критерии одобрения различаются в зависимости от типа ссуды, но, как правило, кредитору требуется хороший кредит (660+), чтобы его рассмотрел кредитор.

Заемщикам также часто приходится вносить около 25% от общей суммы кредита в качестве первоначального взноса. Ваш кредитный рейтинг и ваш депозит будут играть ключевую роль в определении вашей процентной ставки.

Необходимая документация

Может быть непросто узнать более сложные заключительные этапы покупки жилого комплекса. Вы подошли к заключительному этапу, поэтому обязательно выполните следующие действия, чтобы подготовить необходимую документацию для закрытия объекта.

Оценка

Перед покупкой необходимо пройти профессиональную оценку объекта недвижимости.Оценщики могут использовать несколько методов:

• Доходный подход оценивает стоимость недвижимости на основе ее потенциального дохода.
• Подход сравнения продаж оценивает стоимость комплекса на основе продаж аналогичной недвижимости.
• Затратный подход учитывает предполагаемую стоимость восстановления собственности плюс стоимость земли за вычетом амортизации.

Оценка физических потребностей

В этом отчете указывается текущее состояние собственности и определяется, что необходимо отремонтировать или заменить.Исходя из этой информации, вы можете рассчитать запасы замены, которые, как ожидается, потребуются вам каждый год для ремонта.

Этап I экологическая оценка

В этом отчете проводится проверка объекта на предмет экологических проблем, которые могут представлять угрозу для жителей и общества. Если контаминация обнаружена при первоначальной оценке, могут потребоваться оценки фазы II или фазы III.

Обследование собственности

В этом отчете фиксируются границы собственности.Он принимает к сведению любые проблемы с титулом, которые могут повлиять на использование собственности.

Заключение

Жилые комплексы не из дешевых. Тем не менее, если вы находитесь на этапе своей карьеры инвестора в недвижимость, когда вы готовы сделать следующий шаг, они могут стоить вложений. Прежде чем сделать решительный шаг, поговорите с другими людьми, которые сделали решительный шаг в сфере коммерческой недвижимости. Используя этот список в качестве отправной точки, вы можете обнаружить, что ваше исследование открывает двери, которые, по вашему мнению, в противном случае были закрыты.

Последнее обновление 20. 10.20

Покупка квартиры в Нью-Йорке: сколько вам нужно денег? | by Hauseit

Чтобы купить квартиру в Нью-Йорке, вам необходимо сэкономить от 22% до 26% от покупной цены для кондоминиума и от 21% до 22% от покупной цены для кооператива (при допущении о снижении 20%). Эти цифры не включают резервные требования ипотечного кредитора, которые обычно составляют 6 месяцев выплаты жилья. Сколько денег вам понадобится для покупки квартиры в Нью-Йорке, зависит от того, покупаете ли вы квартиру или кооператив, от суммы вашего первоначального взноса и от того, финансируете ли вы покупку.

Самыми большими расходами при покупке квартиры в Нью-Йорке являются затраты на закрытие сделки и ваш первоначальный взнос. Поскольку первоначальный взнос идет на покрытие вашего собственного капитала, это на самом деле не расходы, а просто денежный поток.

Истинные «затраты» на покупку квартиры в Нью-Йорке — это просто ваши затраты на закрытие и стоимость вашего времени и эмоциональной энергии, вложенных в процесс поиска. Затраты покупателя на закрытие кооперативного жилья ниже, чем у квартир в кондоминиуме, особенно если вы берете ипотеку.

Покупатели кооперативов платят меньше затрат на закрытие, чем покупатели кондоминиумов, потому что многие покупатели закрывают расходы только на «недвижимость», а кооперативы не считаются недвижимостью. В этой статье мы объясняем, как работает структура собственности для кооперативных квартир.

Совет для профессионалов: Оцените затраты вашего покупателя на закрытие в Нью-Йорке с помощью интерактивного калькулятора затрат на закрытие от Hauseit .

Стоимость покупки квартиры в Нью-Йорке — это ваш первоначальный взнос плюс расходы на закрытие.Общая сумма денег, необходимая для покупки квартиры в Нью-Йорке, составляет от 21% до 22% от покупной цены для кооперативов и от 22% до 26% от покупной цены для кондоминиумов, при допущении, что 20% ниже.

Важно понимать, что приведенные выше цифры не включают какие-либо требования к ликвидности после закрытия вашего кооперативного здания или ипотечного кредитора. Большинство кооперативов в Нью-Йорке требуют, чтобы соискатели имели как минимум один-два года ежемесячных выплат по ипотеке и содержанию в ликвидных активах после закрытия. Это строже, чем у кредиторов, которые обычно ищут резервы на 6 месяцев после закрытия.

Кроме того, ваш первоначальный взнос технически не является расходом, поскольку он идет на ваш собственный капитал. Следовательно, более точный ответ на «стоимость» покупки квартиры в Нью-Йорке — это просто ваши заключительные расходы и ценность вашего времени и эмоциональной энергии, потраченных на поиски дома.

Совет для профессионалов: Думаете о покупке недвижимости в аренду? Оцените доходность вашей арендной собственности с помощью интерактивного калькулятора Hauseit для арендной недвижимости .

Средний первоначальный взнос за кооперативную квартиру в Нью-Йорке составляет 20% от покупной цены. Точный первоначальный взнос и финансовые требования различаются в зависимости от здания кооператива, однако в Нью-Йорке редко можно найти здание кооператива, которое допускает снижение стоимости меньше 20%.

Кредит для покупателя Hauseit NYC | Экономьте деньги при покупке кондоминиума, кооператива или дома в Нью-Йорке

Покупка кооператива в Нью-Йорке на самом деле требует, чтобы у вас было гораздо больше, чем просто первоначальный взнос и закрытие расходов, доступных в ликвидных активах.Это связано с тем, что большинство кооперативных зданий требуют, чтобы у вас были запасы ликвидных активов в размере как минимум одного-двух месяцев жилищных расходов после закрытия.

Вы можете подумать о подарке от члена семьи, чтобы укрепить свои финансы, если у вас немного не хватает активов. Поскольку не во всех кооперативных зданиях можно дарить подарки, агент вашего покупателя может проверить политику кооператива, проконсультировавшись с агентом по листингу и / или агентом по передаче и агентом по управлению зданием.

Получить подарок так же просто, как подготовить подарочное письмо и отправить его вместе с предложением о совместной игре.Когда дело доходит до подачи заявки на участие в кооперативном совете, вы также включаете подарочное письмо как часть подтверждающей финансовой документации.

Можно внести всего 10% на квартиру в кондоминиуме в Нью-Йорке, хотя в некоторых зданиях кондоминиума есть ограничения по минимальному первоначальному взносу. Конкретные правила первоначального взноса зависят от здания кондоминиума. Если в здании нет требований к минимальному первоначальному взносу, вы можете внести минимальную сумму, которую могут позволить банк и продавец.

Кондо покупатели обходятся дороже, чем кооперативы, поэтому часть экономии на первоначальном взносе, которую вы можете получить с кондо, пойдет на дополнительные расходы на закрытие кондоминиума.С учетом сказанного, у кондоминиумов обычно более низкие затраты продавца на закрытие, чем у кондоминиумов. Это связано с тем, что многие кооперативные здания в Нью-Йорке взимают с продавцов дополнительную стоимость закрытия, называемую налогом на переворот.

Также важно понимать, что у кондоминиумов могут быть определенные ограничения на субаренду и другие правила проживания, которые имеют некоторое сходство с тем, что вы найдете в кооперативах. Существует огромное разнообразие стилей управления и общих подходов к эксплуатации многоквартирных домов и кооперативных домов в Нью-Йорке. Другими словами, простая классификация «кондоминиум» или «кооператив» не рисует всей картины.

Чтобы определить, можете ли вы приобрести квартиру в Нью-Йорке, воспользуйтесь интерактивным калькулятором доступности жилья Hauseit. Калькулятор позволяет рассчитать максимальную цену покупки на основе таких факторов, как доход, предполагаемая стоимость закрытия и требования к ликвидности после закрытия для вашего банка и / или здания кооператива.

Сравнение покупки и аренды в Нью-Йорке — за и против (2019) | Что стоит арендовать или покупать в Нью-Йорке?

Сравнение покупки и аренды в Нью-Йорке — очень спорная тема, хотя большинство людей согласны с тем, что гораздо приятнее владеть чем-то и наращивать капитал за счет выплат по ипотеке, чем платить арендную плату и не получать взамен никаких долгосрочных выгод или возможных выгод.

Совет для профессионалов: Оцените затраты вашего продавца на закрытие сделки в Нью-Йорке с помощью интерактивного калькулятора затрат на закрытие для продавцов от Hauseit .

Как купить кооперативную квартиру или квартиру в кондоминиуме в Нью-Йорке: подробное руководство

Это руководство по покупке квартиры в кооперативе или кондоминиуме в Нью-Йорке поможет вам ориентироваться на одном из самых сложных и дорогих рынков недвижимости в мире. В типичной деловой манере Brick Underground мы проведем вас через каждый этап процесса покупки, включая информацию, которой многие агенты по недвижимости могут неохотно делиться.В нашем руководстве вы также найдете ссылки на десятки полезных статей Brick Underground, которые помогут вам лучше понять нюансы — загадочные и стратегические — связанные с покупкой кооперативной квартиры или квартиры в кондоминиуме в Нью-Йорке.

Содержание

Выбор между покупкой кооператива или кондоминиума

Требования к первоначальному взносу и активам для покупки кооператива или кондоминиума

Кооперативы и кондоминиумы: образ жизни и другие соображения

Как получить ипотеку для покупки кооператива или кондоминиума

Разница между положениями о непредвиденных обстоятельствах по ипотеке и об непредвиденных обстоятельствах финансирования

Решение, работать ли с агентом по недвижимости при покупке квартиры

Когда работать с брокером покупателя

Как нанять хорошего юриста по недвижимости

Справочник по типам многоквартирных домов Нью-Йорка: довоенные, послевоенные, в белых перчатках, с полным спектром услуг, лифтами и пешеходными переходами

Основные вопросы, которые следует задать о здании перед покупкой

Руководство по посещению дней открытых дверей

Как оценить расположение квартиры в доме

Покупка кооперативной квартиры у спонсора

Справочник по окнам на линии участков и нелегальным спальням

Общие проблемы с покупкой новостройки

Советы по покупке «предстроительной» квартиры

Получение ипотеки на покупку новой квартиры

Руководство по покупке квартиры со скидкой по налогу на недвижимость

Как договориться с застройщиком при покупке квартиры

Как сделать удачное предложение о покупке квартиры

Как выиграть войну заявок

Получение утверждения советом кооператива

Чего ожидать в день закрытия

А теперь перейдем к первому шагу поиска: определению, подходите ли вы, ваши финансы и образ жизни для проживания в кондоминиуме или кооперативе.

Различия между владением кондоминиумом и квартирой

На первый взгляд, различия между владением квартирой или кондоминиумом — в отличие от дома — могут показаться незначительными, но они действительно существуют. Для одних они могут быть несущественными, а для других — препятствием. Квартиры также могут предлагать варианты аренды, которые могут быть привлекательными для определенных людей.

The Skinny on Apartments

В сознании большинства людей квартиры — это то, что вы арендуете, а не покупаете. Арендодатель фактически владеет им, и ваши арендные платежи не увеличивают ваш капитал и не дают вам права собственности.Это один из часто упоминаемых недостатков многоквартирного проживания: аренда в течение многих лет без каких-либо доказательств. У вас также очень ограниченные возможности относительно того, что вы можете сделать с устройством. Даже простая реконструкция, например покраска, часто требует разрешения домовладельца. Однако на некоторых рынках можно приобрести квартиру в здании или жилом комплексе. Хотя есть некоторые отличия, если вы покупаете квартиру, на практике вы покупаете кондоминиум.

Особенности кондоминиумов

Когда вы покупаете кондоминиум, вы обычно покупаете только внутреннее пространство, но это дает вам некоторую свободу настраивать его по своему вкусу и потребностям.То же самое часто бывает и с покупаемой вами квартирой. Внешний вид здания и прилегающая территория принадлежат сообществу или домовладельцу, и, скорее всего, вам придется платить какой-либо форме периодических взносов в ассоциацию владельцев за их содержание. Вы также, как правило, не можете ничего сделать с экстерьером — например, покрасить входную дверь или посадить дерево — без предварительного разрешения ассоциации владельцев.

В чем разница между кондоминиумом и квартирой?

Основное различие между владением кондоминиумом иквартира имеет отношение к общине. Кондо обычно представляют собой общие сообщества, в которых жители имеют право голоса, когда дело доходит до правил, касающихся эстетики, безопасности и подобных вопросов. Если ваше сообщество в основном занято владельцами, вам придется иметь дело с некоторой степенью принудительного сотрудничества с вашими соседями. Некоторым людям нравится относительная упорядоченность, которую может предложить такое расположение, но другие могут счесть ее ограничивающей. Квартиры также часто имеют общественные правила, но они обычно устанавливаются и соблюдаются домовладельцем, поэтому вы почти ничего не можете сказать об их содержании или применении.Когда вы покупаете квартиру, также возможно, что многие из ваших соседей будут съемщиками, а это может означать частые въезда и выезда.

Аренда как опция

Покупка квартиры или кондоминиума — серьезное обязательство. Однако, если вы не готовы сделать этот шаг, аренда может быть приемлемым вариантом. Это может быть особенно актуально для молодых семей, у которых, возможно, еще нет ресурсов для покрытия непредвиденных расходов на ремонт, например, если необходимо заменить печь или водонагреватель.При аренде эти расходы, как правило, несет домовладелец. Арендная плата также дает вам возможность съехать после истечения срока аренды, если вы решите, не беспокоясь о продаже своего дома. Вы можете даже поискать квартиру с возможностью сдачи в аренду, где ежемесячная арендная плата медленно выплачивается ссудой, финансируемой продавцом.

О чем желали бы знать первые покупатели квартир — Hipster Real Estate

Все больше и больше миллениалов предпочитают оставаться в городах, а не покупать в пригородах.Но покупка квартиры — это еще несколько шагов, чем покупка дома. Чтобы вы точно знали, чем собираетесь заняться, прочтите это руководство перед тем, как начать.

Шаг первый: проверьте свой кредитный рейтинг

Худшая ошибка, которую вы можете когда-либо сделать в сфере недвижимости, — это предположить. Не думайте, что банки одолжат вам определенную сумму денег. Вы можете ничего не получить, если у вас плохой кредитный рейтинг.

Есть три кредитных бюро: TransUnion, Equifax и Experian.Каждое из этих трех кредитных бюро составляет кредитный отчет, в котором содержится история вашей задолженности и своевременных платежей.

FICO, в свою очередь, берет информацию из ваших отчетов и превращает их в оценки. Чем выше ваш балл, тем лучше. Оценки могут варьироваться от 300 до 850.

Ипотечные кредиторы выбирают средний балл из всех трех баллов, а не средний балл. Таким образом, если у вас есть 680 от Experian, 700 от TransUnion и 720 от Equifax, ваш кредитор будет использовать 700 от TransUnion для определения вашей процентной ставки.

Примечание. Если вы подаете заявку на ипотеку вместе со своим супругом, то ваш ипотечный кредитор берет средний кредитный рейтинг человека с самым низким кредитным рейтингом. По этой причине для вас может быть выгодно, чтобы один из вас приобрел недвижимость самостоятельно и добавил своего партнера в договор после закрытия.

Проверяйте отчеты на наличие ошибок

Кредитные бюро делают ошибки. Фактически, они все время совершают ошибки. Просмотрите каждый отчет и убедитесь, что информация в нем точна.Если это не так, вы захотите поспорить с ними.

Вы можете получать бесплатную копию своего кредитного отчета в каждом бюро кредитных историй каждый год по адресу: https://www.annualcreditreport.com/index.action

Не медлите с этим! Неправильный кредитный отчет может стоить вам тысяч долларов, если вы получите плохую процентную ставку!

Шаг второй: расчет выплат по ипотеке

Не тратьте на это много времени. Тот факт, что вы могли позволить себе оплату конкретной квартиры, не означает, что вы получите разрешение на получение необходимой суммы кредита.Тем не менее, неплохо иметь в голове приблизительное число, а также общую область покупки. Вы можете рано понять, что не можете позволить себе жить в определенном районе, или может случиться обратное, и вы сможете позволить себе жить в более престижном месте.

Ипотечные калькуляторы делают именно то, что вы думаете: они рассчитывают размер ежемесячного платежа по ипотеке. Если вы никогда не использовали его, мы написали краткое руководство, которое поможет вам начать работу:

Ипотечные калькуляторы: как рассчитать выплаты по ипотеке

Шаг третий: рассчитайте свой DTI

DTI означает долг — к доходу. Сколько денег вы приносите по сравнению с тем, сколько денег отправляете обратно? Долг включает только финансовые обязательства перед кредиторами или агентствами, которые ссудили вам деньги. Интернет, телефон, продукты, бензин и тому подобное не в счет. Следовательно, ваш долг включает только такие вещи, как:

• Кредитные карты

• Студенческие ссуды

• Автокредиты

• Персональные ссуды

• Алименты

• Алименты

минимальный ежемесячный платеж для каждого и разделите это число на ваш ежемесячный валовой доход (сумму до вычета налогов).Умножьте результат на 100. Ответ — ваш ежемесячный коэффициент DTI.

Кредиторы не хотят, чтобы DTI превышал 43%, и поэтому не будут давать вам ссуду на сумму, которая подняла бы ваш DTI выше, чем это, если вы учитываете ежемесячный платеж по ипотеке.

Возможно, в ваших интересах погасить те долги, которые вы можете. Это снизит ваш DTI и поможет вам позволить себе более дорогую квартиру.

Шаг четвертый: получите предварительное одобрение

Люди часто путают предварительно одобренные и предварительно прошедшие квалификацию.Они не такие.

Предварительная квалификация — это гипотетическое «да». Это не гарантия того, что банк предоставит вам ссуду. Когда вы проходите предварительную квалификацию, кредитор просто принимает предоставленную вами информацию, но на самом деле не внимательно изучает ваши финансовые показатели, чтобы проверить вашу информацию. Мораль: не отправляйтесь за покупками домой только после предварительной квалификации!

Предварительное утверждение — обратное. Кредитор внимательно изучил ваши финансовые показатели и счел вас достойным кредита.

Вы можете оценивать магазин примерно в течение месяца, не ухудшая каждый раз свой кредитный рейтинг (сложные запросы снижают ваш кредитный рейтинг примерно на пять пунктов).Прежде чем отправиться за покупками, найдите кредитора с лучшей ставкой.

Шаг пятый: Найдите подходящего риэлтора

Не принимайте только первого найденного вами риэлтора. Вам понадобится кто-то, кто действительно знает, что делает. По крайней мере, возьмите у них интервью. Вопросы, которые вы должны задать кандидатам в риэлторы, включают:

• Сколько у вас клиентов в настоящее время?

• Сколько домов вы помогли клиентам продать или купить?

• Можете ли вы предоставить свежие ссылки?

• Вы работаете с компанией?

• Есть ли у вас другая работа?

• Как долго вы являетесь агентом по недвижимости?

• Вы работаете в одиночку или в команде?

• Когда можно будет показать дома?

• Какое у вас время ответа?

• Каковы ваши сборы?

• О чем вы можете мне рассказать (выберите область покупки)?

Не принимайте первого встречного.Это рецепт катастрофы.

Подробнее читайте в нашей статье о том, как найти идеального риэлтора.

Шаг шестой: Отправляйтесь на охоту

Найдите квартиры, которые вас волнуют (и которые вы можете себе позволить), и назначьте пошаговые инструкции вашему риэлтору. Очевидно, никогда не предлагайте то, чего вы не видели.

Когда вы делаете прохождения, не смотрите только на квартиру. Вам также захочется провести время, осматривая окрестности и каждый этаж самого жилого дома.Также обязательно возвращайтесь в разное время дня, а также в выходные. Сделаете ли вы должную осмотрительность, чтобы убедиться, что вам будет комфортно и комфортно в вашем будущем доме.

Несколько слов о Co-ops Vs. Кондо

Эти два не одно и то же. Есть некоторые ключевые различия, которые могут повлиять как на то, как вы покупаете, так и на продажу собственности.

Кондо : Когда вы покупаете кондоминиум, вы покупаете собственность сразу; тем не менее, вы должны будете платить ежемесячные сборы (так называемые сборы ТСЖ), а также у вас будут отдельные налоги на недвижимость от других единиц в здании. Если и когда вы решите продать, вы можете продать квартиру на открытом рынке.

Co-Ops: Когда вы покупаете Co-Op, вы, по сути, покупаете часть акций в здании, что дает вам право владеть и жить в определенном доме. Вы можете продать свою квартиру на открытом рынке, но другие акционеры в здании могут отказать потенциальным покупателям в праве покупки квартиры по любой причине. Как и в случае с квартирами, у вас будет ежемесячная плата, которая состоит из 50% за обслуживание и 50% налога на недвижимость.На первый взгляд, сборы могут показаться выше, чем в кондоминиумах, но, скорее всего, будут такими же. Это связано с тем, что ваши ежемесячные платежи включают в себя налоги и обслуживание, тогда как в случае квартир они разбиты на части.

Шаг седьмой: подсчитайте стоимость владения квартирой и ознакомьтесь с правилами

Независимо от того, на что вы смотрите, ежемесячная плата будет взиматься. Спросите, какие они есть, и обязательно добавьте эти расходы к своим ежемесячным расходам.

Примечание. Кредиторы считают комиссию ТСЖ частью вашего ежемесячного платежа, поэтому это повлияет на ваш DTI, который не может превышать 43%.

Шаг восьмой: Сделайте Ваше предложение, но будьте готовы к встречное предложение

макияж Самая распространенная ошибка нового Homebuyer является их переговоры слишком сложно. Они стараются получить дом своей мечты за как можно меньше. Если вы собираетесь вести переговоры, разумно вести переговоры только по одному из следующих пунктов:

• Цена продажи или

• Затраты на закрытие

Попросите продавца снизить цену продажи и оплатить закрытие. затрат, и вы, вероятно, получите категоричное «НЕТ.”

Решите, что для вас наиболее важно: сокращение ежемесячных платежей по ипотеке или наличных денежных средств. Если внести минимальный первоначальный взнос будет сложно, вам, вероятно, следует попросить покрыть расходы на закрытие. Однако, если вы запрашиваете стоимость закрытия, спрашивайте с самого начала!

Вопрос: Какую приемлемую сумму попросить списать продавец?

Ничего не высечено в камне, но обычно продавцы отказываются от запрашиваемой цены 5-10%. Пройдите через это, и вы, скорее всего, окажетесь в сложных условиях.

Конечно, есть множество историй о покупателях, заставляющих продавцов платить огромную сумму от их запрашиваемой цены, но это не норма. Вот почему вам нужен отличный риэлтор. Хороший риэлтор взглянет на недавние сделки и даст вам хорошее стартовое число, с которого можно начать. Он или она изучит последние обновления и всю историю продаж недвижимости, чтобы составить разумное предложение.

Слушать или нет совет риэлтора — решать вам. Вы можете сделать любое предложение.

Стоит ли платить больше, чем запрашиваемая цена?

Это происходит в некоторых городах, таких как Чикаго и Нью-Йорк, где спрос высок, но запасы низкие. Делаете ли вы это или нет, зависит от устройства и местоположения. Главное, что вам и вашему риелтору придется решить, — вернуть ли вы свои деньги. Если вы никогда не планируете переезжать снова, это не проблема, но, если это возможно, вы никогда не захотите платить больше, чем запрашиваемая цена, если вы не думаете, что сможете вернуть эту сумму, когда пойдете на продажу.

Если вы знаете, что конкурируете с другим покупателем, вам не обязательно переходить на другую сторону. Может потребоваться всего 500 долларов сверх запрашиваемой цены, чтобы дать вашему предложению преимущество.

Шаг девятый: Проведите независимую инспекцию здания, а также отдельную инспекцию подразделения

Ваш кредитор не позволит вам НЕ делать этого, поэтому просто знайте, что это произойдет.

На этом этапе необходимо определить, в порядке ли здание со структурой. Он был создан для программирования? Требуется ли техническое обслуживание в будущем? Если да, то есть ли у ТСЖ средства для покрытия этих расходов? Если нет, вам нужно будет выяснить, насколько вырастут сборы ТСЖ в ближайшем будущем.

Шаг десятый: Повторные переговоры

Думали, вы закончили переговоры? Может быть, но вряд ли. Это зависит от того, что подняли проверки.

Вы можете попросить продавца отремонтировать устройство, но им решать, сделают он это или нет. Когда они согласились с вашим первоначальным предложением, они, вероятно, согласились сделать ремонт на определенную сумму. Превышите эту сумму, и они, вероятно, просто скажут вам нет. Не превышайте эту сумму, а вместо этого попросите их снизить продажную цену, и здесь они снова могут согласиться, а могут и не согласиться.Это просто зависит от состояния собственности и от того, насколько сильно продавец хочет продать.

Работать с вами в их интересах, потому что в листинге недвижимости будет указано, сорвалась ли сделка. Другие покупатели, вероятно, поймут, почему, и соответственно скорректируют свое предложение.

Шаг одиннадцатый: окончательное решение и завершение

Всегда делайте последнее прохождение. Просто сделай это. Не упустите его. Их покупатель может случайно сломать что-то при выезде или унести с собой то, что, как вы думали, идет вместе с недвижимостью.

Кажется, что закрытие займет целую вечность, но когда этот день, наконец, наступит, вам нужно будет принести чек на авансовый платеж и закрытие счетов, а также подписать необходимые документы. Ожидайте, что закрытие займет около 20-30 минут.

Как только все документы будут завершены, ваш риэлтор даст вам ключ от вашего нового дома!

Последние мысли

Покупка квартиры, скорее всего, займет у вас 2-3 месяца. Как видите, если вы хотите быть ответственным покупателем, необходимо выполнить множество действий.Ничего не торопите. Квартиры приходят и уходят каждый день. Если вы что-то упускаете, вам нужно подождать всего несколько дней, прежде чем появится что-то еще, что вас волнует.

Как купить многоквартирный дом за 7 простых шагов

Покупка жилого комплекса требует больше усилий, чем инвестирование в односемейную недвижимость, и предполагает более глубокое понимание финансовых и управленческих аспектов. Как правило, вы можете узнать, как купить жилой комплекс за семь шагов. Эти шаги включают решение о том, подходит ли вам многоквартирный дом и какой тип квартирного комплекса следует покупать.

Покупку жилого комплекса можно разбить на следующие семь этапов:

1. Определитесь, подходит ли вам покупка жилого комплекса

Прежде чем начать инвестировать в многоквартирные дома, вы должны убедиться, что это правильная инвестиционная стратегия для вас. По сравнению с покупкой односемейных домов и небольших многоквартирных домов, многоквартирный дом требует больше исследований, больше времени и часто больше капитальных и дополнительных затрат. Перед покупкой жилых комплексов важно взвесить все «за» и «против».

Плюсы покупки ЖК

Владение многоквартирным домом дает множество преимуществ. К ним относятся регулярный доход, диверсификация дохода по множеству единиц, более низкие затраты на обслуживание на единицу, возможность дополнительных источников дохода сверх арендной платы, финансирование, основанное больше на финансовых показателях собственности, чем на ваших собственных, а стоимость здания часто является функция арендной платы.

Периодический доход от покупки жилого комплекса

Одна из основных причин покупки многоквартирных домов — постоянный доход. Если сделка удачная и финансы хорошие, хороший многоквартирный дом будет приносить регулярный ежемесячный доход, также известный как положительный денежный поток.

Диверсификация доходов между несколькими объектами после покупки многоквартирного дома

Если вы инвестор по принципу «купи-и-держи», который обычно покупает односемейную недвижимость, вы, вероятно, знакомы с типичной проблемой вакансий. Если ваша собственность опустеет, вы потеряете 100 процентов своей арендной платы. С другой стороны, многоквартирные дома смягчают последствия высокой доли вакантных площадей.Если одна единица пустует, у вас все еще есть другие, чтобы генерировать ренту для покрытия расходов и, возможно, по-прежнему генерировать положительный денежный поток.

Снижение удельных затрат на содержание жилого комплекса

Эффект масштаба работает в пользу собственника многоквартирного дома. Например, если вам нужно переделать крышу, это не только для одной единицы. Этот ремонт обслуживает все объекты в здании. Если вам нужно перекрасить, вы можете использовать одну и ту же краску для нескольких единиц и не терять материалы из-за необходимости только одной единицы.

Дополнительные источники дохода при покупке жилых комплексов

Чем больше здание, тем больше вероятность, что вы сможете добавить дополнительные источники дохода, такие как торговые автоматы, банкоматы и прачечные с оплатой монетами. Аренда парковочных мест и места для рекламных щитов также может принести дополнительный доход. Один профессиональный совет — взимать дополнительную ежемесячную арендную плату за кондиционеры, модернизированную технику и улучшенные кухни и ванные комнаты.

Финансирование больше зависит от финансовых показателей жилого комплекса, чем от ваших собственных

В отличие от частной собственности, финансирование многоквартирных домов основывается главным образом на финансовых показателях здания, а не на вашем личном финансовом и кредитном положении.Таким образом, для утверждения кредита банки будут в основном смотреть на финансовую ситуацию со зданием. Это выгодно, если у вас низкий балл FICO.

Стоимость многоквартирного дома часто зависит от арендной платы

При покупке многоквартирных домов стоимость инвестиций в значительной степени определяется финансовыми показателями здания. Итак, если вы можете увеличить арендную плату, вы можете увеличить стоимость своего владения.

Минусы покупки ЖК

Покупка жилого комплекса сложнее, чем покупка дома на одну семью или даже небольшого многоквартирного дома.Управление будет немного более интенсивным, а характер арендаторов будет другим. Кроме того, ожидайте, что техническое обслуживание будет более обычным делом, а управление имуществом будет более дорогостоящим.

Покупка многоквартирного комплекса требует интенсивного управления

Когда размер здания превышает четыре единицы, управление становится гораздо более интенсивным процессом. Возможность управлять собственностью самостоятельно становится проблемой, и вам необходимо рассмотреть возможность внешнего управления.

Один из вариантов — нанять профессиональную компанию по управлению недвижимостью. В других случаях вам нужно нанять местного менеджера. И то и другое связано с дополнительными расходами и необходимостью наблюдения за менеджером. Обычно управляющие недвижимостью берут от 10 до 20 процентов ежемесячной арендной платы брутто.

При покупке ЖК преобладает текучесть арендаторов

Когда арендаторы переезжают в односемейное жилище, это, как правило, больше на длительный срок. Они знакомятся с окрестностями, их дети ходят в местные школы и т. Д.А вот жильцы в квартирах гораздо более временны.

В доме на одну семью арендатор нередко остается пять лет и более. В квартире вам повезло, если арендатор проживает более одного года. Таким образом, вы должны ожидать текучести арендаторов, и вы будете постоянно находиться в режиме маркетинга и сдачи в аренду новым жильцам.

Уход за жилым комплексом без арендатора

Даже съемщик дома на одну семью будет относиться к собственности как к собственному дому. А квартира — другое животное. Жильцы часто не так внимательно относятся к квартирам. Таким образом, в квартирах будет гораздо больше проблем с повреждениями и техническим обслуживанием, помимо обычного износа.

Покупка жилого комплекса связана с высокими затратами на обслуживание

При покупке многоквартирных домов будьте готовы к оборачиваемости и общему отсутствию заботы со стороны арендаторов о своих квартирах. У вас также будет больше текущего ремонта в квартирах, чем в частных квартирах.В расчете на единицу затраты на обслуживание будут тем ниже, чем больше единиц в здании (особенно по сравнению с домом на одну семью).

Тем не менее, общая стоимость обслуживания будет выше в многоквартирном доме, даже если площадь дома такая же, как у дома. В компании Avail генеральный директор Райан Кун предупреждает инвесторов, что при возникновении серьезных проблем, таких как поломка котла, приводящая к потере тепла во всем здании, они затрагивают большее количество арендаторов, и их устранение обходится дороже. Замена сантехники в одной ванной или даже во всем доме обходится намного дешевле, чем замена сантехники в пятиэтажном доме.

2. Выберите тип жилого комплекса для покупки

Если вы решили, что покупка жилого комплекса — хороший вариант для вас, следующим шагом будет выбор типа жилого дома, который вы хотите приобрести. Это включает в себя изучение ваших личных и финансовых критериев покупки, желаемого количества квартир и понимание класса квартир, доступных для покупки.

При выборе типа жилого комплекса следует учитывать следующие элементы:

Изучите свои личные и финансовые критерии, прежде чем инвестировать в жилой комплекс

Примите во внимание уровень ваших амбиций и порог риска, поскольку и то, и другое повлияет на то, какие инвестиции в квартиру вы будете рассматривать.Двумя основными соображениями в этом направлении являются количество единиц и рентабельность инвестиций, которую вы ищете.

Рассмотрим количество квартир в ЖК

Как правило, все, что больше двух квартир, можно считать многоквартирным домом или многоквартирным домом. Если вы достаточно консервативны и хотите только пополнить свой пенсионный доход или имеете побочный доход, возможно, вы захотите остановиться в зданиях размером не более четырех-шести квартир.

Если вы стремитесь к большему доходу и готовы брать на себя связанные с этим риски, вы можете рассмотреть более крупные здания, например, здания на 12 или даже более 20 единиц.

Знать типы и классы квартир при покупке жилого комплекса

Многоквартирные дома бывают самых разных форм. Существуют переоборудованные старые многоквартирные дома, двухэтажные садовые апартаменты и, возможно, дюжина или более квартир в одном здании, вплоть до многоэтажных средних и высотных многоквартирных домов и многоквартирных домов, содержащих десятки единиц аренды единицы.

В США существует рейтинговая шкала с буквами от A до D, в которой делается попытка классифицировать уровень многоквартирных домов:

• Многоквартирный дом класса «A»: Новые апартаменты класса люкс, как правило, старше 10 лет или существенно отремонтированы, если старее. Обычно это садовые, средне- или многоэтажные здания. Жилые комплексы класса «А» имеют такие удобства, как бассейны, теннисные корты и клубы.
• Многоквартирный дом класса «B»: Возраст до 20 лет, может быть устаревшим, но хорошо построен и содержится в хорошем состоянии. В этих комплексах могут быть или не быть удобства, но они есть, удобства более устаревшие, чем в квартирах класса «А».
• Многоквартирный дом класса «C»: Возраст до трех десятилетий, с ограниченными удобствами или без них.Имущество может иметь очевидную потребность в обновлении и ремонте.
• Многоквартирный дом класса «D»: Как правило, старше 30 лет и обычно проживает в более низких социально-экономических районах, часто с субсидируемым жильем. Удобства обычно отсутствуют, и здания обычно явно нуждаются в ремонте и ремонте.

Большинство индивидуальных инвесторов покупают недвижимость классов «B» и «C», потому что их стоимость заметно ниже, чем недвижимость класса «A», но они не требуют ремонта, обновления и интенсивного управления, которые требуются для недвижимости класса «D».

Учитывайте возврат инвестиций при покупке жилого комплекса

Доходность здания зависит от его размера и от того, сколько денег вы вложили в собственность. Меньшее здание с меньшим количеством квартир не будет иметь потенциал для получения прибыли, как более крупная собственность, но для его покупки не потребуется столько денег, а также не будет столь интенсивного управления.

Более крупные здания с большим количеством сдаваемых внаем квартир могут принести больший доход, но для них потребуются большие первоначальные инвестиции.Кроме того, чем больше количество единиц, тем больше вам нужно учитывать, насколько сложным будет повседневное управление. Если вам придется нанять управляющего недвижимостью или воспользоваться услугами фирмы по управлению недвижимостью, это снизит ваш денежный поток и прибыль.

3. Найдите жилой комплекс для покупки

Есть много способов найти жилой комплекс для покупки. Вы можете искать сами, без профессиональной помощи. Местные ассоциации инвестиций в недвижимость (так называемые REIA) могут быть полезны при покупке жилого комплекса.Или вы можете воспользоваться услугами профессионалов, включая агентов по недвижимости, агентов по коммерческой недвижимости и даже бизнес-брокеров.

Некоторые из способов найти жилой комплекс для покупки:

Поиск жилого комплекса самостоятельно

Самостоятельный поиск недвижимости может занять много времени, но это не значит, что он будет непродуктивным. Одним из самых больших преимуществ поиска недвижимости, не обслуживаемой агентами по недвижимости, является то, что продавец не платит комиссию.Это потенциально 6 или 7 процентов, с которыми вы можете договориться относительно запрашиваемой цены.

Plus, возможно, вы сможете получить достаточно выгодные условия, работая напрямую с продавцом. Вы даже можете договориться о финансировании собственника с продавцом и вам не придется брать внешний заем.

Используйте местную ассоциацию инвестиций в недвижимость (REIA), чтобы найти жилой комплекс

Если вы склоняетесь к поиску многоквартирного дома самостоятельно, подумайте о вступлении в местный клуб недвижимости в вашем районе. Обычно они называются ассоциациями инвесторов в недвижимость (REIA). Эти группы позволяют вам общаться с другими инвесторами, некоторые из которых могут продавать многоквартирные дома или знают кого-то, кто продает.

нанять агента по недвижимости

Нельзя сбрасывать со счетов тот факт, что отрасль недвижимости предоставляет доступ к самому большому количеству объектов недвижимости на продажу, включая покупку многоквартирных домов. Каждый агент по недвижимости имеет доступ к одной или нескольким службам множественного листинга (MLS), в которых перечислены все объекты недвижимости, выставленные на продажу каждым агентством, участвующим в этой MLS.Многоквартирные дома и многоквартирные дома будут в этой базе данных о недвижимости для продажи.

Обратной стороной работы с агентом является то, что при продаже будет участвовать комиссия. Обычно для покупателя это не из вашего кармана; они поступают из выручки продавца как одна из их заключительных расходов. Тем не менее, комиссия от 3 до 10 процентов будет учтена в цене, так что фактически цена здания будет немного выше.

Кроме того, агенты знают рынок и знают, как определять стоимость, поэтому цены на здания, как правило, устанавливаются по максимальной рыночной стоимости.Имейте в виду: не каждый агент или даже агентство имеет опыт работы с многоквартирными домами. Итак, вы должны быть уверены, что работаете с кем-то, кто компетентен в работе с многоквартирными домами в диапазоне размеров, который вы ищете.

Попробуйте обратиться к агенту по коммерческой недвижимости при покупке жилого комплекса

Агенты по коммерческой недвижимости специализируются на продаже и покупке жилых комплексов. Они обрабатывают их все время и, вероятно, имеют лучший доступ к спискам квартир на продажу, чем типичный офис по жилой недвижимости.Например, они могут иметь доступ к спискам других коммерческих брокерских компаний, которые не входят в типичную MLS. Структура комиссионных комиссионных агентов по коммерческой недвижимости, как правило, немного выше, чем у жилых офисов, поэтому будьте готовы к тому, что комиссии будут выше в диапазоне от 7 до 10 процентов.

Опять же, это может быть не из вашего кармана, но это влияет на запрашиваемую цену здания. Агентства коммерческой недвижимости, как правило, немного сложнее, чем фирмы по продаже жилой недвижимости, и быстро раскрывают финансовые принципы, с которыми вы, возможно, еще не знакомы.Не робей; дайте им понять, что вы новичок, и заручитесь их помощью в разъяснении того, чего вы не понимаете. Кроме того, они регулярно работают с творческими идеями покупки (например, с финансированием собственника), от которых агенты по жилью недвижимости могут уклоняться.

Рассмотрите возможность использования бизнес-брокера

Бизнес-брокеры продают предприятия, но их предложения включают здания смешанного использования (коммерческие здания, в которых также есть жилые единицы), многоквартирные дома и даже целые многоквартирные дома.Они могут быть отличным источником потенциальных сделок.

Подобно агентам по коммерческой недвижимости, брокерские компании представляют собой довольно сложные офисы.

Это может означать, что они знают, как создать и представить творческий офис. Но это также означает, что они привыкли говорить о финансах бизнеса, даже если вы этого не делаете. Не бойтесь попросить их пояснить то, что вы, возможно, еще не понимаете. Со временем вы это сделаете; до тех пор, не откладывайте их жаргон.

4.Оценка потенциального жилого комплекса и микрорайона

Когда вы покупаете жилой комплекс и оцениваете потенциальные покупки, обязательно оцените местоположение, рассмотрите количество и размеры квартир, обратите внимание на удобства собственности и обратите внимание на детали строительства. Это важно, чтобы вы знали о любых потенциальных проблемах и могли их проактивно решать.

Затем сделайте две оценки финансов. Начните с приблизительного изучения основных чисел, чтобы убедиться, что они вообще заслуживают рассмотрения.Если приблизительный осмотр указывает на собственность кандидата, выполните полную оценку финансовых показателей здания. Опять же, важность этого шага заключается в том, чтобы убедиться, что вы можете решить любые потенциальные проблемы на раннем этапе.

Более подробная информация об оценке жилого комплекса и окрестностей:

Оценка местоположения жилого комплекса

Как и в случае любой инвестиции в недвижимость, вы хотите приобрести многоквартирный дом в желаемом районе. Держитесь подальше от зараженных районов, какой бы привлекательной ни казалась дешевая покупка.В то время как некоторые инвесторы совершают покупки класса «D» в труднодоступных районах, есть много хороших инвестиций в других местах.

Лучше расположенная недвижимость обеспечивает более сильную базу арендаторов, лучших арендаторов, которые будут лучше заботиться о вашей собственности, более высокую арендную плату и больше шансов получить высокую оценку за здание.

Рассмотрите количество и размер квартир в жилом комплексе

Как упоминалось ранее, если вы рассматриваете возможность покупки многоквартирных домов, вам нужно будет определить, сколько квартир имеет каждая собственность. Но вы также должны учитывать размер этих единиц с точки зрения площади в квадратных футах, количества спален, ванных комнат и т. Д.

Студии или апартаменты для повышения эффективности могут быть трудными для аренды за пределами университетских городков и районов с высокой плотностью населения. Квартиры с одной спальней легче арендовать, чем студии, но лучше всего это квартиры с двумя спальнями и больше. Паре, особенно с ребенком, понадобится вторая спальня. Даже одинокий человек может захотеть иметь вторую спальню для гостей или в качестве домашнего офиса. Таким образом, это открывает более широкий рынок потенциальных арендаторов, чем квартира с одной спальней.

Обратите внимание на благоустройство жилого комплекса

Удобства повышают интерес к вашей собственности. Они могут включать все, от стиральных машин и сушилок в квартирах до крытых парковок или гаражей, и даже бассейнов, спа и тренажерных залов. Чем больше удобств в собственности, тем более желанным она будет для арендаторов.

При покупке жилого комплекса обращать внимание на детали строительства

Пять наиболее распространенных проблемных зон при строительстве многоквартирных домов:

1.Плоская крыша

Плоские крыши, как правило, порождают всевозможные проблемы, особенно связанные с утечками. Однако избежать их довольно сложно, потому что у многих старых многоквартирных домов плоские крыши. Просто помните, что они могут быть проблематичными.

2. All Frame vs. Brick

Если здание полностью каркасное, оно подвержено проблемам с краской и гниению. Это означает, что чем больше древесины снаружи, тем больше придется платить за внешний вид. Это также приводит к повышению рейтинга страховки от пожара.

3. Старая сантехника

Если зданию больше трех десятков лет, а водопровод никогда не заменялся, будьте готовы к постоянному ремонту водопровода. Старая труба, наверное, уже начала портиться. Что еще более важно, у вас могут быть проблемы со свинцом в соединениях, что означает еще более дорогостоящий ремонт для его удаления.

4. Общие утилиты

В старых квартирах часто есть общие системы, такие как водопровод или электричество.Это означает, что домовладелец платит за коммунальные услуги и либо поглощает их в составе арендной платы, либо пытается пропорционально распределить их между арендаторами. Эксперты сходятся во мнении, что это обычно проблематично. Например, поскольку арендаторы чувствуют, что не платят за отопление, некоторые нередко поднимают термостат до 80 градусов по Фаренгейту зимой, а затем открывают окно.

5. Асбест и свинцовая краска

Старые здания часто содержат асбест в изоляции, старых системах отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха и внешней обшивке. Дополнительно интерьер может быть окрашен краской на основе свинца.В зависимости от того, где вы живете, вам, возможно, придется решить эти проблемы, а это может оказаться дорогостоящим. Фактически, одна из причин, по которой владелец может продавать, заключается в том, что он столкнулся с проблемой сокращения выбросов свинца или асбеста и не может себе этого позволить. Важно, чтобы инспектор по строительству искал эти материалы и проконсультировался в вашем городе и штате, чтобы узнать, какие средства правовой защиты необходимы, если они есть в здании.

Изучите основные числа перед покупкой жилого комплекса

Есть несколько основных цифр, которые вы можете увидеть в многоквартирном комплексе, когда вы его оцениваете.Они позволят вам предварительно оценить потенциал собственности, прежде чем вы проведете более тщательную проверку ее финансовых показателей. К ним относятся арендная плата за жилой комплекс, заполняемость и стоимость за единицу.

Более подробная информация о номерах, которые следует изучить перед покупкой жилого комплекса:

Аренда рулона ЖК

Получите текущую арендную плату за каждую квартиру. Суммируйте их и умножьте на 12, чтобы получить приблизительное представление о валовой годовой арендной плате.Это называется арендной платой. Инструмент, используемый инвесторами на основе списка арендной платы для сравнения покупок многоквартирных домов, — это множитель валовой арендной платы. Он сравнивает стоимость здания в зависимости от арендной платы.

Заполняемость ЖК

Уровень занятости показывает, сколько времени в здании занято. Доля вакансий — обратная цифра; он сообщает вам, сколько времени здание пустует. Спросите продавца и агента о заполняемости или свободном месте в здании.Обратитесь к агентам по недвижимости и группам арендодателей в вашем районе, чтобы узнать, каковы типичные нормы вакансий. Сравните цифры для здания, которое вы рассматриваете, со средними показателями по местной промышленности.

Если ставки кажутся слишком хорошими, возможно, вы не получаете достоверную информацию от продавца. Если они плохие, попробуйте определить, почему заполняемость не лучше. Могут существовать возможности, такие как простое улучшение единиц жилья, которые могут как привлечь арендаторов, так и / или удержать их дольше.

Стоимость квартиры в ЖК

Это простая цифра, которая рассчитывается путем деления покупной цены здания на количество единиц в нем. Это даст вам точку, по которой вы сможете сравнить его с другими многоквартирными домами, которые вы собираетесь купить, и сравнить эту цифру со средней местной ценой за единицу. Эта цифра может стать хорошим инструментом торга, если вы хотите купить здание, но считаете, что цена слишком высока.

Оцените все финансовые показатели перед покупкой жилого комплекса

Глядя на основные цифры, вы можете получить представление о финансовом состоянии объекта недвижимости.Но, прежде чем делать какое-либо предложение, вам необходимо получить полную финансовую отчетность по собственности как минимум за предыдущий год, а желательно за несколько лет.

Такие цифры, как валовой операционный (арендный) доход, расходы, уровень вакантных площадей и определенные коэффициенты, исследуют жизненно важные показатели здания и, безусловно, повлияют на вашу способность получить финансирование для жилого комплекса.

Цифры, которые помогут вам оценить жилой комплекс, включают:

Валовая операционная прибыль

Валовая операционная прибыль — это фактическая арендная плата за недвижимость. Это то, что действительно входит в дверь, открывающую вакансию. Если вы покупаете жилой комплекс, в котором нет людей, вам может потребоваться провести анализ потенциального дохода от аренды (PRI). PRI основан на анализе рынка аренды в соответствии с условиями аренды и сопоставимой недвижимостью в этом районе.

Расходы

Расходы при покупке многоквартирных домов включают проценты, страхование, рекламу, обслуживание, имущество и другие налоги (не налоги на прибыль), сборы, управленческие расходы и профессиональные услуги (например, юридическая помощь).

Важно знать, какова общая нагрузка по расходам за год и как выглядит структура расходов каждый месяц. В некоторые месяцы расходы будут выше, чем в другие, и хорошо об этом знать.

Чистая операционная прибыль (NOI)

Чистая операционная прибыль — это сумма, полученная от собранной арендной платы после оплаты всех расходов. Рекомендуется проверять чистую операционную прибыль как за год, так и за месяц. Чистая операционная прибыль также известна как денежный поток.Денежный поток может быть положительным, что означает, что вы заработали деньги в течение периода, или отрицательным, что означает, что недвижимость стоила вам денег в течение этого периода времени.

Вот пример расчета чистой операционной прибыли для шестиэтажного здания, каждое из которых арендуется за 600 долларов в месяц:

9089 9089 = Валовая операционная прибыль

Ежемесячно	Ежегодно
Потенциальная арендная плата	3600 долл. США	43200 долл. США
	долл. США -Вакансия (10%) 4-	3 240 долл. США	38 800 долл. США
-Расходы	2160 долл. США	25 920 долл. США
909 долл. США 9095 долл. США	9095 В этом примере денежный поток положительный, что исключает ежемесячный доход в размере 1080 долларов или 12 960 долларов в год! Отчет о прибылях и убытках Приведенная выше таблица является упрощенной версией представления ежемесячных / годовых финансов. Вам должен быть предоставлен так называемый отчет о движении денежных средств, отчет о прибылях и убытках или отчет о прибылях и убытках. По сути, это одно и то же. Они предоставляют полную картину финансовых показателей, в частности, с разбивкой всех расходов. Таким образом, отчет о прибылях и убытках позволяет вам изучить каждую категорию расходов вместо одной единовременной выплаты, как вы видите выше. Ставка капитализации Ставка капитализации (cap rate) показывает норму прибыли на инвестиции.Это важный показатель, позволяющий сравнивать один инвестиционный сценарий с другим или один объект недвижимости с другим. Формула: Ставка капитализации = Чистая операционная прибыль / Цена покупки Давайте возьмем приведенный выше пример и предположим, что покупка здания стоит 200 000 долларов. Cap Rate = 12 960 долларов США / 200 000 долларов США Cap Rate = 6,48 процента 6,48% — это хороший показатель? Это зависит от пары вещей. Во-первых, это зависит от сравнения с другими юнитами в вашем районе и другими юнитами, которые вы можете рассмотреть.Если вы смотрите на два других перспективных объекта, и их капитализация составляет 11 процентов и 12 процентов соответственно, то вариант выше не будет таким хорошим выбором. Или, если уровень капитализации в вашем районе составляет от 9 до 10 процентов, здание наверху все равно меркнет по сравнению. Также имеет значение, как вы покупаете недвижимость. В приведенном выше примере предположим, что 25 920 долларов включают проценты в размере примерно 7 000 долларов за год. Если бы вы заплатили за здание все наличные, вы бы не понесли процентов.Итак, ваши расходы составили бы всего 18 920 долларов. В результате чистая операционная прибыль была бы выше на 7000 долларов или 19 960 долларов. Таким образом, максимальная ставка составит 19 960 долларов США / 200 000 долларов США, или 9,98 процента. Пункты юридической экспертизы при покупке жилых комплексов Если вы решили продолжить покупку, вам нужно добавить несколько пунктов в свое расследование. Некоторые из них настолько важны, что вы должны записать их в качестве официальных запросов в контракт и сделать предложение предметом вашего одобрения того, что вы видите.Таким образом, продавец должен предоставить информацию, и вы можете отказаться от сделки, если детали вам не нравятся. Определите, почему владелец продает Покупая жилой комплекс, постарайтесь выяснить, почему его продают собственники. Ситуация, с которой сталкиваются продавцы, является важной составляющей при заключении сделки. Например, если продавец хочет выйти на пенсию и переехать в Sunbelt, его / ее мотивы сильно отличаются от тех, которые были бы связаны с недвижимостью, нуждающейся в капитальном ремонте. Особое беспокойство вызывает попытка выяснить что-то неладное с имуществом, которое продавец пытался скрыть. Нераскрытые проблемы могут дорого обойтись, и вы должны изо всех сил стараться выявить проблемы, прежде чем они станут вашими проблемами! Получить копии договоров аренды жилого комплекса Единственный реальный способ узнать, как будет выглядеть список арендной платы, — это получить копии каждого договора аренды. Они покажут вам не только размер арендной платы, но и условия аренды, кто будет продлен, разрешено ли им содержать домашних животных, каковы их гарантийные залоги и так далее.Кроме того, после того, как вы перейдете в собственность, договоры аренды станут вашими, поэтому вам необходимо с ними ознакомиться. Запросить налоговую декларацию от предыдущего владельца жилого комплекса Часто бухгалтерские книги по собственности, выраженные в отчете о прибылях и убытках, будут сильно отличаться от того, что указано в налоговой декларации владельца. Запросите оба варианта и исследуйте любые несоответствия. Например, если продавец показывает чистую операционную прибыль в размере 12 000 долларов в бухгалтерских книгах, но только 9 500 долларов в налоговой декларации, это должно вызвать некоторые предупреждающие флажки и должно быть проверено. Осмотр жилого комплекса Когда вы серьезно думаете о покупке многоквартирного дома — и определенно в качестве непредвиденного обстоятельства в вашем контракте — вы хотите, чтобы строительный инспектор провел оценку собственности. Квартиры сложны и часто имеют общие системы, различные уровни состояния в каждой квартире и потенциальные проблемы с общими помещениями, о которых арендаторы никогда не сталкиваются и не сообщают. Вам потребуется подробный отчет о проверке того, что необходимо отремонтировать.Этот отчет станет инструментом переговоров при покупке. 5. Сделать предложение на жилой комплекс Чтобы сделать хорошее предложение на недвижимость, необходимо оценить стоимость здания и четко знать, как арендная плата влияет на стоимость инвестиции в квартиру. Имейте в виду, что если вы финансируете жилой комплекс в традиционном банке, он закажет вам оценку. В этом случае вам может быть полезно провести анализ рынка аренды. Получите оценку жилого комплекса Оценка многоквартирных домов отличается от оценки жилой недвижимости.Параллельно будут использоваться три метода: 1) рыночная стоимость; 2) восстановительная стоимость; и 3) доходный подход. Три метода, которые будут использоваться при оценке жилого комплекса: Подход рыночной стоимости в оценке жилого комплекса При оценке рыночной стоимости будут рассмотрены другие похожие объекты недвижимости и их продажные цены. Если вы рассматриваете покупку шестиэтажного здания, содержащего все квартиры с двумя спальнями, оценщик рассмотрит аналогичные здания и то, за что они были проданы за предыдущий год.При этом подходе учитывается рыночная стоимость единицы продукции. Подход замещения затрат при оценке жилого комплекса Стоимость замены — это сумма, которая будет стоить в расчете на квадратный метр строительство аналогичного здания. Если вы рассматриваете четырехэтажное здание площадью 4000 квадратных футов, а затраты на строительство в вашем районе составляют 100 долларов за квадратный фут, то стоимость замены будет оценена в 400 000 долларов. Доходный подход при оценке жилого комплекса Доходный подход использует чистый операционный доход и ставки местной капитализации для определения стоимости инвестиций.Для этого возьмите чистый операционный доход и разделите его на ставку капитализации. Стоимость = Чистая операционная прибыль / Ставка капитализации Например, если чистая операционная прибыль здания составляет 46 000 долларов, а уровень капитализации в вашем районе составляет 10 процентов, тогда: Стоимость = 46 000 долларов США / 10% = 460 000 долларов США Арендная плата влияет на стоимость многоквартирного дома Поскольку доходный подход является распространенным инструментом при оценке квартир, важно понимать, что если вы можете поднять арендную плату, вы можете увеличить стоимость здания. Допустим, вы приобрели здание, указанное выше, и понимаете, что арендная плата ниже рыночной. Допустим, вы владеете зданием два года и за это время можете поднять арендную плату на 20 процентов. Для простоты перенесем это 20-процентное увеличение в чистую операционную прибыль, что составит 55 200 долларов. При доходном подходе стоимость здания составит: . Стоимость = 55 200 долларов США / 10% = 552 000 долларов США. За два года вы смогли увеличить стоимость здания более чем на 90 000 долларов, просто увеличив арендную плату! 6.Финансирование покупки жилого комплекса При покупке жилого комплекса для успешного финансирования требуется понимание типов финансирования квартир, ссуды без права регресса и без права регресса, а также обязательные резервы кредитора. Кроме того, поскольку это влияет на чистую операционную прибыль, то, как кредиторы смотрят на заполняемость как часть процесса утверждения кредита, также важно. Области, которые необходимо учитывать при финансировании покупки жилого комплекса: Виды финансирования квартир Финансирование квартир принципиально отличается от финансирования покупки жилья.Коммерческое кредитование, в отличие от жилищного кредитования, — это то, что вы, вероятно, будете использовать, с обычными кредитами, финансированием продавца или частными кредитами — вашими типичными вариантами. Коммерческие в сравнении с жилищным кредитованием Многоквартирные дома часто финансируются за счет коммерческих, а не жилищных займов. Хотя жилищные ссуды могут быть вариантом для двух-четырех квартирных домов, особенно если вы собираетесь жить в одной из квартир, вам следует ознакомиться с коммерческими ссудами. Чтобы узнать, на какой объем коммерческого финансирования вы претендуете, посетите CoreVest. Они предоставляют краткосрочные коммерческие ссуды и долгосрочные коммерческие ссуды как по конкурентоспособным ставкам, так и на условиях. Пройдите предварительную квалификацию за несколько минут онлайн. Обычные ссуды Если многоквартирный дом состоит из четырех или менее квартир и вы не планируете жить в одном из них, то государственные ссуды, такие как ссуды Федерального жилищного фонда (FHA) и Администрации по делам ветеранов (VA), недоступны. Подавляющее большинство финансирования квартир поступает в виде коммерческих займов от банков и финансовых учреждений. Частные ссуды и финансирование продавца Исключением из обычного ландшафта жилищного кредитования является частное финансирование. Самым распространенным является финансирование от собственника, при котором продавец позволит вам производить периодические платежи после внесения приличного первоначального взноса. Продавцы коммерческой или инвестиционной недвижимости, например квартир, обычно более охотно предлагают финансирование продавцам, чем домовладельцы, потому что это строго бизнес-предложение, а получаемые ими проценты означают большую отдачу от их инвестиций. Из-за возможности получать хорошую процентную ставку, вы также можете найти частные лица, желающие ссудить деньги на выгодные сделки с квартирами. Вместо того, чтобы вы идти в банк, эти стороны предоставят вам деньги для покупки, а вы будете им платить. Ссуды без права регресса и ссуды без права регресса Имея ссуду с правом регресса, кредитор может использовать финансовые средства, помимо самого здания, в случае невыплаты вами платежей. При выдаче ссуды без права регресса кредитор может получить только само здание.Ссуды без права регресса — очевидный выбор, но получить их труднее. Это поднимает важный момент о том, что нельзя покупать жилой комплекс на свое личное имя. Из-за сложностей и рисков, присущих владению квартирой — не последняя из которых ставит под угрозу ваши личные финансы — вам следует покупать жилой комплекс только на имя юридического лица Ваш бухгалтер и поверенный посоветуют вам, что лучше выбрать — общество с ограниченной ответственностью (LLC) или корпорация, но приобретайте инвестиции в квартиры через вашу организацию, а не лично в качестве индивидуального предпринимателя. Необходимые резервы кредитора для покупки жилого комплекса Кредиторы обычно требуют, чтобы вы поддерживали один или оба из двух общих типов резервов. Первый — это процентные резервы, которые помогут вам обеспечить периодические выплаты. Другой — это денежные резервы для покрытия операционных расходов, страховки, налогов и ремонта. В сумме резервы могут составлять до шести месяцев платежей, поэтому будьте готовы к довольно большой сумме при финансировании покупки многоквартирного дома. Ключевые моменты, учитываемые кредиторами в процессе утверждения ссуды Поскольку чистый операционный доход так важен для инвестирования в квартирную недвижимость, кредиторы будут благосклонно относиться к объектам с хорошим рыночным потенциалом, высокой заполняемостью и долгосрочными арендаторами. Это еще один аргумент в пользу покупки недвижимости хорошего качества в хороших районах. Помните: доход влияет на стоимость. 7. Завершение покупки ЖК Три вещи, которые следует учитывать при закрытии инвестиции в квартиру, включают: 1) выбор эскроу-агента или титульной компании, имеющей опыт работы с квартирами; 2) закрытие в финансово выгодный день месяца; и 3) надлежащим образом перечисленные вам гарантийные депозиты. Выберите эскроу-агента или титульную компанию, имеющую опыт работы с квартирами Как и при любой покупке недвижимости, вам необходимо выбрать агента условного депонирования или титульную компанию, которая поможет вам завершить сделку. В некоторых штатах адвокаты занимаются закрытием сделок с недвижимостью. В других штатах используются титульные компании или компании условного депонирования. Каким бы ни был случай в вашем штате, убедитесь, что компания имеет опыт инвестирования в квартиры, и всегда получайте страховку титула, чтобы защитить вашу собственность. Закрытие ЖК в финансово выгодный день месяца Арендная плата оплачивается заранее. Выплаты по ипотеке производятся в просрочку. Таким образом, закрытие сразу после сбора арендной платы обеспечивает почти полный месяц амортизации до наступления следующего платежа по ипотеке. Это тактика, которую используют опытные инвесторы, чтобы подкрепить покупку арендуемой недвижимости. Обеспечить правильную передачу залога квартирного комплекса Когда вы закрываете собственность, любые гарантийные залоги становятся вашей ответственностью.Большинство штатов требует от домовладельцев хранить залоговые депозиты на отдельном трастовом счете. Даже если ваш штат не требует этого, не ошибитесь, думая, что владение несколькими залоговыми депозитами — это неожиданная удача наличными. Эти деньги технически принадлежат арендаторам до тех пор, пока не потребуется время, необходимое для возмещения ущерба или невыплаченной арендной платы — это не ваше право тратить. Поэтому при закрытии убедитесь, что гарантийные депозиты правильно обозначены, и переводите их на банковский счет, отдельный от общего счета, используемого для собственности. Как купить жилой комплекс Часто задаваемые вопросы (FAQ) Ниже мы ответим на некоторые из наиболее часто задаваемых вопросов о том, как купить жилой комплекс. Если у вас есть дополнительные вопросы или вы хотите прокомментировать тему, посетите форум Fit Small Business. Некоторые из наиболее часто задаваемых вопросов о том, как купить жилой комплекс: Сколько денег можно заработать, купив жилой комплекс? Покупка жилого комплекса может быть прибыльной, если вы найдете выгодную сделку, недвижимость имеет положительный денежный поток и высокую рентабельность инвестиций.Однако могут возникнуть большие расходы (например, плата за управление недвижимостью, страхование арендуемой собственности, налоги на недвижимость). Эти факторы влияют на то, сколько денег вы зарабатываете после покупки жилого комплекса. Как купить жилой комплекс без денег? Как правило, для покупки жилого комплекса вам потребуется минимум 10 процентов. Однако, хотя и редко, есть способы купить жилой комплекс без лишних денег. Это можно сделать, если вы продадите недвижимость оптом, станете партнером инвестора или найдете кредитора с твердыми деньгами, который профинансирует 100 процентов ссуды. Есть ли налоговые льготы при покупке жилого комплекса? Обычно для многоквартирного дома предусмотрены льготы по налогу на арендную собственность. Некоторые из этих налоговых льгот включают списание процентов и расходов по ипотеке, ремонт и амортизацию здания. Итог Как купить многоквартирный комплекс можно объяснить в семь шагов. No related posts. Добавить комментарий Отменить ответ Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены * Комментарий * Имя * Email * Сайт