Долгосрочный кредит под залог недвижимости

Давайте обсудим почему можно рассчитывать на долгосрочный кредит под залог недвижимости и какие это дает преимущества для заемщика?

Залог недвижимости с целью получения долгосрочной ссуды является ключевым условием. Так, кредитор имея в качестве обеспечения ликвидный актив, может достаточно спокойно и без существенного риска предоставлять кредит на существенно более длительные сроки, чем это происходит при беззалоговом кредитовании. Заемщик со своей стороны тоже получается существенные преимущества, в частности, это низкая процентная ставка за счет наличия недвижимости в залоге, небольшой ежемесячный платеж (погашение почти всегда осуществляется аннуитетными платежами) за счет длительного срока кредитования. По большому счету, длительные сроки кредитования по такому продукту – это необходимое условие, т.к. учитывая значительные суммы кредита на покупку недвижимости или под залог существующей недвижимости, незначительный срок кредита сильно повлиял бы на размер платежа из-за чего продукт стал бы недоступным для основной массы клиентов.

На какие сроки можно рассчитывать при таком виде кредитования? Например, кредит под залог недвижимости на 15 лет – это абсолютно стандартный срок кредитования для банков и финансовых организаций.

Стандартные сроки кредитования под залог недвижимости:

• на 5 лет;
• на 15 лет;
• на 20 лет;
• на 30 лет.

Что необходимо сделать, чтобы рассчитывать на получение долгосрочного кредита под залог недвижимости? Подается заявка на кредит (необходимо, при этом, подготовить все документы, которые требует кредитор, в частности документы по залогу). Используя калькулятор еще раз необходимо оценить будет ли реальная возможность обслуживать кредит без просрочек. В случае возникновения вопросов в процессе подготовки документов, всегда доступна консультация специалистов кредитора по телефону, либо в офисе кредитора.

Далее, кредитор проводит оценку залога, клиента и устанавливает кредитный лимит. После одобрения лимита, можно готовиться к сделке.

Ипотечный кредит | Кредит под залог недвижимости

Кредит под залог недвижимости (ипотечный заём) – описание услуги

Кредит под залог недвижимости – это долгосрочный залоговый заём, в случае которого на недвижимое имущество заёмщика устанавливается в нотариальном порядке ипотека в пользу кредитодателя (ипотечный заём). Такая процедура необходима для обеспечения выполнения заёмщиком своих финансовых обязательств перед кредитодателем. Поскольку кредит является залоговым, то это позволяет нам предложить свои услуги по максимально низким ценам. Кредиты под залог недвижимости в Laen.ee ещё никогда не были такими выгодными!

Кредит под залог недвижимости — типовые условия

• Сумма займа начиная от 1000 €
• Максимальная сумма кредита до 80% от рыночной стоимости залога
• При наличии дополнительного залога сумма — до 100% от рыночной стоимости залога
• Базовый интресс начиная от 0.75% в месяц или 9% в год
• Залогом может быть любая недвижимость по всей Эстонии (квартира, дом, участок земли или леса, дача)
• Возможен платежный отпуск по основной сумме кредита до 12 месяцев

Кредит под залог недвижимости — процесс ходатайствования

• Внимательно ознакомьтесь с условиями выдачи займа и стоимостью услуги
• Заполните форму ходатайства на нашем сайте, указав точные данные о себе и данные о залоге, и затем нажмите кнопку “Подать ходатайство”
• После рассмотрения Вашего ходатайства наш специалист пригласит Вас в наш офис на консультацию и расскажет Вам о дальнейшей процедуре получения кредита
• Деньги поступят на Ваш банковский счет сразу после нотариального установления ипотека, которой гарантируется возврат займа
• Помните, что невыполнение своих обязательств может привести к потере права собственности на заложенное имущество

В случае возникновения вопросов просим Вас звонить на номер 663 0112 или прислать свои вопросы на адрес нашей электронной почты kv@laen. ee.

Кредит под залог недвижимости | Credit Agricole Bank 2021

Досрочное расторжение кредитного договора по инициативе клиента возможно исключительно путем полного досрочного погашения кредита и всех платежей, предусмотренных договором.

Право на отказ от кредитного договора в течение 14 календарных дней со дня его заключения не применяется, так как выполнение обязательств по кредитному договору обеспечивается путем заключения нотариально удостоверенных договоров (сделок) (ч. 6 ст. 15 Закона Украины «О потребительском кредитовании»).

В случае невыполнения клиентом обязательств по кредитному договору банк вправе в определенных договором случаях требовать досрочного погашения платежей по кредиту (полного досрочного погашения кредита) и возмещения убытков, причиненных ему нарушением обязательства.

Банку запрещается требовать от клиента приобретения любых товаров или услуг от банка или родственного или связанного с ним лица как обязательное условие предоставления этих услуг (кроме предоставления пакета банковских услуг).

Банк не имеет права вносить изменения в заключенных с клиентами договоров в одностороннем порядке, если иное не установлено договором или законом.

Клиент имеет возможность отказаться от получения рекламных материалов средствами дистанционных каналов коммуникации.

Предупреждение о возможных последствиях для клиента в случае пользования банковской услугой:

1. Пеня в размере двойной учетной ставки Национального банка Украины, действовавшей в период, за который уплачивается пеня, но не более 15% от суммы просроченного платежа
2. Пеня в размере двойной учетной ставки Национального банка Украины, действовавшей в период, за который уплачивается пеня, но не более 15% от суммы просроченного платежа
3. Штраф за нарушение заемщиком условий целевого использования кредита — 25% от суммы средств, использованных не по целевому назначению.
4. Штраф за:
   • отсутствие договора обязательного страхования предмета ипотеки;
   • непредоставление полного пакета документов и / или незаключения необходимых договоров, требуются для выдачи кредита;
   • несоблюдение положений заключенных с банком договоров (кредитного, ипотечного)
   • получение кредитов в других финансовых учреждениях, предоставление поручительства, передачу имущества в залог / ипотеку без предварительного письменного согласования с банком;
   • неуведомление банка об изменении персональных данных, контактной информации, места жительства, места работы, должности и других обстоятельств, которые могут повлиять на выполнение обязательств по Договору;
   • непредоставление банка информации об имущественном состоянии и доходах в порядке и сроки, определенные кредитным договором;
   • отказ досрочно вернуть кредит в случаях, определенных кредитным договором — 1% от суммы выданного кредита за каждый случай нарушения.

Залог. Ипотека

Ипотека считается распространенной формой кредитования. Оно развивается в последнее время довольно серьезными темпами. Это считается одним из важных элементов функционирования экономики практически в любом государстве. Самым эффективным вариантом, который будет защищать интересы кредитора, считается использование залога. Нередко он оставляется в качестве объекта недвижимость. Это обусловлено рядом факторов, среди которых значительная стоимость объектов недвижимости, стабильный рост цены и прочие факторы. Залог в таком формате обычно является мощным стимулом для лица отдать кредит. Ипотека считается одним из основных инструментов защиты кредитов через использование залогов.

Ипотека и ее сущность

Можно дать два основных разъяснения данному понятию. Первым считается ипотека, которая выступает в качестве правоотношения. Она представляет собой залог недвижимости, который дается с целью получения денежных средств по ссуде. Ипотека также может восприниматься как ценная бумага. В данном случае подразумевается закладная. Она считается долговым инструментом, который необходим для удостоверения права держателя залога на конкретное недвижимое имущество.

Кредитование ипотечного типа сейчас довольно востребованное направление на современном рынке. Оно представляет собой кредитование, когда в качестве залога выступает объект недвижимости.

Ипотека является особой формой обеспечения по кредиту.

Существует несколько ключевых особенностей у данной формы кредитования. Ипотекой может быть признан залог конкретного имущества. Такой кредит чаще всего обладает долгосрочным характером, который может составлять два или три десятка лет. Имущество, которое закладывается на период ипотеки, потом обычно остается у должника. Залоговое право выступает в виде законодательной базы для осуществления таких манипуляций. Чаще всего ипотечным кредитованием занимаются специализированные банковские учреждения данной направленности.

Залог – важный компонент ипотеки

Закладная представляет собой юридический документ о залоге конкретной недвижимости. Благодаря этому документу происходит удостоверение отдачи объекта под обеспечение обязательств относительно взятого кредита. В качестве объекта для залога выступает недвижимость. Закладные листы являются долгосрочными обязательствами залогового типа для банка. Они реализуются ипотечными банковскими учреждениями на вторичном рынке. Их могут приобрести инвесторы, то есть прочие кредитные институты.

Ипотечный кредит | SEB

1. Европейский информационный лист стандартной информации

Перед заключением кредитного договора мы даем Вам для ознакомления персональный Европейский информационный лист стандартной информации, в котором отмечаем краткую информацию о самых важных условиях договора. Внимательно ознакомьтесь со сведениями, представленными в информационном листе.

2. Солидарная ответственность нескольких кредитополучателей

Если кредитополучателей несколько, то они несут ответственность за выполнение договора солидарно: каждый кредитополучатель отвечает за выплату кредита и выполнение других, связанных с договором обязательств, в полном объеме.

3. Валюта кредита

Мы выдаем кредит в валюте по Вашему месту жительства в Эстонии, то есть в евро, и изменить валюту кредита нельзя.

4. Срок и условия выплаты кредита

В большинстве случаев мы выплачиваем кредит на Ваш расчетный счет в SEB Pank после того, как будут выполнены все обозначенные кредитным договором предварительные условия выплаты (например, представлены дополнительный договор, справка, счет и т.д., оформлены залоги, и Вы не подавали заявление об отказе от кредитного договора). В зависимости от проекта финансирования мы выплачиваем кредит целиком или в нескольких частях.

Обеспечения и размер их установления (залоговая сумма, предел ответственности поручителя и т.д.) указаны в кредитном договоре. Как правило, общая стоимость обеспечения должна превышать сумму кредита в1,3 раза.

Если мы желаем получить экспертную оценку стоимости предоставляемого в качестве обеспечения недвижимого имущества, то Вы обязаны выбрать составителя из числа акцептуемых нами бюро недвижимости. Их список Вы найдете на странице https://www.seb.ee/ru/kredit-i-lizing/zhilishchnyy-kredit/byuro-nedvizhimosti.

5. Ставка самофинансирования

Если Вы берете кредит для приобретения недвижимого имущества, у Вас должно быть денежное самофинансирование, минимальную сумму которого мы укажем в кредитном договоре. Банк, как правило, не выплачивает кредит до тех пор, пока Вы не оплатите сумму самофинансирования.

Денежное самофинансирование можно заменить на подходящее банку дополнительное обеспечение.

6.

Дополнительные обязательства, связанные с предоставленным в качестве обеспечения имуществом

Предоставленное в качестве обеспечения недвижимое имущество должно быть застраховано на указанных в кредитном договоре условиях. Для того, чтобы мы могли убедиться в выполнении обязательства страхования, Вы должны предоставить нам страховой полис.

В случае, если Вы

• не представите нам страховой полис к указанному сроку или
• не застрахуете предоставленное в качестве обеспечения недвижимое имущество на указанных в кредитном договоре условиях, мы предъявим Вам требование уплаты неустойки.

Если Вы желаете совершить отчуждение или дополнительно обременить являющееся обеспечением недвижимое имущество, в том числе сдать в наем или аренду, то

• Вам, как кредитополучателю, или
• владельцу предоставленного в качестве обеспечения недвижимого имущества

необходимо предварительно ходатайствовать у нас о согласии, причем в случае кредитного договора, обеспеченного поручительством KredEx, для отчуждения залогового объекта или для его передачи другим лицам (не считая супруга, являющегося совладельцем) банку необходимо предварительно получить согласие от KredEx. При этом мы можем попросить показать условия заключаемого договора аренды (проект договора). Если отчуждение или обременение совершается без согласия KredEx, у KredEx есть право отказаться от договора в чрезвычайном порядке и Вам придется найти новое дополнительное обеспечение.

7. Цели использования кредита

Мы выдаем кредит с конкретным целевым назначением, которое мы указываем в кредитном договоре. В случае, если Вы не используете кредит по указанному назначению, мы можем

• потребовать от Вас уплаты неустойки или
• расторгнуть кредитный договор в чрезвычайном порядке, потребовав незамедлительного погашения всей суммы кредита.

8. Процент и его изменение

Процент – это плата, которую Вы платите за использование кредита. Процентная ставка указана в кредитном договоре.

Процентная ставка может быть нефиксированной (плавающей) или фиксированной на определенный период.

Нефиксированная процентная ставка состоит из

• изменяющейся базовой процентной ставки, т.е. EURIBOR и
• индивидуальной процентной маржи, которая, как правило, не изменяется в течение периода действия кредитного договора.

Промежуток времени,по прошествии которого размер EURIBOR может измениться, зависит от того, на какой период Вы выбрали EURIBOR. Например, новое значение 6-месячного EURIBOR фиксируется через каждые шесть месяцев. Установленная таким образом процентная ставка может повышаться или понижаться каждые полгода и это уменьшает или увеличивает размер возвратного платежа. Таким образом, повышение EURIBOR означает более высокие расходы при погашении кредита.

Наш опыт показывает, что кредиты, которые были взяты во время спада базовой процентной ставки (EURIBOR), в будущем с большой долей вероятности станут дороже, так как процентная ставка вырастет.

Наш кредитный договор не содержит условия, которые в случае повышения базовой процентной ставки в некоторой мере остановили бы рост процентной ставки. Базовую процентную ставку с отрицательным значением мы приравниваем кк нулю.

Проанализируйте, сможете ли Вы по-прежнему выплачивать кредит, если процентная ставка повысится на 5%. В этом Вам поможет калькулятор жилищного кредита, который позволяет проиграть различные сценарии изменения процентной ставки.

Длятого, чтобы Вы могли снять риск повышения EURIBOR, мы предлагаем зафиксировать процентную ставку на определенный период. В таком случае процентная ставка будет фиксированной и будет состоять из

• индивидуальной фиксированной процентной маржи и
• фиксированной базовой процентной ставки, которую мы рассчитываем на основании котируемой на международных финансовых рынках процентной ставки на еврокредиты.

Если в период, когда Ваша процентная ставка является фиксированной, Вы захотите

• погасить вне графика платежей часть кредита или полностью весь кредит,
• изменить фиксированную процентную ставку на плавающую или
• сократить срок кредита,

и при этом рыночная процентная ставка будет на момент вышеназванных изменений ниже, чем оговоренная в кредитном договоре фиксированная базовая процентная ставка, то банк имеет право потребовать плату за разницу процентной ставки, при установлений которой мы опираемся на ставку платы за разницу процентной ставки т. е. разницу между зафиксированной базовой процентной ставкой и рыночной процентной ставкой, выраженной в процентах за год.

Рыночная процентная ставка – это котируемая на международном финансовом рынке процентная ставка на еврокредиты, которая остается в силе до окончания периода действия фиксированной базовой процентной ставки. Вы можете в любое время узнать у нас размер рыночной процентной ставки.

Если базовая процентная ставка недоступна, ее опубликование приостановлено или планируется прекратить, ее невозможно использовать, методика ее расчета существенно изменилась или ее невозможно применить вследствие иного неподвластного банку обстоятельства, то мы заменяем базовую процентную ставку на разумно выбранную нами новую базовую процентную ставку и при необходимости меняем также условия начисления процентов. Мы сообщим Вам дату начала действия новой базовой процентной ставки (день замены). Вы вправе в течение 60 дней с момента получения сообщения или – в случае фиксированной базовой процентной ставки – с момента окончания действия фиксированной базовой процентной ставки отказаться от договора без внесения платы за досрочный возврат, предварительно сообщив об этом банку и выполнив все вытекающие из договора обязательства. Если Вы не выполняет все вытекающие из договора обязательства в течение указанных 60 дней, то начиная со дня замены применяется новая базовая процентная ставка. Если базовую процентную ставку использовать невозможно, то до дня замены или до изменения процентной ставки после того, как базовая процентная ставка снова станет доступна, применяется последнее зафиксированное значение базовой процентной ставки. Если какая-либо новая базовая процентная ставка будет отрицательной, то проценты будут равняться марже процентной ставки.

9. Погашение кредита

Платежи, подлежащие оплате на основании кредитного договора, взимаются с Вашего расчетного счета. Если Вы взяли кредит вместе с сополучателем кредита, то мы имеем право взимать платежи по кредиту и с его расчетного счета.

Для погашения кредита и выплаты процентов мы договоримся о графике платежей.

В случае аннуитетного графика Вы каждый месяц будете вносить одинаковый по величине платеж (аннуитетный платеж), который состоит из

• возвратного платежа по основной части кредита и
• процентов.

В случае аннуитетного графика в начале кредитного периода большую часть составляет платеж по процентам, а платеж по кредиту — меньшую часть платежа. В конце кредитного периода соотношение будет обратным. Если изменится процентная ставка или срок кредита, или если Вы в чрезвычайном порядке погасите кредит большими возвратными платежами, то изменится и размер аннуитетного платежа.

В случае графика платежей с равными основными частями в течение всего кредитного периода Вы уплачиваете каждый месяц платежи с одинаковой основной частью кредита, к которым добавляются проценты. Поэтому уплачиваемая банку сумма каждый месяц различается.

Если Вы договорились с нами об отсрочке по платежам, то Вы уплачиваете только платежи по процентам. В этот период остаток кредита уменьшается медленнее (по сравнению с периодом, когда нет отсрочки по платежам) и поэтому увеличивается общий расход по процентам, уплачиваемым с кредита.

При желании при заключении договора мы предоставим Вам примерную таблицу возвратных платежей, где будут указаны платежи по основной части и

10. Досрочное погашение

Вы вправе досрочно погасить весь кредит или его часть, если Вы сообщите нам о своем желании за десять дней. При досрочном погашении кредита у нас есть право на неустойку, размер которой зависит от типа процентной ставки.

• При погашении в период действия нефиксированной процентной ставки максимальный размер неустойки равен учтенным с погашаемой части кредита процентам за три месяца на основании процентной ставки, которая действовала в день погашения. Неустойка не взимается в том случае, если Вы уведомили нас по меньшей мере за три месяца и совершили возвратный платеж в течение 10 дней после истечения трех месяцев с момента получения нами извещения. Трехмесячный срок начинается со дня, когда мы получаем Ваше извещение.
• При погашении кредита в период действия фиксированной базовой процентной ставки, иесли в день погашения кредита или его части действует рыночная процентная ставка, которая ниже зафиксированной базовой процентной ставки, то плата за погашение равна плате за разницу процентной ставки. При расчете платы за разницу процентной ставки мы опираемся на рыночную процентную ставку, которая действует в день погашения.

11. Изменение условий кредитного договора

Изменение условий договора происходит при согласии обеих сторон, и это изменение фиксируется, как правило, в приложениях договора. Инициированное Вами изменение является, как правило, платным.

12. Особые условия кредитного договора

Если кредитный договор содержит обязательные особые условия, то Вы должны очень четко им следовать. Только в таком случае Вы можете быть уверены, что договор останется всиле.

13. Последствия нарушения кредитного договора и связанные с этим расходы

Если Вы своевременноне выплачиваете платежи, предусмотренные договором, мы можем потребовать с Вас уплаты пени. Мы рассчитаем соответствующую сумму по просроченным платежам на основании указанной в договоре ставки пени.

При возникновении задолженности мы сначала отправим Вам напоминание. Если долг остается все же невыплаченным, мы вышлем Вам платное письмо с требованием погашения задолженности и оповестим о возникновении задолженности лицо, являющееся поручителями договора.

Информацию о задолженностях, превышающих 45 дней, мы передаем держателю регистра нарушений платежной дисциплины (Creditinfo Eesti AS).

Если Вы нарушили неденежное обязательство, мы вправе определить неустойку в размере, указанном в договоре.

14. Отказ от договора и последствия этого

Основания для отказа от договора указаны в условиях договора. Мы имеем право расторгнуть договор в чрезвычайном порядке, например, если Вы три раза подряд опаздывали с оплатой.

В случае если Вы не выплатите остаток кредита, проценты и иные имеющиеся в задолженности платежи, мы начнем процесс взыскания задолженности, что может означать так же начало исполнительного или судебного производства и принудительную продажу обеспечения. На Вас возлагаются все расходы, сопутствующие взысканию задолженности.

15. Единовременные расходы, связанные с заключением кредитного договора

При подписании договора Вы вносите плату за заключение договорав сумме, указанной в договоре, и на отмеченных в договоре условиях. Ознакомьтесь с прейскурантом кредитов, а также с общими условиями банка и являющимся их частью порядком обработки данных клиентов.

Если исполнение договора обеспечивается залогом, то в виде единовременных плат могут добавиться:

• государственная пошлина;
• плата за услуги нотариуса;
• плата за оценку обеспечения;
• страховой взнос;
• в случае поручительства KredEx – плата за договор обеспечения.

16. Постоянные расходы на протяжении кредитного периода

Помимо платежей по кредиту и процентных платежей исполнению кредитного договора сопутствуют следующие постоянные расходы:

• месячная плата за расчетный счет;
• расходы по страхованию залогового имущества;
• расходы, связанные с заказом экспертной оценки залогового имущества, если возникает необходимость в экспертной оценке;
• расходы по страхованию защиты кредита, если Вы выбрали эту защиту;
• расходы на конвертирование валюты: если в срок внесения платежа на счете, предназначенном для обслуживания кредита, не будет достаточно денег в валюте кредита, то мы можем снять платеж в иной находящейся на счете валюте, конвертировав ее в валюту кредита на основании обменного курса, действующего в SEB Pank на момент перечисления.

17. Обязанность открытия счета и поступления доходов

Не позднее дня подписания договора у Вас (и у сополучателя кредита) должен быть открыт расчетный счет в SEB Pank на весь период кредитования. Мы имеем право потребовать от Вас (и от сополучателя кредита), чтобы весь Ваш доход поступал на Ваш расчетный счет в SEB Pank, и чтобы Вы совершали все сделки при посредничестве SEB, если в кредитном договоре не установлено иначе.

18. Риск снижения платежеспособности

Продумайте, как Вы справитесь с выплатой кредита в случае, если ухудшится общая экономическая ситуация, уменьшится Ваша зарплата или другой доход и/или увеличатся Ваши другие расходы.

Проанализируйте, каково фактическое финансовое положение Вашей семьи, и рассмотрите заключение подходящего страхового договора (например, страховая защита кредита SEB).

Если начинают возникать финансовые затруднения, незамедлительно свяжитесь с нами. Обязательно сразу обратитесь к нам, например, в случае, если Ваши трудовые отношения внезапно прекращены, в отношении Вас инициировано исполнительное производство или банковский счет арестован. Мы вместе найдем наиболее подходящее решение ситуации. Это может быть, например, изменение даты платежа или отсрочка по платежам. При этом Вы можете ходатайствовать о продлении срока окончания кредита на период отсрочки по платежам.

19. Жалобы и споры

Если у Вас имеются претензии по поводу нашей деятельности, сначала попытайтесь разрешить разногласия путем переговоров с нами. С общим порядком разрешения жалоб Вы можете ознакомиться на сайте www.seb.ee/ru/razreshenie-problem-i-pretenziy.

Если наш ответ не соответствует Вашим ожиданиям, и Вы по-прежнему считаете, что мы нарушили при предоставлении кредита Ваши права, Вы можете обратиться за советом и разъяснениями в Департамент защиты прав потребителей и технического надзора (Сыле 23а, 10614 Таллинн; www.ttja.ee/et) или в Финансовую инспекцию (Сакала 4, 15030 Таллинн; www.fi.ee).

При разрешении споров Вы можете обратиться также в действующую при Департаменте защиты прав потребителей и технического надзора Комиссию по потребительским спорам или в суд. Представить жалобу Комиссии по потребительским спорам можно также и через онлайн-среду по урегулированию споров по адресу https://webgate.ec.europa.eu/odr/main/index.cfm?event=main.home.show&lng=ET.

Ипотека в терминах

Срок кредита/займа.

Ипотечный жилищный кредит/заем носит долгосрочный характер и предоставляется обычно на срок 15-20 лет (максимальный срок до 30 лет). Заемщику следует знать, что чем больше срок кредита/займа, тем меньше сумма ежемесячных платежей в счет его погашения и тем большую сумму заемщик может запросить.

Кредитор / Займодавец — банк или другие кредитные/некредитные организации, выдающие ипотечные кредиты/займы заемщикам на основании оценки их платежеспособности и осуществляющие последующее обслуживание выданных ипотечных кредитов/займов.

Первоначальный взнос — это та часть стоимости жилья, которую покупатель должен оплатить из собственных средств (ими могут считаться сбережения, субсидии, подарки, текущие доходы).

Страхование — необходимое условие для получения ипотечного кредита/займа. Потребуется застраховать жизнь, трудоспособность и здоровье получателя кредита/займа (по желанию) и приобретаемое жилье (обязательно). Также возможно застраховать право собственности (титул) с целью снижения риска утраты права собственности.

Оценочная компания.

Осуществление оценки необходимо для определения рыночной и ликвидационной стоимости объектов недвижимости, являющихся предметом залога.

Приобретенное жилье служит обеспечением кредита/займа — передается в залог кредитору/займодавцу. Это означает, что в случае неисполнения заемщиком обязательств осуществляется обращение взыскания на жилье с последующей его реализацией, чтобы погасить задолженность заемщика по кредиту/займу перед кредитором/займодавцем. Обращение взыскания может носить как судебный, так и внесудебный характер. В последнем случае при достижении договоренности о начале обращения взыскания и продаже предмета залога стороны могут избежать судебных издержек и реализовать жилое имущество на лучших условиях.Передаваемое в ипотеку жилье должно быть свободно от каких-либо ограничений (обременений) и не может быть заложено в обеспечение другого обязательства. Желательно, чтобы приобретенное за счет кредита/займа жилье использовалось заемщиком преимущественно для личного проживания. Сдача в наем заложенного в ипотеку жилья возможна только при согласии кредитора/займодавца, что специально оговаривается в кредитном договоре/договоре займа.

Предмет ипотеки — недвижимое имущество, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, передаваемое в залог и обеспечивающее исполнение обязательств по Кредитному договору/Договору займа.

Закладная: служит подтверждением обязательства заемщика полностью погасить ипотечный Кредит/Заем. Данный документ оформляется при получении ипотечного Кредита/Займа. Владелец закладной получает право требования по погашению кредита/займа на условиях, установленных Кредитным договором/Договором Займа.

Владельцем закладной становится организация, которая выдала Вам ипотечный Кредит/Заем. Кредитор/Займодавец может действовать через своего представителя – сервисного агента.

Сервисный агент по поручению владельца закладной контролирует поступление платежей по Кредиту/Займу и решает вопросы, связанные с обслуживанием Кредита/Займа: предоставляет заемщикам различные справки и разрешения, например, на смену страховой компании, на перепланировку. При необходимости сервисный агент занимается проблемами, связанными с погашением Кредита/Займа.

Передача прав по Закладной.

Владелец закладной может перепоручить сопровождение или прием платежей другому сервисному агенту, а также продать или передать другой организации закладную по кредиту/займу — в этом случае право требовать от вас погашения кредита/займа перейдет к новому владельцу закладной.

Залогодержатель — Кредитор/Займодавец по обеспеченному залогом обязательству.

Залогодатель — физическое лицо, являющееся собственником Предмета ипотеки и предоставляющее в залог Предмет ипотеки в обеспечение исполнения обязательств по Кредитному договору/Договору займа.

Платежи по долгосрочному ипотечному кредиту/займа осуществляются ежемесячно равными суммами (аннуитетные платежи), которые не меняются.

Ежемесячный платеж заемщика по кредиту/займу состоит из двух частей: платежа в счет погашения части основного долга по кредиту/займу и платежа в счет уплаты процентов за пользование кредитом/займом. Размер ежемесячного платежа зависит от суммы кредита/займа, срока, процентной ставки по кредиту/займу.

Дата исполнения Заемщиком обязательств по Кредитному договору/Договору займа — день поступления денежных средств на расчетный счет Залогодержателя.

Вправе ли банк начислить комиссию при выдаче кредита?

Решили взять кредит, а банк соглашается выдать деньги только при условии оплаты услуги по открытию и ведению счета. Законно ли это?

Часто клиенты банков, выплачивая кредиты, вынуждены отдавать суммы, превышающие те, на которые они рассчитывали вначале. Это происходит потому, что кредитные организации закладывают в итоговую сумму стоимость услуг, которые не являются обязательными в силу требований закона. Давайте разберемся, как не переплатить лишнего при получении кредита.

Как формируется ставка банковского процента и от чего зависит ее размер?

Основные расходы заемщика будут связаны с банковскими процентами. Это сумма, которую необходимо уплатить кредитной организации за пользование предоставленными денежными средствами. 

Есть четкие закономерности формирования ставки банковского процента, единые для всех кредитных организаций. Их понимание позволит принять решение о том, стоит ли брать кредит, оценить выгодность проекта и возможные риски. 

В основе ставки банковского процента лежит ключевая ставка Центрального банка. Поясним: ЦБ является основным кредитором для всех кредитных организаций, т.е. он выдает им денежные средства в кредит под определенный процент. Этот процент и есть ключевая ставка. Она была принята Банком России 13 сентября 2013 г. С 17 декабря 2018 г. ее размер составляет 7,75%¹.

Поскольку выдавать кредиты населению под проценты, меньшие либо равные ключевой ставке, убыточно для кредитных организаций, они начисляют дополнительные проценты, размер которых зависит от множества факторов. Так, например, для заемщика большой кредит будет дешевле маленького, а краткосрочный кредит без обеспечения всегда будет дороже, чем долгосрочный с залогом недвижимости. 

Ограничивает ли закон процентную ставку по кредитам? 

В целях кредитования юридических лиц и индивидуальных предпринимателей законодатель максимальную процентную ставку не ограничивает. Она определяется условиями рынка. Как показывает практика, кредитные организации ориентируются на предложения конкурентов и стараются предоставить клиентам максимально удобные условия. 

На рынке кредитования физических лиц ситуация складывается иначе. Особенно это касается рынка микрокредитов, которые берутся на небольшой срок. В этом случае скорость выдачи кредита для заемщика выходит на первый план, чем и пользуются недобросовестные микрофинансовые организации, устанавливая очень высокие проценты. В результате к моменту возврата кредита сумма процентов превышает его в разы. 

Выходом стало принятие закона², которым установлены ограничения на предельную процентную ставку для физических лиц. С 28 января 2019 г. предельная процентная ставка не может превышать 1,5% в день, а с 1 июля 2019 г. – 1%.

Помните: чтобы не попасться в руки недобросовестных кредиторов, нужно обязательно обратить внимание на значение полной ставки кредита (указывается в правом верхнем углу первого листа) и ее соответствие всем платежам, обозначенным в договоре. Если что-то вызывает сомнения, лучше отказаться от кредита. 

Обязательно ли открывать банковский счет при получении кредита?

Одно из стандартных требований, выдвигаемых банками при заключении кредитных договоров, касается открытия и ведения банковского счета заемщика. Это необходимо для выдачи кредита путем перечисления денежных средств банка на открытый заемщику счет, для зачисления и списания денежных средств заемщика.

Причем если физические лица имеют право на получение кредитных средств как в наличной, так и в безналичной форме, то юридические лица обязаны все расчеты проводить только в безналичной форме. То есть альтернативы выдачи кредита путем зачисления денежных средств на банковский счет просто нет.

При этом иногда кредитные организации выдают кредит только при условии оплаты услуги по открытию и ведению счета.

Должны ли физлица платить за открытие и ведение счета?

Помимо банковского процента кредитные организации часто закладывают в стоимость кредита дополнительные финансовые условия, называемые комиссиями за совершение определенных действий. 

Перечень возможных комиссий разнообразен, одной из них является комиссия за открытие и ведение счета. Чтобы разобраться, насколько законным является это требование банка, заемщиков снова необходимо разделить на две категории – физические и юридические лица.

Для физлиц данный вопрос урегулирован законом. Если условиями договора потребительского кредита (займа) предусмотрено открытие заемщику банковского счета, то все операции по нему, включая открытие такого счета и зачисление на него кредита (займа), должны осуществляться кредитором бесплатно³.

Таким образом, существует прямой запрет на взимание с физического лица платы за открытие и ведение счета по кредиту. Данный вывод подтверждается судебной практикой, складывающейся в пользу потребителей⁴.

А юрлица и ИП должны уплачивать комиссию за открытие и ведение счета?

С юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями все сложнее. Прямого законодательного запрета на установление такой комиссии нет. 

Вместе с тем условия договора определяются по усмотрению сторон⁵. И комиссионное вознаграждение по банковским операциям устанавливается кредитной организацией по соглашению с клиентом⁶. Иными словами, договоренности сторон по данному вопросу, закрепленные в договоре, имеют приоритетное значение. Именно поэтому следует внимательно изучать текст кредитного договора при его подписании. 

Ситуацию, касающуюся ссудных счетов, т.е. тех, которые открываются при выдаче кредитов, разъяснил ЦБ⁷. Банк России указал, что ссудные счета используются лишь для отражения в балансе банка образования и погашения ссудной задолженности, т.е. операций по предоставлению заемщикам и возврату ими денежных средств в соответствии с заключенными кредитными договорами (Вестник Банка России, 2003, № 50).

Таким образом, действия банка по открытию и ведению ссудного счета нельзя квалифицировать как самостоятельную банковскую услугу, поскольку при предоставлении кредита такой счет открывается банком автоматически. Следовательно, комиссия за открытие и ведение ссудного счета взиматься банком не может. 

Другое дело – комиссия за открытие и ведение текущего счета клиента, по которому тот вправе совершать различные операции.

Так, чаще суды отказывают в удовлетворении требований заемщиков о возврате суммы уплаченной комиссии. В таких случаях суды ссылаются на то, что в законе ограничения на взимание комиссий за совершение банком операций в рамках кредитного договора отсутствуют. При этом стороны фактически договорились включить сумму комиссии в стоимость кредита⁸.

Какие еще финансовые условия кредитования банк может выставить и законно ли это?

Помимо комиссии за открытие и ведение счета кредитные организации могут включить в условие кредитного договора и иные виды комиссий, например за выдачу кредита, за его досрочное погашение и другие. В силу сложившейся судебной практики в ряде случаев такие комиссии могут быть признаны незаконными. Особенно если уплатить их предлагается гражданину, а не юридическому лицу.

Обратите внимание: для физических лиц банки обязаны в договоре указывать полную сумму кредита, включая все расходы. Но для индивидуальных предпринимателей и юридических лиц такое требование отсутствует. В связи с этим дополнительные финансовые условия кредитования нередко содержатся в тексте договора и в отдельное поле не выносятся, с размером процентов не суммируются.

Как избежать непредвиденных дополнительных расходов?

Главное – внимательно изучить условия кредитного договора на стадии его подписания. 

Часто в договоре делают отсылки к типовым условиям, которые устанавливаются кредитной организацией и применяются ко всем заемщикам. Там могут быть указаны важные условия о порядке и сроках начисления комиссий, штрафных санкций и т.д. Потому эти положения игнорировать нельзя. 

Для физических лиц основным значением является «полная стоимость кредита» (ПСК) – сумма, которая должна быть указана в правом верхнем углу первого листа кредитного договора. 

Кредитная организация обязана включить в ПСК все суммы платежей, подлежащих уплате в связи с выдачей кредита. Из значения ПСК легко понять, какие дополнительные платежи были включены в договор, даже если клиенту об этом не сообщалось. Невключение отдельной суммы в ПСК является основанием для обращения с жалобой в уполномоченные государственные органы.

Для юридических лиц значение ПСК законодательно не закреплено. Поэтому при заключении кредитного договора необходимо оговаривать все суммы, подлежащие уплате отдельно. Кредитная организация может пойти навстречу клиенту и изменить некоторые условия договора, включая комиссии. В противном случае стоит обратиться в банк, предлагающий приемлемые условия.

Как вернуть излишне уплаченные деньги?

Кредитный договор, заключенный с физическим лицом, является договором присоединения. Это значит, что условия такого договора определяются банком, а заемщик принимает их путем присоединения к договору. Следовательно, на часть условий гражданин влияние оказать не может. Поэтому в случае заключения договора на невыгодных условиях, в том числе в части комиссий, гражданин может обратиться в Роспотребнадзор, прокуратуру или суд за защитой своих нарушенных прав. Существует положительная судебная практика, когда суды встают на сторону потребителя и взыскивают с кредитных организаций суммы необоснованно начисленных комиссий.

---

¹ Информация Банка России от 8 февраля 2019 г. «Банк России принял решение сохранить ключевую ставку на уровне 7,75% годовых».

² Федеральный закон от 27 декабря 2018 г. № 554-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон “О потребительском кредите (займе)” и Федеральный закон “О микрофинансовой деятельности и микрофинансовых организациях”».

³ Часть 17 ст. 5 Федерального закона от 21 декабря 2013 г. № 353-ФЗ «О потребительском кредите (займе)».

⁴ См. Обзор судебной практики Верховного Суда РФ № 2 (утв. Президиумом ВС РФ 26 июня 2015 г.), Постановление Президиума ВАС РФ от 17 ноября 2009 г. № 8274/09 по делу № А50-17244/2008 и др.

⁵ Часть 4 ст. 421 Гражданского кодекса РФ.

⁶ Статья 29 Федерального закона от 2 декабря 1990 г. № 395-1 «О банках и банковской деятельности».

⁷ Информационное письмо Банка России от 29 августа 2003 г. № 4 «Обобщение практики применения Федерального закона “О противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, и финансированию терроризма”». 

⁸ См., например, решение Арбитражного суда Чувашской Республики от 13 декабря 2016 г. по делу № А79-10071/2016.

Определенный постоянный заем

Что такое постоянный заем?

Постоянная ссуда — это тип ссуды с необычно долгим сроком. Однако этот термин может иметь разные значения в зависимости от контекста, в котором он используется.

Несмотря на свое название, постоянные ссуды, как правило, не являются постоянными, хотя могут длиться долгое время.

Ключевые выводы

• Постоянные ссуды имеют разное значение в зависимости от их контекста.
• Термин обычно используется на рынках изобразительного искусства и недвижимости.
• За исключением некоторых государственных облигаций, постоянные ссуды фактически не являются постоянными.

Общие сведения о постоянных займах

Термин «постоянный заем» может сбивать с толку, поскольку его значение может сильно различаться в зависимости от контекста. Например, на рынке изобразительного искусства постоянные ссуды — это договоренности, при которых даритель произведения искусства соглашается одолжить его художественной галерее или музею на длительный период времени.

В этом контексте постоянные ссуды являются альтернативой прямому подарку или пожертвованию.Тем не менее, хотя термин «ссуда» обычно подразумевает финансовый мотив, постоянные ссуды в мире искусства обычно не предполагают выплаты процентов или другой финансовой компенсации. Вместо этого донор просто ожидает, что учреждение-получатель будет придерживаться определенных параметров, таких как согласование срока ссуды и обеспечение того, чтобы даритель получил общественное признание за предоставленные произведения искусства. Несмотря на слово «постоянный», эти постоянные ссуды на самом деле являются временными, обычно сроком от пяти до тридцати лет.

В мире недвижимости термин «постоянный заем» используется для описания ипотечных займов, обеспеченных застройщиками после того, как данный проект был завершен. Эти постоянные ипотечные ссуды обычно заменяют финансирование строительства ссуды, на которое полагался застройщик, чтобы развить здание и подготовить его к продаже. Здесь опять же, хотя используется термин «постоянный», более точным описанием будет «долгосрочная ссуда». Сроки погашения постоянных ссуд на недвижимость обычно находятся в диапазоне от 15 до 30 лет, из которых 25 лет являются типичным примером.

Один из примеров, в котором термин «постоянный заем» применим более непосредственно, — это так называемые бессрочные облигации, или «консоли». Эти суверенные долговые инструменты исторически выпускались правительствами Соединенных Штатов и Соединенного Королевства, и их уникальность заключалась в том, что в них не указывалась конкретная дата погашения. Теоретически владельцы этих бессрочных облигаций могут продолжать получать проценты по своей основной сумме неопределенно долго. Однако на практике эти облигации в конечном итоге были погашены правительствами обеих стран.

Пример постоянной ссуды из реального мира

Эрин — куратор крупного художественного музея. Один из ее жертвователей предлагает предоставить музею известное произведение искусства из постоянной коллекции в качестве постоянной ссуды.

По условиям договора бессрочной ссуды музей будет владеть произведением искусства в течение заранее определенного срока на 20 лет. В свою очередь, музей соглашается публично признать пожертвование как в описании произведения искусства, так и в рекламных материалах музея.Музей также обеспечит специальную страховку, чтобы защитить себя и жертвователя от риска повреждения экспоната в течение срока ссуды.

Типы ссуд на недвижимость

Существует несколько типов ссуд и методов финансирования покупки жилой недвижимости:

• обычные ссуды
• ссуды, застрахованные государством
• финансирование продавца
• специальные ссуды

Потому что есть существует некоторая неопределенность в ценообразовании на недвижимость, все ссуды, обеспеченные недвижимостью, ограничены максимальным процентом оценочной стоимости обеспечения, так называемым отношением кредита к стоимости ( LTV отношение ), за вычетом сумма любых оставшихся ссуд с преимущественным правом требования, обеспеченных недвижимостью.

Отношение кредита к стоимости = сумма ипотеки / оценочная стоимость недвижимости

• Оценка: 100 000 долларов
• Максимальный LTV: 80%
• Оценка × Максимальный LTV = 80 000 долларов
• Остаток по ипотеке: 65 000 долларов
• Максимальный кредит, обеспеченный недвижимостью недвижимость: 80 000 — 65 000 долларов = 15 000 долларов

Многие жилищные ипотечные кредиты гарантированы федеральным правительством, и многие кредиторы продают эти ипотечные кредиты Fannie Mae (также известной как Федеральная национальная ипотечная ассоциация, FNMA) и Freddie Mac (также известная как Federal Home Loan Mortgage Corporation, FHLMC), которые затем создают ценные бумаги с ипотечным покрытием, которые продаются инвесторам.Когда-то государственные корпорации, и Fannie Mae, и Freddie Mac контролировались Федеральным управлением жилищного финансирования (FHFA), федеральным консерватором, который взял на себя управление Fannie Mae и Freddie Mac в сентябре 2008 года в результате Великой рецессии. Следовательно, оба учреждения в основном принадлежат Казначейству США.

Обычные ссуды

Обычные ссуды — это наиболее распространенный тип ипотеки, обеспечивающий адекватное обеспечение кредитора без государственных гарантий.Заемщик должен заплатить не менее 20% от оценочной стоимости недвижимости, чтобы соотношение кредита к стоимости ( LTV ) не превышало 80%. В случае дефолта кредитор может вернуть собственность и, как правило, продать ее по цене, достаточно высокой, чтобы выплатить ссуду. Кредитор защищает себя, гарантируя, что заемщик сможет погасить ссуду, что определяется на основе дохода заемщика, истории занятости, высокого отношения доходов к расходам на жилье, высокого отношения доходов к долгу и кредитного рейтинга заемщика. .Кроме того, кредитор получает оценку недвижимости, чтобы убедиться, что недвижимость стоит не менее 125% от суммы кредита, что соответствует минимальному коэффициенту LTV в 80%.

Ссуды, застрахованные FHA

Федеральное жилищное управление ( FHA ), агентство Департамента жилищного строительства и городского развития (HUD), страхует долгосрочные ссуды от кредиторов. Его основная цель — управлять гарантиями ссуд и страхованием ссуд для жилищной ипотеки, чтобы сделать владение домом более доступным для американцев с низкими доходами.Кредиторы должны быть одобрены FHA, а заемщики должны соответствовать минимальной квалификации FHA. Кроме того, имущество, обеспечивающее ссуду, также должно соответствовать стандартам FHA по качеству строительства, качеству района и другим факторам. Кроме того, оценщик собственности должен быть одобрен FHA.

FHA страхует от дефолта заемщика, но заемщик должен заплатить за эту защиту, уплатив взнос по ипотечному страхованию. Как следствие страхования, заемщики могут вносить меньшие первоначальные платежи, в настоящее время составляющие 3.5%, что значительно ниже 20%, необходимых для обычных кредитов. Когда заемщик не выполняет свои обязательства, FHA возмещает кредитору убытки, включая расходы на потерю права выкупа.

Застрахованные FHA ссуды можно использовать для покупки жилой недвижимости от 1 до 4 единиц. FHA часто меняет размер взносов по ипотеке, но в настоящее время для сроков, не превышающих 15 лет, и отношения кредита к стоимости, не превышающего 90%, FHA взимает авансовый взнос в размере 1,75% от суммы кредита и ежегодный взнос в размере 35%. базисных пунктов или 60 базисных пунктов, если LTV превышает 90%.Для сроков ссуды более 15 лет и с LTV, не превышающим 95%, авансовая премия составляет 1,575%, а годовая премия — 120 базисных пунктов, или 1,2%; если LTV превышает 95%, то годовая премия составляет 1,25%. Для ссуд, превышающих 625 000 долларов, FHA добавляет к премии 25 базисных пунктов. Если продавец оплачивает более 3% или 6000 долларов США от затрат покупателя на закрытие сделки, то эти платежи будут рассматриваться как концессии на продажу, что снизит продажную цену, по которой будет рассчитываться страховая премия по ссуде.

Для любого региона FHA устанавливает максимальную сумму ссуды, поэтому все ссуды ограничиваются наименьшей из максимальной суммы или коэффициента LTV. Максимальный LTV в 96,5% основан на меньшем из значений: продажной цены или оценочной стоимости; 30 лет — это максимальный срок кредита, а 3,5% в настоящее время — это минимальный первоначальный взнос, необходимый для проживания одной семьи.

Заемщик может произвести предоплату без штрафа, если кредитор получит уведомление о предоплате не менее чем за 30 дней; если менее 30 дней, то кредитор может взимать проценты до 30 дней.

Ссуды, выданные после 15 декабря 1989 г., не могут быть приняты ни для инвестиционной собственности, ни для заемщиков, если они полностью не соответствуют требованиям для получения ссуды FHA. Можно предположить ссуды, выданные до 1 декабря 1986 г., но ссуды после этого требуют кредитоспособного покупателя.

FHA также страхует другие виды ссуд, такие как:

• субсидированные ссуды для семей с низким и средним доходом
• ссуды с постепенными выплатами
• ссуды с регулируемой процентной ставкой
• ссуды на улучшение жилищных условий, кондоминиумов и многоквартирных проектов

Ссуды, гарантированные VA

Администрация по делам ветеранов ( VA ) также гарантирует ссуды квалифицированным ветеранам, и, как ссуды FHA, квалификация ссуд с гарантией VA требует минимальных стандартов для кредиторов, заемщиков и собственности.У ссуд VA есть несколько явных преимуществ по сравнению с другими типами ссуд: до 417 000 долларов можно получить без первоначального взноса, если недвижимость будет основным местом жительства заемщика. Кроме того, ссуды VA не устанавливают ни максимальный коэффициент долга, ни минимальный кредитный рейтинг. Однако, поскольку VA использует своих собственных оценщиков, закрытие сделки с недвижимостью может занять на несколько недель дольше, чем в среднем. Из-за дополнительной бюрократии с ссудами VA, кредиторы пытаются удержать ветеранов от ссуд VA, даже если ссуда VA, вероятно, будет лучше для заемщика.Штраф за досрочное погашение отсутствует, и ссуды VA могут быть приняты, если покупатель соглашается на соглашение о принятии. Тем не менее, первоначальный заемщик остается ответственным по долгу, если VA не предоставит освобождение.

Хотя VA обычно страхует только ссуды, в сельской местности, где ипотека может быть недоступна, VA может фактически ссудить деньги. Хотя заемщик не платит за кредитную гарантию, при закрытии взимается комиссия за финансирование VA . Если заемщик не выполняет свои обязательства, VA выплатит сумму между гарантированной суммой и доходами от любого обращения взыскания.

Оценщик должен быть одобрен VA, и на основании оценки VA выдаст Сертификат разумной стоимости , что будет максимальной стоимостью, гарантированной VA.

VA не предъявляет никаких требований в отношении авансовых платежей, но кредитор, вероятно, будет это делать. Несмотря на отсутствие максимальной суммы ссуды, VA гарантирует только 25% суммы, вплоть до максимума, который зависит от средней стоимости дома, по оценке FHA, для округа, в котором находится недвижимость.Максимальную сумму кредита можно получить в VA, обратившись за сертификатом соответствия. Для резиденций от 1 до 4 семей максимальный срок кредита составляет 30 лет; для фермерских хозяйств, 40 лет.

Как и в случае ссуд FHA, процентная ставка является предметом переговоров, и кредитор может взимать дисконтные баллы, комиссию за оформление и любые другие разумные расходы. Некоторые из этих затрат могут быть оплачены продавцом, но они не могут быть профинансированы. Плата за финансирование VA, которая может быть профинансирована, представляет собой процент от суммы ссуды, где процент зависит от типа ссуды, военной категории, наличия первоначального взноса, и если это застрахованная ссуда ^st VA для заемщик.

Финансирование продавца

Продавец недвижимости может предоставить несколько видов финансирования. При ипотеке с выкупной суммой (PMM) заемщик предоставляет ипотеку и примечание продавцу, а продавец передает право собственности покупателю.

Полная ссуда часто используется, когда продавцу не разрешается досрочно выплатить существующую ипотеку на недвижимость без штрафа или когда покупатель хочет минимизировать или исключить первоначальный взнос при покупке. Покупатель предоставляет младшую ипотеку продавцу, затем продавец использует платежи из возвратной ссуды для осуществления платежей по исходной ипотечной ссуде 1 ^st .Возвратные ссуды позволяют покупателю приобретать недвижимость с минимальными денежными вложениями, в то время как продавец может получить прибыль от возможной более низкой процентной ставки по основной ссуде и более высокой ставки по ссуде с погашением кредита.

Покупатель должен убедиться, что в циклической ипотеке есть положения, которые позволят покупателю заплатить первоначальному кредитору, если продавец не выполнит свои обязательства по исходной ипотеке. Кроме того, возвратные ссуды не будут работать, если исходная ипотека содержит положения об ускорении или отчуждении, когда остаток первоначальной ипотеки будет подлежать оплате при переходе права собственности к покупателю.

В договоре купли-продажи продавец сохраняет правовой титул, но покупатель получает равноправный титул, таким образом разрешая владение, одновременно производя платежи продавцу в соответствии с условиями контракта. Продавец передает юридический титул после уплаты покупной цены. Договор купли-продажи используется продавцами, чья существующая ипотека имеет пункт о продаже, когда непогашенный остаток по кредиту подлежит выплате, когда юридический титул переходит к покупателю.

Ссуды под залог жилья

Ссуды под залог жилья обычно представляют собой младшую ипотеку, обеспеченную собственным капиталом домовладельца, и почти всегда имеют переменную процентную ставку.Ссуды под залог собственного капитала обычно используются для консолидации долга или для финансирования других крупных покупок. Проценты, начисляемые по ссудам под залог недвижимости, обычно подлежат вычету из налогооблагаемой базы. Ссуды под залог собственного капитала могут быть структурированы как кредитная линия под залог собственного капитала или HELOC , где домовладелец может использовать кредитную линию по мере необходимости, или как единовременную выплату, которая будет получена после завершения финансирования. Максимальная сумма ссуды — это разница между оценочной стоимостью недвижимости и максимальным соотношением ссуды к стоимости, разрешенным кредитором, с учетом всех существующих ипотечных ссуд на недвижимость.Сумма вычитаемых процентов ограничена:

Вычитаемая доля собственного капитала = меньше 100 000 долларов США или (Справедливая рыночная стоимость дома — задолженность по приобретению)

Сколько кредитор готов предоставить ссуду, будет зависеть от стоимости дома, кредита заемщика оценка, и сколько принадлежит 1 ^{по ипотеке} . Коэффициент LTV обычно составляет от 60% до 80% от оценочной стоимости дома. Ссуды под залог жилого фонда часто рекламируются как ссуды без затрат на завершение и с низкими ставками, но обычно включают скрытые комиссии, такие как плата за оценку и годовой сбор.Заемщикам также следует подумать о том, вырастут ли процентные ставки в будущем, поскольку процентные ставки переменные и будут расти вместе с общими процентными ставками, что приведет к удорожанию погашения ссуд.

HELOCs могут также иметь дополнительные резервы по ссуде: заемщик может иметь возможность выплачивать только проценты на срок до 10 лет, называемый периодом получения ; после этого должны быть возвращены как проценты, так и основная сумма. Кроме того, для некоторых HELOC может потребоваться немедленная розыгрыш.

Целевые ссуды

Ссуды специального назначения отличаются по своему назначению или размерам от более распространенных ипотечных ссуд на приобретение жилья или ссуд, обеспеченных собственным капиталом. Это наиболее распространенные виды целевых ссуд.

Прямая ссуда (также известная как срочная ссуда ) — это тип ссуды, при котором только проценты выплачиваются в течение срока ссуды, а основная сумма выплачивается в конце срока. Прямые ссуды представляют собой ссуды типа 1 ^-й , доступные для финансирования недвижимости.Таким образом, если процентная ставка составляет 5%, а сумма кредита составляет 100 000 долларов, то общая сумма, которая должна выплачиваться ежегодно, будет равна 100 000 долларов × 5% = 5000 долларов. Если срок ссуды составляет 10 лет, то заемщик должен платить 5000 долларов в год, а в конце 10 ^-го года заемщик также должен выплатить основную сумму в 100000 долларов, что составляет общую сумму прошлогоднего платежа в 105000 долларов.

Срочная ссуда очень похожа на ссуду под залог собственного капитала, но позволяет заемщику увеличить задолженность по существующей ипотеке, обеспеченной недвижимостью, до определенной суммы.Заемщик представляет кредитору записку, в которой указывается максимальная сумма ипотеки, которая может быть первоначальной суммой займа, а также условия открытия дополнительных займов и их погашения. Процентные ставки по открытым займам обычно основаны на рыночных ставках на момент открытия займа.

Закупка с выкупом — это ипотека, при которой по закладной производится крупный платеж, выплачиваемый кем-то, кроме заемщика, для снижения процентной ставки на 1 ^-е нескольких лет ссуды.Эти типы ссуд часто используются застройщиками для стимулирования продаж своих новых домов. Постоянный выкуп — это более крупный авансовый платеж, который снижает процентную ставку в течение срока ссуды, поэтому он имеет такой же эффект, что и выплата баллов дисконтирования, но средства не выплачиваются заемщиком, и платеж проводится на условном депонировании. счет, который используется для понижения эффективной процентной ставки по ссуде.

Однако большинство выкупов — это временных выкупов , основанных на соглашениях о выкупе между заемщиком и поставщиком средств выкупа, где авансовый платеж проводится на счете условного депонирования.Все ипотечные инструменты должны отражать постоянные условия оплаты без учета выкупа. Кредитор снимает сумму со счета условного депонирования, так что ипотечный платеж покупателя плюс снятые средства со счета условного депонирования равняются регулярному платежу, который кредитор обычно получает по процентной ставке, предусмотренной в ипотеке. Поскольку большинство кредиторов продают свои ипотечные кредиты Freddie Mac и Fannie Mae, соглашения о выкупе должны соответствовать их требованиям: период пониженной процентной ставки не может превышать 3 года, а процентная ставка не может увеличиваться более чем на 1% в год.Таким образом, соглашение о выкупе 3-2-1 снизит процентную ставку заемщика на 3% в 1 ^{-м году} , 2% в 2 ^{-м году} и на 1% в 3 ^{-м году} ; после этого процентная ставка будет соответствовать процентной ставке, предусмотренной в ипотеке. Выкупные средства подлежат возврату либо заемщику, либо кредитору, в зависимости от соглашения, только если ипотека будет выплачена в течение первоначального трехлетнего периода, например, при продаже. В случае обращения взыскания по ипотеке средства выкупа будут зачислены на задолженность по собственности.Если покупатель берет на себя ипотеку, новый покупатель может продолжать использовать средства в соответствии с условиями первоначального соглашения о выкупе. Фонды выкупа не могут быть использованы для выплаты просроченных сумм, а также они не могут уменьшить сумму ипотеки для определения коэффициента LTV. Кроме того, выкуп можно использовать только для ипотечных кредитов с фиксированной ставкой или для определенных ипотечных кредитов с регулируемой ставкой на первичное или вторичное жилье, но их нельзя использовать для инвестиционной собственности или операций рефинансирования с выплатой наличных средств.

Ипотека с регулируемой ставкой ( ARM ) — это ипотека, по которой процентная ставка может периодически корректироваться в течение срока ссуды.Процентная ставка обычно привязана к определенной рыночной процентной ставке.

Ипотечные кредиты с постепенными выплатами ( галлонов в минуту ) требуют меньших выплат в течение нескольких лет 1 ^-го для покупателей, которые ожидают увеличения своего дохода в последующие годы. Как правило, выплаты GPM начинаются с низкого уровня в 1 ^-й год, затем увеличиваются на определенный процент в течение определенного количества лет, а затем выравниваются до суммы платежа, достаточной для погашения ссуды.

По балансовой ипотеке проценты и платежи могут основываться на более длительном сроке, чем фактический срок балансовой ссуды.Например, выплаты основного долга и процентов могут быть основаны на 30-летней ссуде с 5-летним требованием для воздушной ссуды на 5 лет. Последний платеж, который на сегодняшний день является крупнейшим платежом, — это воздушный шар, который погашает ссуду. Чаще всего балансовую ипотеку используют покупатели, которые планируют прожить в новом доме всего несколько лет.

Пакетные ссуды финансируют покупку недвижимости и личного имущества, такого как меблированная квартира или кондоминиум.

Строительные ссуды — это ссуды с высоким риском, используемые для финансирования строительства или улучшения жилищных условий.Однако строительные ссуды обычно не выдаются единовременно; вместо этого кредитор выплачивает взносы, известные как тратит , по мере продвижения строительства. Кредитор проверяет имущество перед оплатой каждого розыгрыша. Кроме того, генеральный подрядчик должен предоставить кредитору отказ, который освобождает субподрядчиков от прав на регистрацию залогового удержания механиков в отношении собственности. Заемщик периодически выплачивает начисленные проценты в зависимости от распределенной суммы. Ожидается, что заемщик найдет постоянное финансирование после завершения строительства.

Строительные ссуды обычно имеют более высокие процентные ставки, потому что кредитор должен периодически проверять недвижимость, чтобы гарантировать бесперебойное выполнение работ, потому что строительство может быть отложено, потому что генеральный подрядчик или субподрядчики могут выйти из бизнеса, или потому что освобождение от возможного залоговое право механика может быть нарушено законом.

Промежуточные ссуды используются для покрытия периода между краткосрочной ссудой на строительство и долгосрочной постоянной ссудой, когда кредитор испытывает трудности с поиском долгосрочного кредитора с приемлемыми условиями. Постоянные ссуды (также известные как ссуд на вынос ) используются для погашения остатка строительных ссуд после завершения строительства. Условия обычно более благоприятные, так как строительство уже завершено, поэтому риск снижается. Часто первоначальный кредитор предлагает ссуду от строительства до постоянной, которая становится постоянной ссудой после завершения строительства.

Ссуды участия позволяют кредитору участвовать в доходе или капитале собственности в обмен на более выгодные условия ссуды.Ссуды с долевым участием чаще всего используются для коммерческой недвижимости, где кредитор может получать процент от арендной платы.

Общая ипотека обеспечена более чем 1 недвижимостью, обычно используемой для финансирования нескольких земельных участков, разрабатываемых подрядчиком. Положение о разрешении позволяет застройщику продавать отдельные лоты без отмены общей ипотеки.

Многие коммерческие объекты недвижимости используют ссуду с обратной арендой , чтобы высвободить деньги для бизнеса.Компания продает недвижимость инвестору, который, в свою очередь, сдает ее обратно бизнесу.

Ссылки

Обеспеченный кредит против необеспеченного кредита: в чем разница?

Есть два разных типа ссуд: обеспеченные ссуды и необеспеченные ссуды. Понимание различий между ними является важным шагом в достижении финансовой грамотности и может иметь долгосрочное влияние на ваше финансовое здоровье.

В основном, обеспеченная ссуда требует от заемщиков предоставления залога, а необеспеченная ссуда — нет.Эта разница влияет на вашу процентную ставку, лимит заимствования и условия погашения.

У выбора обеспеченной и необеспеченной ссуды есть свои плюсы и минусы, поэтому мы подчеркнули для вас различия здесь:

Обеспеченный заем

Обеспеченные кредиты защищены активом. Купленный предмет, например дом или автомобиль, можно использовать в качестве залога. Кредитор будет удерживать документ или титул до тех пор, пока ссуда не будет выплачена полностью. Другие предметы также могут быть использованы для поддержки ссуды. Сюда входят акции, облигации или личное имущество.

Обеспеченные ссуды — это наиболее распространенный способ занять большие суммы денег. Кредитор собирается дать ссуду только крупной сумме с обещанием, что она будет возвращена. Поставить свой дом на карту — это способ убедиться, что вы сделаете все возможное, чтобы погасить ссуду.

Обеспеченные кредиты предназначены не только для новых покупок. Обеспеченные ссуды могут также представлять собой ссуды под залог собственного капитала или кредитные линии под залог жилья. Они основаны на текущей стоимости вашего дома за вычетом оставшейся суммы задолженности. Эти ссуды используют ваш дом в качестве залога.

Обеспеченная ссуда означает, что вы обеспечиваете гарантию возврата ссуды. Риск заключается в том, что если вы не сможете погасить обеспеченную ссуду, кредитор может продать ваше обеспечение, чтобы погасить ссуду.

Преимущества обеспеченных кредитов:

• Пониженная цена
• Более высокие лимиты заимствования
• Более длительные сроки погашения

Примеры обеспеченных кредитов:

• Ипотека — Ипотека — это ссуда для оплаты дома. Ваши ежемесячные платежи по ипотеке будут состоять из основной суммы и процентов, а также налогов и страховки.
• Кредитная линия собственного капитала — Кредит или кредитная линия собственного капитала (HELOC) позволяет вам занимать деньги, используя собственный капитал вашего дома в качестве залога.
• Автокредит — Автокредит — это вариант автокредитования, который вы можете получить через дилера, банк или кредитный союз.
• Ссуда ​​на лодку — Ссуда ​​на лодку — это ссуда для оплаты лодки. Подобно автокредиту, ссуда на лодку включает в себя ежемесячный платеж и процентную ставку, которая определяется множеством факторов.
• Ссуда ​​на автотранспортное средство для отдыха — Ссуда ​​на автотранспортное средство для отдыха — это ссуда для оплаты дома на колесах.Он также может охватывать туристический прицеп.

Срочный заем | Краткосрочный бизнес-кредит

Вы можете рассмотреть возможность получения срочной ссуды, если вам необходимо получить единовременную ссуду наличными. Срочная ссуда — хороший вариант, если у вас есть немедленная единовременная потребность в наличных деньгах и вы можете производить регулярные платежи в течение установленного периода времени для выплаты ссуды плюс проценты. Многие устоявшиеся предприятия считают срочные ссуды полезными для получения наличных денег, которые было бы трудно сохранить, обеспечивая здоровый денежный поток.

Гибкие финансовые решения, которые помогут вашему бизнесу.

• Расширение бизнеса.
• Рефинансировать существующие займы.
• Финансирование оборудования и коммерческого транспорта.

Характеристики

• Быстрое принятие решений на месте.
• Финансирование до семи лет.
• Фиксированная или переменная ставка.
• Новое или подержанное оборудование и автомобили.
• Доступно финансирование SBA.

Обеспеченные и необеспеченные срочные ссуды.

Обеспеченный кредит требует залога, такого как недвижимость, оборудование или коммерческая недвижимость. В некоторых случаях ссуды, обеспеченные недвижимостью, могут использоваться для деловых целей, кроме покупки недвижимости, предлагаемой в качестве залога. Беззалоговый кредит не требует залога.

Краткосрочные, среднесрочные и долгосрочные кредиты.

За исключением ссуд под залог недвижимости, большинство ссуд имеют срок от двух до пяти лет.В последнее время краткосрочные ссуды на год или меньше доступны в дополнение к традиционным долгосрочным ссудам на срок до 25 лет, таким как ссуда SBA 7 (a) для финансирования коммерческой недвижимости. В конечном итоге срок ссуды зависит от ее цели и типа обеспечения, используемого для ее обеспечения.

• Краткосрочные ссуды могут быть полезны для финансирования неотложных деловых потребностей и / или для открытия или восстановления кредита. Срок может составлять всего шесть месяцев. Иногда требуются еженедельные или ежедневные платежи, которые позволяют быстро погасить остаток, что снижает общую стоимость финансирования.
• Среднесрочные ссуды обычно выдаются на срок от двух до пяти лет и могут быть обеспечены собственными активами или тем, что покупается на ссуду. Это также могут быть необеспеченные ссуды, не требующие залога, в зависимости от кредита заемщика. Это идеальный кредит для растущих компаний с хорошей выручкой, которым необходимо приобрести материальные активы. Бухгалтерские и налоговые преимущества владения активами могут помочь компенсировать процентные расходы, связанные с ссудой.
• Долгосрочные ссуды могут выдаваться на срок от 10 до 25 лет и варьироваться от нескольких тысяч до нескольких миллионов долларов.Долгосрочные ссуды, как правило, привязаны к конкретной покупке и могут использоваться для множества вещей, включая крупное расширение, покупку здания, инвентаря, недвижимости, оборудования и строительства, чтобы назвать некоторые из них.

Кредитные предложения подлежат одобрению.

Применяются определенные условия. Мы предлагаем гибкие условия с конкурентоспособными процентными ставками. Свяжитесь с нами по телефону 804.897.3900 , чтобы получить бесплатную индивидуальную консультацию.

Пять видов срочной ссуды на коммерческую недвижимость

Есть много различных вариантов финансирования сделок с коммерческой недвижимостью.А понимание набора коммерческих кредитных продуктов, доступных вам и вашим клиентам, может иметь значение между завершением транзакции и ее потерей. 2013 год был очень удачным для инвесторов в коммерческую недвижимость. По данным CoStar COMPs, продажи офисных, промышленных, розничных, многоквартирных, гостиничных и земельных участков составили 366 миллиардов долларов. Подавляющее большинство этих приобретений коммерческой недвижимости финансировалось сторонними фирмами, такими как банки, небанковские кредиторы SBA и кредиторы коммерческой недвижимости.

Пять продуктов ссуды на коммерческую недвижимость

Существует пять основных типов срочных кредитных продуктов для коммерческой недвижимости. (Срочный заем — это заем с определенной фиксированной основной суммой, установленным сроком погашения и графиком погашения, который не включает кредитную линию (например, возобновляемые строительные линии)).

• Постоянный заем
• Постоянный мини-заем
• Кредит 7А
• 504 Кредит
• Мостовой заем

Ниже приведена шпаргалка по этим пяти кредитным продуктам и некоторые интересные факты о каждом:

1.Постоянный заем

Описание : Обычное долгосрочное финансирование коммерческой недвижимости от банка

Критерии отбора: Вы должны быть почти идеальными. Перевод: у вас должен быть более 700 кредитных баллов (или хорошая история о том, почему вы этого не делаете), много предприятий с положительным чистым денежным потоком и / или инвестиционной собственности, высокие остатки на вашем бизнесе и личных банковских счетах, а также недвижимость должна иметь как минимум 1, но в идеале 2 года положительной чистой операционной прибыли (NOI).

Плюсы по постоянному займу:

• Срок действия от 15 до 30 лет
• Процентные ставки от Prime до почти оптимальных

Консультации по постоянной ссуде:

• Трудно квалифицировать
• Срок утверждения 30-60 дней

2. Постоянный мини-заем (Мини Пермь)

Описание: Обычное краткосрочное финансирование коммерческой недвижимости от банка

Критерии приемлемости: Вы в значительной степени должны соответствовать всем критериям для получения постоянной ссуды, за исключением того, что целевой объект недвижимости не должен иметь положительный чистый операционный доход (NOI).Однако в вашем отчете «Источники и использование» должно быть указано, как вы будете использовать заемные средства для получения дохода от объекта недвижимости (например, приобретение недвижимости, строительство / ремонт, сдача в аренду и т. Д.), Чтобы вы могли претендовать на долгосрочное финансирование. до наступления срока погашения мини-кредита в Пермском крае.

Мини Пермь Плюсов:

• Срок от 1 до 5 лет
• Процентные ставки от Prime до почти оптимальных

Мини Пермь Минусы:

• Трудно квалифицировать
• Срок утверждения 30-60 дней

3.7А Кредит

Описание: Альтернативное финансирование коммерческой недвижимости, оборудования и / или оборотного капитала от банка или небанковского кредитора, сертифицированного Управлением по делам малого бизнеса США

Критерии отбора: Может использоваться только правомочными малыми предприятиями. Если вы близки, но еще не имеете права на получение обычного кредита в банке, вы можете претендовать на это финансирование.

7A Плюсы:

• Срок до 25 лет
• Процентные ставки от 6 до 10%
• Можно также использовать для оборотных средств и оборудования

7A Минусы:

• Максимальная сумма кредита: 5 миллионов долларов США
• Срок утверждения 30-60 дней

4.504 Кредит

Описание: Альтернативное финансирование коммерческой недвижимости и / или тяжелого оборудования от банка и небанковского кредитора, сертифицированного Управлением по делам малого бизнеса США

Критерии отбора: Может использоваться только правомочными малыми предприятиями, которые владеют или занимают 51% или более коммерческой недвижимости. Если вы близки к этому, но еще не имеете права на получение обычного кредита в банке, вы можете претендовать на это финансирование.

504 Плюсы:

• Срок действия от 10 до 20 лет
• Процентные ставки от 6 до 10%
• Можно также использовать для оборотных средств и оборудования

504 Минусы:

• Требуется много документов
• Срок утверждения 45-90 дней
• Максимальная сумма кредита: 20 миллионов долларов

5.Мостовой заем

Описание: Альтернативное финансирование коммерческой недвижимости от частного и / или кредитора с твердыми деньгами

Критерии соответствия: Если вы еще не имеете права на получение финансирования от кредитора 7A или 504, и у вас есть план по приобретению и / или улучшению актива, который в конечном итоге обеспечит лучшее финансирование, тогда вы можете попробовать промежуточный заем. . Однако это не будет прогулка с тортом, главное правило по-прежнему действует. Вам необходимо показать, что у вас есть история в основном своевременной оплаты счетов (минимум 620 кредитных баллов) и достаточный денежный поток от личного и инвестиционного дохода для покрытия операционных расходов на недвижимость и обслуживания долга (основной суммы и процентов) по всем существующим кредитам, у вас есть и новый кредит, на который вы подаете заявку.

Мостовой заем Плюсы:

• Срок действия от 1 до 5 лет
• Проще квалифицировать

Мост-заем Консультации:

• 10-20% годовых
• Срок утверждения 30-60 дней
• Максимальная сумма кредита: 20 миллионов долларов

Вот они: пять жемчужин рынка финансирования коммерческой недвижимости. В зависимости от того, кто вы, каков ваш финансовый профиль и как вы планируете использовать коммерческую недвижимость, вам подойдет один или несколько из этих кредитных продуктов.

Теперь, когда вы хорошо знаете, какие есть варианты, а также плюсы и минусы каждого из них, вам следует взглянуть на свой существующий инвестиционный портфель в коммерческую недвижимость и убедиться, что в настоящее время вы заключаете наилучшую возможную сделку в отношении процентной ставки. и срок. Если вы этого не сделаете, вы можете сэкономить много денег за счет рефинансирования. Это деньги, которые можно использовать для реинвестирования в ваш бизнес, покупки дополнительных объектов коммерческой недвижимости или зарезервировать на черный день. А для тех, кто работает с инвесторами в коммерческую недвижимость и / или поддерживает их, поощряйте их изучать свои варианты и оценивать финансирование своей текущей собственности и / или планируемых покупок.Если вы поможете им сэкономить немного денег сегодня, я могу заверить вас, что вы и в будущем будете их привлекать к ресурсам по коммерческой недвижимости.

Что такое обеспеченные кредиты и как они работают?

Обеспеченная ссуда — это ссуда, обеспеченная залогом. Поскольку вы должны использовать один из своих активов для обеспечения ссуды, обеспеченные ссуды легче получить, чем необеспеченные ссуды. Они могут быть эффективным способом получить необходимые средства, но сопряжены с определенными рисками.

Вот что вам нужно знать об обеспеченных кредитах, прежде чем подавать заявление на получение кредита.

Что такое обеспеченный кредит и как он работает?

Обеспеченные ссуды — это ссуды, защищенные залогом. Это означает, что когда вы подаете заявку на обеспеченный кредит, кредитор захочет знать, какие из ваших активов вы планируете использовать для обеспечения кредита. Затем кредитор будет удерживать этот актив до тех пор, пока ссуда не будет полностью погашена. В случае невыполнения обязательств по кредиту кредитор может потребовать залог и продать его, чтобы возместить убытки.

Перед тем, как взять ссуду под обеспечение, важно точно знать, что вы обещаете и что можете потерять.

Обеспеченная ссуда по сравнению с необеспеченной ссудой

Некоторые ссуды, такие как личные ссуды, могут быть необеспеченными или обеспеченными, в зависимости от кредитора. Если вы не имеете права на необеспеченный вариант или ищете максимально низкую процентную ставку, проверьте, предлагает ли кредитор вариант с обеспечением для интересующей вас ссуды.

Когда дело доходит до выбора обеспеченной по сравнению с необеспеченной ссудой необходимо учитывать множество факторов. Вот лишь некоторые из различий между ними, а также некоторые преимущества и недостатки каждого типа кредита:

	Обеспеченный заем	Заем без обеспечения
Кредитный рейтинг	Право на участие будет зависеть от кредитного рейтинга и финансового здоровья	Право на участие будет зависеть от кредитного рейтинга и финансового здоровья
Процентные ставки	Обычно ниже	Обычно выше
Штрафы	Залог может быть арестован, кредитный рейтинг упадет	Пропущенные платежи будут зачислены, кредитный рейтинг упадет
Виды ссуд	Ипотека, HELOC, автокредитование, бизнес-карты и кредитные карты с обеспечением и т. Д.	Необеспеченные кредитные карты, студенческие ссуды, личные ссуды и т. Д.

Типы обеспеченных кредитов

Кредиторы хотят знать, что у них есть кредитное плечо, как только вы уйдете с их деньгами. Когда они накладывают залог на ваш залог, они знают, что в худшем случае они могут завладеть активами, которые вы используете в качестве залога. Это не гарантирует, что вы погасите ссуду, но дает кредиторам большее чувство безопасности и дает заемщику больше стимулов для погашения ссуды.

Типы обеспеченных ссуд включают:

• Ипотека: С ипотекой вы предоставляете свой дом или недвижимость в качестве залога для покупки этого дома. Если вы не произведете оплату, ваш дом может быть лишен права выкупа.
• Кредитная линия собственного капитала: Кредитная линия собственного капитала (HELOC) дает вам доступ к собственному капиталу в форме кредитной линии, такой как кредитная карта. С HELOC вы также получаете свой дом в качестве залога.
• Автокредиты: При получении кредита на оплату автомобиля или любого другого транспортного средства ваш автомобиль будет использоваться в качестве залога.Если вы не произведете оплату вовремя и в полном объеме, ваш автомобиль может быть конфискован.
• Заем на землю: Заем на землю используется для финансирования покупки земли. В этом виде ссуды в качестве залога используется сама земля.
• Бизнес-кредит: Бизнес-кредит можно использовать для покупки оборудования, выплаты заработной платы или инвестирования в бизнес-проекты. Когда вы берете ссуду для бизнеса, есть ряд вещей, которые вы можете использовать в качестве залога. Например, инвентарь, оборудование или ваша земля или здание могут быть использованы для получения бизнес-кредита.

Какие виды залога используются для обеспечения обеспеченного кредита?

Обеспеченные ссуды — обычно лучший, а зачастую и единственный способ получить большие суммы денег. В качестве залога может быть принято практически что угодно, если это разрешено законом. Кредиторы предпочитают активы, которые легко получить и которые можно легко обменять на наличные. То, что вы будете использовать в качестве залога, скорее всего, будет зависеть от того, предназначен ли ваш кредит для личного или коммерческого использования. Примеры обеспечения включают:

• Недвижимость, включая собственный капитал в вашем доме.
• Денежные счета (пенсионные счета обычно не подходят).
• Автомобили и прочие транспортные средства.
• Машины и оборудование.
• Инвестиции.
• Страховые полисы.
• Ценности и предметы коллекционирования.

Как подать заявление на получение обеспеченного кредита?

Когда дело доходит до получения обеспеченной ссуды, перед подачей заявки выполните следующие действия:

1. Проверьте свой кредит: Перед тем, как подавать заявку на ссуду, вы должны проверить свой кредитный отчет.Получите ли вы одобрение на получение ссуды, в значительной степени зависит от вашей кредитоспособности, и, хотя обеспеченные ссуды могут иметь менее строгие кредитные требования, чем необеспеченные ссуды, все же важно знать свой кредитный рейтинг для соответствия требованиям. Вы можете бесплатно проверять каждый свой кредитный отчет каждые 12 месяцев (или еженедельно до 20 апреля 2022 г.) на сайте AnnualCreditReport.com.
2. Проверьте стоимость своих активов: Стоимость актива, который вы хотите использовать в качестве залога, обычно определяет, сколько вы можете занять с обеспеченной ссудой, поэтому получите оценку или посмотрите приблизительную стоимость перепродажи, прежде чем исследовать кредиторов.
3. Присмотритесь к разным кредиторам: Присмотритесь к магазинам, чтобы сравнить ставки и комиссии кредиторов. Многие кредиторы проводят предварительную квалификацию, которая позволяет вам увидеть, на что вы имеете право, без ущерба для вашего кредита. Обычно лучше пройти предварительную квалификацию как минимум с тремя кредиторами.
4. Подайте заявку на ссуду у наиболее конкурентоспособного кредитора: Если вы подаете заявку у онлайн-кредитора, весь процесс обычно можно выполнить онлайн. Если вы подаете заявление в банк или кредитный союз, вам, возможно, придется посетить физическое место.

Что произойдет, если вы не выплатите обеспеченный кредит?

После нескольких пропущенных платежей по обеспеченной ссуде кредитор, скорее всего, вернет в собственность актив, использованный для обеспечения ссуды. Во многих штатах кредитор не обязан уведомлять вас о восстановлении права владения. Что еще хуже, возвращение во владение — это еще не конец. Если выкупленный актив не продается по цене, достаточной для покрытия суммы вашей ссуды, вы несете ответственность за разницу.

Например, если вы должны 20 000 долларов, когда вы прекратили платить по ссуде на лодку, а лодка была возвращена во владение и продана за 15 000 долларов, вы будете должны кредитору 5 000 долларов.Повторное владение остается в вашем кредитном отчете в течение семи лет.

Если вы пропустите платежи по ипотеке, жилищной ссуде или бизнес-ссуде, у кредитора будет более длительный процесс возврата своих денег. Примерно в половине штатов США кредитор должен обратиться в суд для обращения взыскания на имущество. В другой половине кредитор должен предоставить вам предварительное уведомление о потере права выкупа. В любом случае рекомендуется позвонить своему кредитору, как только вы узнаете, что вам не хватает платежей, чтобы узнать, сможете ли вы договориться об изменении ссуды, которое позволит вам сохранить свой дом или бизнес.

Следующие шаги

Если вас интересует обеспеченная ссуда, наиболее важный шаг, который вы можете предпринять, — это провести необходимое исследование и сравнить кредиторов. Также важно иметь план своевременной и полной выплаты кредита, чтобы избежать потери залога.

Хотя обеспеченные ссуды действительно представляют больше рисков, чем необеспеченные ссуды, они могут быть полезными инструментами до тех пор, пока вы сохраняете свои ежемесячные платежи.

Подробнее:

Кредит против ипотеки — разница и сравнение

Финансовые и юридические определения

С финансовой точки зрения ссуды структурированы между отдельными лицами, группами и / или фирмами, когда одно физическое или юридическое лицо передает деньги другому в ожидании их погашения, обычно с процентами, в течение определенного периода времени.Например, банки часто ссужают деньги людям с хорошей кредитной историей, которые хотят купить машину или дом, или начать бизнес, и заемщики возвращают эти деньги в течение определенного периода времени. Займы и ссуды также возможны множеством других способов. Частные лица могут ссужать небольшие части денег множеству других через одноранговые службы обмена кредитования, такие как Lending Club, и часто один человек ссужает другие деньги для небольших покупок.

Порядок юридического обращения с ссудой зависит от типа ссуды, например, ипотеки, и условий кредитного договора.Эти контракты рассматриваются и подлежат исполнению в соответствии с Единым торговым кодексом и содержат информацию об условиях кредита, требованиях к погашению и процентных ставках; они также включают подробную информацию о последствиях пропущенных платежей и невыполнения обязательств. Федеральные законы призваны защитить как кредиторов, так и должников от финансового ущерба.

Хотя люди часто берут взаймы и ссужают в меньших объемах без контракта или простого векселя, всегда желательно иметь письменное соглашение о ссуде, поскольку финансовые споры легче и справедливее урегулировать с помощью письменного контракта, чем с помощью устного контракта.

Терминология по кредитам и ипотеке

При обсуждении ссуд и ипотеки обычно используются несколько терминов. Их важно понимать, прежде чем брать взаймы или давать взаймы.

• Основная сумма : Сумма займа, которая еще не погашена, за вычетом процентов. Например, если кто-то взял ссуду в 5000 долларов и вернул 3000 долларов, основная сумма долга составляет 2000 долларов. Он не принимает во внимание проценты, которые могут быть причитаются сверх оставшихся 2000 долларов.

• Проценты : «Комиссия», взимаемая кредитором с должника за заимствование денег. Выплата процентов в значительной степени стимулирует кредиторов брать на себя финансовый риск ссуды денег, поскольку в идеальном сценарии кредитор возвращает все ссуженные деньги, плюс несколько процентов выше этого; это обеспечивает хорошую окупаемость инвестиций (ROI).

• Процентная ставка : Ставка, по которой процент от основной суммы долга — сумма еще не выплаченного кредита — выплачивается с процентами в течение определенного периода времени.Он рассчитывается путем деления основной суммы на сумму процентов.

• Предварительная квалификация : Предварительная квалификация для получения ссуды — это выписка финансового учреждения, которая дает необязательную и приблизительную оценку суммы, которую лицо имеет право взять ссуду.

• Авансовый платеж : Денежные средства, которые заемщик предоставляет кредитору авансом как часть первоначального погашения кредита. Первоначальный взнос в размере 20% за дом, который оценивается в 213 000 долларов, составит 42 600 долларов наличными; ипотечный кредит покроет оставшиеся расходы и со временем будет возвращен с процентами.

• Залог : что-то, что используется для обеспечения ссуд, особенно ипотеки; законное право кредитора на имущество или актив в случае неисполнения заемщиком обязательств по выплате кредита.

• Частное страхование ипотеки (PMI) : Некоторые заемщики — те, кто использует либо ссуду FHA, либо обычную ссуду с первоначальным взносом менее 20% — обязаны приобрести ипотечную страховку, которая защищает способность заемщиков продолжайте вносить ипотечные платежи.Взносы по ипотечному страхованию выплачиваются ежемесячно и обычно связаны с ежемесячными выплатами по ипотеке, так же как страхование домовладельца и налоги на имущество.

• Предоплата : Частичная или полная выплата ссуды до срока ее погашения. Некоторые кредиторы фактически наказывают заемщиков уплатой процентов за досрочное погашение, поскольку это приводит к тому, что кредиторы теряют процентные ставки, которые они могли бы выплатить, если бы заемщик держал ссуду в течение более длительного времени.

• Выкупа : Законное право и процедура, которую кредитор использует для возмещения финансовых убытков, понесенных в результате неуплаты заемщиком ссуды; обычно приводит к публичному аукциону актива, который использовался в качестве обеспечения, с выручкой от ипотечного долга. См. Также Потери права выкупа против короткой продажи.

Виды кредитов

Открытые и закрытые займы

Есть две основные категории ссуды. Открытый кредит — иногда известный как «возобновляемый кредит» — это кредит, который можно получить более одного раза. Он «открыт» для продолжения заимствований. Наиболее распространенной формой открытого кредита является кредитная карта; кто-то с лимитом в 5000 долларов по кредитной карте может продолжать занимать по этой кредитной линии на неопределенный срок, при условии, что он ежемесячно выплачивает по карте и, таким образом, никогда не достигает и не превышает лимит карты, после чего у нее больше нет денег для заимствования.Каждый раз, когда она оплачивает карту до 0 долларов, у нее снова появляется 5000 долларов на счете.

Когда фиксированная сумма денег ссужается в полном объеме с соглашением о ее полном погашении позднее, это форма закрытого кредита; он также известен как срочная ссуда. Если человек с закрытой ипотечной ссудой в размере 150 000 долларов США выплатил 70 000 долларов кредитору, это не означает, что у него есть еще 70 000 долларов из 150 000 долларов, у которых он может занять; это просто означает, что он частично выполнил выплату всей суммы кредита, которую он уже получил и использовал.Если потребуется дополнительный кредит, ему придется подать заявку на новый кредит.

Защищенные и необеспеченные

Ссуды могут быть обеспеченными или необеспеченными. Необеспеченные ссуды не привязаны к активам, что означает, что кредиторы не могут наложить залог на актив для возмещения финансовых потерь в случае дефолта должника по ссуде. Вместо этого заявки на получение необеспеченных кредитов утверждаются или отклоняются в зависимости от дохода заемщика, кредитной истории и кредитного рейтинга. Из-за относительно высокого риска, который берет на себя кредитор, предоставляя заемщику необеспеченную кредитную линию, необеспеченный кредит часто имеет меньшую сумму и имеет более высокую годовую процентную ставку, чем обеспеченный кредит.Кредитные карты, банковские овердрафты и личные ссуды — это все типы необеспеченных ссуд.

Обеспеченные ссуды — иногда называемые залоговыми ссудами — связаны с активами и включают ипотечные ссуды и автокредиты. По этим займам заемщик размещает актив в качестве обеспечения в обмен на наличные деньги. Хотя обеспеченные кредиты обычно предлагают заемщикам более крупные суммы денег, при более низких процентных ставках они являются относительно более безопасным вложением для кредиторов. В зависимости от характера кредитного соглашения кредиторы могут иметь возможность получить частичный или полный контроль над активом, если должник не выполняет свои обязательства по ссуде.

Прочие виды ссуд

Открытые / закрытые и обеспеченные / необеспеченные — это широкие категории, которые применяются к широкому спектру конкретных кредитов, включая студенческие ссуды (закрытые, часто обеспеченные государством), ссуды для малого бизнеса (закрытые, обеспеченные или необеспеченных), ссуды для ветеранов США (закрытые, обеспеченные правительством), ипотечные ссуды (закрытые, обеспеченные), консолидированные ссуды (закрытые, обеспеченные) и даже ссуды до зарплаты (закрытые, необеспеченные) . Что касается последних, следует избегать ссуд до зарплаты, поскольку их мелкий шрифт почти всегда показывает — очень высокую годовую ставку , что делает выплату ссуды трудной, если не невозможной.

Виды ипотеки

Нажмите, чтобы увеличить. График, показывающий плюсы и минусы различных видов ипотеки. Источник: USA.gov.

Ипотека с фиксированной процентной ставкой

Подавляющее большинство жилищных кредитов — это ипотека с фиксированной процентной ставкой. Это крупные займы, которые необходимо погашать в течение длительного периода времени — от 10 до 50 лет — или раньше, если это возможно. У них есть установленная или фиксированная процентная ставка, которую можно изменить только путем рефинансирования ссуды; Выплаты составляют равные ежемесячные суммы в течение всего срока действия ссуды, и заемщик может платить дополнительные суммы, чтобы погасить ссуду быстрее.В этих кредитных программах погашение кредита сначала идет на выплату процентов, а затем на выплату основной суммы долга.

См. Также ипотеку с регулируемой процентной ставкой и ипотеку с фиксированной ставкой.

FHA Ипотечные ссуды

Федеральное жилищное управление США (FHA) страхует ипотечные ссуды, которые утвержденные FHA кредиторы предоставляют заемщикам с высоким уровнем риска. Это не ссуды от государства, а страхование ссуды, предоставленной независимым учреждением, например банком; существует ограничение на размер страхования ссуды государством.Ссуды FHA обычно выдаются впервые покупателям жилья с доходом от низкого до среднего и / или не вносящим 20% первоначальный взнос, а также лицам с плохой кредитной историей или историей банкротства. Стоит отметить, что хотя ссуды FHA позволяют тем, кто не вносит первоначальный взнос в размере 20%, купить дом, они действительно требуют, чтобы заемщики с высоким уровнем риска оформляли частное страхование ипотеки.

См. Также Обычная ссуда против ссуды FHA.

ВА Кредиты ветеранам

The U.S. Управление по делам ветеранов гарантирует получение ипотечных жилищных кредитов ветеранами вооруженных сил. Ссуды VA похожи на ссуды FHA, поскольку правительство не ссужает деньги само, а скорее страхует или гарантирует ссуду, предоставленную другим кредитором. В случае, если ветеран не выполняет свои обязательства по ссуде, правительство выплачивает кредитору по крайней мере 25% ссуды.

Ссуда ​​VA имеет некоторые особые преимущества, а именно то, что ветераны не обязаны вносить первоначальный взнос или иметь частную ипотечную страховку (PMI).Из-за того, что служебные командировки иногда сказывались на их гражданском опыте работы и доходах, некоторые ветераны оказывались заемщиками с высоким уровнем риска, которым отказывали в получении обычных ипотечных ссуд.

Иная ипотека

Существует много других видов ипотечных кредитов, включая, среди прочего, ипотеку только с процентами, ипотеку с регулируемой процентной ставкой (ARM) и обратную ипотеку. Ипотека с фиксированной процентной ставкой остается наиболее распространенным типом ипотеки, причем наиболее популярной из них являются 30-летние программы с фиксированной процентной ставкой.

Доверительный акт

Некоторые штаты США не очень часто используют ипотечные кредиты, если вообще используют, а вместо этого используют систему доверительного управления, в которой третья сторона, известная как доверительный управляющий, действует как своего рода посредник между кредиторами и заемщиками. Чтобы узнать больше о различиях между ипотекой и доверительными актами, см. Доверительный акт против ипотеки.

Кредит против ипотечных договоров

Договоры ссуды и ипотечной ссуды составлены аналогично, но детали значительно различаются в зависимости от типа ссуды и ее условий.Большинство соглашений четко определяют, кто является кредитором (-ами) и заемщиком, какова процентная ставка или годовая процентная ставка, сколько и когда должно быть выплачено и что произойдет, если заемщик не сможет погасить ссуду в согласованные сроки. Согласно книге «Как начать свой бизнес с деньгами или без них» , «Заем может выплачиваться по требованию (ссуда до востребования), равными ежемесячными платежами (ссуда в рассрочку), или она может быть действительной до дальнейшего уведомления или срока погашения. при наступлении срока погашения (срочная ссуда) «. Большинство федеральных законов о ценных бумагах не применяются к займам.[1]

Существует два основных типа кредитных соглашений: двусторонние кредитные соглашения и синдицированные кредитные соглашения. Двусторонние кредитные соглашения заключаются между двумя сторонами (или тремя в случае доверительных отношений), заемщиком и кредитором. Это наиболее распространенный тип кредитного соглашения, с которым относительно просто работать. Соглашения о синдицированном кредитовании заключаются между заемщиком и несколькими кредиторами, например несколькими банками; это соглашение, обычно используемое корпорацией для получения очень крупного кредита.Несколько кредиторов объединяют свои деньги для создания ссуды, тем самым снижая индивидуальный риск.

Как облагаются налогом ссуды и ипотека

Ссуды не являются налогооблагаемым доходом, а представляют собой форму долга, поэтому заемщики не платят налоги на деньги, полученные по ссуде, и они не вычитают платеж, произведенный в счет ссуды. Точно так же кредиторам не разрешается вычитать сумму ссуды из своих налогов, а платежи от заемщика не считаются валовым доходом. Однако когда дело доходит до процентов, заемщики могут вычесть начисленные проценты из своих налогов, а кредиторы должны рассматривать полученные ими проценты как часть своего валового дохода.

Правила немного меняются, когда ссудная задолженность аннулируется до погашения. На этом этапе IRS считает, что заемщик имеет доход по ссуде. Для получения дополнительной информации см. Аннулирование долгового дохода (COD).

В настоящее время лица, имеющие частное ипотечное страхование (PMI), могут вычесть его стоимость из своих налогов. Срок действия этого правила истекает в 2014 году, и в настоящее время нет никаких признаков того, что Конгресс возобновит вычет [2].

Кредитование хищников

Те, кто хочет взять ссуду, должны знать о хищнической практике кредитования.Это рискованные, нечестные, а иногда даже мошеннические методы, применяемые кредиторами, которые могут нанести вред заемщикам. Мошенничество с ипотекой сыграло ключевую роль в кризисе субстандартного ипотечного кредитования в 2008 году [3].

Список литературы

.