Как приобрести квартиру если нет денег: Как купить квартиру, если нет денег: где взять деньги на жилье, быстро собрать, если не хватает

Содержание

Как сэкономить и заработать на собственную квартиру

Фото: Michal Jarmoluk/Pixabay

Многие украинцы продолжают снимать жилье и ежемесячно платят значительные суммы за пользование недвижимостью.

Работоспособная молодежь после окончания учебных заведений продолжает жить с родителями из-за отсутствия средств на покупку жилья. Причина этому — небольшая заработная плата, которую предлагают работодатели.

Однако, если подойти к вопросу грамотно, можно купить квартиру в Киеве, Львове, Одессе, Харькове или любом другом городе за несколько лет или, по крайней мере, сделать большой шаг к приобретению собственной недвижимости.

Присоединяйтесь к нам в Telegram!

Ежемесячно я помогаю заключать несколько сотен договоров, касающихся купли-продажи недвижимости. Это доказывает, что собрать деньги и инвестировать в жилье — это путь, пройденный многими людьми, они достигли своей цели, а значит, вам это тоже будет под силу.

1

Составляем план, как заработать на квартиру

Фото: Pexels/Pixabay

Перед тем, как делать расчеты: сколько нужно зарабатывать, сколько отложить, подумайте о том, какие параметры жилья важны для вас и вашей семьи.

Лучше составить план, который поможет ориентироваться в дальнейшем. Предлагаю при составлении плана ориентироваться на следующие вопросы:

  • каким должно быть будущее жилье?
  • где оно должно быть расположено?
  • сколько я готов потратить?
  • как собрать деньги?

А теперь разберем все эти вопросы более подробно.

2

Каким должно быть будущее жилье?

Фото: Rudy and Peter Skitterians/Pixabay

Определитесь, хотите ли вы жить в частном доме, таунхаусе или квартире в многоквартирном доме, а также с количеством комнат и планировкой помещений. Обязательно учитывайте площадь жилья в целом и площадь отдельных его помещений.

Подумайте, нужен ли балкон, а также, каким должен быть санузел — раздельным или совмещенным. Например, если у вас есть дети, стоит рассмотреть вариант с отдельными и смежными комнатами.

Если любите готовить, имеет смысл искать вариант с просторной кухней, если любите принимать гостей, кстати будет гостиная. Определитесь, искать ли новостройку, или рассмотреть вторичный рынок тоже.

3

Где жилье должно быть расположено?

Фото: Free-Photos/Pixabay

Купить квартиру в спальном районе, в центре, или за городом — все зависит только от ваших потребностей.

Учитывайте также транспортную развязку — если у вас нет автомобиля, лучше всего искать вариант недалеко от остановок или станций метрополитена.

Учитывайте и социальную инфраструктуру — аптеки, больницы, школы, торговые центры, магазины, спортзалы, кинотеатры и другие учреждения, которые нужны для комфортной жизни.

Если хотите квартиру в новостройке, обратите внимание на район: ведется рядом строительство, ведь наличие рядом строительной площадки создает неудобства определенное время.

4

Сколько я готов потратить?

Фото: Firmbee/Pixabay

Чтобы реалистично рассчитать свои расходы, нужно узнать средние рыночные цены на недвижимость. А потом решите для себя, сколько денег готовы потратить на покупку квартиры.

Сколько собрано, какие расходы вы предполагаете (например, ремонт, услуги дизайнера, покупка дорогостоящей техники или мебели). Также нужно посчитать срок, за который можно собрать необходимую сумму.

5

Как собрать деньги?

Определитесь с тем, как вы будете покупать недвижимость: соберете сами, воспользуетесь рассрочкой от застройщика, возьмете ипотеку или деньги в долг у родственников или друзей.

В ходе продвижения к цели ваш план будет корректироваться, ведь на него будут влиять различные жизненные обстоятельства: уволились с работы, срочно нужны деньги на лечение, открыли собственное дело — это нормальный процесс, которого в принципе не избежать.

6

Долго и с усилиями

Фото: Andi Graf/Pixabay

Один из моих клиентов рассказал, что долго был среди тех, кто говорит:

«Мне и так не хватает ни на что, как можно откладывать?».

Но оказалось, что даже при зарплате в 12 тыс. грн есть, что откладывать, просто эти суммы кажутся столь смешными, что мы предпочитаем их прогулять.

Он начал с того, что стал отнимать по 5% с зарплаты и не особо заметил разницу, однако за год собралась кругленькая сумма.

Чтобы накопить, нужно придерживаться принципов финансовой грамотности и экономить, например, на:

  • вредных привычках — в среднем на сигареты уходит 30 грн/день, а это почти 11 тыс. грн/год, если отказаться от алкоголя, можно сэкономить еще 10 тыс. грн/год;
  • импульсивных покупках — по статистике, около 30% денег тратится на импульсивные покупки, если ходить в магазин со списком и покупать только то, что нужно, можно сэкономить около 20 тыс. грн/год;
  • ресторанах, клубах, кино, театрах — если посещать такие заведения не чаще одного раза в несколько месяцев, экономия составит до 30 тыс. грн/год;
  • покупки книг — можно ходить в библиотеки, обмениваться книгами с друзьями, или покупать онлайн (это в несколько раз дешевле), экономия 6 тыс. грн/год;
  • спортзале — заниматься спортом на соседнем стадионе, парке, дома — стандартный пакет в недорогом спортзале стоит около 800 грн, экономия — почти 10 тыс. грн/год;
  • собственном транспорте — чаще ездить на работу на общественном транспорте (расходы составят до 600 грн/месяц) или пешком, экономия около 30 тыс. грн/год;
  • поездках — выбирать отдых в Украине, путешествовать поездами или собственным транспортом (если крупная компания, или брать попутчиков), экономия 20 тыс. грн/год;
  • арендованном жилье — найти дешевое жилье, или пожить некоторое время у родителей, средняя сумма арендованного жилья — 6 тыс. грн/мес. + 1500 коммунальных платежей, экономия составит до 90 тыс.

Таким образом можно сэкономить даже 228 тыс. грн/год. Сумма может быть меньше или больше, в зависимости от ваших расходов, степени бережливости и форс-мажорных обстоятельств.

Ища способ сэкономить деньги, взвешивайте все расходы. Для вещей это может быть срок эксплуатации, бытовой техники — расход электроэнергии. Для финансовых моментов — комиссии, штрафы.

Учитесь мыслить стратегически, есть ли смысл ехать за продуктами на другой конец города, где они дешевле, если учесть затраты времени и денег на дорогу. Станут спасенные 100 грн экономией? Выбрали кредит с низкой ставкой, а посчитали ли расходы на дополнительные комиссии?

Важно понимать, что отказ от любых расходов еще не означает экономию, и сэкономленные деньги можно накопить. Экономия больше связана с изменением расходных привычек. Первое и главное правило — начать вести бюджет доходов и расходов.

7

Небольшой бюджет

Фото: Alexander Lesnitsky/Pixabay

Если бюджет на покупку квартиры получается небольшой, а свое жилье все же хочется иметь, рассмотрите все возможные варианты дополнительного дохода.

Возможно, надо сократить расходы в различных сферах своей жизни, найти дополнительную работу или изменить основную.

Чтобы собрать необходимую сумму, можно:

  • объединиться с несколькими членами семьи и собирать вместе,
  • продать ненужную недвижимость и другое ценное имущество,
  • взять производственный кредит на месте работы или оформить рассрочку у застройщика.

Можно вкладывать деньги в строительство еще на этапе котлована, но здесь есть риски попасть на застройщика-мошенника.

Также можно приумножить деньги благодаря депозиту в банке, покупке валюты, вложить деньги в драгоценные металлы или облигации внутреннего государственного займа.

Значительная часть украинцев не в курсе возможных акций от застройщиков (например: если цена привязана к курсу, временами застройщики ее закрепляют на время) и льгот со стороны государства (хотя таких и не много).

Стартовую информацию для семей можно посмотреть здесь, можно поискать выгодные варианты ипотеки от украинских банков.


Заработать на квартиру можно, если быть экономным, знать свои права, проверять застройщиков и обращать внимание на дополнительные возможности.

Ошибка в тексте? Выделите её мышкой и нажмите: Ctrl + Enter Cmd + Enter Ctrl + Enter

Квартирный расчет – Деньги – Коммерсантъ

При перечислении денег за квартиру покупатель и продавец все чаще прибегают к помощи банков. Большинство сделок совершается с открытием банковской депозитарной ячейки. Правда, в этом случае покупатель сталкивается с проблемой доставки денег. Постепенно на смену банковской ячейке приходит ее усовершенствованный аналог — аккредитив. Однако и у этой схемы, несмотря на неоспоримую надежность, есть свои недостатки.

Способ расчета наличными за квартиру из рук в руки давно канул в Лету — ехать по городу с чемоданом денег в гости к незнакомому человеку, мягко говоря, небезопасно. Поэтому покупатель и продавец все чаще обращаются за помощью в банк. Сейчас банки могут предложить несколько способов проведения платежей между физлицами — через банковскую ячейку, безналичным расчетом и посредством аккредитива.

По данным компании «БЕСТ-Недвижимость», в основном при покупке квартиры расчеты между продавцом и покупателем осуществляются через депозитарную банковскую ячейку. По такой схеме происходит 95% всех совершаемых сделок. «Практика оплаты преимущественно через банковскую ячейку объясняется прежде всего тем, что между подписанием договора купли-продажи и до момента регистрации передачи прав собственности проходит время. Сейчас этот срок — месяц. В этот период покупатель и продавец не понимают, в какой именно день произойдет покупка и продажа. Для уверенности обеих сторон надо сделать так, чтобы деньги были ничьи. Если оплата производится через расчетный счет, то деньги переходят продавцу до окончания сделки. И основной гарантией будет только доверие. Поэтому этот способ практикуется крайне редко»,— рассказывает генеральный директор «БЕСТ-Недвижимости» Лариса Патлух.

Как правило, для получения денег продавцу нужно предъявить зарегистрированный договор купли-продажи и выписку из реестра регистрационной службы, подтверждающую, что покупатель получил право собственности на квартиру. Деньги в банковскую ячейку закладываются в присутствии продавца и покупателя, поэтому продавцу нет оснований опасаться быть обманутым.

«Оптимально, если сделка осуществляется в банке, который фиксирует размер заложенной в ячейку денежной суммы (производится опись вложения)»,— рекомендует директор территориального отделения «Центральное» компании «МИАН-Агентство недвижимости» Павел Косов. Единственный минус такой операции — доставка денег в банковскую ячейку. Чтобы не везти деньги в банк самостоятельно, можно вызвать инкассаторскую машину или произвести снятие денег со счета прямо в банке. Правда, и то и другое придется оплачивать дополнительными комиссиями.

Если квартира приобретается с использованием заемных средств, то ипотечный кредит зачисляется на текущий счет заемщика в день подписания кредитного договора. В этот же день сумма кредита выдается наличными и закладывается в индивидуальный банковский сейф. «Использование наличных средств и сейфовых ячеек на сегодняшний день самый привычный способ расчетов с продавцами для клиентов, так как в этом случае продавец недвижимости видит «живые» деньги, которые в его присутствии закладываются в сейф, где хранятся до момента предоставления документов, подтверждающих регистрацию прав на закладываемую недвижимость в пользу банка»,— рассказывает директор ипотечного центра инвестиционного банка «КИТ Финанс» Надежда Свинцова.

Избежать комиссий за обналичивание денежных средств можно, воспользовавшись безналичным переводом денег. Однако этот способ менее распространен в силу своей небезопасности. В этом случае продавцу и покупателю придется полагаться на честность друг друга. В зависимости от личной договоренности между продавцом и покупателем деньги могут быть переведены как до, так и после государственной регистрации права собственности на жилье в пользу покупателя. Если деньги уже переведены, а сделка не до конца оформлена, покупателю придется понервничать, не передумает ли продавец. А если сделка уже состоялась, есть риск продавцу остаться без обещанных денег.

«При безналичном переводе денег после государственной регистрации права собственности продавец-физическое лицо практически не имеет гарантии, что эти деньги ему в действительности будут переведены. Все будет зависеть от воли покупателя. Понудить покупателя к оплате можно только через суд. До суда дело доводить никто не хочет. С продавцом-юридическим лицом эту проблему можно решить путем перевода денег до заключения договора купли-продажи»,— рассказывает начальник управления сопровождения ипотечных сделок Русского ипотечного банка Павел Рыбаков. Для перевода денег покупателю нужно будет заполнить платежное поручение. Основные его параметры — это реквизиты счета продавца и основание для осуществления перевода — договор купли-продажи.

Если квартира покупается в кредит, то деньги предоставляются после государственной регистрации договора купли-продажи. Кредит выдается при условии предоставления документов, подтверждающих регистрацию прав на закладываемую недвижимость в пользу банка. «Безналичный перевод денег — более цивилизованный метод расчетов: нет необходимости арендовать ячейку, клиент экономит на обналичивании денег. А подтверждением взаиморасчетов между сторонами служит выписка по счету. Продавец потом может подтвердить источник происхождения денег (для налоговых органов). Недостаток — такой вид расчетов невозможен для альтернативных сделок, когда деньги получает продавец последней квартиры в цепочке»,— говорит вице-президент по развитию бизнеса банка «Дельтакредит» Динара Юнусова.

Безналичный перевод денег, как правило, осуществляется банком застройщику при покупке строящегося жилья. Некоторые банки готовы переводить деньги и физическим лицам при покупке готовой квартиры. Но есть и ограничения. Например, расплатиться за приобретаемое жилье безналичным расчетом в Русском ипотечном банке можно, только если продавец — юридическое лицо. Таким образом, если заемщик покупает квартиру у частного лица, ему остается только воспользоваться банковской ячейкой. В некоторых случаях банки не взимают комиссии при перечислении денег на счета своих партнеров. Так, например, если заемщик берет кредит в банке «КИТ Финанс», а у продавца квартиры счет в Банке Москвы, Райффайзенбанке, Альфа-банке и т. д., то заемщику не придется оплачивать комиссию за перевод денежных средств.

Недавно появился новый способ расчета — посредством аккредитива. Это аналог банковской ячейки, когда деньги зачисляются на специальный счет и банк обязуется перевести их продавцу после предъявления договора купли-продажи. «Покупатель открывает в банке аккредитивный счет на свое имя — это своего рода безналичная депозитарная ячейка,— кладет на этот счет сумму, которая равна стоимости квартиры, и дает поручение банку при предъявлении продавцом зарегистрированного договора купли-продажи перевести с расчетного счета покупателя на расчетный счет продавца (открытый в любом банке) эту денежную сумму»,— поясняет Павел Косов.

При использовании кредитных средств деньги зачисляются на текущий счет заемщика в день подписания кредитного договора. В этот же день сумма зачисляется на аккредитивный счет. «Аккредитив выгоден как продавцу, так и покупателю недвижимости. Продавец гарантированно получает оплату в указанный срок при выполнении всех условий аккредитива. Покупатель может быть уверен, что оплата будет произведена только после предоставления в банк документов, свидетельствующих об исполнении продавцом своих обязательств. После открытия аккредитива продавец имеет право осуществить перевод средств на собственный банковский счет, который может быть открыт в любом удобном для него банке»,— считает Надежда Свинцова.

Несмотря на надежность этого способа, он не получил широкого применения. Одна из причин — при переводе денег банк руководствуется договором купли-продажи. «Аккредитив пока не очень распространенная услуга. Это связано и с тем, что расчеты часто производятся в иностранной валюте, и с тем, что цена, указанная в договоре купли-продажи, не всегда совпадает с реальной стоимостью, а также с тем, что счета у продавца, как правило, нет (или он не хочет его открывать). Посредством же аккредитива на счет продавца будет переведена именно та сумма, которая указана в договоре купли-продажи, и обязательно в рублях»,— рассказывает Павел Рыбаков.

Если приобретать квартиру на заемные средства, то сделка быстрее осуществится при покупке квартиры в строящемся доме. Такое различие во многом обусловлено приоритетными способами оплаты при покупке строящегося и готового жилья. Дело в том, что в первом случае продавцом выступает застройщик, во втором в большинстве случаев — частное лицо. Банк самостоятельно переводит деньги на счет застройщика, и присутствие клиента не требуется. А вот в случае с покупкой готовой квартиры присутствие владельца квартиры обязательно. «На осуществление сделки на первичном рынке всегда уходит меньше времени, чем на вторичном, поскольку расчеты с застройщиком производятся в безналичном порядке и не требуют присутствия на сделке представителя компании-застройщика»,— подтверждает старший вице-президент Московского банка реконструкции и развития (МБРР) Андрей Шелковый.

При оформлении кредита на квартиру в строящемся доме основная работа банка заключается в проверке компаний-застройщиков для минимизации рисков незавершенного строительства. «Покупка жилья на первичном рынке намного проще для банка — технически процесс заключения сделки сводится лишь к проверке документов, выдаче кредита и перечислению самого кредита на счет застройщика. На вторичном рынке процесс заключения сделки проходит несколько сложнее — необходимо учитывать интересы и желания продавцов, их представителей, контролировать расчеты между сторонами и регистрацию собственности и залога. Но при этом полностью отсутствует риск недостроя — в отличие от первичного рынка»,— рассказывает директор департамента ипотечного кредитования Бинбанка Дмитрий Галкин.

ЮЛИЯ ПОГОРЕЛОВА

Как приобрести квартиру, если на нее нет денег? — 12 Декабря 2017 – РИС

Собственное жилье – предел мечтаний, особенно для молодежи, у которой жизнь еще только начинается, на столь солидную покупку средств не хватает, ведь нужно еще так много приобрести! А квартиру хочется, не всю же жизнь «мыкаться» по чужим углам? Раздумья на тему: где взять денег, да еще немалую сумму – заводят в тупик.

Как быть? Из, казалось бы, безвыходного положения всегда найдется выход. Квартиру приобрести получится и без первоначальных взносов:

• Когда не получается сразу устроиться на высокооплачиваемую должность, рассчитывать на высокие доходы не приходится. Соответственно, надеяться на подспорье с этой стороны нет смысла. Деньги остается занять у банка. Собираете перечень документов и оформляете ипотеку. Дорого, процент не копеечный, зато вселиться в квартиру вы сможете в ближайшие дни, ничего при этом наличкой не оплачивая.

• Кредит – тоже вариант получить квартиру без денег, с одним условием: банк согласится дать вам нужную сумму, если вы оформите залог на имеющееся у вас движимое или/и недвижимое имущество. Разумно воспользоваться способом приобретения жилья в случае, если у вас или ваших родственников есть дом/квартира в населенном пункте, где расположен банк, предоставляющий кредит. Если повезет, попадется вариант с низким процентом начислений за услуги. В то же время, квартиру в новостройке в Вологде под свой кредит вы сможете подобрать онлайн, просто перейдя по ссылке https://vologda. etagi.com/zastr/.

• Комбинируя предыдущие способы, вы можете воспользоваться сразу ими обоими. Для гражданских супругов есть прекрасная возможность оформить на одного ипотеку, а на второго – кредит. И кредитом гасить выплаты. Правда, доход семьи должен быть достаточным, чтобы не попасть в долговую яму, ведь проценты от взаимогашения не уменьшатся.

• Мечтая о собственной квартире, уже можно что-то для ее приобретения предпринимать. Например, откладывать треть денег, но не «в банку», а в банк на депозитный счет. Сумма-то у вас останется, а процентами за нее вы сможете погасить часть платы за квартиру. В руках вы этих денег не держали, так что можете считать, что выплат не проводили.

• Широко распространенный вариант приобрести квартиру без денег – составить договор ренты с престарелым хозяином (хозяевами). Оговорить и зафиксировать условия по уходу за владельцами жилплощади в договоре. Убедиться, что наследников действительно не имеется, и потом никто не заявится с претензиями оспорить ваше право на владение квартирой. Ваше терпение в уходе за чужими людьми вознаградится: квартира перейдет в ваше владение.


Ипотека иностранным гражданам: особенности ипотеки в России

Содержание

  1. Можно ли взять ипотеку нерезидентам в РФ?
  2. Какие банки дают ипотеку иностранцам
  3. Ипотека для иностранных граждан с видом на жительство
  4. Ипотека без вида на жительство для нерезидентов
  5. Требования к заемщику-нерезиденту
  6. Какие документы нужно собрать
  7. Порядок оформления для иностранцев
  8. Как взять ипотеку, если супруг иностранец

Расскажем о том, как купить жильё в ипотеку для нерезидентов РФ, какие нужны документы и какие требования к нерезидентам предъявляют банки.

Возможно ли оформление ипотеки иностранцам

Если у вас нет гражданства РФ, вы всё равно имеете право получить ипотеку в российском банке на покупку жилья на территории России. Основанием для этого служит ФЗ №102 «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Но иметь право и беспрепятственно пользоваться этим правом — разные вещи. На деле банки не горят желанием кредитовать иностранных граждан и на то есть причины. Заёмщик-иностранец может перестать платить по кредиту и уехать из России. При таком исходе на банк ложатся материальные потери (неуплата процентов) и издержки (судебные разбирательства, продажа залогового имущества и т.д.). Иностранному заёмщику нужно быть готовым к тщательной проверке со стороны банка. Вот на что обращают пристальное внимание:

  • уровень официальной зарплаты
  • место работы, репутация работодателя
  • наличие другого имущества на территории России
  • кредитная история
  • семейное положение и гражданство супруга

Стоит помнить, что документы, подтверждающие занятость и доход, действуют в течение 45 календарных дней. После истечения этого срока банк потребует свежие документы.

Ипотека без вида на жительство для нерезидентов

Возможность (хоть и минимальная) получить банковское одобрение сохраняется. Но чтобы заявку рассмотрели, заёмщикам без ВНЖ придётся безоговорочно выполнить ряд требований:

  • Проживать в РФ не менее 183 дней (чем дольше, тем лучше).
  • Работать у российского работодателя не менее 6 месяцев (чем дольше, тем лучше).
  • Без нареканий платить все налоги и сборы.
  • Иметь умеренную закредитованность — не более 40% от общего дохода семьи (чем меньше, тем лучше).
  • Внести первоначальный взнос минимум 40% от стоимости приобретаемого жилья (чем больше, тем лучше).
  • Иметь положительную кредитную историю. Если ранее вообще не было кредитов, это затруднит решение банка дать положительный ответ. Если кредитов было много и с просрочками в платежах, то это послужит веским основанием для отказа в ипотеке

Важно быть готовыми к тому, что некоторые банки могут предъявить дополнительные условия:

  • Привлечь созаёмщиков с российским гражданством.
  • Увеличить минимальный срок работы на российского работодателя до 3 лет.
  • Снизить предельный срок кредитования до 15 лет
  • Увеличить размер первоначального взноса до 50%
  • На несколько пунктов повысить процентную ставку — самая неприятная и распространённая мера.

Чтобы увеличить шанс на одобрение ипотеки, лучше позаботиться о получении вида на жительство (ВНЖ).

Основания для получения вида на жительство в России

Получить ВНЖ не всегда получается даже у тех, кто подходит под официальные требования. Рассмотрим, какие критерии могут дать шанс на получение вида на жительство в РФ:

  • Вы гражданин Беларуси или Туркменистана.
  • У вас есть разрешение на временное проживание в России.
  • Помимо РВП у вас есть сертификат на госпрограмму по добровольному переселению соотечественников.
  • У вас статус беженца или попросившего временное убежище и сертификат на добровольное переселение.
  • У вас статус политического беженца.
  • Вы документально признаны официальным носителем русского языка.
  • Вы специалист с высокой квалификацией и принадлежите к семье высококвалифицированного специалиста.
  • У вас ранее было право на российское гражданство, но вы от него отказались, или гражданство РФ у вас было прекращено.
  • Вы признаны недееспособным, а ваш опекун или помощник имеет российское гражданство или ВНЖ.

Ипотека для иностранных граждан с видом на жительство

Если у вас есть вид на жительство в России, то взять ипотеку становится проще. Это обстоятельство почти уравнивает вас в правах с резидентами РФ. Вы можете законно работать в России, платить налоги, получать льготы, подтвердить занятость и доход. Большинство банков лояльно относятся к иностранцам с ВНЖ, поэтому не предъявляют к заявителю сверхъестественных требований и дают нормальные ипотечные условия. Какой пакет документов стоит приготовить, чтобы подать успешную заявку на кредит:

  • Паспорт с нотариальным переводом.
  • Разрешение на работу и подтверждение трудоустройства в РФ.
  • Доказательство длительного проживания на территории России.
  • Документы на недвижимость, на которую требуется ипотека (нужно запросить у продавца/застройщика).
  • Документы на право владения иной недвижимостью (если она имеется в собственности)
  • Диплом о получении образования.
  • РВП
  • Банковская выписка по личным счетам.

Какие банки дают ипотеку иностранцам

Для иностранцев выбор кредитных организаций сильно ограничен. Лояльными можно назвать лишь несколько банков, готовых сотрудничать с иностранцами по вопросу жилищного кредитования.

Росбанк

Гражданство не имеет значения Льготы для граждан СНГ Алгоритм оформления ипотечного займа такой же, как для граждан РФ.

ВТБ

Гражданство не имеет значения Подтверждение легальности пребывания и занятости на территории РФ.

Райффайзенбанк

Гражданство не имеет значения Место работы обязательно на территории Российской Федерации.

Кубань Кредит

Гражданство не имеет значения Допускает возраст заёмщика 80 лет на момент окончания срока ипотеки.

Хоум Кредит (ХКФ Банк)

Гражданство не имеет значения.

Альфа-банк

Гражданство Украина, Республика Беларусь Подтверждение легальности пребывания и занятости на территории РФ.

Сбербанк

Не выдаёт ипотечные займы иностранцам, требует исключительно российское гражданство. Можно рассчитывать только на потребкредит.

Законодательная база

ФЗ №102 регулирует правовые отношения между кредитными организациями и гражданами. Закон не ограничивает права иностранных граждан на получение ипотечного займа в российском банке для приобретения жилья на территории РФ. Но каждый отдельно взятый банк вправе устанавливать собственную кредитную политику, которая может исключать выдачу кредитов лицам без российского гражданства — и с  этим ничего не поделаешь.

Основные требования к заёмщику-нерезиденту

К иностранным претендентам на ипотеку базовые требования почти такие же, как к россиянам. Рассмотрим список, которому нужно соответствовать:

  • Возраст на момент подачи заявки не меньше 21 года. Хотя некоторые банки, например «Кубань Кредит», разрешают вступать в кредитные обязательства лицам, достигшим 18 лет.
  • Возраст к дате истечения срока ипотеки не должен превышать 80 лет, но многие банки снижают его до 65 лет.
  • Достаточный уровень дохода: ипотечный платёж «съедает» не более 40% ежемесячной зарплаты.
  • Незапятнанная кредитная история (нет просрочек по платежам).
  • Готовность оплатить пакет страхования жизни и объекта недвижимости.
  • Готовность привлечь созаёмщиков, подходящих под такие же требования.

Какие документы нужно собрать

Перед подачей анкеты подготовьте минимальный пакет документов.

  • Паспорт с нотариальным переводом;
  • Документ, подтверждающий право пребывания в России: ВНЖ/РВП/карта мигранта/въездная виза;
  • Подтверждение регистрации;
  • Разрешение на работу и подтверждение трудоустройства в РФ;
  • Документальное подтверждение длительного проживания на территории России;
  • Документы на недвижимость, на которую требуется ипотека (нужно запросить у продавца/застройщика).

Как оформить ипотеку иностранцу — пошаговая инструкция

  • Иностранные граждане заключают ипотечные сделки в России почти по тому же алгоритму, что и россияне. Вам предстоит следующий порядок оформления:
  • Изучить кредитные предложения банков, которые работают с иностранцами. Рассчитать платежи на ипотечном калькуляторе на сайте банка. Выбрать одну или ряд кредитных организаций, условия которых вам подходят.
  • Уточнить у выбранного банка, какие именно документы нужны. И собрать их заранее, потому что для подготовки некоторых справок может потребоваться время. И не забывайте, что документы действительны не дольше 45 календарных дней.
  • Через сайт или в банковском отделении подать заявку на ипотеку и передать собранные документы. Многие банки на первичном этапе принимают документы в электронном виде (сканы или фото) — так можно обойтись без посещения отделения.
  • Ожидать решения. Так как данные заёмщиков-нерезидентов рассматривают досконально, принятие решения может занять до 3 недель. Если у вас попросят дополнительные справки, не стоит медлить с их подготовкой.
  • Если вы получите согласие на сделку, то вам предстоит подобрать объект недвижимости под одобренную вам сумму. Сведения об объекте (отчёт об оценке) нужно передать в банк.
  • С вами согласуют день подписания кредитного договора. В назначенный день нужно принести с собой оригиналы всех требуемых банком документов.
  • В день подписания кредитного договора предстоит внести всю сумму первоначального взноса. Часто банки просят передавать деньги в кассу в наличной форме, поэтому заранее уточните  этот вопрос в банке.
После всех этапов подписанный договор зарегистрируют в МФЦ. Продавец недвижимости получает оставшуюся сумму денег от банка. Вы становитесь собственником недвижимости, на которой обременение в пользу банка вплоть до погашения долга.

Когда возможен отказ?

Сделка может не состояться по двум основным причинам — не выполнены требования к заёмщику или к объекту. В случае с объектом всё легко поправимо, если вы сделаете выбор в пользу другой квартиры/дома. Чёткие требования к объекту всегда можно уточнить в банке. Ситуация сложнее, если что-то не так с вашими документами. Причин может быть уйма, и банк не всегда аргументирует отказ, потому что имеет право не делиться этой информацией. Но бывают случаи, когда причины озвучивают и потенциальный заёмщик ещё может исправить положение — донести корректные документы.

Причины отказа

Рассмотрим возможные причины, которые относятся к объекту недвижимости:

  • Выбранное жильё стоит в плане на снос или в программе реновации.
  • Здание изношено на 65% и более.
  • Объект не подключен к канализации, нет водоснабжения.
  • В квартире сделана нелегальная перепланировка.

Рассмотрим причины, которые относятся к заёмщику:

  • Не подходит возраст для кредитования.
  • Просрочен ВНЖ.
  • Низкий уровень дохода для запрашиваемой суммы кредита.
  • Неофициальное трудоустройство.
  • Короткий стаж на последнем месте работы.
  • Плохая кредитная история или полное её отсутствие.

Что такое вид на жительство

Если вы намерены долгое время находиться в России и официально здесь работать, то необходимо оформить ВНЖ. Этот документ говорит о том, что у вас есть законное право пребывания на территории РФ, и вас не могут просто так выдворить из страны. Вид на жительство даёт иностранцу самое главное — без проблем проживать на территории Российской Федерации длительное время и менять место жительства по собственному усмотрению.

Какими правами обладает иностранец с ВНЖ в России

  • Бесплатное медобслуживание, бесплатное образование, пенсия, социальные программы и льготы.
  • Возможность устроиться на работу в любой точке страны.
  • Возможность без трудностей покидать Россию и возвращаться обратно.
  • Право покупать недвижимость и оформлять право собственности.
  • Право делать приглашения для въезда в РФ членов своей семьи — граждан другой страны.
  • Право избирать кандидатов в органы местного самоуправления и выдвигать собственную кандидатуру.
С видом на жительство гораздо проще начинать процедуру оформления гражданства.

Можно ли взять ипотеку с видом на жительство в России?

Да, нерезидент с ВНЖ имеет право рассчитывать на ипотечный займ с целью приобретения жилой недвижимости. Российское законодательство этого не запрещает. Шансов получить ипотеку при наличии ВНЖ существенно больше, чем при отсутствии этого важного документа. Поэтому лучше заранее оформить вид на жительство, а уже затем подавать на ипотеку.

Оформление ипотечного кредита, если супруг — иностранец

Женатые заёмщики более привлекательны для банкиров, чем холостые. Если семья покупает жильё, и один из заёмщиков гражданин РФ, то вероятность одобрения выше, чем в ситуации, когда оба супруга поданные другой страны. Вариантов оформления займа может быть несколько:

  • Второй супруг созаёмщиком не выступает — предпочтительный вариант. Приоритетный вариант, если оформлять ипотеку на супруга гражданина России. Такая схема возможна, если есть брачный договор. Квартира оформляется только на одного супруга, который и будет выплачивать долг. Второй супруг к займу отношения не имеет и претендовать на недвижимость не в праве.
  • Созаёмщики, но ответственность только на одном — подходящий вариант. Квартира оформляется на обоих, но ипотечную нагрузку может взять только один из супругов. Хорошо, если это будет супруг-россиянин. Тогда доходы супруга-иностранца не будут учитываться, но его кредитную историю банк всё равно проверит. Стоит помнить, что в случае развода все права на имущество останутся у того, на кого была оформлена ипотека.
  • Созаёмщики с равной ответственностью — наименее желательный вариант. Если пара получает высокий общий доход и может взять ипотеку совместно как созаёмщики — долговая нагрузка и ответственность ляжет на обоих супругов. Ситуация менее выигрышная, чем первые два варианта, но всё же лучше, чем когда ипотеку берёт холостой иностранец.

Можно использовать для покупки жилья маткапитал, если мать и ребенок граждане РФ. Гражданство отца в данном случае никак не препятствует получению сертификата и направления его на погашение ипотеки.

Как накопить на квартиру: расчеты, советы экспертов: газета Недвижимость

На сегодняшний день высокий уровень цен на жилье становится главной причиной невозможности решения квартирного вопроса для многих казахстанцев и их семей. В этой ситуации кажется, что единственным выходом может стать ипотека. Практика же показывает, что купить недвижимость можно не только, заняв у банка. Рассмотрим детально, как купить квартиру без ипотеки и где взять деньги на осуществление этой цели с приведением простой математики.

Представим, что молодая семья хочет купить квартиру стоимостью 10 миллионов тенге. По такой цене можно купить квартиру в любом городе Казахстана. Отличие лишь в том, что в мегаполисах это будут окраины и жилье малой площади. В регионах же это достаточная сумма для покупки «двушки» или даже «трешки» в центре.

Оттолкнемся от среднестатистической зарплаты, которая по данным Комитета по статистике РК, в августе 2019 года была равна 188 000 тенге. Допустим, что у нашей молодой семьи пока нет детей, и муж с женой будут оба зарабатывать такую сумму. А когда супруга выйдет в декретный отпуск, оптимистично представим, что к тому времени глава семьи увеличит свой ежемесячный доход.

Предвидим возмущения читателей по поводу того, что большинство рядовых казахстанцев не видят такой зарплаты. Но цель статьи — показать модель покупки квартиры путем накопления, тем более что некоторые такой моделью успешно пользуются и решают свой жилищный вопрос.

Покупаем квартиру в новостройке: 5 шагов к новоселью >>>

Расчеты по накоплению в тенге

Несмотря на резкое обесценивание национальной валюты в последние годы и подорванное доверие населения к ней, все же большинство граждан предпочитают хранить свои сбережения в именно тенге. Так, по данным аналитического портала ranking.kz, в портфеле вкладов физических лиц на конец июля 2019 года на депозиты в национальной валюте приходилось более половины: 4,7 трлн тг, рост за год составил 6,3%.

При этом объём розничных вкладов в иностранной валюте сокращается третий год подряд и составляет 3,8 трлн тг (минус ещё 1,8% за год). Удельный вес вкладов в инвалюте за год сократился с 46,7% до 44,8%.

Последуем примеру большинства вкладчиков и вместе с нашей молодой семьей попробуем рассчитать, сколько же лет придется копить на квартиру в тенге.

Максимальная ставка по сберегательным вкладам составляет на сегодняшний день 13,5%. Данный вид вклада обеспечивает достаточную доходность взамен на повышенные требования к досрочному изъятию денег. Такие депозиты предлагают 15 банков страны.

Учитывая то, что совокупный доход наших супругов составляет 376 000 тенге, предположим, что они смогут откладывать ежемесячно на депозите по 150 000 тенге. И у них останется 226 000 тенге на проживание. Если нет возможности проживать с родителями, то вполне реально и снимать «однушку» на эти деньги.

Итак, с помощью депозитного калькулятора посчитаем, сколько уйдет времени на накопление, если начать с нуля.

Сумма вклада

150 000 тенге

Ежемесячные довложения

150 000 тенге

Годовая ставка

13,5%

Накопления за 4 года

10 106 453 тенге

Из них начисленные проценты

2 606 453 тенге

Ждать 4 года в общем-то недолго, если целенаправленно и дисциплинированно подойти к вопросу.

Как купить квартиру по госпрограмме «Нурлы жер» в 2019 году? >>>

Накопить 50% от стоимости жилья и взять ипотеку

Можно подкопить половину стоимости квартиры в течение 3 лет на депозите Жилстройсбербанка, а потом оформить жилищный заем по ставке 5% годовых. Вознаграждение банка по депозитам невысокое — 2% годовых. Но, как известно, по итогам года, на накопленные сбережения вкладчиков начисляется ещё и премия от государства в размере 20% на сумму, не превышающую 200 МРП, в 2019 году это 505 000 тенге. И копить можно быстрее с услугой «Семейный пакет», где супругам можно копить с помощью двух депозитов, и получать премию от государства на каждый вклад.

Воспользуемся онлайн-калькулятором Жилстройсбербанка и посчитаем выгодность покупки таким способом.

Стоимость жилья

10 000 000 тенге

Ежемесячный взнос на депозит

150 000

Срок накопления

32 месяца

Сумма накоплений

5 069 828 тенге

Сумма займа

4 930 171 тенге

Срок жилищного займа

36 месяцев

Ставка

5%

Ежемесячное погашение займа

147 761 тенге

Переплата

389 248 тенге

Такой вариант удобен тем, что в квартиру можно переехать уже через 3 года и переплата будет небольшая по сравнению с коммерческой ипотекой.

Как купить квартиру в залоге: этапы сделки, риски >>>

Расчеты по накоплению в долларах  

Посчитаем, за какое время накопятся 10 миллионов тенге в долларах. Курс доллара на сегодняшний день составил 387 тенге. Будем откладывать на депозит те же 150 000 тенге, но уже в долларах.

Казахстанский фонд гарантирования депозитов с 1 июня повысил до 2% предельную ставку по срочным и сберегательным валютным вкладам со сроком 12 и более месяцев.

Сумма вклада

388 долларов

Ежемесячные довложения

388 долларов

Годовая ставка

2%

Накопления за 5 лет

24 503 доллара (9 483 000 тенге по курсу 387 тг/долл.)

Из них начисленные проценты

1223 доллара (473 000 тенге по курсу 387 тг/долл.)

Копить в валюте пришлось больше лишь на 1 год. А если учесть, что курс доллара будет только расти, то вполне вероятно, что срок накопления будет такой же, как при накоплении на тенговом депозите.

Ипотека под 2%: условия и расчеты >>>

Что не учли в расчетах

Существенное влияние на исход дела оказывает множество факторов. В частности:

  1. Уровень инфляции (из-за нее существенно может обесцениться накопленная сумма, предназначенная для покупки жилья).
  2. Влияние кризиса (как может измениться курс тенге, базовая ставка Нацбанка и другие факторы, так или иначе влияющие на все сферы нашей жизни).
  3. Коммунальные платежи и иные обязательные расходы.
  4. Рост уровня доходов человека в будущем.

Учесть все эти факторы не представляется возможным, так как они меняются в каждом конкретном случае.

Какое вторичное жилье не стоит покупать >>>

Рекомендации специалистов

На вопросы портала kn.kz отвечает эксперт финансового рынка Бота Жуманова.

— Бота, на сегодняшний день в какой валюте лучше копить на недвижимость?

— Все зависит от срока, в течение которого вы планируете сделать покупку или накопления на первоначальный взнос. Мое личное мнение и опыт — делать накопления только в валюте, и не хранить деньги в национальной валюте. Я за практический смысл, ведь большинство вообще не в курсе того, как формируется обменный курс, от чего он зависит и т.д. Если вы планируете покупать квартиру в районе 5 следующих лет, то девальвация однозначно будет существенной, поскольку она будет иметь накопленный эффект. Поэтому, если себя обезопасить и не смотреть постоянно на курс с нервным тиком, то однозначно только в валюте либо в определенном валютном балансе.

— Какими инструментами можно воспользоваться, чтобы накопить на квартиру?

— Здесь принципиальное слово «накопить», а не «заработать на инвестициях». Если ваш горизонт в течение 5 лет, то однозначно у вас должен быть депозит, который вы ежемесячно пополняете. Второй инструмент — это инвестиционное страхование. Этот инструмент уже есть в Казахстане, и он дает в 3 раза больше доходности, чем валютный депозит. Все — больше альтернатив нет. Вкладывать в ценные бумаги на западные рынки или заниматься валютной спекуляцией на форексах и других сомнительных игрушках точно я не советую, и не буду рекомендовать.

Также я бы порекомендовала людям начать заниматься предпринимательством и увеличивать свои доходы. Лучше всего это делать не с нахрапа, а например, воспользоваться программами, которые есть на рынке. Например, можно бесплатно пойти поучиться на курсах предпринимательства «Бастау Бизнес». В рамках учебы можно будет получить грант на 500 тыс. тенге и до 20 млн тенге дешевых кредитных денег для старта своего бизнеса.

Арендное жилье без выкупа: новые подходы, планы на 2019 год >>>

Также своими советами поделилась Лариса Степаненко, президент Объединенной ассоциации риелторов Казахстана.

— Лариса Владимировна, как Вы думаете, молодой семье лучше накопить на квартиру в течение нескольких лет или сразу оформить ипотеку?

— Здесь, конечно, все сугубо индивидуально. Понятие молодая семья — растяжимое. Она может быть, как с небольшим семейным бюджетом, так и с достаточным. Если оба супруга работают, имеют стабильный доход, то такая семья может воспользоваться банковскими продуктами, такими как «7-20-25» или «Баспана Хит», и оформить ипотеку. 

В случае, если у молодой семьи ограниченный бюджет, нет стабильной работы, или работает только один супруг, например, когда в семье появился маленький ребенок, то покупку нужно проссчитывать. Если ипотека сопряжена с ограниченным семейным бюджетом, то я бы не советовала брать заем. Также, если у молодой семьи нет поддержки со стороны родственников, то я бы посоветовала накопить денег и потом воспользоваться ипотекой при покупке жилья. У Жилстройсбербанка привлекательные условия по процентным ставкам при накапливании денежных средств свыше 3 лет. Можно поднакопить 50%, и тогда уже рассматривать ипотечное кредитование. В случае, если месячная арендная плата равняется ипотечному взносу, то разумнее будет взять ипотеку и ежемесячно погашать ее. Каждую историю нужно рассматривать в частном порядке, у кого какие условия и возможности.

— Как могут измениться цены на жилье в будущем?

— Цены на недвижимость зависят от внешней экономики, цен на нефть, политической составляющей. Но на сегодняшний день каких-либо предпосылок для резкого роста или снижения цены нет. В целом рынок стагнирует, только колебания курса доллара одномоментно влияют на цены, продавцы делают корректировку. Но для тех, кто хочет продать квартиру, цена всегда договорная, и продавцы «двигаются» по цене, договариваются и в итоге продают.

Для тех, кто берет ипотеку сегодня, не стоит бояться того, что цены вырастут. Таким образом, наоборот, сложится выгодная ситуация, так как купили квартиру по старой цене, а оплачивают за нее меньше. Сложнее будет, если цены снизятся, а люди будут переплачивать по ипотеке за квартиру, рыночная цена которой стала ниже.

Информационная служба kn.kz

Как купить свою первую арендуемую недвижимость без денег

7. Партнеры

Мы уже несколько раз упоминали друзей и семью как возможные источники денег для вашего первоначального взноса. Но кто сказал, что одолжение вам денег — единственный вариант?

Они могут захотеть заключить с вами сделку!

Представьте себе следующий сценарий: у вас нет денег для первоначального взноса, но вы хотите научиться вкладывать деньги в арендуемую недвижимость. У вашего друга есть деньги на первоначальный взнос, но нет времени, чтобы изучать основы покупки недвижимости для сдачи в аренду.

Матч, заключенный на небесах. Они дают первоначальный взнос, вы обеспечиваете потом.

Скорее всего, вы знаете кого-то, кто хочет диверсифицироваться и вложить немного денег в недвижимость. Кто не любит пассивный доход? А аренда недвижимости приносит пассивный доход лучше, чем любые другие инвестиции.

8. Кредитные карты

Как друзья и семья, мы несколько раз упоминали кредитные карты. Хотя мы посвятили целую статью рассмотрению плюсов и минусов, рисков и «преимуществ» (посмотрите, что мы там сделали?) Использования кредитных карт для покупки арендуемой недвижимости, их тоже стоит кратко изучить здесь.

В идеальном случае вы используете необеспеченные кредитные карты для бизнеса в течение начального периода 0%. Использование консьерж-службы по бизнес-кредитованию, такой как Fund & Grow, поможет вам открыть в среднем от 150 000 до 200 000 долларов США по кредитным линиям и картам, и они даже покажут вам, как вывести деньги с комиссией 2,5% вместо типичного кредита в 3-4%. платеж.

Plus, вы можете делать предложения за наличные, так как деньги доступны мгновенно. Финансирование гораздо более гибкое, чем ипотека, и часто комиссия за выдачу наличных смягчается за счет бонусных баллов.

Представьте, что вы покупаете арендуемую недвижимость на 100 000 долларов и получаете ссуду арендодателя на 80 000 долларов, оставляя первоначальный взнос в размере 20 000 долларов. Вы снимаете 20 000 долларов (или сколько сможете) в качестве аванса наличными со своей кредитной карты, оплачиваете комиссию за перевод в размере 2,5% и получаете 1,5% от этой суммы обратно в виде вознаграждения.

Это означает, что вы платите чистую комиссию в размере 1% за использование вашего финансирования. Это дешевле, чем ипотека! Фактически, вам следует подумать о том, чтобы вообще отказаться от ипотеки и просто использовать свои кредитные линии и карты.

Что касается процентов, фокус в том, чтобы погасить этот остаток и быстро. В этот момент время идет наперекосяк: как быстро вы сможете погасить остаток по кредитной карте? Если ответ — «в течение нескольких месяцев», это многообещающая стратегия. Если ответ — «в течение нескольких лет», подумайте еще раз.

Но, по крайней мере, у вас будет доход от аренды вашего имущества, чтобы вы могли быстрее его оплачивать!

9. HELOCs и вторая ипотека в вашем доме

Еще одна идея купить недвижимость без денег в аренду — это занять деньги у вашего текущего места жительства.

Кредитные линии собственного капитала (HELOC) особенно полезны для этого. Вы обеспечиваете кредитную линию для своего дома, пользуетесь ею по мере необходимости и возвращаете ее доходом от сдачи в аренду.

Вы даже можете приобрести HELOC на инвестиционную недвижимость!

В примере, который мы использовали выше, вы взяли ссуду арендодателя на 80 000 долларов, а оставшиеся 20 000 долларов вы получили на покупку арендной платы на 100 000 долларов. Занимать деньги в HELOC намного дешевле, чем по кредитной карте!

Хотя бы по процентной ставке.Первоначальные затраты на получение HELOC будут выше, поскольку кредитор должен будет вести историю правового титула на ваш дом и почти наверняка будет взимать с вас мусорные сборы.

Тем не менее, HELOC — это дар, который продолжает дарить. Вы можете продолжать вращать его, когда покупаете арендуемую недвижимость, вытаскиваете деньги, возвращаете их и повторяете снова.

Вторая ипотека (ссуды под залог собственного капитала) менее гибкая, но все же может быть использована для покрытия вашего первоначального взноса за арендуемую недвижимость.

Получите расценки на HELOC и вторую ипотеку от нескольких кредиторов через LendingTree.

Больше идей для покупки недвижимости без выкупа

Задумывались ли вы о том, чтобы использовать свои пенсионные счета для покупки арендуемой недвижимости? А как насчет краудфандинговых сайтов?

Существует тонкая грань между творческим подходом к финансированию и покупкой арендуемой собственности без лишних денег или чрезмерным использованием заемных средств. Если сомневаетесь, отложите деньги на первоначальный взнос, а не занимайте их.

Пройдите наш бесплатный мини-курс по достижению финансовой независимости с арендуемой недвижимостью, чтобы получить больше идей о том, где найти деньги для вашего первоначального взноса.

Если вы готовы проявить немного творчества, вы будете поражены тем, как мало денег вам действительно нужно, чтобы купить свою первую арендуемую недвижимость!

Какую тактику вы использовали, чтобы покупать недвижимость в аренду без денег? Что сработало для вас? Что нет? Поделитесь своим опытом ниже!

Подробнее о покупке вашей первой арендуемой недвижимости:

7 способов купить многоквартирную недвижимость без денег

Основные выводы


Скорее всего, если вы какое-то время занимались инвестициями в недвижимость, вы начали задумываться о вложении в несколько семей.Если да, то вы, вероятно, слышали о многочисленных доступных преимуществах: больший денежный поток, более простое управление, огромные налоговые льготы. Но если у вас мало средств, вы можете спросить , как купить многоквартирную недвижимость без денег . Возможно, вы полагали, что инвестирование в многоквартирную недвижимость вам не по силам, если у вас нет огромных резервов денежных средств.

И хотя это правда, что многие сделки по инвестированию в недвижимость, включая те, которые связаны с многоквартирной инвестиционной собственностью, будут лишены жизненно важного денежного потока, если не будет внесен подходящий первоначальный взнос, это не означает, что вы стеснены в качестве первоначального взноса нельзя покупать многоквартирную недвижимость.

На самом деле, проявив творческий подход к выбору вариантов финансирования, вы можете обнаружить, что начальный урок в классе «Многосемейное инвестирование для начинающих» окажется полезным. Вот семь стратегий финансирования многоквартирной собственности с небольшими затратами или без них, которые помогут вам в этом начинании.

Примечание. Как и в случае любой финансовой операции, очень важно проявить должную осмотрительность и проконсультироваться с финансовым специалистом, чтобы убедиться, что конкретная стратегия работает для ваших нужд, например, при ремонте многоквартирного дома.Информация, представленная здесь, предназначена только для образовательных целей.


[Хотите владеть арендуемой недвижимостью? Посетите наш БЕСПЛАТНЫЙ онлайн-курс по недвижимости, чтобы узнать, как инвестировать в арендуемую недвижимость и максимизировать свой денежный поток. ]


7 способов купить многоквартирную недвижимость без выкупа

Многосемейная недвижимость может сопровождаться высокой покупной ценой, что заставляет некоторых инвесторов уклоняться. Однако при правильном управлении такой тип недвижимости дает возможность заработать большой денежный поток и предложить высокую прибыль.Цена покупки не обязательно должна являться препятствием для входа; Есть несколько способов инвестировать в многоквартирную недвижимость для тех, у кого мало денег, включая следующие методы:

  1. Частные деньги

  2. обыкновенных акций

  3. Сбыт материалов

  4. Жесткие деньги

  5. Пособие на ремонт

  6. Взлом дома

  7. Краудфандинг недвижимости

1.Частные деньги

Частные ростовщики полезны не только при покупке домов на одну семью. Частные кредиторы могут быть особенно полезны в многоквартирных домах, таких как инвестирование в многоквартирные дома, и могут быть отличным способом продвинуться вперед в девелоперском проекте, если в настоящее время у вас нет средств для первоначального взноса.

Как и в случае с недвижимостью на одну семью, частные кредиторы не обязательно должны быть связаны с инвестиционной фирмой. Фактически, некоторые из лучших частных кредиторов для вас могут быть найдены в вашей существующей социальной сети.Сюда входят родственники, друзья, врачи, коллеги и т. Д.

Почему кто-то из вашей сети дает вам деньги? Перспектива более высокой прибыли, чем многие получают со своего пенсионного счета — и обеспеченная недвижимостью — может сделать это убедительным аргументом для тех, кто обращается к вам (и может помочь вам найти средства, необходимые для продажи многоквартирной собственности. оплата.)

2. Долевые акции

Поиск инвестора в акции немного отличается от работы с частным кредитором.С частным кредитором вы обещаете регулярный доход для своего инвестора. Но с инвестором в акции вы даете ему часть капитала в обмен на средства, необходимые для первоначального взноса при покупке многоквартирной недвижимости.

Например, предположим, что инвестор в акции дает вам 100 000 долларов на приобретение многоквартирной собственности. В обмен на это вы можете передать инвестору 40% акций собственности. Это позволит вашему инвестору получать как 40 процентов ежемесячного денежного потока от собственности, так и 40 процентов выручки от возможной продажи собственности.

Это мощная стратегия именно по той причине, что акции привлекательны для инвесторов. И этот метод дает инвесторам возможность генерировать краткосрочный и долгосрочный денежный поток, который вы можете использовать для мотивации потенциальных инвесторов в поисках первоначального взноса.

3. Сбыт материалов

Это не всегда возможно для каждого проекта многоквартирного дома. Тем не менее, бывают случаи, когда недвижимость может содержать ценные природные (или произведенные) ресурсы, которые могут быть проданы при покупке недвижимости для получения первоначального взноса.

Примеры материалов: грязь, растения, гравий, древесина и удобрения — любые ресурсы, которые могут оказаться ценными для другой стороны. Все дело в том, чтобы заглянуть за пределы воспринимаемой ценности многоквартирной собственности и определить, есть ли скрытые возможности, которые могут сделать сделку более реалистичной и привлекательной для вас.

4. Жесткие деньги

Если вы не знакомы с этим термином, кредиторы в твердых деньгах (ИЖК) можно охарактеризовать как частных лиц или небольшие организации, которые ссужают заемщику «твердые деньги» на основе стоимости имущества, а не кредитного рейтинга заемщика.

Несмотря на то, что процентная ставка и комиссия за оформление ссуды твердых денег намного выше, чем у традиционных ипотечных ссуд, они не называются «твердыми деньгами» из-за их обременительных условий. Тем не менее, потому что твердые деньги — это математика. Отвечает ли соотношение кредита к стоимости (LTV) собственности — в идеале 65% или ниже — критериям, установленным кредитором за твердые деньги?

Если это так, у вас есть хорошие шансы заключить сделку, особенно если вы сделали свою домашнюю работу и нашли многоквартирный дом, который имеет все признаки стабильного источника денежного потока.Если нет, то пора продолжить поиск.

5. Пособие на ремонт

Инвесторы часто упускают из виду эту стратегию, но она может быть мощным способом получения средств для первоначального взноса за многоквартирную недвижимость. Это работает следующим образом: когда вы осматриваете многоквартирную недвижимость, вы составляете список того, какой ремонт необходимо сделать, прежде чем совершить покупку. И затем эти деньги, если продавец согласен на сделку, будут возвращены вам при закрытии.

Тогда у вас есть два варианта:

  1. Ремонт делаете сами.Не идеальное решение, но если у вас есть опыт и время, это может быть эффективным.

  2. Лучшее решение — уже иметь команду подрядчиков и / или специалистов по домашнему ремонту, с которыми (или ваш партнер) в прошлом работали над ремонтом.

Поскольку вы давали им постоянную работу в прошлом или будете делать это в будущем, вы часто можете получить скидку на оплату труда и материалов, которые вы можете вложить в свой первоначальный взнос.

6. Взлом домов

Взлом домов — это сдача в аренду части собственности, в которой вы в настоящее время проживаете. По сути, вы можете выставить на краткосрочную аренду свободную спальню, чердак или даже общее пространство онлайн. Чаще всего это можно сделать с помощью Airbnb. Оцените аренду в соответствии с аналогичными списками в этом районе и наблюдайте, как увеличивается ваш денежный поток по мере того, как гости сдают в аренду ваше пространство.

И домовладельцы, и арендаторы могут использовать эту стратегию, если это позволяют договоры аренды и местные постановления.Изучите законы о краткосрочной аренде в вашем районе и узнайте, какие (если таковые имеются) позволяют вам начать работу. Во многих популярных туристических направлениях для размещения вашей собственности требуется лицензия. После того, как вы сможете начать работу, подумайте, как привлечь гостей в свое объявление. Обустройте комнату, сделайте четкие снимки и перечислите все необходимые удобства. Ваша комната не должна быть чрезмерной, но чем лучше ваше объявление, тем больше вы сможете взимать с посетителей.

В целом, эта недостаточно используемая стратегия может стать отличным способом пополнить ваш доход и увеличить ваши финансовые резервы.Через несколько коротких месяцев у вас может быть даже достаточно денег, чтобы внести первоначальный взнос за многоквартирную недвижимость.

7. Краудфандинг в сфере недвижимости

Вместо того, чтобы привлекать финансирование от одного кредитора, рассмотрите возможность использования краудфандинга как способа покупки многоквартирной собственности. Краудфандинг — это способ собрать деньги, запросив у пула инвесторов небольшие суммы капитала, а не одно крупное вложение. Эта стратегия стала популярной благодаря таким веб-сайтам, как GoFundMe и Kickstarter, которые позволяют пользователям легко финансировать любой проект.

Вам не нужен капитал, чтобы начать краудфандинг; однако вам нужна надежная сеть и сильный шаг. Кредиторы с большей вероятностью будут заинтересованы в успехе вашего проекта, поэтому вы должны быть готовы убедить их, как он будет работать. Это может потребовать серьезной самоотдачи, но хорошая новость заключается в том, что инвесторы будут более склонны рекомендовать вас другим и поддерживать ваши будущие проекты после успеха вашей собственности.

Лучшие жилищные займы для многоквартирных домов

Существует несколько типов ссуд на многоквартирную недвижимость, доступных на рынке для тех, кто исследует способы финансирования своей покупки с помощью ссуды.Процентные ставки по следующим кредитам обычно варьируются от 4,5 до 12 процентов и могут быть подходящими для инвесторов, желающих также рефинансировать свою недвижимость:

  • Обычная ипотека на несколько семей: Большинство традиционных кредиторов предлагают ссуды, достаточно крупные для финансирования многоквартирной собственности, обычно на долю от двух до четырех единиц. (Все, что больше, считается коммерческой собственностью.) Обычная ипотека отлично подходит для инвесторов, которые хотят получить долгосрочную ссуду и могут внести 20-процентный первоначальный взнос.

  • Федеральное финансирование: Множественные правительственные агентства, такие как Федеральное жилищное управление (FHA), Fannie Mae и Freddie Mac, спонсируют программы многоквартирного кредитования. Эти ссуды отлично подходят для инвесторов, у которых не так много первоначального взноса и которые готовы жить в одной из квартир.

  • Портфельная ссуда: Портфельная ссуда — это ссуды, которые можно использовать для покупки нескольких объектов недвижимости одновременно. Эти долгосрочные ссуды подходят инвесторам, которые хотят приобрести до 10 объектов недвижимости одновременно.

  • Краткосрочное финансирование: Некоторым инвесторам может потребоваться краткосрочная ссуда, такая как ссуда в твердой валюте или промежуточная ссуда, для обеспечения гибкости. Например, инвестор может захотеть быстро отреагировать на сделку и профинансировать ее в краткосрочной перспективе, пока он не сможет отремонтировать ее или увеличить заполняемость, пока не сможет удовлетворить требования по долгосрочным кредитам. Краткосрочное финансирование обычно связано с более высокими процентными ставками.

Плюсы покупки многоквартирной недвижимости

Прежде чем принять решение о добавлении многоквартирного дома в свой инвестиционный портфель, вам следует взвесить все за и против, чтобы решить, подходит ли он вам.Есть много преимуществ в инвестировании в многоквартирную недвижимость, которая привлекает инвесторов для реализации этих возможностей.

  • Периодический доход: Периодический ежемесячный доход, который может приносить многоквартирная недвижимость, является одним из самых заметных преимуществ этих инвестиций. Финансово обоснованные сделки могут компенсировать ваши ежемесячные расходы и ежемесячно вкладывать деньги в ваш кошелек.

  • Разнообразие доходов: Вакансия в отдельном доме приведет к потере дохода за этот период времени.Однако, если одна квартира не занята в многоквартирном доме, другие единицы будут продолжать приносить доход, помогая снизить стоимость вакантных площадей.

  • Низкие эксплуатационные расходы: Многие ремонтные работы, такие как кровля или центральное отопление, могут быть выполнены сразу для всех квартир в многоквартирном доме. Это поможет сэкономить время и деньги на расходных материалах и рабочей силе.

  • Множественные источники дохода: В более крупных многоквартирных домах инвесторы имеют возможность получать больше источников дохода на месте.Вы можете взимать с арендаторов дополнительную плату за парковочные места или места в гараже или установить прачечные с оплатой монетами, которые будут приносить доход в дополнение к ежемесячной арендной плате.

  • Финансирование на основе результатов: Финансирование многоквартирной собственности основывается на показателях собственности, а не на вашем личном финансовом положении. Это может принести вам пользу, если вы хотите инвестировать в недвижимость, но не имеете хорошего кредитного рейтинга.

Минусы покупки многоквартирной недвижимости

Несмотря на то, что покупка и владение многоквартирной недвижимостью дает множество преимуществ, это может быть сложнее, чем вложения в отдельный дом, поэтому важно понимать, с какими проблемами вы можете столкнуться.

  • Управление: Управление многоквартирным домом может занять много времени, особенно если в собственности более 4 квартир. Многие инвесторы предпочитают нанимать управляющих недвижимостью на месте или компанию по управлению недвижимостью вместо того, чтобы брать на себя эту задачу. Тем не менее, оба эти варианта требуют дополнительных затрат.

  • Высокая текучесть кадров: В среднем арендаторы многоквартирного дома занимают квартиру около 2 лет или меньше, по сравнению с 5-7 годами проживания среднего арендатора одного дома.Обязательно возьмите на себя маркетинговые расходы, необходимые для привлечения новых арендаторов из-за более высокой текучести многоквартирных арендаторов.

  • Арендаторы пренебрегают недвижимостью: Обычный износ многоквартирных домов, как правило, выше, чем у односемейных, поэтому инвесторы должны быть готовы проводить больше ремонтов между съемками каждого арендатора.

  • Высокая стоимость обслуживания: Когда возникают серьезные проблемы в многоквартирном доме, это затрагивает несколько единиц, что приводит к более дорогостоящему ремонту при техническом обслуживании.Если возникают такие проблемы, как сбои в системе отопления или проблемы с водопроводом, ремонт нескольких единиц будет стоить дороже, чем ремонт дома на одну семью, поэтому инвесторы должны быть готовы к этим расходам, если они когда-либо возникнут.

Сводка

Независимо от того, подходит ли вам инвестирование в многоквартирную недвижимость, инвесторы должны творчески подумать о ваших препятствиях и выработать стратегию , как купить многоквартирную недвижимость без денег так, чтобы это работало для вас.Обращаясь к своей сети, исследуя варианты жестких денег — даже рассчитывая стоимость древесины при перепродаже, — вы можете найти возможности для инвестирования в несколько семей, о которых вы никогда не думали. Конечно, у любой инвестиционной стратегии есть свои преимущества и недостатки. Тем не менее, если инвесторы полностью осознают, что их ждет впереди, они с гораздо большей вероятностью преуспеют в инвестициях в многоквартирную недвижимость.


Отсутствие средств мешает вам инвестировать в недвижимость? Не позволяй!

Одно из препятствий, с которыми сталкиваются многие новые инвесторы, — это поиск средств для финансирования своих сделок с недвижимостью.Наш новый онлайн-курс по недвижимости, организованный опытным инвестором Таном Мерриллом, разработан, чтобы помочь вам начать изучение множества вариантов финансирования, доступных для инвесторов, а также наиболее прибыльных на сегодняшний день стратегий инвестирования в недвижимость.

Зарегистрируйтесь на наш БЕСПЛАТНЫЙ однодневный веб-семинар по недвижимости и начните узнавать, как инвестировать в современный рынок недвижимости!

6 способов купить недвижимость без денег в аренде

4. Предположим, что ипотека продавца

Другой вариант покупки инвестиционной собственности с небольшими затратами — это принятие текущей ипотеки продавца, также называемой покупкой «при условии».«В рамках предметной сделки вы покупаете арендуемую недвижимость на условиях текущей ипотеки владельца. Этот вариант обычно требует небольшого первоначального взноса. Но, в зависимости от потребностей продавца, можно взять ссуду без

Например, если недвижимость стоит 100 000 долларов, а текущий остаток по ипотеке составляет 80 000 долларов с оставшимися 12 годами, вы платите продавцу 20 000 долларов за продажу собственности, беря на себя ипотеку в размере 80 000 долларов, выплачивая ежемесячную основную сумму и проценты. банк.Инвестор избегает необходимости искать альтернативное финансирование из другого источника кредитования и получает выгоду от погашения кредита в соответствии с графиком повышения его стоимости.

Покупка предмета — это супер творческий способ покупки проблемной недвижимости, но это не всегда вариант. В зависимости от кредитора, кредит может быть невозвратным. Некоторые кредиторы включают в себя пункт о «причитающейся продаже», что означает, что весь остаток по кредиту подлежит выплате в случае передачи или продажи собственности. Хотя это бывает редко, некоторые кредиторы позволяют это.

5. Получите ссуду в твердой валюте

Ссуду в твердой валюте — это альтернативный вариант финансирования, обычно используемый для финансирования недвижимости, которая не будет одобрена для традиционного финансирования, например исправления и переворота. Инвесторы могут обеспечить финансирование недвижимости в размере до определенного процента от текущей или будущей стоимости недвижимости (после ремонта) и включат в ссуду расходы на ремонт или ремонт недвижимости.

Это означает, что если вы ведете большие переговоры по сверхнизкой покупной цене и соответствуете требованиям кредитора с твердыми деньгами, вы можете приобрести недвижимость без денег или с очень небольшой потраченной суммой.

Ссуды в твердой форме, как правило, краткосрочные, продолжительностью от 6 до 18 месяцев, с очень высокими процентными ставками, примерно на 5-10% выше, чем при традиционной ипотеке. Таким образом, этот метод покупки арендуемой недвижимости без выплаты денег обычно лучше всего, если у вас есть хороший кредит и вы планируете рефинансирование с выплатой наличных средств после того, как недвижимость будет отремонтирована и сдана в аренду.

6. Партнер по инвестициям

Один из наиболее распространенных методов инвестирования в недвижимость без денег — это покупка инвестиционной собственности за деньги других людей (OPM).Вы можете найти частного кредитора или партнера по финансированию, готового участвовать в инвестициях и предоставить вам средства, необходимые для покупки недвижимости. Это может быть только первоначальный взнос или полная стоимость покупки наличными в обмен на возврат вложенных средств.

Партнерами могут быть члены семьи, друзья или коллеги, и существует множество способов структурировать их доход, например:

  • Совместное предприятие (СП), в котором собственность или компания делятся в соответствующих процентах.Доход от аренды, собственный капитал и вознаграждение обычно делятся с партнерами соответственно.
  • Кредитное соглашение, по которому инвестор получает преимущественную прибыль от своих первоначальных инвестиций
  • Частный заем, по которому партнеру выплачивается ежемесячный платеж, который может представлять собой только процентную ставку или выплату основной суммы и процентов.
  • Комбинация вышеперечисленного.

Резюме

Большинство успешных инвесторов в недвижимость будут использовать различные описанные выше методы для структурирования предложения потенциальному продавцу.Скорее всего, вы столкнетесь с множеством возражений против, но также не редкость купить недвижимость с очень небольшими затратами или вообще без них. В течение первых нескольких лет инвестирования в недвижимость я купил все свои инвестиционные объекты без лишних затрат. Даже сейчас только около 15% моей недвижимости было куплено на мои деньги.

В некоторых сделках имеет смысл вкладывать больше денег в обмен на более низкий ежемесячный платеж и часто более высокую процентную ставку. Проанализируйте каждую инвестиционную возможность, чтобы увидеть, подходят ли эти творческие стратегии для покупки недвижимости, которую вы ищете.Покупка недвижимости в аренду без выкупа — не самый простой способ покупки недвижимости, но оно того стоит — и это возможно.

Купил без денег 12-ти квартирный дом

Это мой рассказ о том, как я купил 12-квартирный дом на деньги, полученные от частных лиц.

Эта сделка закрылась, несмотря ни на что, и чуть не обанкротили меня .

Не делайте тех же ошибок, что и я, и научитесь собирать деньги, чтобы купить свой первый многоквартирный дом.

В поисках собственности

Однажды в марте 2011 года пришло электронное письмо от друга инвестора в недвижимость (назовем его «Фрэнк»), который узнал о 12-квартирном жилом доме в северо-восточной части Вашингтона, округ Колумбия. Несмотря на то, что подавляющее большинство сделок я заключаю через своих брокеров, время от времени случаются исключения

Мой друг-инвестор позиционировал сделку как переворот (то есть покупка, ремонт и продажа с целью получения прибыли), что я тоже иногда делаю.

Другой известный ему инвестор («Ричард») имел контракт.Продавец просил 500 000 долларов. У Фрэнка было маркетинговое соглашение с Ричардом, согласно которому, если он порекомендует покупателя, ему будет выплачен маркетинговый сбор (хорошо, а?).

Я проверил образец арендной платы, который он мне прислал, через мое программное обеспечение для анализа сделок и быстро понял, что это может быть возможность. Сама сделка сработала нормально, но мое чутье подсказывало мне, что 500 долларов за квартиру с одной спальней, даже в северо-восточной части Вашингтона, кажутся невысокими. Я подтвердил это несколькими предложениями по быстрой аренде на сайте rentometer.com. Затем я попросил Фрэнка познакомить его с Ричардом, который хотел передать контракт конечному покупателю (может быть, мне?) За определенную плату.

После разговора с Ричардом мне все еще понравилась сделка, но со зданием были проблемы (всегда есть, разве нет?). Оно было выставлено на торгах по цене 650 000 долларов и находилось на рынке более года. Хотя такие здания продаются примерно за 900 000 долларов, арендная плата настолько занижена рыночными, что покупатели не могут оправдать более высокую цену.

Продавцом была вдова, которая медленно продавала имущество своего умершего мужа, включая это здание. Она была мотивирована, но не сверхмотивирована.Я полагал, что цена покупки будет по справедливой рыночной стоимости, основанной на финансовых показателях здания, но что это может быть возможностью для выгодной игры. Я чувствовал, что если бы арендную плату можно было увеличить с 500 долларов за квартиру до 750 долларов, мы могли бы со временем значительно увеличить стоимость.

Я решил продолжить, и мы договорились о следующих условиях:

  • Закупочная цена 450 000 долларов (плюс маркетинговый сбор, выплачиваемый Ричарду и Фрэнку)
  • Первоначальный взнос 4000 долларов США
  • 20-дневный резерв на технико-экономическое обоснование
  • У продавца есть 7 дней на подачу документов, а у меня 7 дней на рассмотрение
  • У нас есть 45-дневная оценка и непредвиденные расходы на финансирование

Продавец подписал договор купли-продажи и дополнение — мы ратифицировали.Мое сердце колотилось! Мой первый многоквартирный дом!

Долгая дорога к закрытию

Мое воодушевление быстро утихло после того, как адвокат по заключению сделки задал мне несколько вопросов вроде: «Арендаторы отказались от своих прав TOPA, или они истекли?» и «Можете ли вы предоставить мне актуальную форму регистрации арендной платы?»

Сказать что?

Я знал, что здание находится под арендной платой, но не знал подробностей. Каждый год владелец должен регистрировать текущую арендную плату в городе.Последний раз нынешний владелец делал это в 2005 году, поэтому возникла проблема с соблюдением требований, которую необходимо было решить.

Кроме того, продать здание в округе Колумбия сложнее, чем во многих других частях страны, из-за Закона о возможностях арендатора для покупки (TOPA). Это дает арендаторам здания право организовать и выкупить здание. Это случается редко, но это усложняет и часто задерживает или даже предотвращает продажу.

Оказывается, арендаторы решили реализовать свои права на покупку здания, и продавец работал с ними над этим процессом, который может занять 6-9 месяцев.

Я понял, что эти два выпуска займут больше времени, чем 20-дневный период непредвиденных обстоятельств, который мы заложили в первоначальном контракте. Поэтому я исправил это, попросив продавца подписать еще одно приложение, которое обнуляло период комплексной проверки до тех пор, пока эти проблемы не будут решены.

В этот момент я находился в зоне ожидания. Я проверял у агента по листингу один раз в неделю, чтобы получать обновления. На удовлетворение этих двух непредвиденных обстоятельств ушло семь недель.

Я был немного удивлен, что вопрос TOPA был решен так быстро.Позже я узнал, что она согласилась заплатить арендаторам приемлемую сумму при закрытии, если они откажутся от своих прав на покупку своего здания, вместо того, чтобы позволить истекшим правам. Вот это да.

Теперь, когда эти две проблемы были решены, я должен был приступить к делу и приступить к комплексной проверке. У меня было всего 20 дней, чтобы продвинуться вперед или расторгнуть контракт.

Я написал хозяину письмо с просьбой предоставить всевозможные документы. Она долго не отвечала, а потом документы, которые я получил, оказались неполными.Не проблема! Мои 20 дней не начнутся, пока я не получу от нее все документы.

В конце концов я получил все необходимые документы, в том числе ее банковские выписки. Я хотел убедиться, что она действительно вносит арендную плату, которую, как она утверждала, получает. Оказывается, она собирала только половину ренты!

Это было совершенно неприемлемо! Стоимость собственности основана на доходе здания, и ее доход внезапно оказался только половиной того, что было объявлено.

Я сказал агенту по листингу, что мы не можем продолжить выполнение контракта, и предложил ему три варианта:

  1. Расторгаем договор;
  2. Мы добавляем непредвиденные обстоятельства, чтобы дать продавцу время для сбора 100% арендной платы за три месяца подряд; или
  3. Она могла гарантировать квартплату на год.

Продавец настоял на том, чтобы все арендаторы заплатили. Насколько я понимаю, эта сделка была мертва. Жаль, потому что я уже потратил на эту сделку бесчисленное количество часов.

Три недели спустя агент перезвонил мне и сказал, что продавец гарантирует арендную плату. Действительно? Хорошо, это сработает.

Мы возобновили сделку, добавив еще одно приложение, в котором прописаны условия этой гарантии аренды: если я не получаю арендную плату от одного из ее арендаторов, я могу получить разницу со счета условного депонирования.

Все непредвиденные обстоятельства были удовлетворены (за исключением непредвиденного финансирования), и мы согласились закрыть в течение 45 дней.

Эта сделка воскресла из мертвых, и теперь мы снова двигались вперед!

Оценка моего кредитора и их проверки собственности прошли в порядке, и мы должны были закрыть через 14 дней, ожидая окончательной проверки андеррайтинга. Обычно это формальность, но в данном случае кредитный комитет банка по необъяснимым причинам решил, что они не хотят предоставлять ссуду. Неубедительное объяснение заключалось в том, что кредитный комитет изменил свое мнение о местонахождении и больше не чувствовал себя комфортно.

В самом деле? 14 дней до закрытия?

Именно здесь мне пригодилось мое предыдущее общение с кредитными брокерами. Я позвонил другому брокеру, с которым говорил об этой сделке. Первоначально условия кредитора, которого он представлял, были не такими привлекательными. Однако они ухватились за сделку и заявили, что закроют ее в течение пяти недель.

Я объяснил ситуацию листинговому агенту и воспользовался своим правом продления еще на 30 дней, заплатив дополнительный депозит.

Новый кредитор позаботился о бизнесе, и мы закрылись через четыре недели.

Через пять месяцев после подписания контракта.

Уф.

Как я использовал частные деньги для финансирования покупки

Я с самого начала хотел купить это здание на деньги частных лиц. Я хочу рассказать вам о том, как это было возможно.

В течение нескольких лет я ремонтировал дома, ремонтировал их и перепродавал с целью получения прибыли.Я собрал деньги на сумму не менее 25000 долларов от друзей и семьи и заплатил им от 12% до 15% простых процентов, гарантированных домом. Титульные компании позаботились о векселе и регистрации документа, и это было просто сделать.

Люди любят недвижимость и доверяют ей, прибыль была хорошей, а предполагаемый риск был низким. По этим причинам было на удивление легко привлечь друзей и семью к инвестированию.

Когда я рассматривал коммерческую недвижимость, я опросил своих существующих инвесторов, чтобы узнать, какие из них заинтересованы в покупке и владении коммерческой недвижимостью, и могут ли они порекомендовать меня тем, кто, по их мнению, может быть заинтересован.

Я быстро собрал небольшую группу заинтересованных лиц. Поскольку в то время у меня не было сделки, я создал инвестиционный пакет фиктивного здания. Все в здании было точным (фотографии, местоположение, финансовые данные и т. Д.), За исключением цены покупки — я скорректировал ее, чтобы получить желаемую прибыль для своих инвесторов. Другими словами, я обратился к потенциальным инвесторам с пакетом сделок, которые выглядели как настоящие.

Я сказал: «Сейчас у меня нет сделки, но когда я это сделаю, это будет примерно так», а затем я показал им пакет.

К тому времени, когда я получил эту недвижимость по контракту, я уже привлек инвесторов. Когда я разослал обзор сделки по этой собственности, мои инвесторы отреагировали быстро.

Мне потребовалось 250 000 долларов наличными для оплаты 25% первоначального взноса, закрытия и ремонта.

Я стараюсь структурировать сделку таким образом, чтобы инвесторы получали среднегодовую доходность 10–15% в течение срока инвестирования. Для достижения этой прибыли, основанной на моих финансовых прогнозах касательно денежных потоков, погашения ссуд и перепродажи, я мог бы разделить с инвесторами 50/50, чтобы получить среднегодовую доходность 15%.

Затем я заплатил себе комиссию за приобретение в размере нескольких тысяч долларов при закрытии сделки. Судя по количеству часов, которые длилась эта сделка, ни один из моих инвесторов не возражал.

Все это было раскрыто в Меморандуме о частном размещении и Операционном соглашении с ООО, которые были составлены юристом Комиссии по ценным бумагам и биржам. Это дорого, но оно того стоит. Он не только защищает вас, но и разъясняет инвесторам условия сделки, порядок распределения прибыли, принятие решений и возможные риски.

Я очень гордился собой за то, что заключил эту сделку, несмотря ни на что. Но веселье только начиналось.

Первый год — кошмар

Это история «Пола», одного из наших арендаторов, и того, как он чуть не обанкротил нас.

Пол — хороший парень, полагаю, его сердце было в правильном месте. Он хотел убедиться, что все, включая меня и округ Колумбия, выполняли свою работу.

Он неоднократно подавал на меня в суд за нарушение жилищного кодекса.Я был в суде каждые шесть недель. Это был его способ общения с нами, и мы отреагировали, обратившись к каждой проблеме, которую могли разумно.

В течение первых шести месяцев все эти дела вел мой управляющий недвижимостью и адвокат. Я думал, что ты так делаешь.

Пока я не получил его счет на 3500 долларов после трех месяцев работы!

Я понял, что если так будет продолжаться год или дольше, одни только судебные издержки исчерпают наши капитальные резервы.

У меня была срочная встреча с поверенным, и я спросил его об устойчивости этого плана.Затем он признал, что на большинстве этих слушаний мне не требовалось юридическое представительство, но я мог сам представлять ООО.

В самом деле? Теперь ты мне скажешь? Что ж … Думаю, я тоже никогда не спрашивал.

Я быстро заменил адвоката на того, кто оперативно выставлял счета и предоставлял фиксированные цены для большинства вопросов, связанных с выселением.

Я тоже начал ходить в суд.

Не очень приятные впечатления, но я начал к этому привыкать. Мы систематически прорабатывали проблемы.

Помимо работы судебной системы, Пол также связался с другими государственными органами, отвечающими за соблюдение требований, такими как DCRA, которое выдает разрешения на строительство и пресекает нарушения. Он звонил им ежедневно и сообщал о строительных работах. Инспектор незамедлительно осматривал собственность и обнаруживал что-то неладное, о чем нужно было записать.

Из-за большой видимости этого здания в агентстве DCRA соблюдало букву закона, что в округе Колумбия.требует, чтобы у вас было разрешение на ВСЕ, к чему вы прикасаетесь молотком или отверткой. Эти разрешения дорогие, и их могут получить только лицензированные подрядчики (другими словами, я не мог сделать это сам). Отчасти из-за моего собственного незнания, связанного с тем, «как делать все правильно» в городе, и из-за повышенного уровня правоприменения, мне пришлось заплатить тысячи долларов в виде разрешений и штрафов.

Затем Пол позвонил в EPA по поводу предполагаемых нарушений со свинцовыми красками, и, конечно же, на следующий день прибыл инспектор с просьбой провести инспекцию свинцовой краски у лицензированного специалиста.Две тысячи долларов спустя мы узнали, что во всех подразделениях у нас нет свинца. Но на перилах в коридорах была свинцовая краска.

Вы можете быть «безопасными» или «бессвинцовыми». Чтобы быть безопасным, каждый раз, когда арендатор въезжает, вы должны подтверждать, что квартира безопасна для свинца, и вы должны сообщать о любой свинцовой краске, которая, как известно, находится в здании. Это стоит около 250 долларов за единицу.

Вместо этого мы решили отказаться от свинца, что потребовало покрыть перила гипсокартоном.Затем вернулся наш сторонний инспектор по свинцовым краскам и подтвердил, что здание не содержит свинца. Еще несколько тысяч долларов спустя, теперь у меня есть здание, не содержащее свинца.

Урок жизни посреди бури

По мере того, как разворачивались эти события, я становился все более и более тревожным. Меня больше всего беспокоило нехватка денег. Если у нас закончатся деньги, мне придется вернуться к инвесторам и сказать им, что их резервный капитал, предназначенный для ремонта, исчерпан и что им нужно вложить больше денег.В противном случае я потеряю здание в результате банкротства и больше никогда не буду собирать деньги.

Не лучшее начало моей карьеры инвестора в коммерческую недвижимость.

С каждым заказным письмом с нарушениями или вызовом в суд мое отчаяние росло. У меня были проблемы со сном, я был напряжён. Меня начал захватывать парализующий страх.

В подобных ситуациях моя жена — скала. Она всегда может взглянуть на вещи в перспективе и предложить поддержку, которая может воодушевить меня. У нее огромная вера.Она напомнила мне, что Бог любит меня, что бы ни случилось, что Бог добр и что Он хочет для меня только добра. «Может, — предположила она, — я не зря переживаю это». Может, я должен чему-то научиться.

Я думал об этом несколько дней и задавал себе вопрос: «Чему я должен научиться?» После долгих размышлений я почувствовал, что мой урок должен быть спокойным, несмотря на обстоятельства. И я медленно начал в это верить.

Однако на то, чтобы прижиться, потребовалось около недели.Но когда это произошло, чувство покоя, которое я испытал, было необъяснимым, но ощутимым. Мое тело расслабилось, и я снова смог заснуть — несмотря на то, что на следующей неделе меня назначили на еще одно слушание в Верховном суде Вашингтона.

Внезапная перемена в сердце

На этом слушании произошла странная вещь.

Поскольку мы были в суде так часто, судья хотел встретиться в менее формальной обстановке, чтобы проработать вопросы. Присутствовали я, мой управляющий недвижимостью, судья и Пол.

Пока я молча сидел, пока остальные трое обсуждали нерешенные нарушения, Пол повернулся ко мне и сказал: «Я хотел бы немного поговорить с мистером Бланком», а затем он наклонился через стол и протянул руку. Взяв его за руку, я пробормотал что-то вроде: «Хорошо, это было бы здорово». Судья и мой управляющий извинились, и внезапно я остался наедине с Полом.

Некоторое время назад я сделал несколько попыток пообщаться с Полом. Один раз через стороннюю организацию, а второй раз — через меня.Обе попытки ни к чему не привели.

Я был потрясен происходящим.

Я точно не помню, о чем мы говорили в следующие 5 минут. Я только помню, что потом мы договорились выпить чашку кофе.

Мы снова вызвали судью, и она спросила его, как он хочет поступить. Он сказал, что хотел бы снять все обвинения. Мой управляющий посмотрел на меня большими глазами, как бы говоря: «О чем вы, ребята, говорили, пока мы были на улице?»

Как будто в оцепенении, я обнаружил, что сижу с Полом, потягиваю кофе в кафе в здании суда внизу и увлечен беседой, как если бы мы были давно потерянными друзьями.

Он рассказывал о своей жизни, и я тоже — вероятно, больше, чем следовало бы допустить наш здравый смысл, учитывая нашу враждебную историю.

В какой-то момент он повернулся ко мне и сказал: «Тебе не нужно больше обо мне беспокоиться». Мы обменялись контактной информацией и договорились оставаться на связи.

Он отозвал все оставшиеся жалобы и перестал звонить в агентства.

Я открыт для чудес. Чудо рождения ребенка, загадка человеческого сознания или серия совпадений.Чудеса происходят повсюду вокруг нас, если мы готовы их видеть.

Это развитие событий с Полом было настолько необъяснимым, что, возможно, это тоже было какое-то чудо. Я также пришел к выводу, что, возможно, обстоятельства изменились, потому что я усвоил урок, который должен был усвоить. Если вы усвоите урок, всегда ли ситуация улучшится? Нет, наверное, нет. Но я думаю, что в этом случае я был вознагражден внезапной переменой во взглядах, на которую я не мог поверить.

Долгий путь к стабильности

Прошел год с тех пор, как мы купили здание, и это была поездка на американских горках, но не из тех веселых, из тех, от которых хочется выбраться, но не получается.

Я потратил на тысячи долларов больше, чем ожидал. Мой бизнес-план оказался совершенно незаметным — я на милю пропустил свои годовые прогнозы. Я чувствовал, что доверие к себе со стороны инвесторов было подорвано. Однако они были очень терпеливы со мной, за что я им благодарен. Ключ к отношениям с инвесторами — это , общение, , особенно когда что-то идет не так. Это имеет большое значение для поддержания их доверия.

Я получил ценный жизненный урок, а именно: сохранять мир независимо от обстоятельств.Это урок, над которым я все еще работаю.

И… у меня самое послушное здание в округе Колумбия.

Через два года после закрытия мы заняты на 100% и большую часть времени собираем всю арендную плату. Нам удалось поднять арендную плату в некоторых квартирах. У нас есть денежный поток, чтобы быстро отреагировать на ремонт и внести некоторые косметические улучшения. И у нас хорошие отношения с арендаторами.

Для меня ключом к успеху как предпринимателю является сочетание амбиций, смелости, настойчивости, дисциплины и веры.Это свойство требовало большой дозы всего этого.

Мысли? Вопросов? Поделитесь, пожалуйста, ниже!
Фото предоставлено: i k o, velo_city, N.kimy, stuant63, Hans Kylberg, floyduk, Николас А. Тонелли

Я купил многоквартирный дом без денег ~ Разбогатей медленно

Когда мне было 23 года, я без денег купил восьмиквартирный дом. И я ушел с 1000 долларов наличными при закрытии! Звучит довольно модно, правда? Неправильно.

Это была одна из самых глупых ошибок при инвестировании в недвижимость, которую я совершил в своей юной жизни.

Я сбежал без единой царапины, но это произошло из-за чрезмерной дозы пота, слез и удачи. Ничто из этого не было связано с умением инвестировать.

Звук и ярость

Мне было 23 года, и я только что получил лицензию на недвижимость в прошлом году. Первые пару месяцев я потратил на покупку и продажу нескольких домов высшего класса для индивидуальных домовладельцев. Комиссионные были приличными, но как новый риэлтор мой разрыв с моей компанией был значительным. Чтобы усложнить проблему, я профинансировал свою ассоциацию, обучение и профсоюзы, чтобы начать работу.(Это было до того, как я решил аннулировать свои кредитные карты.)

Через несколько месяцев я начал больше работать на быстрорастущих рынках потери права выкупа и коротких продаж, которые преследовали центральную Индиану. Юристы, врачи и другие люди с высоким доходом (в основном с Западного побережья) из других штатов наводнили наш местный рынок.

Они скупали дома на 30 000, 40 000 и 50 000 долларов, как на игрушки, хотя и по завышенным ценам, и с чрезмерным финансированием, и в лучшем случае только полуфункциональными игрушками. При арендной плате от 400 до 1000 долларов они просто не могли устоять перед тем, что их таблицы говорили им о доходности.Они купили многие дома и использовали первую риэлторскую компанию, которая их продала.

Мы представляли множество банков, которые не знали о ценах на местном рынке. Они также не понимали текущего состояния своей собственности (даже после того, как мы им несколько раз сказали). Более половины сделок сорвалось. Либо банки были слишком нереалистичными для переговоров, либо закрытие было бы прервано обнаружением тайного залогового права, второй ипотеки, о которой никто не знал, либо какой-то другой проблемой с правом собственности, о которой мы даже не подозревали, возможна!

Работать с более низкой комиссией было тяжелее, но были сотни и сотни объектов недвижимости, которые помогали ежемесячно выравнивать зарплаты.И я много узнал о том, как избежать ошибок при инвестировании в недвижимость.

Управление недвижимостью приходит по телефону

После того, как большинство иногородних инвесторов закрыли свои новые дома для сдачи в аренду, они начали поиск компании, которая могла бы управлять / сдавать их в аренду. После нескольких десятков запросов на доступную и надежную компанию по управлению недвижимостью (и без четкого варианта) мы решили начать предлагать эту услугу сами.

Я объединил усилия с брокером, который тратил время на привлечение большего количества потенциальных клиентов для покупки / продажи.Я приступил к выяснению того, как активно управлять и сдавать в аренду пустующие помещения (которые почти всегда требовали ремонта в первую очередь).

Поскольку многие из наших клиентов уже были постоянными клиентами, они были в восторге от того, что у нас есть возможность управлять своей недвижимостью внутри компании. Всего за шесть месяцев или около того у нас под управлением было более 125 единиц.

Я работал бесчисленное количество часов и отвечал на самые причудливые телефонные звонки, которые только можно представить, в любое время суток. В целом, однако, мы получали прибыль и искали способы масштабирования нашей системы в течение следующих нескольких кварталов.

Идеальный шторм

В рамках нашей работы по установлению связей и привлечению потенциальных клиентов мы регулярно посещали частные встречи, на которых местные брокеры рассказывали друг другу о желаниях и потребностях своих текущих клиентов. На одной конкретной встрече другой брокер выставлял на продажу одну из своих собственных владений. Это были два расположенных бок о бок четырехэтажных дома (всего восемь квартир), каждая из которых была одной спальней. Это было в бедной части города, но он просил всего 125 000 долларов за оба дома.

«125 000 долларов за восемь единиц?», — подумал я.«У есть , чтобы быть уловом».

Был. У семи из восьми квартир были арендаторы, но только три из них платили вовремя. Даже после того, как выгнал всех неплатящих арендаторов, на каждую квартиру потребуется пара тысяч долларов работы, чтобы получить что-нибудь приличное в аренде. Кроме того, всего было четыре печи, все из которых, вероятно, были изготовлены в 40-х или 50-х годах.

Другими словами, это был чей-то проект. Это потребует некоторого предварительного ремонта, нескольких месяцев подачи документов о выселении, посещения суда и повторного показа квартир, но… –125 000 долларов за восемь квартир!

Если бы мне только кто-нибудь одолжил деньги…

Я копался все глубже и глубже в числах.Я уже управлял недвижимостью, координировал ремонт, договаривался о ценах на материалы и сдавал квартиры в аренду десяткам других клиентов. Было логично, что если бы я мог получить ссуду, я мог бы подключить собственность прямо к текущей системе, которую я использовал.

Однако была большая проблема. Ни мой партнер, ни я не были достойны доверия в любом смысле этого слова. Шансов на получение разрешения на получение ипотечной ссуды было ничтожно мало (не говоря уже о коммерческой ссуде с низким доходом, не занимаемой собственником).С сожалением я забыл об этой собственности и продолжил рассказ о процессе построения управляющего бизнеса.

Однако на следующей встрече мы узнали о некоторых дополнительных новостях об объектах недвижимости. У брокера, которому они принадлежали, были серьезные проблемы с десятком различных объектов недвижимости. Он был должен 76 000 долларов за оба здания, которые были профинансированы через популярного инвестора / кредитора с твердыми деньгами.

Частный кредитор боялся, что инвестор вскоре объявит дефолт (предоставив кредитору собственность, с которой он не хотел иметь ничего общего).Владелец только хотел выбраться из собственности, чтобы сосредоточить свою энергию на спасении других своих владений.

Недолго думая, мы спустили курок.

Смелое предложение

Мы обратились к частному кредитору (физическому лицу), которое в настоящее время финансировало недвижимость. Затем мы предложили ему взять ссуду и купить недвижимость у нынешнего отчаявшегося владельца.

Мы предложили обоим подписать ссуду, дав инвестору два имени, отличных от того, которое у него было в настоящее время.Потом показали, как исправить ситуацию, выселить всех арендаторов и подключить к нашей системе управления.

Ни у кого из нас не было ни гроша на имя, поэтому у нас даже хватило смелости потребовать, чтобы частный кредитор действительно вложил еще денег в собственность. Чтобы мы взяли его на себя, ему пришлось бы одолжить нам дополнительно 15 000 долларов на замену печей и ремонт двух блоков после выселения.

Это было смелое предложение. Мы не дадим ничего, кроме плана управления и наших подписей на частной ипотеке на сумму 91 000 долларов (под 12%) на восемь квартир и ссуду наличными в размере 16 000 долларов.Кредитор должен был знать о тяжелых обстоятельствах нынешнего владельца даже больше, чем мы, потому что он принял наше предложение. Нынешний владелец был счастлив получить причитающуюся сумму, и в течение недели мы сели, чтобы закрыть.

После того, как были подписаны документы о моей первой покупке недвижимости, мне вручили чек на 1000 долларов (для пропорциональной арендной платы / залога на месяц). Я не дал ничего осязаемого, только свою никчемную подпись и пошел в банк, чтобы положить деньги.

«Так вот как работает недвижимость», — злорадствовал я.«Я мог бы привыкнуть к этому».

Я понятия не имел, что нас ждет…

Продолжение следует…

Примечание J.D.: Это проблеск в мир, который меня всегда интересовал. Хотя Крис продолжает меня отговаривать, меня привлекает аренда недвижимости. Я с нетерпением жду возможности прочитать вторую часть этой истории. И хотя GRS не собирается становиться блогом о недвижимости, в это воскресенье рассказ читателя на самом деле о том, как один из вас, ребята, решил сделать решительный шаг, купив арендуемую недвижимость, поэтому мы собираемся создать здесь мини-тему для в неделю или около того…

9 способов сделать это возможным

Для тех, кто впервые покупает жилье, первоначальный взнос часто является самым большим препятствием для приобретения жилья.Многие из нас прошли через дни после учебы в колледже, когда мы ели рамен каждую ночь, делали покупки в мусорных баках и ходили в долларовый театр, вставая на ноги. Но даже если вы скупитесь на копейки, зачастую этого недостаточно, чтобы скопить на дом.

Во многих частях страны может быть сложно сэкономить крупную сумму при одновременной оплате аренды. Но если вы застряли на 20% первоначальном взносе, есть хорошие новости!

Чикита Питтман — опытный агент в Нью-Джерси, который ежегодно работает с 7 таунхаусами и на 21 кондоминиумом больше, чем средний агент в ее районе.Она также проводит ежемесячные вебинары для начинающих покупателей жилья с Агентством жилищного строительства и ипотечного кредитования Нью-Джерси и Советом действий Пуэрто-Рико.

Она говорит, что благодаря объединению государственных программ и оплате заключительных расходов продавцом у нее был один покупатель, которому «нужно было внести всего 3500 долларов».

Если вам кажется, что покупка дома за небольшие деньги или вообще без денег — это хорошо, прочтите наши девять советов, как это сделать.

Источник: (Live Richer / Unsplash)

Как купить дом без денег?

Для большинства заемщиков вам понадобятся деньги на первоначальный взнос и закрытие счетов.Для кредиторов это демонстрирует, что вы готовы инвестировать в дом, что делает вас ключевым заинтересованным лицом. Это также убеждает их в том, что вы с меньшей вероятностью перестанете платить по ссуде, что приведет к потере права выкупа дома.

Однако для многих покупателей жилья 20% -ная скидка на сотни тысяч долларов недостижима. Хотя некоторые ипотечные кредиты позволяют вам вкладывать от 3% до 5%, вам нужно знать, где искать.

Существуют также некоторые программы с нулевой ценой, а также другие творческие способы купить дом, не имея большого количества денег в банке.

Вы военнослужащий, ветеран или оставшийся в живых супруг?

Тогда ссуда по делам ветеранов, вероятно, будет вашим лучшим выбором.

VA либо гарантирует ссуду, либо предоставляет ссуду напрямую, так что вам не придется ничего вкладывать в дом. Есть две программы ссуды VA, которые помогут вам купить дом:

  • Ссуда ​​на покупку: Без первоначального взноса, если сумма ссуды не превышает оценочную стоимость дома. Вы будете платить комиссию за финансирование и закрытие сделки.
  • Прямая ссуда для коренных американцев: если вы являетесь членом племени, имеющего соглашение с VA, вы можете взять ссуду без первоначального взноса и с ограниченными затратами на закрытие по ставке 2,75% и уплатить только комиссию за финансирование.

VA основывает вашу комиссию за финансирование как на процентной сумме вашего первоначального взноса, так и на сумме ссуды. Например, если вы вложите менее 5%, вы заплатите комиссию за финансирование в размере 2,3% от суммы кредита. Если вы берете взаймы 200 000 долларов, комиссия за финансирование составит 4600 долларов.

Еще одним большим плюсом ссуды VA является то, что вам не нужно платить за ипотечную страховку. Ипотечное страхование, или MI, защищает кредитора, если вы перестанете производить выплаты по ипотечному кредиту. Если у вас есть менее 20% первоначального взноса по обычной ссуде, вполне вероятно, что кредитор потребует MI. Поскольку VA гарантирует ипотеку, обеспеченную VA, кредиторы отказываются от этого требования.

Цены конкурентоспособны, но вы должны соответствовать определенным требованиям. Кредитор, одобренный VA, устанавливает лимиты кредитного рейтинга и максимальное отношение долга к доходу.Вам также нужно будет получить сертификат соответствия или «COE» в отделе по делам ветеранов, и не забывайте о плате за финансирование!

Получаете ли вы средний доход в вашем районе?

Министерство сельского хозяйства США предлагает займы для заемщиков в сельской местности. Прежде чем предположить, что вам нужно купить ферму, проверьте их карту покрытия для областей кредитования. Их карта покрытия может (и действительно!) Пересекаться с некоторыми домами в пригородах.

Заем USDA может быть хорошим вариантом для вас, если ваш доход не превышает средний доход по округу, в котором расположен дом (обычно это не более 115% от среднего дохода по округу).Этот лимит варьируется в зависимости от местоположения, помогая менее обеспеченным заемщикам в дорогих штатах приобрести дом. При изменении платежной помощи ваша процентная ставка может составлять всего 1%.

Вы можете положить 0% и не платить ежемесячную ипотечную страховку по этим кредитам. Кредиторы устанавливают для ссуды требования к кредитному рейтингу и соотношению долга к доходу, но Министерство сельского хозяйства США также предъявляет следующие требования к недвижимости, которую вы покупаете:

  • Вы должны постоянно проживать дома.
  • Площадь дома не должна превышать 2000 квадратных футов.
  • Рыночная стоимость дома не может превышать применимый лимит ссуды для вашего района.
  • Отношение вашего долга к доходу не может превышать 45%.
  • В доме не может быть подземного бассейна.
  • Дом не может быть предназначен для приносящей доход деятельности (например, дуплекс).
Источник: (C. DLR / Unsplash)

Вы квалифицированы как «Добрый сосед»?

Пожарные, учителя общеобразовательных школ, сотрудники правоохранительных органов и люди с другими специальными профессиями могут иметь право на участие в программе HUD Good Neighbor Next Door или GNND.

Когда HUD приобретает право собственности на дом в зоне восстановления, они перечисляют эти дома по цене 50% от рыночной стоимости. Однако они открыты исключительно для заемщиков GNND в течение первых семи дней, так что вам придется следить за их списками, чтобы найти хоть одного. Если более одного квалифицированного заемщика подали заявку на недвижимость, вы будете вовлечены в случайную лотерею, и HUD выберет заявителя, который получит дом.

Вы можете положить всего 100 долларов… так что не совсем , ничего , но довольно близко! HUD требует, чтобы вы подписали вторую ипотеку на сумму 50% скидки, но по этой «молчаливой записке» не взимаются проценты, и вам не нужно производить по ней платежи.После трех лет проживания в доме в качестве основного места жительства и своевременных выплат они простят вторую ипотеку.

Какие требования?

  • При покупке дома вы должны быть заняты одной из утвержденных профессий (пожарный, учитель K-12 или сотрудник правоохранительных органов).
  • Вы должны прожить там как собственник-арендатор не менее трех лет.
  • Если вы найдете дом, который вам нравится, вы должны заявить о своей заинтересованности в его покупке в HUD.
  • Кредиторы устанавливают лимиты отношения долга к доходу и кредитного рейтинга.

Можете ли вы комбинировать программы помощи?

Если вы имеете право на участие в нескольких программах помощи при первоначальном взносе, вы можете объединить их, чтобы получить более крупный первоначальный взнос. Многие из этих программ не имеют ограничений, которые мешают вам объединять гранты. В сотрудничестве с NJHMFA и PRAB Питтман часто помогает покупателям жилья совмещать программы.

«От штата есть грант в размере 10 000 долларов», — говорит она.

«Если они остаются в собственности в течение пяти или более лет, им не нужно возвращать ее».

Затем покупатели могут объединить государственную субсидию с субсидией в размере 5000 долларов США для впервые покупающих жилье от PRAB. Таким образом, общая сумма первоначального взноса составляет 15 000 долларов. Имейте в виду, что некоторые из этих программ требуют, чтобы вы принесли немного денег, которые затем будут соответствовать гранту. Скорее всего, вам не придется возвращать грант, но, возможно, вам придется внести равную сумму гранта.

Поговорите с агентом, чтобы получить направление к кредитору в вашем районе, который имеет опыт совмещения программ помощи. Если вы являетесь членом особой группы, узнайте, какие некоммерческие организации предлагают помощь в покупке дома. Если вы подходите для участия в нескольких программах, это может быть отличным способом внести более крупный первоначальный взнос.

Есть ли у ваших близких ресурсы, чтобы сделать вам денежный подарок?

Если вы изо всех сил пытаетесь сэкономить на первоначальном взносе, член семьи или близкий может вам помочь.Вы можете использовать подарки для авансовых платежей по многим кредитным продуктам, включая как первоначальную ссуду FHA на 3,5%, так и обычную ссуду (минимум 3%).

В 2020 году Питтман увидел, как дети, впервые покупающие дом, дали своей маме чеки стимулирования. Благодаря этому подарку «они впервые смогли купить дом за небольшие деньги», — говорит она. Объединение ресурсов в семье — отличный способ построить будущее для всех членов семьи.

Имеете ли вы право на получение помощи в связи с закрытием?

Программы

в разных штатах могут помочь с затратами на закрытие, поэтому стоит изучить эту возможность, прежде чем писать предложение о доме.

Если вы ищете то, что предлагает ваш штат, попробуйте поискать в Google по запросу «ваш штат + департамент жилищного строительства и городского развития + помощь при закрытии».

Источник: (Brusk Dede / Unsplash)

Можете ли вы попросить продавца помочь с заключительными затратами?

На рынке покупателя продавцы нередко оплачивают часть или все затраты покупателя на закрытие сделки. Затраты на закрытие обычно составляют от 2% до 5% от покупной цены, поэтому вы можете сэкономить несколько тысяч долларов. Хороший агент поможет вам договориться о заключительных расходах в период действия предложения.

Питтман заключила сделку в прошлом году, по которой продавец оплатил часть закрывающих расходов, но предупреждает: «Если это конкурентный рынок, это сложно сделать». Поскольку некоторые программы ссуды, финансируемые государством, ограничивают сумму заключительных расходов, которые может оплатить продавец, уточните у своего кредитора.

Рассмотрит ли продавец возможность финансирования покупки?

Финансирование продавца — необычное решение, но оно может сработать. При финансировании продавца продавец предоставляет частную ипотеку.Это может быть сделано посредством договора аренды с правом собственности, или продавец может разработать с вами план оплаты.

В некоторых случаях вам все равно придется положить деньги, и вы можете лишиться этого депозита в случае невыполнения условий соглашения. Часто вы соглашаетесь с покупной ценой в будущем. Вы рискуете, что, если стоимость имущества снизится, вам все равно придется заплатить согласованную цену.

Если вы решите пойти по этому пути, обязательно получите много хороших юридических консультаций!

Келли Спрингер, партнер фирмы Willenbring, Dahl, Wocken, & Zimmermann, провела множество сделок по контрактам.Она говорит, что они «действительно хороши для покупателя, который не может получить традиционное финансирование, когда он хочет приобрести недвижимость». Но вам нужно, чтобы юрист ознакомился с договором о сдаче в аренду, чтобы убедиться, что он охватывает тех, кто платит за ремонт, включает ли ваш ежемесячный платеж налоги на имущество и страховку, а также процентную ставку, которую вы будете платить.

Она предупреждает, что, поскольку эти сделки чаще заключаются с покупателями с плохой кредитной историей, продавец «собирается взимать более высокую процентную ставку, чем то, что рынок сделал бы для ипотеки.«Хотя это один из способов стать домовладельцем, возможно, вам лучше подождать, прежде чем совершить покупку, пока вы не улучшите свой кредитный рейтинг и не сэкономите более крупный первоначальный взнос.

Источник: (Эндрю Нил / Unsplash)

Не могли бы вы взять на себя ипотеку продавца?

В некоторых случаях продавец может согласиться продать дом «в соответствии с условиями» текущей ипотеки на дом. Если у них есть предполагаемая ипотека, они могут передать ее другому лицу.

Обычно это требует небольшого первоначального взноса.Залогодатель по-прежнему проверяет ваш кредит, и вы должны соответствовать его требованиям к доходу.

Проявив некоторую изобретательность, большинство покупателей жилья могут дойти до того дня, когда они будут держать в руках ключи от своего первого дома. Если вы потратите некоторое время на изучение программ в вашем штате и поработаете с опытным агентом и кредитором, ваши мечты о домовладении осуществятся раньше, чем вы думаете!

Источник изображения заголовка: (HiveBoxx / Unsplash)

7 советов по получению квартиры без кредита

Надежная кредитная история важна по многим причинам, включая получение кредитных счетов или контрактов на сотовую связь, а также получение квартиры.

Если у вас еще нет кредитной истории, вот несколько способов ее обойти и получить одобрение для вашей первой квартиры.

1. Аренда от физического лица

Большинство квартирных комплексов и управляющих компаний требуют проверки кредитоспособности. Однако некоторые индивидуальные владельцы позволят вам арендовать квартиру без установленного кредита.

Как правило, эти арендодатели все равно просят вас подтвердить стабильность дохода. Сдавайте апартаменты только в рамках вашего бюджета, даже если вы можете получить разрешение на более дорогое место.

2. Предложите поселиться сразу

Иметь одну или несколько пустых квартир дорого для домовладельцев. Они должны платить ипотеку и коммунальные услуги без какой-либо компенсации в виде арендной платы. Из-за этого — особенно если вы живете в месте с низким спросом на аренду — вы можете арендовать место без кредитной истории, если сможете немедленно въехать.

3. Подтвердите остаток дохода или сбережений

Если у вас нет установленной кредитной истории, вас могут одобрить, если ваш доход стабилен и будет адекватно покрывать арендную плату.Обычно рекомендуется, чтобы расходы на аренду не превышали одной трети получаемой вами зарплаты, поэтому, если вы зарабатываете 3000 долларов в месяц, вам нужно будет посмотреть на квартиры с ежемесячной арендной платой менее 1000 долларов.

Если у вас нет стабильного дохода, достаточно большого сбережения. Требуемая экономия будет варьироваться в зависимости от жилого комплекса или управляющей компании, но в идеале она должна покрывать арендную плату за несколько месяцев.

4. Оплатите арендную плату за несколько месяцев вперед в качестве залога.

Арендодатели с большей вероятностью будут сдавать вам аренду, если у них есть деньги на аренду на несколько месяцев.Выплачивая аванс за два-три месяца, арендодатель не будет рисковать, что вы не заплатите, по крайней мере, какое-то время. Убедитесь, что этот платеж хорошо задокументирован, чтобы вы могли получить его обратно в конце срока аренды.

5. Предоставьте рекомендательные письма

Докажите свой характер, предоставив профессиональные рекомендации от прошлых работодателей, профессоров или учителей. Общее предположение состоит в том, что те, кто несет ответственность на работе и в школе, с большей вероятностью будут нести ответственность за свои деньги. Эти отсылки к персонажам — хороший способ показать, что вы трудолюбивый и ответственный человек, который не задерживает арендную плату.

Нужна проверка кредитного отчета?

Зарегистрируйте учетную запись, чтобы всегда иметь под рукой бесплатный кредитный отчет и счет.

6. Предложение начать ежемесячно

Арендодателю могут потребоваться месяцы, чтобы выселить неуплачиваемого арендатора, если арендатор отказывается уехать. Подписав трехмесячный договор аренды или помесячно, домовладелец может отказаться продлевать вам срок аренды на более длительный срок, если вы не платите.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован.