В кредитном договоре ВТБ суды нашли незаконные условия

Восьмой арбитражный апелляционный суд по итогам рассмотрения жалобы банка ВТБ подтвердил, что в банковском кредитном договоре имеются положения, которые нарушают права клиента-заемщика.

Как следует из материалов дела, жительница Тюменской области в 2009 году оформила кредит в банке ВТБ. В 2017 году она обратилась в Роспотребнадзор с жалобой на нарушение ее прав действиями банка. Ведомство провело проверку по заявлению и установило, что некоторые пункты кредитного договора противоречат закону.
 

В частности, надзорные органы не устроил оговоренный в документе порядок погашения задолженности, условия о возможности одностороннего изменения банком процентных ставок, а также об обращении взыскания не только на заложенное имущество, но и на иное имущество должника.
 

Банку было выдано предписание прекратить нарушения. ПАО «Банк ВТБ» попыталось оспорить его в Арбитражном суде Тюменской области, а затем в Восьмом арбитражном апелляционном суде, однако потерпело неудачу.

 

Суды, в частности, указали, что кредитным договором банка устанавливается следующая очередность исполнения обязательств заемщика по погашению задолженности: комиссия за выдачу кредита, комиссия за сопровождение кредита, просроченные проценты на кредит, просроченная сумма основного долга по кредиту, проценты на кредит, сумма основного долга по кредиту, неустойка, комиссия за досрочное погашение кредита. Однако в соответствии со ст. 319 ГК РФ сумма произведенного платежа, недостаточная для исполнения денежного обязательства полностью, при отсутствии иного соглашения погашает прежде всего издержки кредитора по получению исполнения, затем – проценты, а в оставшейся части – основную сумму долга.

 

Под издержками понимаются, например, платежи, которые кредитор обязан совершить в связи с принудительной реализацией своего требования к должнику (в частности, сумма уплаченной кредитором госпошлины), а под процентами – проценты за пользование денежными средствами, подлежащие уплате по денежному обязательству, в том числе проценты за пользование суммой займа, кредита, аванса, предоплаты. Проценты, являющиеся мерой гражданско-правовой ответственности, например, предусмотренные ст. 395 ГК РФ, к указанным в ст. 319 ГК РФ процентам не относятся и погашаются после суммы основного долга.

 

При этом соглашением сторон может быть установлена иная очередность погашения требований. Но, как указал суд, изменен может быть порядок погашения только тех требований, которые названы в ст. 319 ГК РФ, либо требований по договорам потребительского кредита, заключенным после введения в действие закона от 21 декабря 2013 года № 353-ФЗ «О потребительском кредите». В данном же случае банк, установив в кредитном договоре уплату иных комиссий вперед платежей, очередность которых установлена ст. 319 ГК РФ, нарушил законодательство.

 

Также противоречащим закону был признан пункт кредитного договора о праве банка в одностороннем порядке изменять размер процентной ставки за пользование кредитом, в том числе в связи с изменением ставки рефинансирования Центробанка. Согласно договору, в этом случае банк за 10 дней до изменения ставки должен направить заемщику курьерской почтой или телеграммой извещение об этом, с которым заемщик по умолчанию соглашается. При несогласии клиента с новыми условиями он обязывается в течение 30 дней погасить кредит.

 

Банк, обосновывая, что это положение кредитного договора не противоречит закону, указал, в частности, что размер процентной ставки по спорному договору фактически не изменялся с 2009 года. Однако суд указал, что это никоим образом не исключает выводов о несоответствии положения договора требованиям закона.

 

Также нарушающим права потребителя был признан пункт договора, в соответствии с которым заемщик гарантирует возврат денег всем принадлежащим ему имуществом. Суд указал, что согласно закону о банках и банковской деятельности кредиты могут обеспечиваться залогом недвижимого и движимого имущества. При нарушении обязательств банк вправе обращать взыскание на заложенное имущество. Однако из условий кредитного договора следует, что взыскание банка может быть направлено не только на заложенное имущество, а также и на иное имущество, находящееся в собственности должника.

 

В результате апелляция признала предписание Роспотребнадзора о приведении в соответствие с законом кредитного договора законным и обоснованным.

Анкета и заявление на ипотечный кредит в ВТБ-24

Чтобы заявка на ипотеку была подана, нужно заполнить специальную анкету. Без нее ни одна финансовая компания заявку не примет. Разберем, как выглядит такая анкета, какие данные в ней заполняются и какие нюансы заполнения ее касаются.

Как выглядит анкета?

Беря жилье в ипотечный заем, клиент должен уметь правильно оформить анкету на ипотеку. Заявка оформляется на листе А4 и имеет свою структуру и правила оформления.

Образец

Ниже приложен образец, как выглядит заполненная анкета.

Полный список бумаг, в том числе и анкету для займа ВТБ24, можно просмотреть и загрузить по ссылке.

Как оформить?

Для того, чтобы заполнить анкету, нужно подготовить определенный список документов. Именно из них и будет браться большинство информации.

Какие данные потребуются?

Чтобы заполнить анкету, положите рядом с собой документы и запаситесь терпением, ведь банку нужно собрать о вас как можно больше информации, чтобы понять, можно ли вам доверять как плательщику.

На первом листе вам нужно будет заполнить следующую информацию:

• ФИО полностью.
• Дату рождения.
• Место рождения (по паспорту).

Когда эта информация указана, переходим к заполнению следующего раздела.

Следующий раздел – это целевой кредит. Здесь нужно указать, какой именно тип займа вы хотите (для этого нужно поставить галочку в нужном разделе). Здесь же следует прописать, какой именно объект вы собираетесь приобрести на средства банка. Так же не забудьте указать, регион, в котором вы хотите купить объект.

Если же берется нецелевой ипотечный кредит, то следует указать, на что именно вы хотите потратить средства.

В этом же разделе следует указать, что именно передается в залог при взятии ипотечного кредита:

• Квартира, которая приобретается под ипотечный заем.
• Иная недвижимость.

Во втором разделе указываем, от куда именно вы получили информацию об ипотеке в банке:

• Рекламный ролик.
• Рекламные щиты по городу.
• Отзыв от друзей.
• Печатное издание.
• Вы уже клиент банка.
• Что-то иное.

Если говорить о третьем разделе, то здесь указываем свои личные данные:

• Адрес, где вы на данный момент проживаете (причем крайне желательно, чтобы это был адрес именно фактического проживания).
• Вся информация, касающаяся контактных данных. Все телефоны и другие способы связи с Вами.
• Семейное положение.
• Наличие в семье иждивенцев – в том числе инвалидов и детей.

В последнем разделе указывается количество человек, которое на данный момент находится на иждивении и их:

• Инициалы.
• Даты рождения.
• Раздельно ли или совместно они проживают с заемщиком.
• Работают либо нет.

После того, как эти разделы будут заполнены, нужно поставить подпись в разделе «заемщик». Здесь же следует указать информацию о полученном образовании.

Далее заполняется раздел, касающийся деятельности заемщика:

• Точное место, где он осуществляет свою деятельность – в том числе название компании и ее точный адрес.
• Есть ли дополнительное место работы.

Информация об активах и сбережениях:

• Наличные сбережения: их объем и валюты.
• Вклады в банках: наименование организации и текущая сумма.
• Банковские карты, в случае, если существенные сбережения хранятся на них.

В последнем разделе указываются другие виды средств и где они размещаются.

После того, как этот раздел заполнен, вновь ставится подпись в графе «заемщик». Так же если у клиента имеется автомобиль, то эту информацию так же нужно указать. То же самое касается и любого другого движимого и недвижимого имушества. Это так же следует указать в договоре.

Далее заполняется информация о нынешних кредитных обязательствах. Для того, чтобы верно заполнить данный подраздел, нужно внести следующую информацию:

• в какой финансовой организации взят кредит;
• срок, на который взят заем;
• какая сумма была взята в кредит и сколько уже выплачено;
• сколько еще нужно внести средств;
• были и есть ли просроченные платежи.

Далее желательно заполнить графу с дополнительными данными.

После того, как все эти данные заполнены, нужно выполнить следующие действия:

• проставить подпись, подтвердив тем самым, что все указанные вами данные верны;
• подписать кредитный договор, который предоставит вам специалист банка;
• получить информацию из банка о том, какие будут ваши платежи и по какому тарифному плану;

На последнем этапе остается лишь подписать заявление, согласившись с тем, что вы действительно берете заемные средства на приобретение жилья и обязуетесь погашать долг согласно графику.

Нюансы заполнения

При заполнении бумаги нужно учитывать следующие нюансы:

• В банк можно отправить документ, заполненный как от руки, так и на компьютере.
• Отмечать нужные графы необходимо «галочкой». Другие виды пометок допускать нельзя.
• Если в основной графе места для заполнения информации не хватает, то дополнительная информация заносится в лист дополнений, который располагается на шестой странице заявления.
• Те разделы, которые в анкете отмечены «звездочкой», должны быть заполнены в обязательном порядке. Что же до остальных разделов, то они могут и не заполняться, но все же сделать это желательно.
• Анкета может быть заполнена не только заемщиком, но и специалистом финансовой компании со слов заемщика.
• Не важно, кто именно заполняет анкету – подписывать ее все равно должен заемщик.

Заявление будет принято лишь в том случае, если будут предоставлены оба приложения в анкете.

Возможные ошибки

Так как анкета является одним из самых важных документов, то и ошибок в ней быть не должно.

Чаще всего люди, заполняющие такой документ, специально или случайно «завышают» себе доход. Этого делать не нужно, так как банк в первую очередь проверяет информацию именно о доходах.

Какие еще документы потребуется предоставить?

Как правило, помимо анкетных данных банк просит предоставить следующие документы:

• Бумаги по недвижимости.
• Кадастровый паспорт недвижимости.
• Выписка из домовой книги, которая содержит имена тех людей, которые прописаны по адресу недвижимости.
• Характеристика жилого помещения.
• Оценка недвижимости.

В том случае, если среди продавцов имеются несовершеннолетние собственники, потребуется дополнительный список документов – в том числе одобрение от социальной опеки.

О том, как правильно заполнить анкету для банка, можно просмотреть в видеоролике.

Информация для заемщиков – Запсибкомбанк в Тюмени

Что такое цессия?

Цессия – это процедура, по которой Запсибкомбанк уступает (передает) свои права (требования) по кредиту другой кредитной организации – Банку ВТБ. При этом, если у Клиента есть ипотечный кредит, по которому оформлена закладная, то Запсибкомбанк осуществляет ее продажу Банку ВТБ.

Когда будет происходить цессия?

Предполагаемый период цессии – период с 15 июня по 31 августа 2021г.

Какие виды кредитов попадут в цессию?

Запсибкомбанк самостоятельно определяет перечень кредитов для цессии. Если у Клиента есть кредитная карта и/или овердрафт, то рекомендуем закрыть этот кредитный продукт в Запсибкомбанке и открыть аналогичный в Банке ВТБ, в дальнейшем Запсибкомбанк планирует повышение комиссии за ежегодное / ежемесячное обслуживание кредитной карты.

Как Клиент узнает, что его кредит попадет в цессию?

Запсибкомбанк после даты цессии направит Клиенту уведомление о цессии заказным письмом по адресу фактического проживания, указанному в информационной система Банка.

Дополнительно, Запсибкомбанк уведомит Клиентов о предстоящей цессии посредством: — sms / viber-информирования;
— рассылки e-mail;
— оповещения в Интернет-Банке и его Мобильном приложении;
— звонка от автоинформатора.

Клиент не сможет получить уведомление по данному адресу (адрес изменился/ Клиент находится в отъезде/ планирует отпуск). Что ему делать?

До проведения цессии Клиенту необходимо обратиться в офис Запсибкомбанка и предоставить актуальные контактные сведения.

Почему Клиент не получил уведомление?

Уведомление направляют Клиенту после проведения уступки прав (требований) в пользу Банка ВТБ. Значит, на данный момент уступка еще не была проведена, поэтому уведомление Клиенту еще не отправлено.

Если уже прошла уступка, кредит закрыт, а sms-уведомление и уведомление по почте России Клиенту не приходило, почему?

Sms/Viber-уведомление должно поступить в ближайшее время, также направлено письменное уведомление по почте России на адрес, выбранный Клиентом для получения корреспонденции от Банка. Для уточнения возникающих вопросов по кредиту рекомендуем обратиться в Банк ВТБ по номерам 1000 (бесплатный звонок с мобильного телефона из любого региона), 8(800)100-24-24 (звонок бесплатный по России) или при личном обращении в офис Банка ВТБ.

Возможно ли погасить кредит до цессии?

До даты цессии Клиент может осуществлять платежи по кредиту, в т.ч. полное досрочное гашение, привычным для него способом. Обращаем внимание, что в дату цессии Клиенту будет недоступно гашение кредита.

В связи с этим, для удобства Клиента, в период предполагаемой цессии с 15 июня по 31 августа 2021г. Запсибкомбанк рекомендует производить гашение кредита в дату платежа по графику или не ранее, чем за 2 календарных дня до такой даты (за 2-4 календарных дня – если гашение будет происходить через Интернет-Банк и Мобильное приложение «ВТБ-онлайн» и устройствах самообслуживания Банка ВТБ (ПАО).

Как будет происходить гашение кредита после цессии?

После уступки прав (требований) по кредиту Банку ВТБ гашение кредита должно происходить в пользу Банка ВТБ. Для своевременной оплаты кредита после цессии рекомендуем Клиенту уже сейчас обратиться в любой офис Банка ВТБ с целью открыть Мастер счёт и подключить ВТБ Онлайн (при себе иметь паспорт). Мастер счет необходимо открыть на имя основного заемщика. Обращаем внимание, что после цессии гашение кредитов в Запсибкомбанке будет невозможно.

Зачем Клиенту открывать Мастер счет в Банке ВТБ?

Мастер счет в Банке ВТБ необходим Клиенту для автоматического списания платежей по кредиту. После того, как кредит будет передан в Банк ВТБ, для оплаты платежа Клиенту необходимо обеспечивать наличие средств на счете до даты платежа. В дату платежа сумма со счета будет списана автоматом в счет гашения кредита.

Что будет, если Клиент не обратится в ВТБ для открытия счета?

В день исполнения обязательств по кредиту Клиенту необходимо будет открыть Мастер счет на имя основного заемщика в Банке ВТБ и пополнить его на сумму ежемесячного платежа, чтобы не допустить просрочку. В случае отсутствия возможности самостоятельно открыть Мастер счет в Банке ВТБ, Клиент может оформить на Доверенное лицо нотариально заверенную доверенность с правом открытия и пополнения Мастер счета в Банке ВТБ (ПАО). Получить консультацию по оформлению доверенности Клиент может в любом отделении Банка ВТБ или в контакт-центре по телефонам: 1000 — с мобильного телефона, 8 (800) 100-24-24.

Как Клиент узнает с какого счета ВТБ будет проходить списание кредита после цессии? Если у Клиента есть карта Банка ВТБ, ему обязательно открывать Мастер счет?

Для уточнения данной информации Клиент может обратиться в Контактный центр Банка ВТБ по номеру 1000 или в удобный для него офис Банка ВТБ.

Если Клиент заранее внес сумму для оплаты кредита в Запсибкомбанк и получил уведомление о цессии, то что будет с его деньгами, их вернут?

Да, сумма будет возвращена. Для этого Клиенту следует обратиться в отделение Запсибкомбанка или Банка ВТБ, обслуживающего клиентов Запсибкомбанка, и написать заявление установленного образца (при необходимости). Либо Клиент может перевести данную сумму на свой счет (Мастер счет для гашения кредита) в Банк ВТБ (при наличии открытого счета) посредством Интернет-Банка и его Мобильного приложения.

Что будет с Закладной по ипотечному кредиту?

После цессии Закладная будет храниться в Банке ВТБ, который будет являться Новым владельцем закладной.

Нужно ли переоформлять полис страхования, заключение которого предусмотрено условиями Договора кредитования?

После получения Уведомления о цессии Клиенту необходимо предоставить в страховую компанию, с которой у него заключен договор страхования, заявление по форме, установленной страховой компанией, о смене первого выгодоприобретателя по действующему договору страхования на Банк ВТБ.

Если кредит уже продан (уступлен) Банку ВТБ, и Клиент оформил новый полис страхования, то данные о страховании Клиент должен передать Банку ВТБ. Подробная информация о страховании размещена на сайте Банка ВТБ в разделе «Страхование»: https://www.vtb.ru/personal/drugie-uslugi/credit-service/cession-zapsibkombank/

Как изменится порядок действий при возникновении страхового случая после цессии кредита?

Как и ранее при возникновении страхового случая Клиенту необходимо будет напрямую обратиться в страховую компанию.

Будет ли действительно страхование после перехода в Банк ВТБ?

Страхование будет действительно весь оплаченный срок.

Изменятся ли условия кредитования после цессии?

Существенные условия Договора кредитования, в том числе такие как процентная ставка, сумма и срок платежа, срок действия договора кредитования — не изменяются.
Изменятся реквизиты для оплаты кредита, они будут прописаны в уведомлении, отправленном Клиенту от Банка ВТБ. Новые реквизиты для оплаты кредита также можно будет узнать в отделении Банка ВТБ.

Если по кредиту оформлен залог имущества, он прекращается?

Нет, после того, как право требования по кредиту перейдет в пользу Банка ВТБ, новым Залогодержателем имущества, принятого в качестве обеспечения по кредиту, автоматически станет Банк ВТБ. Смена Залогодержателя произойдет без участия Клиента.

Если по кредиту предоставлено поручительство, оно прекращается?

Нет, т.к. к Банку ВТБ такжепереходят права кредитора по договорам, заключенным в обеспечение исполнения обязательств по Договору кредитования.

Что делать, если Клиент не хочет, чтобы по его кредиту была цессия? Или, если Клиент не давал согласие на передачу его кредита в другой банк?

В настоящее время идет официальная процедура присоединения Запсибкомбанка к Группе Банка ВТБ. Передача кредитов осуществляется в рамках данной процедуры. Присоединение завершится до конца текущего года и Запсибкомбанк перестанет существовать, как банк (юридическое лицо). Ввиду наличия у Клиента обязательств по кредиту перед Запсибкомбанком, требования по их уплате перейдут в банки, входящие в Группу ВТБ

Как Клиент может получить информацию по кредиту?

После цессии кредита заказать справки, получить информацию по кредиту можно будет в Банке ВТБ. Для получения консультации и уточнения информации Клиент может обратиться в любое отделение Банка ВТБ или в контакт-центр по телефонам: 1000 — с мобильного телефона, 8 (800) 100-24-24.
Для получения справок за период обслуживания в Запсибкомбанке Клиенту необходимо будет обратиться в офис Запсибкомбанка.

Страхование при ипотеке 🏠 (оформлении ипотечного кредита): получение полиса от компании

Лимит возмещения

Установленный в договоре страхования предельный размер выплат страхового возмещения за весь срок действия страхования, после чего действие договора страхования прекращается.

Страховая премия

Плата за страхование, которую должен оплатить страхователь либо его представитель.

Страховой риск

Предполагаемое событие, на случай наступления которого заключается договор страхования.

Страховой случай

Свершившееся событие из числа предусмотренных договором страхования и повлекшее обязанность страховщика выплатить страховое возмещение.

Страховая сумма

Определенная договором страхования денежная сумма, исходя из которой устанавливаются размер страховой премии (страховых взносов) и размер страховой выплаты при наступлении страхового случая. При страховании имущества страховая сумма может быть установлена равной или ниже его страховой стоимости.

Страховое возмещение

Сумма, которую получает лицо, в пользу которого заключен договор страхования, или его законный представитель при наступлении страхового случая.

Убыток

Это факт наступления страхового случая.

Ущерб

Денежные потери лица, в чью пользу заключен договор страхования, в результате наступления страхового случая.

Форма страхового возмещения

При страховании имущества предусмотрена денежная форма возмещения (выплата осуществляется в рублях на расчетный счет лица, в пользу которого заключен договор страхования).

Франшиза

Определенная договором часть ущерба, не подлежащая возмещению страховщиком, установленная в процентах от страховой суммы или в фиксированном денежном выражении.

Страховщик

Страховая организация, созданная в соответствии с законодательством Российской Федерации для осуществления деятельности по страхованию и получившая лицензию на осуществление соответствующего вида страховой деятельности в установленном законом порядке.

Договор страхования

Под договором страхования понимается соглашение между страхователем и страховщиком, согласно которому страховщик за обусловленную договором плату (страховую премию) при наступлении предусмотренного в договоре события (страхового случая) обязуется возместить лицу, в пользу которого заключен договор страхования, в пределах определенной договором страховой суммы причиненный вследствие этого события ущерб в размере (ограничении) и порядке, определенными правилами и/или договором страхования. Договор страхования является совокупностью страхового полиса и текста правил страхования, на основании которых он заключен, а также приложений к страховому полису (при их наличии).

Правила страхования

Условия страхования, определяющие права и обязанности сторон по договору страхования, объект страхования, перечень страховых случаев и исключении, при которых страховщик освобождается от ответственности. Текст правил страхования является неотъемлемой частью договора страхования.

Страхователь

Юридическое или дееспособное физическое лицо, которое заключает договор страхования в свою пользу или в пользу третьего лица (выгодоприобретателя) и уплачивает страховые взносы по такому договору. Заключение договора страхования в пользу страхователя возможно только при наличии у страхователя основанного на законе, ином правовом акте или договоре интереса в сохранении застрахованного имущества. При заключении договора страхования в пользу выгодоприобретателя страхователь может не обладать имущественным интересом.

Застрахованное лицо

Физическое лицо, чья жизнь, здоровье и трудоспособность являются объектом страховой защиты в договоре ипотечного страхования.

Выгодоприобретатель

Назначаемое страхователем физическое или юридическое лицо, имеющее основанный на законе, ином правовом акте или договоре интерес в сохранении застрахованного имущества (имущественный интерес), в пользу которого заключен договор страхования.

Срок страхования

Время действия договора, как правило, совпадает со сроком действия договора ипотечного кредитования.

Срок действия договора

Время, в течение которого-страховщик обязуется совершать выплаты страхователю или выгодоприобретателю при наступлении страховых случаев, указанных в договоре.

Территория страхования

Определенная в договоре страхования территория (страна, область, маршрут и т.п.), в пределах которой наступивший страховой случай в период действия договора страхования влечет за собой обязательства страховщика по выплате страхового возмещения. Для объектов имущества и гражданской ответственности территорией страхования является адрес места нахождения имущества, при страховании гражданской ответственности за действия животных территорией страхования является территория Российской Федерации.

Неполное пропорциональное страхование

Условие о неполном пропорциональном страховании означает, что установленная в договоре страховая сумма ниже страховой стоимости имущества и выплата страхового возмещения производится в той же пропорции к сумме ущерба, в какой и страховая сумма относилась к страховой стоимости.

Неполное страхование

Условие о неполном страховании означает, что установленная в договоре страховая сумма ниже страховой стоимости имущества. При этом выплата страхового возмещения может производится как с учетом отношения страховой суммы к страховой стоимости (неполное пропорционально страхование), так и без учета этого отношения (неполное непропорциональное страхование).

Полное страхование

Условие о полном страховании означает, что установленная в договоре страховая сумма равна страховой стоимости имущества

Неполное непропорциональное

Условие о неполном непропорциональном страховании означает, что установленная в договоре страховая сумма ниже страховой стоимости имущества и выплата страхового возмещения производится без учета пропорции, в какой страховая сумма относилась к страховой стоимости.

Износ

Постепенное уменьшение первоначальной стоимости имущества в процессе его использования.

Система возмещения

Под системой возмещения понимается порядок учета износа на заменяемые материалы / детали при частичном повреждении имущества: система возмещения «Новое за старое» предполагает, что на заменяемые материалы / детали при частичном повреждении износ не начисляется (выплата равна стоимости новых деталей), система возмещения «Старое за старое» предполагает, что на заменяемые материалы / детали при частичном повреждении начисляется износ за время эксплуатации поврежденного имущества (выплата равна стоимости новых деталей за минусом износа за период эксплуатации)

Страховая стоимость

Действительная, фактическая стоимость имущества для целей страхования. Для определения страховой стоимости применяются различные методы экономической оценки, как правило при страховании загородной недвижимости, отделки и инженерного оборудования страховая стоимость приравнивается к восстановительной стоимости (с учетом износа), а при страховании движимого имущества, конструктивных элементов квартир / таунхаусов — к рыночной (за минусом износа).

образец, условия ипотечного кредитования 2019

Когда наступает время брать кредит, покупателям необходимо ознакомиться с условиями сделок разных банков для поиска оптимального варианта. Сегодня мы поговорим о договоре ипотеки ВТБ 24, образец которого стоит внимательно изучить перед подписанием.

Какие сведения содержит документ?

Договор ипотечного кредитования содержит:

• полную информацию о продавце и покупателе недвижимого имущества,
• сведения о продаваемом/приобретаемом объекте,
• основание возникновения права собственности продавца,
• стоимость жилья,
• условия оплаты покупки покупателем — часть собственных средств и величина ипотечной ссуды,
• право залога банка на оговоренный договором объект недвижимости.

Структура договора

Образец ипотечного договора ВТБ 24 в 2019 году состоит из нескольких частей.

Часть 1. Индивидуальные условия кредитного договора:

1. Персональные данные заемщика. Здесь указываются фамилия, имя, отчество покупателя недвижимости, его паспортные данные, место его проживания, а также банковские реквизиты.
2. Индивидуальные условия кредита. Данный пункт предусматривает описание всех основных сведений о выдаваемом кредите: целевое назначение, величина ипотечного займа, процентная ставка, срок кредитования и т.д.
3. Предмет ипотеки. Здесь полностью описывается приобретаемый заемщиком объект недвижимости, а именно: адрес его расположения, общая и жилая площади, количество этажей, комнат, наименование собственника на дату заключения договора, а также цена объекта.
4. Обеспечение кредита. Данный пункт оговаривает передачу имеющегося у потенциального заемщика объекта недвижимости в залог по кредиту. Причем срок залога помещения совпадает со сроком самого кредита.

Так как ипотечный договор располагается на нескольких страницах, его целесообразно сначала скачать в электронном виде и попытаться самостоятельно заполнить. Именно так вы сможете углубиться в смысл юридического текста и заранее подготовить по нему вопросы.

Ориентироваться в тексте подписываемого договора ипотечного кредитования ВТБ 24, образец которого будет заблаговременно заполнен, намного проще. В противном случае вы можете пропустить мимо глаз некоторые важные детали:

1. Страхование. Так как страхование жизни заемщика и объекта недвижимости — важное условие при заключении сделки, внимательно ознакомьтесь со всеми его подпунктами. Чтобы в случае наступления форс-мажорных для вас обстоятельств, вы четко знали, как поступать дальше.
2. Условия предоставления кредита. Заемные средства передаются заемщику только после сбора следующих документов: договор купли-продажи, выписка из Единого госреестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, платежное поручение, подтверждающее факт оплаты заемщиком первоначального взноса бывшему собственнику жилья.
3. Прочие условия. Здесь оговариваются дополнительные сведения об обязательствах сторон. Например, если вы хотите досрочно погасить ипотеку, вы должны уведомить об этом представителей ВТБ24 заранее.
4. Обязанности заемщика. Вот этот пункт должен занять основную долю вашего внимания, ведь он практически полностью прописывает порядок ваших действий на ближайшие «кредитные» года. Невыполнение одного из условий может привести к наложению штрафа.

Часть 2. Общие условия кредитного договора

Вторая глава ипотечного договора содержит теоретическую информацию и раскрывает основные моменты кредитных обязательств. Состоит она из следующих пунктов:

1. Общие положения.
2. Термины и определения.
3. Предмет договора.
4. Порядок предоставления кредита.
5. Порядок использования кредита и его возврата.
6. Размер процентной ставки.
7. Права и обязанности сторон.
8. Ответственность сторон.
9. Прочие условия.
10. Подписи сторон.

Перед тем как подписывать договор

Будьте внимательны при заполнении бумаг и чтении кредитного документа. Обязательно разбирайтесь в его деталях и двусмысленных предложениях. Особое внимание стоит уделить всем имеющимся в договоре реквизитам, а также информации по приобретаемому объекту недвижимости. Кроме того, обязательно сверяйте суммы, прописанные цифрами и буквами, ибо даже одна запятая может обязать вас выплатить непомерно большой кредит. Обратившись в суд, вы также можете проиграть, ведь на договоре будет стоять ваша подпись, а, значит, на момент его заключения вы были полностью согласны с условиями кредитования.

До тех пор, пока заемщик будет выплачивать основной долг и проценты по нему, жилье будет находиться в залоге ВТБ 24. При погашении ипотеки, обременение можно будет снять.

«Досрочное истребование задолженности» — что это?

Досрочное истребование задолженности, или, как его еще называют, досрочное истребование кредита, для одних заемщиков может стать кульминацией в череде финансовых неудач, а для других — громом среди ясного неба. Что все это значит, что делать в подобной ситуации и у кого попросить помощи? Об этом читайте в нашей статье.

Что значит досрочно?

Когда вы заключаете кредитный договор с банком, согласно действующему законодательству в тексте документа обязательно указывается не только сумма кредита, но и срок, в течение которого деньги необходимо вернуть с процентами. Однако в отдельных случаях банк вправе потребовать возврата всей суммы займа до истечения срока действия договора. Сам договор при этом может быть расторгнут.

«При нарушении заемщиком обязательств по договору банк вправе досрочно взыскивать предоставленные кредиты и начисленные по ним проценты, если это предусмотрено договором, а также обращать взыскание на заложенное имущество в порядке, установленном федеральным законом», — ст.33 Федерального закона № 395-1 «О банках и банковской деятельности»

Кто в зоне риска

О каких же нарушенных обязательствах идет речь? Их не так много:

• нарушение графика платежей — вы вносите оплату несвоевременно либо не в полном объеме и у вас появляется просроченная задолженность
• нецелевое использование целевого кредита — вы взяли ипотеку, но не купили жилье и не сделали ремонт, а потратили деньги на отдых или вложили в бизнес

Кроме того, негативным сигналом для кредитора будут аресты счетов и имущества, предписания судебных приставов о взыскании задолженности (по другим кредитам или по алиментам), которые косвенно говорят об ухудшении финансового положения клиента и о рисках невозврата кредита.

Почему банки идут на этот шаг?

Досрочное истребование задолженности — одна из крайних мер воздействия на должников. Она применяется только к тем клиентам, в отношении которых возникают обоснованные подозрения, что с погашением кредита могут возникнуть или уже есть серьезные проблемы. С помощью подобных требований финансовые организации пытаются защитить себя от самых негативных последствий, ведь если клиенты не будут возвращать кредиты, сами кредиторы понесут серьезные убытки и не смогут выполнять уже свои обязательства — выдавать новые кредиты и обеспечивать доходность депозитов.

Стоит отметить, что досрочное истребование задолженности не применяется в отношении ответственных заемщиков: если вы вовремя погашаете кредит, банк не имеет права требовать от вас возврата полной суммы раньше истечения срока договора. В этом случае закон на вашей стороне.

Требует или не требует?

Досрочное истребование задолженности не происходит случайно или тайно. Вам обязательно придет уведомление о том, что банк принял решение потребовать оплаты всей суммы кредита единовременно. Обычно это официальное письмо от банка, в котором он сообщает о готовности расторгнуть кредитный договор, а также указывает сумму задолженности и срок (как правило, это 30 дней), в течение которого деньги должны поступить на кредитный счет для последующего списания.

Обратите внимание: даже на этой непростой стадии взаимоотношений с кредитором еще можно прийти к взаимопониманию. Если вы действительно испытываете финансовые трудности, которые не позволяют вам своевременно погашать кредит, обязательно позвоните представителю банка и сообщите о текущем положении дел. Благодаря вашей инициативе банк может отменить требование досрочно вернуть весь кредит. Ни один банк не заинтересован в потере клиента и ухудшении его кредитной истории, поэтому всегда готов пойти навстречу тем, кто действительно хочет выполнить свои обязательства.

Полезный совет: даже если вы можете платить совсем небольшую сумму, но регулярно — делайте это! Кредитор будет видеть, что вы хотите ликвидировать свою задолженность. Так риск расторжения кредитного договора снизится.

Если вам пришло уведомление о досрочном истребовании задолженности от банка «Открытие»:

• позвоните специалисту банка по телефону 8 800 500-70-44 или закажите обратный звонок
• будьте готовы обсудить со специалистом возможные варианты погашения кредита
• если вы попали в затруднительное финансовое положение, подготовьте документы, достоверно подтверждающие снижение дохода и отсутствие возможности дополнительного заработка. Вам могут предложить программы по снижению финансовой нагрузки, такие как реструктуризация кредита, рефинансирование или изменение графика платежей
• если все предложения банка вам не подходят — погасите кредит в отведенный вам срок согласно уведомлению о досрочном истребовании задолженности

можно ли отказаться от навязываемой страховки :: Финансы :: РБК

Как навязывают

Так как банки по закону не могут делать наличие страховки обязательным условием получения кредита, основным способом ее навязывания является убеждение клиента, что без нее не обойтись. В частности, менеджер банка может со ссылкой на свой опыт работы предупредить, что без согласия на страховку степень одобрения кредита низка. Прямого принуждения не звучит, но заемщик делает вывод, что лучше согласиться, объясняют эксперты.

Читайте на РБК Pro

«Если начинать говорить о своих правах и выразить твердое намерение отказаться от страховки, то в банке, скорее всего, скажут, что подумают, а потом откажут в выдаче», — говорит Климов. Причем банк делает это без разъяснений причин, на что имеет право. Поэтому документов, подтверждающих ущемление прав, у заемщиков нет, отмечает он.

Банки заявляют, что навязыванием кредитных продуктов не занимаются. На запрос РБК из топ-15 банков по объему портфеля кредитов физическим лицам о том, что наличие страховки не влияет на решение о выдаче кредита, заверили в Сбербанке, группе ВТБ, Почта Банке, Альфа-банке, Росбанке, Россельхозбанке, банке «Русский стандарт» (остальные не ответили на запрос).

Однако на форумах потребителей банковских услуг встречаются жалобы и на эти кредитные организации. В пресс-службе ВТБ объяснили, что это разовые случаи и связаны они с некомпетентностью отдельных специалистов. В то же время Павел Медведев отмечает, что банки ставят менеджерам задачи по продаже определенного количества финансовых продуктов, от этого зависит премия к зарплате, поэтому сотрудники банков стараются убедить клиента в необходимости этих услуг.

При этом если у заемщика уже есть нужная страховка (например, клиент сам ранее застраховал жизнь и здоровье), воспользоваться ею для убеждения банка выдать кредит можно далеко не всегда. Во-первых, страховка должна покрывать полный срок выплат по кредиту, во-вторых, страховые компании, с которыми заключен договор, должны быть аккредитованы банком, подчеркивают специалисты кредитных организаций. «Процесс аккредитации подразумевает проверку страховой компании на финансовую надежность и возможность выполнять свои обязательства перед клиентами», — объясняет руководитель департамента розничных продуктов банка «Уралсиб» Ирина Баранова. Так как критерии у каждого банка свои, то количество страховых компаний на выбор в банках разное. «По факту банки стараются в первую очередь навязать страховку тех компаний, которые входят в тот же холдинг», — говорит Климов.

Как избавиться

Если страховка при получении кредита навязана, самый эффективный способ избавиться от нее — воспользоваться так называемым периодом охлаждения, который Банк России ввел с лета 2016 года. При отказе от страховки в этот период страховая компания будет обязана вернуть заплаченные за полис деньги в полном объеме, если договор страхования не успел вступить в силу. Если же договор начал действовать, то страховщик будет вправе удержать при возврате средств часть премии, пропорциональную количеству дней, прошедших с начала действия договора. С 1 января 2018 года «период охлаждения» будет увеличен с пяти рабочих до 14 календарных дней.

По оценке Климова, этой возможностью уже воспользовались от 5 до 10% заемщиков за время существования программы. За это время у Сбербанка было 4% отказников от страховки, у банка «Русский стандарт» — 5%, у Альфа-банка — 7%, у Почта Банка — 10%, сообщили в кредитных организациях. Остальные опрошенные банки не назвали точную долю, отметив, что это незначительный процент от всего количества заемщиков.

Эксперты советуют по возможности сразу же воспользоваться данным механизмом. Чем раньше подать заявление, тем больше средств удастся вернуть, поскольку объем возвращаемой страховой премии пропорционален неиспользованному периоду страхования, отмечает Игорь Костиков.

С заявлением об отказе от страховки необходимо обращаться в страховую компанию, а не в выдавший кредит банк, который является только страховым агентом, предупреждает Павел Медведев. Некоторые банки передают заявления страховщикам, если они являются аффилированными лицами, но никакой гарантии нет, добавляет эксперт.

При этом рассчитывать на то, что «период охлаждения» решает проблему с отказом от страховки при кредитовании, пока можно не всегда. Банки переориентируются с индивидуальных договоров страхования на коллективные, а они не подпадают под условия «периода охлаждения», говорит Виктор Климов. Сейчас, по его оценке, соотношение индивидуального страхования к коллективному в пользу последнего.

В будущем эта проблема может быть решена: Банк России предлагает распространить «период охлаждения» и на коллективные договоры. Пока же эксперты советуют уточнять предлагаемую форму страхования и по возможности выбрать индивидуальное страхование, от которого проще отказаться.

Индивидуальный договор страхования заключается между физическим лицом (страхователь) и юридическим (страховая компания). Выгодоприобретателем здесь является страхователь: в случае наступления страхового случая он получает страховую выплату. Ее размер рассчитывается исходя из индивидуальных особенностей клиента (возраст, работа, страховая история и другое).

Коллективный договор страхования при розничном кредитовании заключается между юридическими лицами — банком и страховой компанией. В данном случае выгодоприобретателем является банк, страхуя свои риски, если заемщик не сможет выполнять обязанности перед банком. Заемщику же предлагают присоединиться к такой программе.

Если же «период охлаждения» пропущен, возможность отказа от страховки будет полностью зависеть от того, что прописано в договоре страхования, отмечают специалисты Финпотребсоюза. Если в условиях прекращения договора по инициативе страхователя часть страховой премии подлежит возврату, то ее должны вернуть после подачи заявления об отказе от договора. Если этот вопрос в договоре не урегулирован, деньги не вернут.

Причем если в договоре были прописаны условия его расторжения, то заемщик может претендовать лишь на возвращение страховой премии — банковская комиссия, полученная за продажу страховки, остается у кредитной организации. «При коллективном страховании страховая премия может составлять лишь 20% от внесенных средств. При индивидуальном страховании, наоборот, страховая премия больше, чем банковская комиссия, и составляет 80%», — говорит Виктор Климов.

Также следует иметь в виду, что средства за страховку вряд ли удастся вернуть при досрочном погашении кредита, если в договоре не были прописаны соответствующие условия. «Страхуют ведь здоровье или жизнь, риск потери работы, а не риск не выплатить кредит. А риск заболеть, погибнуть или другое никуда не пропадает», — отмечает ​Павел Медведев. «Судебная практика, связанная с доказыванием связи между договором страхования жизни и кредитным договором сложилась не в пользу потребителей», — говорит Игорь Костиков.​

SEC.gov | Превышен порог скорости запросов

Чтобы обеспечить равный доступ для всех пользователей, SEC оставляет за собой право ограничивать запросы, исходящие от необъявленных автоматизированных инструментов. Ваш запрос был идентифицирован как часть сети автоматизированных инструментов за пределами допустимой политики и будет обрабатываться до тех пор, пока не будут приняты меры по объявлению вашего трафика.

Укажите свой трафик, обновив свой пользовательский агент, включив в него информацию о компании.

Для лучших практик по эффективной загрузке информации из SEC.gov, включая последние документы EDGAR, посетите sec.gov/developer. Вы также можете подписаться на рассылку обновлений по электронной почте о программе открытых данных SEC, включая передовые методы, которые делают загрузку данных более эффективной, и улучшения SEC.gov, которые могут повлиять на процессы загрузки по сценарию. Для получения дополнительной информации обращайтесь по адресу [email protected].

Для получения дополнительной информации см. Политику конфиденциальности и безопасности веб-сайта SEC. Благодарим вас за интерес к Комиссии по ценным бумагам и биржам США.

Идентификатор ссылки: 0.5dfd733e.1632965696.ca1084d7

Дополнительная информация

Политика безопасности в Интернете

Используя этот сайт, вы соглашаетесь на мониторинг и аудит безопасности. В целях безопасности и обеспечения того, чтобы общедоступная служба оставалась доступной для пользователей, эта правительственная компьютерная система использует программы для мониторинга сетевого трафика для выявления несанкционированных попыток загрузки или изменения информации или иного причинения ущерба, включая попытки отказать пользователям в обслуживании.

Несанкционированные попытки загрузить информацию и / или изменить информацию в любой части этого сайта строго запрещены и подлежат судебному преследованию в соответствии с Законом о компьютерном мошенничестве и злоупотреблениях 1986 года и Законом о защите национальной информационной инфраструктуры 1996 года (см. Раздел 18 U.S.C. §§ 1001 и 1030).

Чтобы обеспечить хорошую работу нашего веб-сайта для всех пользователей, SEC отслеживает частоту запросов на контент SEC.gov, чтобы гарантировать, что автоматический поиск не влияет на возможность доступа других лиц к контенту SEC.gov. Мы оставляем за собой право блокировать IP-адреса, которые отправляют чрезмерное количество запросов. Текущие правила ограничивают пользователей до 10 запросов в секунду, независимо от количества машин, используемых для отправки запросов.

Если пользователь или приложение отправляет более 10 запросов в секунду, дальнейшие запросы с IP-адреса (-ов) могут быть ограничены на короткий период.Как только количество запросов упадет ниже порогового значения на 10 минут, пользователь может возобновить доступ к контенту на SEC.gov. Эта практика SEC предназначена для ограничения чрезмерного автоматического поиска на SEC.gov и не предназначена и не ожидается, чтобы повлиять на людей, просматривающих веб-сайт SEC.gov.

Обратите внимание, что эта политика может измениться, поскольку SEC управляет SEC.gov, чтобы гарантировать, что веб-сайт работает эффективно и остается доступным для всех пользователей.

Примечание: Мы не предлагаем техническую поддержку для разработки или отладки процессов загрузки по сценарию.

Определение ипотеки с возвратом поставщика

Что такое ипотека с возвратом кредита?

Возвратная ипотека продавца — это уникальный вид ипотеки, при которой продавец дома предоставляет покупателю ссуду для обеспечения продажи собственности. Этот вид ссуды, который иногда называют ипотекой с обратной доставкой, может принести пользу как покупателю, так и продавцу. Покупатель может иметь возможность приобрести недвижимость сверх установленного банком лимита финансирования, а продавец может продать свою собственность.

Ключевые выводы

• Возвратная ипотека продавца происходит, когда продавец дома предоставляет покупателю ссуду на некоторую часть продажной цены.
• Продавец сохраняет долю в доме и продолжает владеть процентом, равным сумме ссуды, до тех пор, пока продавец не выплатит полную ипотечную ссуду.
• Оба типа ипотеки могут быть предметом обращения взыскания в случае невыполнения заемщиком условий ссуды.

Общие сведения об обратной ипотеке от поставщика

У большинства покупателей уже есть основной источник финансирования через финансовое учреждение, когда они заключают такой тип соглашения, поэтому ипотека с возвратом продавца часто является вторым залогом собственности.

Продавец сохраняет за собой право собственности на дом и продолжает владеть процентом от его стоимости, равным сумме ссуды. Это двойное владение продолжается до тех пор, пока покупатель не выплатит первоначальную сумму плюс проценты. Второй залог служит гарантией возврата ссуды. Продавец может наложить арест на имущество, являющееся предметом залога, если обязательство не выполнено.

Продавцы извлекают выгоду из ипотечных кредитов продавца, поскольку они могут получить дополнительный доход за счет процентов по ссуде.

Возвратная ипотека у продавца по сравнению с традиционной ипотекой

Возвратная ипотека продавца чаще всего происходит в сочетании с традиционной ипотекой, при которой покупатель жилья передает свой дом банку в качестве залога по ссуде. Затем банк предъявляет претензию на дом в случае невыполнения покупателем ипотеки. В случае обращения взыскания банк может выселить жильцов дома и продать дом, используя доход от продажи для погашения ипотечной задолженности, как и продавец или второй держатель залога в случае возврата ипотеки продавцом.

Наиболее распространенной формой традиционной ипотеки является ипотека с фиксированной процентной ставкой, при которой заемщик платит одинаковую процентную ставку в течение всего срока действия ссуды. Большинство ипотечных кредитов с фиксированной процентной ставкой имеют срок от 10 до 30 лет, в течение которого платеж заемщика, включая проценты, не изменится при повышении рыночных процентных ставок. Заемщик может получить более низкую ставку за счет рефинансирования ипотеки, если рыночные процентные ставки значительно упадут после момента покупки.

Несколько факторов могут повлиять на вашу процентную ставку по традиционной ипотеке, от вашей кредитной истории до размера первоначального взноса и местоположения вашей собственности.Точно так же несколько факторов будут влиять на процентную ставку, которую вы будете платить по ипотеке с обратной доставкой, включая размер кредита, который вы просите у продавца. Ставка часто будет выше, когда ипотека продавца является вторым залоговым правом собственности, компенсируя ему риск, который он берет на себя.

Пример возврата ипотеки продавцом

Джейн Доу покупает свой первый дом за 400 000 долларов. От нее требуется внести первоначальный взнос в пользу ипотечного кредитора с фиксированной ставкой в ​​размере 20%, или 80 000 долларов, но она принимает ипотеку с возвратом кредита вместо того, чтобы платить эту сумму сама.

Продавец ссужает Джейн 40 000 долларов в счет первоначального взноса по ипотеке и соглашается заплатить 40 000 долларов самостоятельно. Это единственное имущество теперь имеет две отдельные ссуды. Один из них — ипотека с фиксированной ставкой в ​​финансовом учреждении на сумму 320 000 долларов. Второй — это ипотечный кредит на сумму 80 000 долларов с возвратом от продавца.

Возврат продавцу: полезный инструмент для финансирования сделок M&A

Возврат продавцу ( VTB ) (или «финансирование продавца») является потенциальным дополнительным методом финансирования сделки по приобретению.Это часто документируется обратной записью продавца или простым векселем. ВТБ может использоваться как вид отказа в возмещении в сочетании с другими формами финансирования, чтобы облегчить приобретение.

В соглашении о финансировании с ВТБ покупатель покрывает часть покупной цены за счет финансирования, обычно путем выдачи векселя продавцу. В соответствии с этим соглашением продавец фактически ссужает покупателю часть покупной цены. Стороны сделки могут использовать ВТБ для устранения разницы между ценой покупки и доступными денежными потоками.Фактически, этот инструмент финансирования приводит к тому, что покупатель приобретает объект продажи активов в течение определенного периода времени посредством периодических платежей продавцу.

Утилита возврата продавца

Механизмы финансирования ВТБ могут быть отличным инструментом для покупателей, которые не могут (или не желают) брать кредиты с преимущественным правом требования или не имеют достаточных активов для получения займов. Эти финансовые договоренности приводят к тому, что поставщики продолжают нести часть рисков, связанных с бизнесом.Таким образом, ВТБ обеспечивают, чтобы вендоры по-прежнему были вовлечены в игру и были заинтересованы в поддержке и интеграции. ВТБ особенно подходят там, где поставщику не требуется немедленный доступ к средствам и он заинтересован в сохранении определенного контроля над переходом бизнеса.

Выгоды от возвратного финансирования от поставщика

Финансирование ВТБ — это гибкий инструмент, который может принести пользу обеим сторонам приобретения за счет повышения реализуемости актива, являющегося предметом продажи.Некоторые преимущества включают:

• Повышение конкурентоспособности процесса продажи / аукциона за счет расширения круга правомочных покупателей;
• Согласованная между сторонами процентная ставка может привести к более высокой потенциальной доходности в течение периода окупаемости, особенно в условиях низких процентных ставок;
• Дальнейшее участие продавца в переходный период, способствующее передаче ноу-хау и опыта и сохраняющее заинтересованность со стороны продавца в дальнейшем успехе покупателя;
• Привлекательная альтернатива финансированию приобретения, когда другие формы заемного финансирования недоступны или доступны по непривлекательным ставкам;
• Избегание дополнительных сборов, связанных с доступом к рынку внешнего долга;
• Избегание необходимости для покупателя вносить 100% покупной цены на начальном этапе; и
• Возможные налоговые льготы.

Проблемы с финансированием возврата поставщиками

ВТБ также могут представлять проблемы, которые должны быть рассмотрены и разрешены обеими сторонами сделки до ее заключения в качестве метода финансирования, в том числе:

• Риск того, что покупатель может объявить дефолт, в частности потому, что финансирование ВТБ будет субординировано по отношению к приоритетному долгу (в той степени, в которой существует приоритетный долг). Согласованная процентная ставка должна адекватно компенсировать этот неотъемлемый риск, а период окупаемости должен быть соответствующим;
• Периодические выплаты по процентной ставке эффективно увеличивают покупную цену в долгосрочной перспективе;
• Добавленные пункты переговоров могут замедлить или усложнить транзакцию, например, размер финансирования, безопасность, условия оплаты (и частота) и процентная ставка, среди прочего; и
• Могут быть включены более подробные условия в пользу продавца в связи с текущими деловыми отношениями.

Прочие практические соображения

Если покупатель уже финансирует часть приобретения из другого источника, продавцу в большинстве случаев необходимо отложить и подчинить свою долю участия, возникающую в связи с ВТБ. Это часто достигается в соответствии с соглашением о субординации или согласованным межкредиторским соглашением.

Защищенные и необеспеченные

ВТБ могут быть обеспечены активами покупателя или необеспеченными.В любом случае они часто будут подчиняться другим формам долга перед третьими сторонами. В результате такого подчинения ВТБ часто подвергается более высокому риску дефолта и, как правило, получает компенсацию в виде более высоких процентных ставок. Если ВТБ обеспечен активами бизнеса, потребуется оформление охранных документов и поиск залогового права.

Соглашения об условном депонировании

Договор эскроу также может быть заключен сторонами финансирования ВТБ. Заключение договора условного депонирования может снизить некоторые риски, связанные с этим методом финансирования.В соглашениях об условном депонировании обычно рассматриваются условия, регулирующие хранение и распределение активов на условном депонировании. Когда приобретение частично финансируется ВТБ, хранение акций в условном депонировании по неоплаченной цене покупки основного бизнеса может предоставить продавцу некоторую защиту от потенциального дефолта.

Заключение

Финансирование ВТБ — полезный и важный инструмент в арсенале M&A. Несмотря на то, что он сложен и не подходит для каждой сделки, гибкость, предоставляемая финансированием ВТБ, представляет собой инновационные альтернативы традиционному кредитованию или привлекательный вариант для использования в сочетании с другими формами заемного финансирования.

Поговорите с членом нашей группы по банковскому и финансовому вопросам, чтобы получить помощь или задать вопросы при изучении механизмов финансирования ВТБ.

Будьте в курсе событий M&A и подпишитесь на наш блог сегодня.

Как работает возвратная ипотека продавца?

Традиционная ипотека может быть не для всех, поскольку некоторым может потребоваться помощь со стороны маловероятного союзника — самих продавцов недвижимости. Покупатели, желающие приобрести недвижимость, но не имеющие достаточного количества денежных средств для финансирования сделки, могут воспользоваться ипотекой с возвратом средств от продавца, но имейте в виду: это сложный вариант, который сопряжен с некоторыми рисками.

Определение ВТБ
Возвратная ипотека продавца или просто ВТБ — это когда продавец или продавец фактически становится кредитором. Он или она ссужает покупателю деньги для покупки дома, который продает продавец. ВТБ работает только в том случае, если продавец полностью владеет недвижимостью — продавец, который все еще выплачивает ипотеку за недвижимость, которую они продают, не может предлагать ВТБ.

Сверхурочные покупатель выплатит продавцу в соответствии с согласованной суммой погашения и процентной ставкой, которая, как правило, может быть выше ипотечной ставки покупателя, но может быть ниже, чем заимствование у частного кредитора.Сумма, которую покупатель может занять, варьируется: ее может быть достаточно, чтобы покрыть комиссию за закрытие сделки, часть их первоначального взноса или даже большую часть жилищного кредита.

Например, вы хотите купить дом за 500 000 долларов, но у вас есть только 50 000 долларов для покрытия первоначального взноса и затрат на закрытие. Возврат у поставщика работает, когда ваш поставщик соглашается внести определенную сумму, которая может помочь вам получить достаточно денег для первоначального взноса и затрат на закрытие сделки.

Имейте в виду, что использование ВТБ для покрытия части вашего первоначального взноса может быть непростым делом, поскольку ваш ипотечный кредитор все равно захочет убедиться, что у вас достаточно денег, чтобы знать, что вы берете на себя некоторые из рисков.

Сумма, которую кредиторы хотели бы видеть при использовании ВТБ, может отличаться, но, исходя из строгих правил, кредиторы могут захотеть получить до 10% собственных денег покупателя, говорит ипотечный брокер Полина Тонкин о получении финансирования от ВТБ.

Когда имеет смысл финансирование от поставщиков?
ВТБ работает только в определенных ситуациях; Возможно, это не решение всех ипотечных проблем. Например, ВТБ может работать на рынке покупателя. Если домов много, и риелторам трудно переставить свои запасы, финансирование от продавцов может сработать.

Вместо того, чтобы ждать покупателя, у которого будет достаточно денег для внесения первоначального взноса, продавец может помочь потенциальному покупателю внести первоначальный взнос и вывести собственность продавца с рынка.

Еще одна ситуация, в которой может работать ВТБ, — это плохая кредитоспособность покупателя. Продавец может просто помочь этому покупателю вместо того, чтобы ждать, пока придет другой.

ВТБ также в основном используется инвесторами. Они могут использовать этот инструмент, если ищут краткосрочное решение.Скажем, вы пытаетесь увеличить свой кредит или хотите получить достаточно денег для ремонта, финансирование поставщика может работать в течение короткого периода. Это может выиграть вам время, а когда вы окажетесь в лучшем положении, вы сможете заключить выгодную сделку и воспользоваться более привлекательными кредитными продуктами на рынке.

ВТБ — хорошая идея?
Финансирование от поставщиков работает для определенных сценариев, но это привлекательный вариант как для покупателей, так и для продавцов. У ВТБ есть некоторые преимущества, которые могут побудить вас попробовать его.

Для продавца некоторые из преимуществ этой тактики:

• Стабильный доход. Поскольку вы финансируете часть ссуды покупателя, ежемесячные выплаты могут увеличить ваш денежный поток и дать вам доход, который можно использовать.
• Меньше времени на рынке. ВТБ может привлекать покупателей, которые хотели бы приобрести недвижимость, но не имеют достаточного финансирования. Финансирование поставщика может побудить покупателей купить ваш дом, в результате чего дом будет продаваться на рынке в течение более короткого времени.
• Лучшая цена. Как продавец, вы можете сидеть за рулем, предлагая более выгодную цену за свою собственность. Поскольку у покупателя могут возникнуть проблемы с получением традиционной ипотеки, он может согласиться с вашей покупной ценой.

Для покупателей, ВТБ может предложить следующие плюсы:

• Гибкие цены. Как покупатель, вы можете выложить любую сумму за ВТБ, поскольку вы получаете финансирование от своего продавца. Возможно, вам не придется соблюдать минимальные требования для конкретного кредитора или правительства.Однако вам все равно нужно обсудить сумму с вашим кредитором-продавцом.
• Более быстрое закрытие. Благодаря финансированию от поставщика вам не придется ждать, пока ваш традиционный кредитор обработает вашу заявку. Подготовка к заключительному дню также может быть ненужной, поскольку вы имеете дело напрямую с продавцом. Конечно, есть еще правовые требования, которые вам, возможно, придется соблюдать.
• Хорошая альтернатива традиционным ипотечным кредитам. Если вы не можете претендовать на получение ипотеки по разным причинам, вы можете воспользоваться ипотекой с возвратом средств от продавца.

Эти преимущества могут быть заманчивыми как для продавцов, так и для покупателей, но вы должны взвесить все хорошее и плохое, прежде чем принять решение. Для продавцов ВТБ может иметь серьезные неприятные последствия — покупатель может прекратить погашение кредита в любой момент, что может привести к принудительному обращению взыскания на имущество. Вам также, возможно, придется взять на себя расходы на ремонт, если вам потребуется вернуть собственность. Кроме того, вы должны полностью выплатить ипотечный кредит, прежде чем вы сможете предложить финансирование поставщика.

Уплата более высоких процентов — это один из рисков, который следует учитывать покупателям перед получением ВТБ.Поскольку это не традиционный жилищный заем, продавец-кредитор имеет преимущество при определении процентной ставки. Возможно, вам также придется выплатить ипотеку единовременно, если продавец решит ликвидировать свое имущество.

Изучение вариантов ипотеки
Хотя финансирование от поставщиков звучит как мечта, вам все же нужно быть осторожными при заключении такого соглашения. Многие продукты жилищного кредитования на рынке могут лучше соответствовать вашим потребностям. Такой профессионал, как ипотечный брокер, может помочь вам изучить возможные варианты и лучше понять продукты, которые подходят вашим финансам.

В панели брокера представлены различные кредиторы и кредитные продукты, что позволяет им рекомендовать то, что может сработать в вашей уникальной ситуации. Он или она также может помочь вам выбрать условия кредита, которые помогут вам погасить ипотечный кредит немного быстрее.

Хотите изучить ваши возможности с профессионалом? Найдите местного брокера, который может вам помочь.

4 преимущества использования финансирования от поставщиков

1.Предлагает выгодные условия

Финансирование поставщика иногда рассматривается как терпеливый капитал, поскольку оно обычно не обеспечивается активами компании и предполагает отсрочку первоначального погашения основной суммы долга на несколько лет. По истечении этого времени остаток, причитающийся поставщику, может быть погашен в течение запланированного срока погашения или единовременно. Срок погашения обычно короче, чем для срочной банковской ссуды, но процентная ставка часто ниже.

2. Обеспечивает возможность финансирования необеспеченных активов

Финансирование поставщика может быть особенно полезным для покрытия необеспеченных нематериальных активов, являющихся частью сделки, таких как деловая репутация и интеллектуальная собственность, которые банки часто неохотно принимают в качестве обеспечения бизнес-кредита.

3. Сохраняет заинтересованность владельца

Финансовое участие нынешнего владельца в приобретении гарантирует, что он или она продолжит заниматься бизнесом после продажи, говорит Лабоссьер. Это важно для обеспечения того, чтобы зачастую сложный переходный период прошел гладко.

«Для продавца действительно важно оставаться рядом и не исчезать, особенно если покупатель никогда раньше не вел бизнес в этой отрасли», — говорит ЛаБоссьер. «Поставщики могут помочь вам понять, как все работает, а их участие дает вам время для документирования и усвоения информации, необходимой для эффективного управления компанией.”

Соглашение о финансировании с поставщиком может также включать положения, требующие от бывшего владельца оставаться в качестве сотрудника или консультанта в течение нескольких недель или месяцев, чтобы помочь с переходом.

4. Право обращения за покупателем

Финансирование поставщика дает покупателю право регресса в случае непредвиденных расходов или обязательств, которые не были раскрыты до транзакции. «Я видел это много раз — продавец говорит, что забыл о счете или какой-то проблеме, которая стоит денег», — говорит ЛаБоссьер.«Если продавец предоставил финансирование, у покупателя есть отличный механизм для возмещения затрат путем изъятия их из финансирования».

Семь препятствий на пути к успешному возвращению продавца

Возврат у продавца — обычное дело среди успешных инвесторов в недвижимость. Фактически, это вторая зарегистрированная ссуда (подчиненная банковской ипотеке), предоставленная продавцом многоквартирного дома.

При заключении сделки по возврату товара продавец предоставляет ссуду на сумму продажной цены (она остается отложенной — в качестве баланса) в течение нескольких лет.Следовательно, это уменьшает сумму, необходимую в качестве первоначального взноса.

Определение

В некотором отношении возврат продавца подобен долговому обязательству или облигации, которая является второй зарегистрированной ссудой (подчиненной банковской ипотеке), подписанной у нотариуса и опубликованной в Земельной книге.

Возврат товара продавцом предлагает множество преимуществ как для продавца, так и для покупателя. Однако многие опытные или неопытные инвесторы в недвижимость не могут заключить сделку с возвратом продавца.

Вот 7 препятствий, которые мешают продавцу совершить транзакцию с возвратом товара продавцом:

Продавцу нужны сразу все деньги

В случае, когда продавцу все деньги от продажи нужны сразу, ВТБ практически невозможно. Это может быть связано с двумя сценариями:

• Продавец купил здание в течение последних 5 лет, и у него недостаточно капитала, чтобы оставить долю от цены продажи сделки на столе в течение нескольких лет.
• Собственный капитал продавца достаточен, но он преследует другую цель (например, покупка бизнеса). Следовательно, ему необходимо 100% ликвидности, полученной от продажи его доходной собственности.

Спрос и предложение VS Рыночная стоимость

На таком рынке, как многоквартирная недвижимость, все зависит от спроса и предложения. Таким образом, если спрос высок (много активных покупателей), но предложение невелико (не так много зданий в продаже), покупателю будет сложно заключить возврат с продавцом.Цена, предлагаемая за здание, основанная на рыночной стоимости, также будет иметь большое значение. Например, если вы предлагаете стоимость на 10% ниже рыночной и не единственный, кто заинтересован в покупке здания, ваши шансы на то, чтобы вернуть товар обратно продавцу, весьма низки.

Ваш брокер и вы не можете указать продавцу преимущества возврата товара

Прежде всего, вы должны убедить продавца, что такая ссуда пойдет ему на пользу. Вам нужно не только убедить его в преимуществах, но и убедить его доверять вам.Следовательно, вы должны полагаться на свой авторитет как инвестора в недвижимость, чтобы доказать, что вы сможете выплатить долг. Некоторые аспекты могут помочь вам убедить продавца принять VTB: ваш собственный капитал, ваш кредитный файл, ваши профессиональные достижения и то, как вы представляете себя. Что касается банкира, вам следует убедить и его, поскольку он дает вам ссуду первого ранга.

Знаете ли вы? Соглашаясь на возврат товара продавцом, продавец управляет рисками. Он должен задуматься, что выгоднее ВТБ, чем риск не получить полную выплату.

Например, если вы предложите ВТБ, который представляет собой 100% первоначального взноса, продавец будет удивляться, почему он пошел на все риски. (Это пример того, чего нельзя делать!)

Если ни вы, ни ваш брокер по недвижимости не владеете концепцией возврата продавца, вам не удастся убедить продавца. Таким образом, вы всегда должны быть уверены, что брокер по недвижимости представляет вас. Кроме того, он должен иметь соответствующее разрешение в зависимости от количества квартир, типа здания (жилое или коммерческое), а также обладать титулом CMS MREX.

Вы выбрали неподходящий вид ссуды первого ранга

Какой тип кредита первой степени вы выберете, существенно повлияет на получение ВТБ или нет. Чтобы максимизировать свои шансы на успех, вы должны решить, будет ли ваш первый заем застрахован или обычным.

То есть, если первоначальная ссуда застрахована CMHC, возврат у поставщика все еще возможен, даже несмотря на то, что ее сложнее структурировать и ваши шансы на успех ниже.

Знаете ли вы?

Ваш банкир предоставляет вам ссуду первого ранга, и он оставляет за собой право принимать или не принимать субординированные долги.

Плохо структурированный возврат продавцу

То, как вы планируете возместить возврат товара, влияет на решение продавца. Однако в большей степени это влияет на решение банкира или первого кредитора. Например, вы можете спросить:

• Это прогрессивная выплата процентов и капитала?
• Это ежемесячное возмещение процентов, добавленных к «воздушному шару» капитала в срок ВТБ?
• Является ли это выходным для оплаты в течение срока и дополнительным платежом (капитал и проценты) в конце срока?

Важно выбрать правильную структуру в соответствии с обстоятельствами, чтобы удовлетворить требования всех вовлеченных сторон.

Определение

При балансовой ссуде не требуется никаких платежей в течение срока, но этот вид ссуды должен быть полностью возмещен в конце срока. Что касается покупателя, то он должен будет ежегодно платить сложные проценты. То есть каждый год процент прибавляется к капиталу, на который рассчитываются новые проценты. Отсюда и название этой ссуды; его баланс увеличивается из года в год.

Его основное преимущество заключается в увеличении ликвидности в течение срока, так как никакие платежи (ни капитал, ни проценты) не производятся.Однако в конце срока покупатель заплатит более высокую цену.

Ни ваш менеджер по работе с клиентами, ни ваш ипотечный брокер не имеют опыта работы с такими финансовыми пакетами.

Слышали ли вы когда-нибудь: «Этот управляющий банка или этот ипотечный брокер заявляет, что возврат товара продавцом уже невозможен». Если да, то вы, вероятно, столкнулись с финансистом, который никогда не имел дела с ВТБ в качестве кредита второго ранга. Действительно, очень немногие менеджеры по работе с клиентами имеют опыт или соответствующую подготовку, и то же самое можно применить ко многим ипотечным брокерам.Более того, компьютерные системы банка не рассчитаны на возврат товара продавцу. Кроме того, не стесняйтесь задавать вопросы, проконсультироваться с разными профессионалами, даже если это означает замену одного из членов вашей команды более опытным!

Для конкретного случая вашей транзакции возврат поставщика слишком рискован

Поскольку ипотечный брокер утверждает, что возврат у продавца невозможен, не следует подталкивать вас к систематической смене ипотечного брокера. На самом деле, важно помнить, что он может быть прав! Кроме того, некоторые элементы могут объяснить, почему ВТБ слишком рискован.

Во-первых, здание не позволяет вам увеличить доход или сократить расходы настолько, чтобы высвободить новую сумму денег (эффект кредитного плеча). Такие деньги, которые могли бы помочь вернуть ВТБ в случае финансовых затруднений.

Во-вторых, у вас ненадежная зарплата, работа или кредитная история. Тогда этого может быть недостаточно для возмещения ВТБ без дополнительного дохода, который вы получили бы от владения зданием.

Наконец, наличие или отсутствие положений об исключении повлияет на риск, связанный со сроком возврата поставщика (окончательная и полная дата погашения, положение о разрешении вопроса).

Возврат продавца — мощный инструмент для инвестора в недвижимость, который хочет уменьшить свой первоначальный взнос при покупке и максимизировать отдачу от своих инвестиций. Если вы хотите стать мастером финансовых пакетов для нескольких семей, вы должны хорошо разбираться в математике и финансовом инжиниринге.

Поставщик (продавец) Финансирование

ЧТО ТАКОЕ СОГЛАШЕНИЕ НА ПРОДАЖУ? (подробнее)

Договор купли-продажи («AFS») — это соглашение между Покупателем («Покупатель») и владельцем недвижимости («Продавец»), в соответствии с которым Покупатель вносит залог на покупную цену, при этом остаток выплачивается в течение определенного периода. времени на условиях, согласованных и согласованных сторонами.

Сторонам необходимо провести переговоры и согласовать, кто будет оплачивать текущие расходы на владение, такие как техническое обслуживание и ремонт, страхование, налоги на имущество, коммунальные услуги и т. Д.

Принципиально отличия этого вида соглашения от любой другой формы финансирования с помощью продавца (например, аренда с правом покупки, покупка в виде ипотеки или покупка через возврат продавца ипотека) заключается в том, что контроль над недвижимостью немедленно переходит к покупателю, но право собственности остается на имя владельца до тех пор, пока не будет выплачена полная сумма покупной цены.

Возникает вопрос: когда такая договоренность будет выгодна и как именно она будет работать? Как и в любых других деловых отношениях между людьми, различные факторы влияют на то, что делает то или иное конкретное договорное соглашение идеальным или целесообразным. Некоторые из этих факторов рассматриваются ниже.

ИСХОДНАЯ ИНФОРМАЦИЯ AFS

Способ финансирования покупки «договор купли-продажи» одно время был хорошо известен в Альберте и других частях Канады. Вот почему.Исторически банки предоставляли ипотечное финансирование на основе требования о первоначальном взносе, которое было гораздо более существенным, чем в настоящее время. Часто требование приближалось к 50% от покупной цены в зависимости от объекта недвижимости. Когда-то так было просто. Поскольку лишь небольшая часть населения могла внести такой размер первоначального взноса, была использована альтернативная схема для облегчения операций по покупке, которая позволила значительно снизить первоначальный взнос. Это был AFS.

Теперь, конечно, ситуация изменилась, и банки могут ссудить до 95% от покупной цены на жилую недвижимость с соответствующими гарантиями. Многие не согласятся с мудростью разрешить ипотеку до 95% от покупной цены, но, по общему мнению, это гораздо лучше, чем сценарий 50% первоначального взноса.

В результате договоры о продаже стали забытым инструментом финансирования. Зачем покупателю использовать AFS, если он или она может получить финансирование от банка, вероятно, по более выгодной ставке и на более выгодных условиях? Это факт, что они этого не сделают.

Однако примите во внимание тот факт, что все еще есть покупатели, которые хотели бы приобрести недвижимость, но, несмотря на более широкую доступность банковского финансирования, все еще не могут претендовать на такое кредитование. Как тогда покупатель может стать владельцем собственности, которая уже может быть профинансирована банковскими деньгами? Ответ заключается в том, что этого можно достичь, если взять ипотечный кредит, который уже зарегистрирован на право собственности. Теперь, если бы ипотека была полностью возможна (в том смысле, что она могла быть принята без одобрения банка), тогда продавцы могли бы просто передать право собственности на свою собственность покупателю, и покупатель взял бы на себя всю ответственность собственности, включая прямые отношения. с банком в качестве владельца / кредитора.Однако самое важное, что следует отметить во всем этом, заключается в том, что в Канаде институциональная ипотека не может быть автоматически принята без согласия кредитора. Банковская ипотека обычно может быть принята только тогда, когда предполагаемый покупатель впервые отвечает требованиям существующего кредитора. AFS — это стратегия покупателя по приобретению собственности без установления прямых отношений с банком и путем финансирования покупки за счет того, что можно было бы назвать финансированием Продавца, в отличие от банковского финансирования. AFS позволяет обойти проблему невозвратной ипотеки и может быть полезен независимо от того, покупаете ли вы или продаете.

КАК ДЕЙСТВУЕТ ДОГОВОР ПРОДАЖИ

Процесс начинается в обычном порядке с предложения и принятия типичного договора купли-продажи. Разница в том, что сделка заявлена ​​как , совершаемая посредством Договора купли-продажи . Основная предпосылка заключается в том, что в соответствии с такой договоренностью Покупатель вносит определенную оговоренную сумму денег на баланс, подлежащий уплате в рамках структуры финансирования, которую можно было бы назвать «Неоплаченный капитал продавца».Например, если цена продажи составляла 200 000,00 долларов, а залог составлял 10 000,00 долларов, то неоплаченный капитал продавца составил бы 190 000,00 долларов. Покупатель производит платежи Продавцу в соответствии с AFS на согласованных условиях, а Продавец продолжает производить платежи в свой банк, при условии, что недвижимость в настоящее время финансируется. Контроль над имуществом переходит к Покупателю в момент оплаты депозита, но право собственности (и ипотека в банке) остается на имя Продавца.

Что касается документации, можно использовать стандартный договор купли-продажи Real Estate Association при условии, что в нем четко указано, что сделка осуществляется в форме договора купли-продажи, а форма договора «договор купли-продажи» прилагается в виде графика, или условием соглашения является изготовление формы AFS, удовлетворяющей как Покупателя, так и Продавца.Контракт AFS является ключевым и должен быть хорошо составлен, чтобы охватить как условия финансирования Продавца, так и права и обязанности каждой стороны, а также средства правовой защиты, доступные в случае неисполнения обязательств Покупателем или Продавцом.

Прибыль Продавцу может быть получена за счет маржи от продажной цены и / или процентной ставки. То есть любое превышение продажной цены над ее справедливой рыночной стоимостью, с одной стороны, и, с другой стороны, более высокая процентная ставка, подлежащая уплате на Капитал невыплаченного Продавца, над его процентами, подлежащими выплате по ипотеке на право собственности (или достижимой на вклады из) банка.

ФОРМА ДОГОВОРА

Вы обнаружите, что использование AFS не является нормой в Канаде. Чтобы использовать эту стратегию, вам необходимо очень четко понимать, как она работает, когда работает и как сделать эту информацию доступной и понятной для потенциальных покупателей, продавцов и, что еще более важно, их юристов.

Мы достигаем этого, предоставляя форму соглашения AFS, которая специально и целенаправленно составлена ​​и предоставлена ​​риэлторам, покупателям, продавцам и их юристам для ознакомления.Всем сторонам настоятельно рекомендуется обращаться за независимой юридической консультацией, и ваш юрист должен внимательно изучить AFS, независимо от того, являетесь ли вы Продавцом или Покупателем. Имея в руках и полностью понятую форму AFS, вы, будь то продавец или покупатель, будете обладать знаниями и авторитетом, чтобы представить концепцию другим. Кроме того, в зависимости от того, являетесь ли вы покупателем или продавцом, вы можете по-разному согласовывать определенные аспекты договоренности, и, следовательно, это необходимо учитывать, если кто-то намеревается использовать шаблон.

Документ AFS должен отражать все аспекты отношений между покупателем и продавцом, включая право уступки, страхование, налоги, техническое обслуживание и ремонт, невыполнение обязательств, средства правовой защиты, выплаты, продления, процентные ставки и их расчет, а также многие другие детали. Если существует обычная ипотека, срок действия AFS или временные рамки, в течение которых Покупатель должен полностью выплатить Капитал Продавца, должны совпадать со сроком действующей ипотеки. Таким образом, когда наступает срок выплаты ипотеки, также подлежит выплате AFS.Также должен быть пункт, позволяющий продлевать AFS, привязанный к любому продлению существующей ипотеки.

ОСНОВНЫЕ ЭЛЕМЕНТЫ AFS

Разница между AFS и предположением об ипотеке заключается во времени закрытия или, более четко указано, во времени изменения права собственности. В случае AFS право собственности остается на имя Продавца, и Продавец продолжает производить платежи по ипотеке банку. Учетные записи банка не меняются. Право собственности меняется только после полной оплаты капитала Продавца, что обычно происходит, когда Покупатель имеет возможность организовать банковское финансирование.Затем выплачивается существующая ипотека, Продавец получает свою прибыль, документы с уведомлением выгружаются, право собственности передается на имя Покупателя, и новая ипотека регистрируется. Как и любое типичное закрытие.

ОБЕСПЕЧЕНИЯ ПОКУПАТЕЛЯ:

Поскольку титул не указан на имя покупателя, необходимо учесть ряд факторов. Во-первых, чтобы не допустить, чтобы продавец распорядился собственностью в нарушение договоренности, на праве собственности должно быть зарегистрировано уведомление AFS или другой документ.Во-вторых, покупатель должен будет подумать о том, как обеспечить выполнение финансовых обязательств, таких как ипотека, страхование, коммунальные услуги, налог на недвижимость, плата за кондоминиум и другие платежи. В-третьих, Покупатель должен подумать о том, какие средства правовой защиты необходимо предоставить и как они используются в случае неисполнения Продавцом дефолта. Все это должно быть четко указано в AFS. Кроме того, необходимо рассмотреть вопрос о том, вызывает ли использование AFS так называемую оговорку о «причитающейся продаже» в существующей ипотеке.Дело здесь в том, что покупатель должен иметь хорошую юридическую консультацию и правильно составленные документы, чтобы все прошло гладко, а если нет, то какое средство правовой защиты можно быстро использовать, чтобы сохранить вложения.

Для покупателя первостепенное значение имеет страхование. Поскольку характер интересов Покупателя в собственности отличается от интересов владельца, необходимо уделить особое внимание уникальному характеру сделки AFS, чтобы гарантировать, что такой интерес должным образом и адекватно защищен.И покупатель, и продавец должны будут вести четкую беседу со своими страховыми брокерами и привлекать одного, который понимает этот вид транзакции.

ОБЗОР ПРОДАВЦА:

Основная забота Продавца заключается в том, сможет ли Покупатель выполнить свое обязательство по ежемесячным платежам в счет капитала Продавца. Это вопрос должной осмотрительности со стороны Продавца и полностью находится под его контролем.В случае неисполнения обязательств Покупателем основным средством правовой защиты является судебный иск, аналогичный обращению взыскания. Важным моментом здесь является то, что AFS должен иметь очень четкое представление о том, какое именно средство правовой защиты доступно Продавцу, чтобы суд имел ясность при принятии решения по этому вопросу. Продавец захочет получить контроль над собственностью как можно быстрее, эффективнее и экономичнее. Тем не менее, использование судов для взыскания собственности после дефолта AFS, вероятно, будет трудоемким и дорогостоящим для Продавца.Кроме того, необходимо учитывать возможность того, что покупатель может не относиться к собственности так, как это сделал бы разумный владелец. Что делать, если залоговое право на строительство зарегистрировано в отношении правового титула за неуплату материалов или услуг, предоставленных собственности? Опять же, это вопрос наличия контракта, который решает проблему и предоставляет ясные и подлежащие исполнению средства правовой защиты.

ПОЧЕМУ AFS ПРИВЛЕКЛЯЕТ ПРОДАВЦА

Во-первых, , рынок для покупателей увеличивается, так как сценарий допускает покупки, не требующие нового финансирования.Многие покупатели не имеют права на получение какого-либо банковского финансирования. У банков есть различные политики и формулы, которые они используют, чтобы квалифицировать или не квалифицировать потенциального заемщика. Используя механизм AFS, Продавец становится кредитором и определяет, желает ли он или она взять на себя Покупателя в качестве заемщика. Это дает Продавцу возможность вести переговоры, что может привести к повышению покупной цены или, что не менее важно, разрешить продажу собственности, которую может быть трудно продать по любому количеству причин.

Во-вторых, , Продавец может отменить любые штрафы за выплату ипотечного кредита, отложив окончательную передачу права собственности на дату наступления срока погашения ипотеки.

В-третьих, , продавец, испытывающий финансовые затруднения, может добиться лучшего результата, чем распоряжаясь недвижимостью обычным способом. Он или она могли испытывать трудности в управлении недвижимостью с точки зрения аренды, ремонта и т. Д. Денежные потоки могли стать проблемой, и, возможно, у Продавца возникли проблемы с выполнением финансовых обязательств.Кроме того, продавец может иметь небольшую долю в собственности или совсем не иметь ее. Возможно, он купил в разгар бума. Цены упали. Ипотека с высоким коэффициентом погашения теперь имеет основной баланс, превышающий справедливую рыночную стоимость дома. Фактически, собственный капитал Продавца может быть меньше нуля. Часто продавец может оказаться в ситуации, когда он не может выделить время и ресурсы, необходимые для того, чтобы вернуть инвестиции на ноги. В такой ситуации у Продавца будет минимальная возможность сделать то, что необходимо, чтобы продать недвижимость обычным способом по справедливой цене.Кредитное плечо AFS может дать Продавцу возможность продать недвижимость по более высокой цене. Хотя получение прибыли, если таковая имеется, откладывается до окончательной передачи правового титула, может иметь смысл заключить какую-либо альтернативную договоренность, которая (i) передаст бремя собственности кому-то другому и (ii) потенциально устранить любые убытки, которые в противном случае были бы понесены.

В-четвертых, , транзакция AFS позволяет консервативному инвестору-продавцу достичь более высокой степени предсказуемости ожидаемой прибыли от инвестиций в недвижимость, поскольку прирост капитала фиксируется на момент подписания AFS.Конечно, когда недвижимость быстро растет или падает в цене, как это было, например, в Альберте в недавнем прошлом, продавец может пропустить существенное повышение стоимости капитала или, наоборот, зафиксировать огромную прибыль.

В любом случае всех других факторов, у Продавца существует возможность отменить или уменьшить штрафы по выплате ипотечного кредита, отложить налоги на прирост капитала и получить более высокую прибыль на собственный капитал, чем та, которую предлагают банки.

Кроме того, договор AFS очень похож на обычную передачу права собственности, поскольку права собственности и ответственность, по сути, переходят к Покупателю.Покупатель несет ответственность за все обычные расходы на владение, включая налоги на недвижимость, плату за кондоминиум, коммунальные услуги, страховку и т. Д. Покупатель будет относиться к собственности, как к своей собственной, и, кроме того, будет принимать на себя все обязательства по аренде и другие обязанности по управлению имуществом.

И, наконец, хотя по существу все обязательства собственности переходят к Покупателю, право собственности не передается. Право собственности остается у Продавца до тех пор, пока все причитающиеся денежные средства плюс проценты не будут выплачены в полном объеме.

Таким образом, AFS дает инвестору-продавцу более широкий рынок для покупателей, снижение затрат, обычно связанных с регулярной продажей, предсказуемую окупаемость инвестиций и возможность уменьшить убытки, одновременно перенося бремя права собственности на кого-то еще, сохраняя при этом право собственности.

КОММЕНТАРИИ К ВЫПЛАТАМ: Следует рассмотреть вопрос о выплате из собственного капитала Продавца; когда это произойдет, должна ли существовать привилегия предоплаты и если да, то на каких условиях.Если Продавец заинтересован в генераторе дохода от долгосрочного процентного спреда, может быть целесообразно включить положение о штрафных санкциях за предоплату. При обычном банковском финансировании ипотека устанавливается на определенный срок в несколько лет, и предоплата не может происходить без штрафа, как правило, большего из трех месяцев или разницы в процентах. Поэтому, возможно, как минимум, Продавец может потребовать от Покупателя уплаты штрафов по существующей ипотеке. В крайнем случае, продавец может захотеть выплатить штрафы по существующей ипотеке и выплатить штрафы по AFS.С другой стороны, стороны могут захотеть вообще не рассматривать штрафы по процентам.

Одной из привлекательных особенностей AFS может быть то, что Продавец отличается от банка и имеет гораздо большую гибкость в плане финансирования, которое может быть организовано. Покупатель, финансовое положение которого существенно улучшится, сможет получить институциональное финансирование, выплатить капитал Продавца и заплатить более низкую процентную ставку, предлагаемую банком. С другой стороны, это может никогда не произойти, и Продавец должен помнить о возможности того, что Покупатель не сможет выплатить Капитал Продавца в соответствии с условиями AFS.AFS должен предусмотреть такой сценарий и предоставить необходимые средства правовой защиты, которые можно просто и легко применить.

КОММЕНТАРИИ ПО ВОЗМОЖНОМУ НАЛОГОВОМУ ОБРАЩЕНИЮ: Любая прибыль, полученная посредством AFS, конечно, подлежит налогообложению и будет облагаться налогом либо как прирост капитала, либо как доход, опять же в зависимости от личной ситуации. Процентный доход обычно оценивается в том налоговом году, в котором он был получен. CRA может позволить учитывать прирост капитала в течение нескольких лет аналогично тому, как учитывается прибыль, полученная через ипотеку с возвратом кредита.Конечно, это налоговый вопрос, поэтому следует получить конкретную консультацию у налогового консультанта, разбирающегося в этих вопросах.

ПОЧЕМУ AFS ПРИВЛЕКАТЕЛЬНО ДЛЯ ПОКУПАТЕЛЯ

AFS позволяет покупателю приобретать недвижимость без необходимости получения банковского финансирования. Покупатель рассчитывает, что Продавец предоставит финансирование, и, в результате, по сути, согласовывает условия этого финансирования с Продавцом. Покупатель должен иметь в виду, что такое финансирование, как и любое другое частное финансирование, может иметь более высокую стоимость.Имея это в виду, этот вопрос остается полностью открытым для переговоров. Например, покупатель может справедливо договориться о пониженной процентной ставке в обмен на более высокую покупную цену, что может быть очень выгодной сделкой, поскольку остаток капитала Продавца будет выплачен в будущем, когда рыночная стоимость собственности может: скорее всего, увеличились.

Во-вторых, , как указано выше, в ситуации, когда Продавец испытывает финансовые трудности с недвижимостью и мотивирован на продажу в то время, когда обычная продажа приведет к потере денег Продавцом, Покупатель будет иметь определенную степень кредитного плеча. в переговорах.Это кредитное плечо уравновешивается кредитным плечом Продавца при предложении финансирования сделки.

В-третьих, , хотя немедленная передача права собственности не происходит, Покупатель получает эффективный контроль над собственностью, наряду с другими случаями владения, как описано выше. Покупатель может въехать в недвижимость, сдать ее в аренду, передать свою долю в AFS кому-либо еще, например, арендатору или другому покупателю, сдать недвижимость в аренду покупателю-арендатору, продать опцион без аренды и т. Д.[Теоретически покупатель может также продать свою долю последующему покупателю, где он может немедленно получить некоторую сумму денег, а остаток будет обеспечен посредством субординированного соглашения о продаже или другого обеспечения, которое взимает долю ее покупателя в собственности. Я говорю теоретически, потому что это действительно вступает на новую территорию. Однако суть в том, что если у кого-то есть интерес в собственности (как в нашем сценарии в рамках AFS), этот интерес может быть продан и обеспечен при условии, что на это нет договорного запрета].