Арендные каникулы налоговые риски: Арендные каникулы — как оформить арендные каникулы в Москве, договор и доп соглашение, новости рынка недвижимости в Москве

Содержание

Аренда в пандемии: что ждет собственников, юристов и судей

В среду, 1 апреля, вступил в силу закон об экстренных мерах в связи с распространением нового типа коронавируса. Правительство получило право объявлять режим чрезвычайной ситуации.  А также вводить новые меры поддержки бизнеса в том, что касается аренды, банкротств и госзакупок. Видимо, на случай, если пандемия потребует более жестких мер и они нанесут еще более тяжелый удар по экономике. Эти нормы во многом бланкетные – это значит, что их еще дополнят и конкретизируют. Но уже сейчас представители бизнес-сообщества и юристы активно их обсуждают и пытаются понять, что всех ждет. 

Общую оценку дал партнер Федеральный рейтинг. группа ГЧП/Инфраструктурные проекты группа Земельное право/Коммерческая недвижимость/Строительство группа Антимонопольное право (включая споры) группа Арбитражное судопроизводство (крупные споры — high market) группа Налоговое консультирование и споры (Налоговое консультирование) группа Природные ресурсы/Энергетика группа Страховое право группа Экологическое право группа Корпоративное право/Слияния и поглощения группа Налоговое консультирование и споры (Налоговые споры) группа Банкротство (включая споры) 2место По выручке 3место По выручке на юриста (более 30 юристов) 8место По количеству юристов Профайл компании × Игорь Чумаченко.

По его мнению, меры явно недостаточные. Закон не предлагает действенной помощи, которая поможет бизнесу сохранить рабочие места и продолжать выплачивать зарплату согласно требованиям президента и правительства. «По сути, затраты на реализацию «антикризисных» мер переложены на бизнес», – отметил эксперт. 

В частности, пока нет указаний, что задействуются средства Фонда социального страхования, куда бизнес много лет перечислял значительные средства, или Фонда национального благосостояния, приводит пример Чумаченко.

Портал «Право.ru» поинтересовался у экспертов, как они оценивают изменения для арендаторов и арендодателей. 

Кратко о законе: что поменяется в арендных отношениях*

1. Арендодатель по требованию арендатора обязан будет предоставить «отсрочку оплаты за 2020 год» (условия и сроки пока не уточняются, их установит правительство).

2. Изменить размер арендной платы можно в любое время и любое количество раз по соглашению сторон (впрочем, так и сейчас делают).

3. Арендатор получил право уменьшить размер платы за период 2020 года, если он не мог использовать недвижимость.

* – правила действуют со дня, когда введен режим повышенной готовности или чрезвычайной ситуации. Например, в Москве режим повышенной готовности ввели 5 марта, а в большинстве регионов – 19 марта.

Отсрочка оплаты и свободное изменение арендной платы

Если договор аренды «старый», то есть заключен до введения режима повышенной готовности или ЧС в регионе, то арендатор может потребовать у арендодателя отсрочки арендной платы, предусмотренной в 2020 году. Арендодатель обязан заключить допсоглашение в течение 30 дней с момента обращения. «Требования к условиям и срокам отсрочки предусмотрит правительство», – говорится в законе.

Раньше власти уже установили послабления для арендаторов государственной и муниципальной собственности. Но теперь изменение касается всех видов собственности и всех договоров аренды. 

В разрешении менять арендную плату по соглашению сторон эксперты не видят смысла, потому что это и так не запрещено. На это указывает многочисленная судебная практика. Видимо, еще одно свидетельство того, что закон принимали в спешке.

Уменьшение арендной платы: когда, сколько и на сколько?

Арендатор получил право уменьшить размер платы за период 2020 года, если он не мог использовать недвижимость. Эта норма вызывает у юристов больше всего вопросов. Хотя именно здесь закон не предусматривает дополнительной возможности конкретизировать нормы.

Что значит «невозможность использования имущества», задается вопросом Александр Куликов из Федеральный рейтинг. группа Банкротство (включая споры) 22место По выручке на юриста (менее 30 юристов) 30место По количеству юристов 39место По выручке Профайл компании × . На практике может быть много неоднозначных ситуаций. Например, магазин закрылся для посетителей, но работал на доставку. В офисе никого не было, но продолжали работать расположенные там серверы, а сотрудники трудились удаленно. «Учитывая, что помещения заняты имуществом, а договор аренды продолжает действовать, то выходит, что арендодатель точно так же не мог использовать имущество, как и арендатор», – говорит Куликов.

Закон дал арендатору право уменьшить размер платы, если он не мог использовать недвижимость по назначению. Но даже если офис или магазин закрылись, то там, скорее всего, осталось имущество арендатора. Значит, арендодатель тоже не может использовать свои помещения.

«Не очень понятно, о каком периоде идет речь, – комментирует партнер Федеральный рейтинг. группа Земельное право/Коммерческая недвижимость/Строительство группа Арбитражное судопроизводство (крупные споры — high market) группа Корпоративное право/Слияния и поглощения Профайл компании × Михаил Кюрджев.

– Идет ли речь о периоде, когда недвижимое имущество нельзя было использовать, или за весь 2020 год?» Кроме того, не совсем ясно, как и на насколько будет уменьшаться арендная плата, какова ответственность арендодателя, если он откажется, отмечает управляющий партнер Федеральный рейтинг. группа Земельное право/Коммерческая недвижимость/Строительство группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа Арбитражное судопроизводство (средние и малые споры — mid market) группа Управление частным капиталом 23место По выручке на юриста (менее 30 юристов) 47место По выручке Профайл компании × Денис Литвинов.

Также он отмечает, что норма противоречит Гражданскому кодексу – праву арендодателя расторгать договор аренды в случае неуплаты арендных платежей два раза подряд (ст. 619 ГК). «И если в конкуренции двух указанных норм побеждает правило об арендных каникулах, то это привязывает арендодателя к неплатежеспособному арендатору на неопределенный срок», – предупреждает Литвинов. 

Что ждет арендодателей, юристов и суды

Поправка об уменьшении арендной платы усилит переговорную позицию арендаторов на переговорах, считает партнер Региональный рейтинг. группа Банкротство (включая споры) группа Арбитражное судопроизводство группа Корпоративное право/Слияния и поглощения 7место По количеству юристов Профайл компании × Дмитрий Некрестьянов.

Если же стороны не договорятся мирно о размере «скидки», то не исключается, что арендаторы вообще не будут платить, пока спор не разрешит суд, считает партнер Федеральный рейтинг. группа ВЭД/Таможенное право и валютное регулирование группа Налоговое консультирование и споры (Налоговое консультирование) группа Налоговое консультирование и споры (Налоговые споры) группа Трудовое и миграционное право (включая споры) группа Цифровая экономика группа Антимонопольное право (включая споры) группа Земельное право/Коммерческая недвижимость/Строительство группа Интеллектуальная собственность (включая споры) группа Комплаенс группа Природные ресурсы/Энергетика группа Фармацевтика и здравоохранение группа Экологическое право группа Банкротство (включая споры) группа Корпоративное право/Слияния и поглощения группа Семейное и наследственное право группа ТМТ (телекоммуникации, медиа и технологии) группа Финансовое/Банковское право группа Арбитражное судопроизводство (крупные споры — high market) группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции × Алексей Коневский.
 

У юристов-договорников работы будет достаточно: стоит ждать многочисленных переговоров по вопросу отсрочек и снижения арендной платы, прогнозирует партнер Региональный рейтинг. группа Интеллектуальная собственность (включая споры) группа Трудовое и миграционное право (включая споры) группа Арбитражное судопроизводство группа Земельное право/Коммерческая недвижимость/Строительство группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа Уголовное право группа Корпоративное право/Слияния и поглощения группа Банкротство (включая споры) Профайл компании × Александр Латыев. «А потом, когда переговоры в основном провалятся, новая работа будет у юристов-судебников», – ожидает эксперт.

Огромное дело «отложенных» исков ждет и суды, которые сейчас фактически приостановили текущую работу. Им придется определять, какое снижение арендной платы законно и справедливо. Судебная система может надорваться под валом дел, прогнозирует Латыев. По его мнению, лучше, если правительство заранее озаботится этим вопросом и выпустит универсальную методику для расчетов.

Судебная система может надорваться под валом «отложенных» дел.

Не исключается, что разъяснения потребуются от Пленума Верховного суда. 

Чтобы смягчить удар для арендодателей, Мишустин пообещал дать регионам и муниципалитетам «рекомендации снизить налоги для арендодателей» и объявил, что «меры по противодействию коронавирусу будут рассматриваться как форс-мажор по договорам аренды». Впрочем, судя по уже заявленным мерам, можно предвидеть, что государство и дальше будет скупо на поддержку. Ведь бюджеты регионов тоже пострадают, а налог на имущество – это один из самых существенных источников доходов для субъектов.

Словом, арендодатели очень пострадают. Не только потому, что лишатся денег сейчас, но и потому, что по завершении карантинных мер спрос на аренду помещений снизится из-за кризиса, рассуждает Латыев. Он предсказывает банкротства тех, кто зарабатывал на сдаче в аренду, особенно если они до этого брали кредиты на строительство или реконструкцию своих объектов. А эти объекты будут выброшены на рынок по гораздо меньшей цене, чем они стоили недавно, прогнозирует Латыев.

Краткие итоги: что ждет… 
  • Арендаторов любых помещений – отсрочки по платежам в 2020 году (на каких сроках и условиях, скажет правительство) и уменьшение арендной платы, если использовать имущество невозможно (на сколько, вообще непонятно, возможно, будут решать суды).
  • Арендодателей – потеря доходов от аренды (вплоть до банкротства).
  • Суды – вал исков.
  • Юристов – работа на переговорах и в судах, где будут определяться новые условия аренды. 

В период кризисов и рецессий выигрывает тот, кто быстро приспосабливается к новым условиям. Поэтому предлагаем онлайн-конференции для юристов:

Арендные каникулы – выгода для арендаторов и арендодателей.

Наталия ВЕРЕВКИНА, руководитель практики разрешения споров Rightmark Group:

Высококонкурентный рынок коммерческой недвижимости изобилует различными рекламными и маркетинговыми акциями. Арендные каникулы – одно из наиболее распространённых предложений для будущих арендаторов.

В Интернете с десяток сайтов расскажут о том, что понятие «арендных каникул» законодательством не установлено. Как правило, под ним понимается период времени, в течение которого арендатор на время проведения ремонта освобождается от арендной платы полностью или частично. Описание выгоды для обеих сторон стандартно: арендодателю они помогают привлекать клиентов, арендаторам – сэкономить. Далее следуют предостережения от налоговых рисков в связи с безвозмездностью отношений и рекомендации по договорным формулировкам, которые позволят этих рисков избежать. Этой информацией интернет-обзоры и ограничиваются, не раскрывая особенностей реальных правоотношений сторон договора.

Переходя в практическую плоскость, следует отметить, что к конфликтам зачастую приводит неверное понимание безвозмездности отношений, которая как будто бы лежит в основе арендных каникул. Пресловутое освобождение от арендной платы ассоциируется, прежде всего у арендатора, с отсутствием необходимости не только в денежной, но и в любой другой форме исполнять договор пользования имуществом.
О последствиях такого – неверного – подхода высказался в январе 2018 года Арбитражный суд Санкт-Петербурга и Ленинградской области. Между двумя коммерческими организациями был заключён договор аренды более 20 этажей бизнес- центра. По его условиям арендатору на время проведения ремонта были предоставлены арендные каникулы. Был оговорен их срок – не более полутора лет с даты заключения договора. Необходимо подчеркнуть, что проведение ремонта являлось правом, а не обязанностью арендатора. По истечении года (до окончания срока арендных каникул) по инициативе арендатора договор был расторгнут. К этому времени часть этажей была отремонтирована арендатором и использовалась под офисы. Однако часть помещений осталась неотремонтированной. Арендатор полагал, что не обязан ни делать ремонт, ни платить за них. Однако Арбитражный суд защитил права арендодателя, взыскав задолженность.

Из этого решения суда следует несколько практических выводов.
Первое – гражданско-правовые договоры априори являются возмездными, если иное не установлено законами, иными правовыми актами, договором. Встречное предоставление за исполнение одной из сторон своих обязанностей возможно не только в денежной, но и иной форме.
Второе – понятие арендных каникул следует рассматривать системно. В данном случае стороны установили, что они предоставляются на время проведения ремонта, в результате которого арендодатель получил бы помещения с неотделимыми улучшениями. Но поскольку арендатор пользовался помещениями, а ремонт не сделал, с него была взыскана арендная плата в денежной форме.
Третье – при разрешении споров, вытекающих из договоров, суд учитывает волю сторон с учётом цели договора и последующую переписку. Из переписки, представленной в ходе процесса, суд установил, что арендодатель рассчитывал получить прибыль (в виде ремонта помещений или в деньгах). Согласитесь, сложно представить, что коммерческая организация предоставила арендные каникулы на полтора года в отношении более 20 этажей в бизнес-центре безвозмездно, без получения прибыли в какой-либо форме. Ведь в это время арендодатель не мог ни сдавать эти помещения, ни самостоятельно их ремонтировать.
Последнее, но не менее важное: в силу основных начал Гражданского кодекса при установлении, осуществлении и защите прав и при исполнении обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно, и никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Возвращаясь же к теме статьи, мы советуем сторонам детально прописывать в договоре аренды все условия «отдыха». Поскольку в отсутствие законодательного определения «арендных каникул» при возникновении спора суд будет руководствоваться именно содержанием договора.

7 пятниц арендных каникул: что нужно знать в условиях пандемии

Государство принимает меры по защите прав арендаторов и арендодателей в условиях пандемии. Эффективны ли они и не порождают ли они дополнительные споры? Подробности в колонке сопредседателя коллегии «Регионсервис» Андрея Переладова


01 апреля 2020 года Президентом РФ подписан Федеральный закон № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» (далее – Закон).  

Закон содержит положения, регулирующие вопросы предоставления отсрочки по арендной плате и снижения ее размера в отношении объектов недвижимости в ситуации введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта РФ.

С текстом закона можно ознакомиться по ссылке.

Смогут ли указанные нормы Закона обеспечить баланс интересов арендодателей и арендаторов на рынке недвижимости в условиях финансового и эпидемиологического кризиса 2020 г., а также установить понятные правила взаимодействия между сторонами?

Первое, на что необходимо обратить внимание, указанный Закон не вносит изменения в Гражданский Кодекс РФ, не приостанавливает действие его норм в порядке, предусмотренном пунктом 2.1 статьи 3 ГК РФ. Это принципиально важно с точки зрения определения места Закона в иерархии нормативных актов и общего понимания значимости его норм.

Второе, часть 1 статьи 19 Закона устанавливает правило, согласно которому арендатор по договору аренды недвижимого имущества, заключенному до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта РФ решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации, имеет право обратиться к арендодателю с заявлением о предоставлении ему отсрочки. 

Часть 1 статьи 19 Закона не устанавливает срок, в течение которого арендатор имеет право обратиться с таким заявлением. С учетом системного толкования норм статей 3 и 4 ГК РФ, статьи 21 Закона о введении его норм в действие можно предположить, что право арендатора на подачу указанного заявления может быть реализовано не ранее вступления Закона в силу, то есть, с 1 апреля 2020 г.

Третье. Принятие Закона не является единственной предпосылкой для реализации права арендатора на предоставление отсрочки. Как следует из указанной нормы, требования к условиям и срокам такой отсрочки устанавливаются Правительством РФ, соответственно, до утверждения, опубликования и вступления в силу соответствующего акта Правительства право арендатора на реальное предоставление отсрочки декларативно.  

Сам порядок направления арендатором указанного заявления должен быть реализован в рамках установленных сторонами договора условий и с соблюдением положений статьи 165.1 ГК РФ (нормы о юридически значимых сообщениях).

Четвертое. Согласно части 1 статьи 19 Закона в течение 30 дней со дня обращения арендатора арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году. Требования к условиям и срокам такой отсрочки устанавливаются Правительством РФ. 

Обращаем внимание на следующие важные моменты. Данная норма касается только отсрочки арендной платы. Вопросы, связанные с ее отменой, изменением ее размера, порядка исчисления, иные вопросы, связанные с обязанностями арендатора (осуществление капитального, текущего ремонтов, внесение платы за содержание мест общего пользования, коммунальных услуг и т.д.), указанной нормой не охватываются. Обязанность арендодателя принимать к своему рассмотрению указанные вопросы и заключать по ним соглашение данная норма не содержит. Соответственно, эти вопросы должны решаться в общем порядке в соответствии с условиями договора и общими нормами главы 29 части первой ГК РФ. Период отсрочки рассматриваемая норма не устанавливает.

В отсутствие нормативно-правового акта Правительства РФ, более подробно регулирующего вопросы предоставления отсрочки арендатору, не совсем ясно, каковы последствия в случае уклонения арендодателя от заключения такого соглашения. Пункт 4 статьи 445 ГК РФ, предусматривающей возможность предъявить иск о понуждении к заключению договора, если такая обязанность другой стороны предусмотрена законом, содержит положения о том, что в случае удовлетворения иска договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда. 

Такой вариант решения проблемы не совсем отвечает интересам арендодателя, а также целям Закона, устанавливающего право на отсрочку уплаты арендных платежей. Появление новеллы обусловлено сложившейся чрезвычайной эпидемиологической ситуацией и ее влиянием на финансовое положение участников гражданского оборота. 

Судебный процесс займет продолжительное время, особенно учитывая то, что в случае апелляционного обжалования решение вступит в силу только после рассмотрения жалобы судом апелляционной инстанции. Кроме того, в настоящий момент работа судов не ведется в обычном режиме, сроки судебного разбирательства увеличены, и право арендатора воспользоваться отсрочкой будет находиться в «подвешенном» состоянии, поскольку неясно, должен ли арендатор продолжать вносить арендные платежи при отсутствии дополнительного соглашения с арендодателем. Кроме того, в случае удовлетворения иска дополнительное соглашение вступит в силу с момента вступления в силу решения суда, а к этому времени отсрочка внесения арендных платежей перестанет быть обусловленной экономической ситуацией в стране. 

Представляется, что суд может вынести решение о вступлении дополнительного соглашения об отсрочке в силу по истечение 30 дней после направления арендатором такого требования арендодателю, но такое решение входит в противоречие с буквальным пониманием пункта 4 статьи 445 ГК РФ, в связи с этим такая возможность вызывает сомнения. Учитывая изложенное, важное значение будет иметь акт Правительства РФ, в котором могут быть урегулированы обозначенные вопросы.

Пятое. В части 1 статьи 19 Закона «прямо» не говорится о распространении ее положений на объекты публичной собственности, например, земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, иные объекты недвижимого имущества, указанные в статье 130 ГК РФ. Полагаем, что в данном случае сторонам необходимо руководствоваться Распоряжением Правительства РФ от 19.03.2020 г. № 670-р «О мерах поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства», которое является специальным нормативным актом той же сферы отношений, которую призван регулировать рассматриваемый Закон.

Кроме того, ряд объектов недвижимого имущества был получен в аренду через процедуру публичных торгов, чьим существенным условием, не подлежащим изменению, является размер арендной платы. Полагаем, что данный вопрос может быть урегулирован постановлением Правительства РФ.

Рассматриваемая нами норма предусматривает, что требования к условиям и срокам отсрочки устанавливаются Правительством РФ. Опираясь на системное толкование положений статей 153, 154, 168, 421, 422 и 432 ГК РФ, до установления Правительством РФ существенных условий такого соглашения о рассрочке есть риск недействительности указанной сделки, условия которой будут не соответствовать положениям акта Правительства РФ. Можно предположить, что нормы части первой статьи 19 Закона невозможно будет реализовать в полном объеме до принятия указанного Постановления Правительства РФ, поскольку не будет определен перечень объектов недвижимости и конкретные условия отсрочки. 

Если договор аренды создает права и обязанности для третьих лиц, то изменения, вносимые в договор аренды недвижимого имущества, будут иметь для таких лиц правовое значение только после прохождения процедуры государственной регистрации (п. 3 ст. 433 ГК РФ). Из данного пункта следует, что если стороны заключили соглашение об отсрочке, но не зарегистрировали его, то они не могут ссылаться в спорах между собой на отсутствие государственной регистрации. Однако значение приобретает также добросовестность третьего лица, которое в условиях принятого Закона может объективно располагать сведениями о возможности заключения арендодателем и арендатором дополнительного соглашения. Следовательно, третьему лицу рекомендуется направить письмо арендодателю с вопросом о том, заключалось ли такое соглашение. В то же время, доказательства того, что третье лицо знало о заключенном соглашении об отсрочке арендных платежей, должен будет представить истец. Таким образом, рассматриваемый нами вопрос может вызвать отражение в судебной практике.

Шестое. Часть вторая статьи 19 Закона предусматривает правило, согласно которому размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в любое время в течение 2020 года. По сути, эта норма ничего «нового» для арендатора не предусматривает. Закон воспроизводит общее правило статьи 450 ГК РФ о возможности изменения договора по соглашению сторон. Одним из вариантов толкования данной нормы является законодательное закрепление арбитражной практики арбитражных судов о возможности неоднократного изменения размера арендной платы в течение года по соглашению сторон (п.  21 Постановлении Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 г. № 73), вопреки буквальному тексту п. 3 статьи 614 ГК РФ.

Седьмое. Часть 3 статьи 19 Закона предусматривает право арендатора потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

При толковании указанной нормы, нужно исходить из следующего:

1. Арендатор имеет право потребовать снижения арендной платы, но рассматриваемая норма не предусматривает обязанность арендодателя снизить арендную плату. Иное правило установлено в части предоставлении отсрочки (часть 1 статьи 19 Закона). В то же время суды могут истолковать указанное положение Закона как обязывающее арендодателя к снижению размера арендной платы.

2. Принципиально важным является момент, с которого считается измененным размер арендной платы. Он меняется с момента получения такого требования или с момента заключения сторонами соответствующего соглашения? Второй вариант кажется предпочтительным, учитывая принцип равенства сторон в отношениях, установленный статьями 1 и 10 ГК РФ. В противном случае арендатор может потребовать чрезмерного снижения арендной платы, что может разорить арендодателя.

3. Не менее важным моментом является также понимание фразы «уплата арендной платы в 2020 году». Эта фраза также присутствует в части 1 статьи 19 Закона, посвященной вопросам отсрочки арендных платежей. Исходя из общего понимания действия норм гражданского права во времени и отсутствия прямых норм об обратной силе статьи 21 Закона, трактовка распространения соответствующих положений Закона на весь 2020 год представляется ошибочной. Исходя из формулировки данной нормы, арендная плата подлежит снижению только за тот период 2020 г., когда действует решение субъекта Российской Федерации. Ретроактивное действие снижения арендной платы (равно как и ее отсрочки) возможно по соглашению сторон (ст. 425 ГК РФ). Соответственно, данная норма может распространять свое действие на период 2020 года, следующий за датой опубликования Закона. Однако остается вопрос,  должен ли предметом переговоров стать весь период 2020, следующий за вступлением в силу Закона, учитывая неопределенность относительно длительности борьбы с COVID-2019 и периода действия соответствующих мер. 

4. Как уже упоминалось выше, применительно к части 1 статьи 19 Закона, часть 3 регулирует только вопросы арендной платы. Все иные обязанности арендатора остаются неизменными. Однако остается открытым вопрос, как быть в ситуации, когда арендная плата является многосоставной, то есть содержащей фиксированный размер и переменную составляющую, включающую технические и обслуживающие платежи, в том числе коммунальные. Автоматическое перенесение бремени их несения на арендодателя представляется несправедливым. Для арендодателя в его отношениях с поставщиками коммунальных и иных услуг ФНС никаких привилегий или компенсаций имущественных потерь на настоящий момент не предусмотрено. 

5. Согласно части 3 статьи 19 Закона арендатор имеет право потребовать уменьшения арендной платы только в случае «невозможности использования имущества». Представляется, что эта норма изложена крайне неоднозначно. Арендодатель может трактовать ее применительно к статьям 612 и 620 ГК РФ как физическую невозможность использования предмета аренды в результате его разрушения, недостатков или ограничения доступа к нему арендатора, или реквизицией органом власти. Арендатор, естественно, будет трактовать указанную норму иначе, как невозможность использования имущества для извлечения прибыли, в качестве магазина, кафе или иного вида целевого использования определенного договором аренды в связи с запретом доступа в него потребителей из-за административно-запретительных мер органа государственной власти субъекта РФ (ст. 417 ГК РФ). Следует признать формулировку «невозможность использования имущества» крайне неудачной, способной породить множество споров. Кроме того, вопрос о таком распределении предпринимательских рисков между сторонами может быть подвергнут критике.

6. Нормы Закона связывают возможность реализации прав арендатора только с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации на основании статьи 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера». Однако представляется неверным считать сам факт принятия решения органом государственной власти субъекта достаточным для реализации прав арендатора. Большинство административных актов «предкарантинного» и «карантинного» периода 2020 года, принятых органами государственной власти субъектов РФ, содержат рекомендации, а не административное ограничение или запрет. Например, рекомендованы самоизоляция, самоограничение передвижения граждан, воздержание от посещения мест скопления людей и т.д. Невозможность ведения бизнеса в арендуемых объектах не находится в прямой причинно-следственной связи с данными нормативно-правовыми актами. Кроме того, можно заметить, что ряд таких актов содержат предписания, не соответствующие законодательству РФ, либо не были опубликованы в надлежащем порядке, что делает невозможным их легитимное применение.

Представляется, что если ситуация не попадает под действие части 3 статьи 19 данного Закона, то стороны могут использовать иные способы защиты, например, изменение или расторжение договора в связи с существенным изменением обстоятельств (ст. 451 ГК РФ). 

Кроме того, в качестве основания для реализации прав арендатора, предусмотренных Законом, не указаны правовые акты органов власти федерального уровня, постановления главных санитарных врачей субъектов Российской Федерации, службы Роспотребнадзора РФ, издаваемых в соответствии с нормами ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии в Российской Федерации».

С учетом изложенных суждений можно высказать крайне осторожный прогноз быстрой нормализации отношений в сфере аренды после введения указанного Закона. Из-за неоднозначности ряда его норм количество споров может кратно возрасти.

6 апреля 2020 г. опубликовано Постановление Правительства РФ от 03.04.2020 г. «Об установлении требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества». Подробный комментарий принятого Постановления будет опубликован на PLATFORMA Media на этой неделе. 

Об авторе:

Андрей Переладов — адвокат, сопредседатель Некоммерческой организации «Коллегия адвокатов «Регионсервис» (г. Кемерово), автор многочисленных статей по вопросам гражданского, налогового, трудового права, экологического законодательства, награжден медалью Федеральной адвокатской палаты Российской Федерации II степени «За заслуги в защите прав и свобод граждан», спикер ведущих юридических форумов России, возглавляет комиссию Общественной палаты Кемеровской области по вопросам безопасности и взаимодействию с правоохранительными органами, председатель государственной экзаменационной комиссии юридического института Кемеровского государственного университета, исполнительный директор Регионального общественного объединения «Ассоциация юристов России».


—— Андрей Переладов для PLATFORMA Media

Хотите провести вебинар на PLATFORMA и получить охват более 50 тыс человек? Обращайтесь на [email protected]

Арендные каникулы для бизнеса из-за COVID-19: разъяснения Верховного Суда РФ

 

Верховный Суд РФ признал, что некоторые организации и ИП вправе рассчитывать на отсрочку и снижение арендных платежей вследствие распространения коронавирусной инфекции и принятых в связи с ней ограничительных мер. Рассказываем, кто вправе воспользоваться арендными каникулами и как это сделать.

Право на арендные каникулы

Верховный Суд РФ в Обзоре судебной практики по применению законодательства о противодействии распространению коронавирусной инфекции (COVID-19) № 2 (утв. Президиумом ВС РФ 30.04.2020) признал и дополнительно разъяснил право бизнеса на получение отсрочки по внесению арендной платы.

Данное право может быть реализовано организациями и ИП в случае введения в регионе, в котором они осуществляют свою деятельность, режима повышенной готовности из-за коронавируса.

Отсрочка предоставляется в отношении недвижимого имущества, находящегося в государственной, муниципальной, а также частной собственности организаций и ИП. Исключение составляют жилые помещения. Организации и ИП, арендующие жилые помещения, рассчитывать на отсрочку не могут.

Причем, как отмечается в Обзоре ВС РФ, законодательство не содержит указания на то, что арендные каникулы распространяются только на договоры, по которым объектом аренды выступает недвижимая вещь в целом. Следовательно, каникулы применяются также и к договорам аренды части недвижимой вещи. Например, в случаях, когда организация арендует какую-либо часть здания или помещения в нем.

В то же время право на отсрочку по внесению арендной платы предоставляется далеко не всем организациям и ИП. А только тем, кто осуществляет предпринимательскую деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции.

Напомним, перечень пострадавших отраслей российской экономики был утвержден постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 № 434.

Кроме того, право на отсрочку распространяется не на все договоры аренды. Оно действует только в отношении договоров аренды, заключенных до принятия региональными властями решения о введении режима повышенной готовности.

Если все вышеуказанные условия соблюдаются, арендатор вправе требовать получения отсрочки по внесению арендных платежей. Штрафы, проценты за пользование чужими денежными средствами и неустойки в связи с отсрочкой внесения арендных платежей не применяются. Устанавливать дополнительные платежи, подлежащие уплате арендатором в связи с предоставлением ему отсрочки, арендодатель также не сможет.

Получение отсрочки по арендной плате

Арендатор недвижимого имущества, удовлетворяющий всем указанным выше требованиям, вправе требовать от арендодателя заключения дополнительного соглашения к договору аренды, предусматривающего отсрочку уплаты арендной платы. Такое соглашение должно быть заключено в течение 30 дней со дня соответствующего обращения арендатора. Требование о предоставлении отсрочки может быть заявлено арендатором в произвольной письменной форме.

Отсрочка предоставляется на срок до 1 октября 2020 года, начиная с даты введения на территории осуществления организацией/ИП предпринимательской деятельности режима повышенной готовности. Стороны договора аренды могут установить и более ранний момент предоставления арендатору отсрочки уплаты арендной платы.

Как поясняет ВС РФ, период действия отсрочки применяются к договорам аренды независимо от даты заключения дополнительного соглашения о предоставлении такой отсрочки.

Поэтому арендатор в любом случае считается получившим отсрочку именно с даты введения режима повышенной готовности. Даже в тех ситуациях, когда арендодатель отказался предоставлять отсрочку, и арендатору пришлось оспаривать его действия в суде (понуждение к заключению дополнительного соглашения к договору).

В некоторых ситуациях арендодатель должен самостоятельно уведомить арендатора о наличии у него права отсрочку по арендной плате. Это предусмотрено для случаев, когда арендная плата не вносится в оговоренный договором срок и арендодатель знает, что арендатор осуществляет деятельность в пострадавшей от коронавируса области.

В отсутствие такого уведомления арендодатель также будет считаться предоставившим арендатору отсрочку с момента введения режима повышенной готовности.

Право на снижение арендной платы

Наряду с получением отсрочки по внесению арендных платежей организации и ИП в ряде случаев вправе требовать от арендодателя снижения арендной платы.

Как поясняет ВС РФ в своем обзоре, право на снижение арендной платы может быть реализовано в случае невозможности использования арендованного имущества. Данная невозможность должна возникнуть в силу введения региональными властями режима повышенной готовности из-за коронавируса.

Например, когда в субъекте РФ запрещается работа развлекательных и торговых заведений, располагающихся в арендуемых помещениях и зданиях. Причем право на снижение арендной платы, в отличие от отсрочки, распространяется на все организации и ИП, а не только на те, которые работают в пострадавших от коронавируса областях экономики.

Арендная плата подлежит уменьшению с момента, когда наступила невозможность использования арендованного имущества по изначально согласованному назначению. То есть с даты введения в регионе режима повышенной готовности.

Отдельно ВС РФ отмечает, что момент снижения платы не зависит от даты заключения дополнительного соглашения о ее уменьшении. Не зависит этот момент и от даты вступления в силу решения суда о понуждении арендодателя к уменьшению арендной платы.

Причем если арендодатель отказывается снижать плату и требует ее взыскать через суд, то в суде арендатор вправе ссылаться на то, что арендодатель необоснованно уклонялся от уменьшения платы. Данный аргумент суды обязаны будут учитывать при разрешении споров о взыскании арендных платежей.

Источник: БУХ.1С

почему арендодатели не платят в казну?, 18 сентября 2020 — Novostroy.ru

Novostroy.ru: Глава компании «ДOМ.РФ» Виталий Мутко анонсировал создание единой федеральной онлайн-платформы по аренде жилья. Каковы шансы, что такой сервис «отберет хлеб» у крупных известных в России агрегаторов жилья и у риэлторов?

Руслан Сухий, девелопер и инвестор в недвижимость, руководитель фонда коллективных инвестиций «Рентавед»: Как показывает практика, обычно там, где государство пытается взять под контроль коммерческую отрасль, ничего хорошего не получается.

Новая онлайн-платформа от «ДOМ.РФ» сможет составить серьезную конкуренцию частным коммерческим платформам, на которых размещаются предложения по аренде недвижимости, только в том случае, если ей каким-либо образом на законодательном уровне предоставят монопольные права в данной сфере. А вот составить конкуренцию предложению квартир от частных лиц, которые сегодня сдают свою недвижимость, не регистрируя договора и не оплачивая налоги, ей будет крайне сложно.

Насколько я знаю, сегодня в портфеле компании «ДOМ.РФ» есть 13 арендных домов, и еще 3 появятся до конца года. Также планируется строительство еще 15 доходных домов в регионах. Это естественно, что компании для управления таким портфелем арендной недвижимости, распределенной по стране, необходима своя онлайн-платформа для размещения объявлений, заключения договоров и проведения денежных расчетов.

Юрий Кузнецов, основатель, владелец и генеральный директор российского сервиса онлайн-бронирования жилья Суточно.ру: Новая онлайн-платформа сама по себе не нанесет вреда риэлторам и площадкам-агрегаторам. Однако если владельцам жилья нужно будет публиковать идентификатор объекта, это очень больно ударит по сервисам бронирования. По ID значительно легче найти контакты собственника и договориться об аренде напрямую: тогда сервисы будут меньше зарабатывать на комиссии и платных услугах.

Староверова Алена, копирайтер IT-стартапа SFERA: Вопрос о стоимости жилья от «ДOМ.РФ» и о том, сможет ли данная платформа успешно конкурировать на рынке, остается открытым. Существующие агрегаторы привычны людям, пользователи им доверяют. Не все любят осваивать новые продукты. К тому же уплата налогов может увеличить размер ежемесячной платы.

Novostroy.ru: Насколько возможен вариант, что подобная федеральная платформа выведет из тени большое число арендодателей?

Р.С.: Вряд ли появление платформы по аренде жилья станет серьезным стимулом для выхода из тени для частных арендодателей. Сейчас рынок аренды жилой недвижимости преимущественно «серый». Большинство собственников жилья стараются налоги не платить.

Главная причина на поверхности – в последнее годы доходы населения в России стабильно сокращаются. При этом большая часть серых арендодателей жилья – люди с невысоким уровнем дохода, у которых каким-то образом появилась дополнительная жилплощадь, например, досталось по наследству. Для них сдача жилья в аренду – это достаточно существенная прибавка к невысокой зарплате. Люди вынуждены идти на риски, чтобы хоть как-то сводить концы с концами. Платить налог на доход от сдачи жилья в аренду они точно не готовы. Это для них дополнительные расходы.

Они и так стараются максимально оптимизировать свои расходы на квартиры, которые сдают. Многие даже не могут себе позволить сделать качественный ремонт, чтобы превратить «бабушкин» вариант в современное жилье, которое востребовано у арендаторов.

Да, есть владельцы нескольких квартир, которые системно сдают недвижимость, делая из этого прибыльный бизнес, но таковых меньшинство.

Полагаю, что большинство арендодателей, которые хотели выйти из тени, уже сделали это. Они зарегистрировались в налоговой в качестве самозанятых и сдают квартиры легально с невысокой налоговой ставкой.

Сергей Мохнарь, директор департамента развития ГК «ПСК»: Выход из тени значительной доли арендодателей вполне возможен. Сейчас у «ДOМ.РФ» есть сервис, предлагающий арендные дома в Москве, Екатеринбурге и Воронеже. Принцип — как в апартаментах. Последние выводятся на рынок аренды в рамках доверительного управления, а их оператором и агрегатом сделок выступает управляющая компания. Заключаются договоры, выплачиваются налоги. То есть, апартаменты как раз являются той цивилизованной частью рынка аренды, где все стороны находятся в юридически оформленных и прозрачных отношениях.

В Петербурге уже несколько лет девелоперы отстаивают статус апартаментов именно как доходной недвижимости. Поэтому федеральная инициатива отражает и подтверждает наш взгляд на этот рынок как прозрачный и цивилизованный.

Novostroy.ru: Законодательство в сфере найма жилья постоянно совершенствуется. Тогда почему наймодатели укрываются от уплаты налогов?

С.М.: На рынке аренды представлены очень разные объекты по своему состоянию и стоимости. Для большого числа арендодателей включение налоговых отчислений в сумму аренды будет означать ее увеличение до неконкурентного уровня либо снижение доходов, если выплачивать налоги без изменения стоимости аренды.

Ю.К.: Основная причина в том, что наймодатели не хотят платить налоги — ни 13% как физические лица, ни 4% как самозанятые. Многие из них считают, что налога на квартиру уже достаточно, а все, что выше — несправедливо.

Novostroy.ru: Какие эффективные инструменты нужны, чтобы собственники жилья, сдающие свои квартиры, платили налоги?

Р.С.: На мой взгляд, в данном вопросе необходимо идти от обратного.

Стремление вывести собственников жилья из «серой зоны», особенно если для них это не бизнес, а возможность получить дополнительный доход, работает как кнут. А всегда нужен еще и пряник.

Люди с гораздо большим желанием начнут работать легально, если будут получать от этого какую-то выгоду. Почему бы не продумать для собственников квартир, которые получают доход от аренды и исправно платят налоги, льготы? Например, специальные условия на покупку новой квартиры или пониженные процентные ставки по кредитам.

С.М.: Одним из средств может стать зачет официального дохода от аренды при рассмотрении заявок, например, на кредит или ипотеку. Так или иначе любой подобный инструмент должен быть выведен в публичность и официально признан, дабы арендодатель понимал, какие гарантированные бонусы он получит от выхода из тени.

Ю.К.: Полагаю, что собственники будут отчитываться о сдаче своего жилья, только если государство предложит им минимальные налоговые ставки (около 1%) или длительные налоговые каникулы (примерно на 3 года).

Смоленские арендодатели получат отсрочку по налогам

Смоленские арендодатели смогут получить отсрочку по уплате отдельных налогов и авансовых платежей по ним. Такое постановление утвердило Правительство России. Чтобы попасть в перечень налогоплательщиков для получения льготы, необходимо заполнить форму по ссылке до 12 июня. Новая мера призвана поддержать участников рынка аренды, терпящих убытки из-за эпидемиологической ситуации в связи с распространением коронавируса.

Налоговую отсрочку могут получить организации и ИП, которые состоят в перечне налогоплательщиков, предоставивших арендные каникулы в соответствии с требованиями, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 № 439 и одновременно удовлетворяют следующим критериям:

  • являются собственниками торговой недвижимости;
  • по состоянию на 1 марта имели основной код по ОКВЭД 68.2 «Аренда и управление собственным и арендованным недвижимым имуществом».
  • объект недвижимого имущества расположен на земельном участке с видом разрешенного использования под размещение торговых объектов, объектов общественного питания и (или) бытового обслуживания, либо его наименование в соответствии с ЕГРН предусматривает размещение таких объектов.
  • объект недвижимого имущества включен в перечень объектов, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, определенный на 2020 год. Такие перечни формируют региональные власти и передают в УФНС.

Арендодатели, соответствующие изложенным выше критериям, могут претендовать на отсрочку по уплате налога на имущество организаций, земельного налога (авансовых платежей по этим налогам), а также налога на имущество физлиц. Отсрочка не распространяется на НДС, НДПИ, акцизы и страховые взносы.

Налоговая отсрочка касается только тех платежей, срок перечисления которых наступил в 2020 году. Получить её можно при наличии доп. оснований: снижение дохода минимум на 10% или получение убытка. Максимальная длительность налоговой отсрочки — год.

Источник: https://dep.smolinvest.com/ 

Последнее изменение Среда, 10 июня 2020

Онлайн-курс «Маркетинг и брокеридж коммерческой недвижимости»

развернуть программу свернуть программу

Маркетинговая концепция и практика реализации объектов коммерческой недвижимости

  • Маркетинговый анализ рынка. Текущая ситуация на рынке торговой недвижимости
  • Управление арендными отношениями
  • Арендные отношения на различных этапах рыночного цикла
  • Стратегия взаимодействия с арендаторами в кризис: финансовый анализ сценариев и вариантов взаимодействия
  • Рыночные стратегии продления/перезаключения договоров аренды
  • Стратегия заполнения высвобождающихся площадей
  • Торговые центры
  • Маркетинговый анализ рынка
  • Текущая ситуация на рынке торговой недвижимости
  • Разработка концепции торгового центра, определение формата торгового центра
  • Предброкеридж, технические спецификации якорных арендаторов
  • Подготовка технологической концепции и особенности архитектурной концепции
  • Разработка маркетинговой стратегии: формирование правильного состава арендаторов (tenant-mix)
  • Определение арендных ставок в торговом центре; процент от оборота арендатора; работа с якорными арендаторами
  • Подготовка торгового плана
  • Правоустанавливающие документы — типы договоров аренды, особенности предварительных договоров аренды
  • Заключение и исполнение договоров аренды, договор с учетом процента от оборота
  • Мероприятия, направленные на продвижение (открытие, продвижение и «переключение» от конкурента)
  • Услуги для посетителей: основные (обязательные) и дополнительные. Организация ресторанных двориков и точек питания. Развлекательные зоны в торговом центре
  • Реконструкция и реконцепция ТК
  • Мягкая и жесткая реконцепция — какой вариант выбрать?
  • Как проводить реконцепцию действующего торгового комплекса? Сложности и риски на всех этапах реконцепции
  • Выявление скрытых возможностей в ТЦ. Смена состава арендаторов. Повышение ставок аренды
  • Исправление проектных ошибок минимальными средствами
  • Примеры объектов после реконцепции
  • Как повысить посещаемость ТРК и ТЦ?
  • Какими акциями можно повысить посещаемость?
  • Виды акций и их эффективность
  • Подготовка мероприятий, направленных на повышение посещаемости ТЦ и ТРК, их проведение и оценка результатов
  • Как часто можно проводить акции?
  • Примеры удачных и неудачных акций

Кризисное управление арендными отношениями

  • Кризисы на рынке недвижимости. Цикличность рынка и колебания цен. Сильные и слабые рынки. Поведение участников рынка на различных стадиях рыночного цикла.
  • Особенности кризиса 2020. Пандемия, форс-мажор и его последствия для арендных отношений.
  • Что такое обстоятельства непреодолимой силы, что они в себя включают. Почему кризис не является форс-мажором.
  • Форс-мажор и исполнение договора аренды: на что может рассчитывать арендатор. Отменяет ли форс-мажор оплату арендной платы
  • Невозможность использования помещений арендатором и арендная плата
  • Законодательные новации об арендных отношениях в кризис: март – апрель 2020.
  • На что может рассчитывать арендатор при форс-мажоре?
  • Переговоры между арендатором и арендодателем в кризис: общие принципы и подходы.
  • Понятие переговоров. Этапы переговоров.
  • Основные переговорные стратегии.
  • Позиционный торг и принципиальные переговоры.
  • Наилучшая альтернатива обсуждаемому соглашению (НАОС).
  • Основные направления подготовки к переговорам: «МЫ» и «ОНИ».
  • Должная осмотрительность и Проверка контрагента.
  • Стратегия взаимодействия с арендаторами в кризис.
  • Позиция арендодателя в переговорах по снижению аренды. Работа с «групповым протестом»: поможет ли победить «народный фронт» арендаторов?
  • На что смотрит арендодатель при принятии решения о скидках?
  • Критерии оценки арендатора для предоставления/непредоставления скидки.
  • Переговоры по снижению арендной ставки. Виды снижения. Плюсы и минусы
  • Снижение арендной ставки в обмен на продление договора: разбор кейса.
  • Юридические аспекты переговоров по аренде. Судебная практика.
  • «Несправедливые условия договора»: Склады 104 против Связной Логистик
  • «Недобросовестное ведение переговоров» «Ашан» против «Декорта», «Тандер против Ориона».
  • Плата за выход из договора: Х5 Ритейл против Уфимского комбината.
  • Коммерческие условия договора аренды.
  • Структура арендных платежей. Формирование конкурентной арендной ставки. Основные факторы, влияющие на базовую арендную плату. Арендная ставка и скидка на отделку помещений. Индексация арендной ставки.
  • Методика измерения арендуемых площадей. Определение площади помещений согласно стандартам БТИ и БОМА. Понятие фактора потерь, полезной и арендуемой площади. Как правильно отразить арендуемую площадь в договоре аренды.
  • Эксплуатационные расходы и их структура. Фиксированная ставка и принцип «Открытой книги». Расчетная и фактическая ставка эксплуатационных расходов.
  • Неуплата арендной платы: работающие формы и методы воздействия на нерадивого арендатора. Меры самозащиты права и их отражение в договоре аренды.
  • Передача и возврат помещений по договору аренды. Акт допуска и Акт приема-передачи.
  • Арендные каникулы: основные налоговые риски. Как правильно отразить в договоре?
  • Понятие чистого операционного дохода. Понятие ставки капитализации. Определение рыночной стоимости объекта недвижимости.
  • Срок действия договора аренды. Краткосрочные, долгосрочные договоры; договоры, заключенные на неопределенный срок: в каком случае лучше заключать тот или иной договор?
  • Регистрация долгосрочного договора. Юридические новации. Что такое «регистрация для третьих лиц».
  • Разграничение эксплуатационной ответственности Арендодателя и Арендатора.
  • Предварительный договор. Предмет и основное содержание. Как осуществлять платежи за пользование помещениями по предварительному договору. Схемы зачета платежей по предварительному договору в счет основного договора аренды.

Системная организация, позиционирование и продвижение объектов коммерческой недвижимости

  • История вопроса. Возникновение формата «торговый центр». Современные многофункциональные комплексы: торгово-развлекательные, торгово-офисные.
  • Формирование понятия товарного направления торгово-развлекательного центра. Типы и виды торгово-развлекательных центров. Прочие спутниковые функции для обеспечения заполняемости площадей. Примеры удачных решений.
  • Зонирование ТРЦ: входы и выходы, паркинг, «горячие» и «мертвые» зоны в торговых центрах. Оптимальный баланс используемых и технических площадей. Приемы оживления «мертвых» зон.
  • Обеспечение наполняемости торгово-развлекательного комплекса.
  • Якорные арендаторы в ТРЦ. Направление покупательских потоков. Зоны концентрации потенциальных покупателей. Организация системы навигации и информирования в ТРЦ.
  • Работа с покупателями: определение целевой группы, портрет покупателя, структура спроса. Услуги для посетителей: основные (обязательные) и дополнительные. Организация ресторанных двориков и точек питания. Развлекательные зоны в торговом центре.
  • Изменения в покупательском спросе — как меняются модели потребления.
  • Работа с конкурентами: анализ конкуренции, конкурентные преимущества, методы привлечения покупателей. Мероприятия, направленные на продвижение (открытие, продвижение и «переключение» от конкурента).
  • Необходимость реконцепции или достаточно маркетинговых инструментов.
  • Маркетинговые инструменты по повышению продаж.
  • Событийный менеджмент в маркетинговых целях.
  • Маркетинговые функции УК.
  • Формирование и развитие бренда.

Тема № 415 Аренда жилого и загородного дома

Если вы получаете доход от аренды за использование жилого помещения, такого как дом или квартира, вы можете вычесть определенные расходы. Эти расходы, которые могут включать проценты по ипотеке, налоги на недвижимость, потери от несчастных случаев, техническое обслуживание, коммунальные услуги, страхование и амортизацию, уменьшат сумму дохода от аренды, которая подлежит налогообложению. Обычно вы указываете такие доходы и расходы в форме 1040, индивидуальной налоговой декларации США или форме 1040-SR, U.S. Налоговая декларация для пожилых людей и по таблице E (форма 1040), дополнительный доход и убыток. Если вы сдаете в аренду для получения прибыли и не используете жилище в качестве места жительства, ваши вычитаемые расходы на аренду могут превышать ваш валовой доход от аренды. Однако ваши арендные убытки, как правило, будут ограничены правилами «риска» и / или правилами потери пассивной активности. Для получения информации об этих ограничениях см. Публикацию 925 «Пассивные действия и правила риска».

Аренда собственности / личное использование

Если вы сдаете внаем жилую единицу другим лицам, которую вы также используете в качестве места жительства, могут применяться ограничения к расходам на аренду, которые вы можете вычесть.Считается, что вы используете жилую единицу в качестве места жительства, если вы используете ее в личных целях в течение налогового года на сумму, превышающую:

  1. 14 дней, или
  2. 10% от общего количества дней вы сдаете его в аренду другим лицам по разумной цене аренды.

Возможно, в течение года вы будете использовать более одного жилого помещения в качестве места жительства. Например, если вы живете в своем основном доме в течение 11 месяцев, ваш дом представляет собой жилую единицу, используемую в качестве жилого помещения. Если вы живете в своем загородном доме в течение остальных 30 дней в году, ваш загородный дом также является жилой единицей, используемой в качестве места жительства, если вы не сдаете свой загородный дом другим лицам по справедливой арендной стоимости на 300 или более дней в течение года в этот пример.

Днем личного пользования жилым помещением считается любой день, когда он используется:

  • Вы или любое другое лицо, которое имеет в нем долю, за исключением случаев, когда вы сдаете свою долю в аренду другому владельцу в качестве его или ее основного дома, и другой владелец не платит справедливую арендную цену в соответствии с соглашением о долевом финансировании.
  • Член вашей семьи или любого другого лица, которому это интересно, если только член семьи не использует его в качестве основного дома и не платит справедливую арендную плату
  • Любой человек, имеющий соглашение, которое позволяет вам использовать другое жилище
  • Для всех по цене аренды ниже справедливой

Минимальное арендное использование

Есть особое правило, если вы используете жилую единицу в качестве места жительства и снимаете ее менее чем на 15 дней.В этом случае не сообщайте о доходах от аренды и не вычитайте расходы как расходы на аренду.

Разделение расходов на аренду и личное использование

Если вы используете жилое помещение как для сдачи в аренду, так и для личных целей, вы обычно должны разделить свои общие расходы между арендным и личным использованием в зависимости от количества дней, используемых для каждой цели. Вы не сможете вычесть свои расходы на аренду сверх ограничения валового дохода от аренды (ваш валовой доход от аренды за вычетом арендной части процентов по ипотеке, налогов на недвижимость, потерь от несчастных случаев и расходов на аренду, таких как гонорары риэлторов и расходы на рекламу) .Однако вы можете перенести некоторые из этих расходов на аренду на следующий год с учетом ограничения валового дохода от аренды за этот год. Если вы перечисляете свои вычеты в Приложении A (Форма 1040) «Детализированные вычеты», вы все равно сможете вычесть вашу личную часть процентов по ипотеке, налогов на имущество, потерь от несчастных случаев и расходов на аренду из объявленных на федеральном уровне бедствий по этому графику.

Налог на чистый инвестиционный доход

Если у вас есть доход от аренды, вы можете облагаться налогом на чистый инвестиционный доход (NIIT).Для получения дополнительной информации см. Тему № 559.

Дополнительная информация

Для получения дополнительной информации о предложении жилой недвижимости в аренду см. Публикацию 527 «Жилая недвижимость в аренду (включая аренду домов для отпуска)».

Для получения дополнительной информации о доходах и расходах на аренду жилой недвижимости см. Тему № 414 и Облагается ли мой доход от аренды жилой недвижимости налогом и / или вычитаются ли мои расходы?

Риск уклонения от уплаты налогов на краткосрочную аренду

Сдать недвижимость в аренду на время отпуска — это отличный способ для хозяев заработать дополнительные деньги и познакомиться с новыми людьми.Но этот дополнительный доход также представляет интерес для IRS и государственных налоговых органов.

Многие хозяева краткосрочной аренды могут не знать, что им нужно отчитываться о доходах от своего арендного бизнеса и платить с них подоходный налог. А поскольку краткосрочная аренда может быть сложной налоговой областью с некоторыми серыми зонами, можно легко ошибиться. Это может вызвать у вас проблемы с налогами. Вот несколько советов, как этого избежать.

Правило 14 дней

Правило 14 дней означает, что если вы предлагаете недвижимость в аренду на 14 дней или меньше в течение одного года, вы не должны платить подоходный налог с этого дохода от аренды.Таким образом, если вы очень редко занимаетесь краткосрочной арендой или делаете это для одного события в год, например, вам не нужно сообщать этот доход или платить с него налог.

Налоговая отчетность Airbnb и других арендных платформ

Если вы сдаете свою недвижимость в аренду на срок более 14 дней в году, вы должны сообщать о доходе от краткосрочной аренды, независимо от того, сообщает ли ваша платформа для краткосрочной аренды, например, Airbnb, HomeAway или VRBO, ваши доходы в IRS. или отправляет вам сводку этих доходов.

Фактически, многие онлайн-платформы для краткосрочной аренды фактически классифицируются как субъекты расчетов по платежам и следуют правилам 1099-K, установленным для компаний, обрабатывающих транзакции для продавцов. Это означает, что от них не требуется повторно сообщать о доходах в IRS, за исключением случаев, когда хост проводит 200 или более транзакций и делает более 20 000 долларов в год. Если вы не достигнете этого порога, вы можете не получить налоговую декларацию от своей арендной платформы, но это не освобождает вас от ваших обязательств по налоговой отчетности.

Налог на самозанятость

От вас также могут потребовать уплату налога на самозанятость с вашего краткосрочного дохода от аренды в зависимости от таких факторов, как средняя продолжительность пребывания гостей, предоставление дополнительных услуг и т. Д. Это сложная область налогового права, и лучше всего получить профессиональную консультацию по налоговым обязательствам по самозанятости.

Специалисты в сфере недвижимости

IRS может считать вас профессионалом в сфере недвижимости, если вы получаете более половины своего дохода от деятельности, связанной с недвижимостью, включая краткосрочную аренду, и вы тратите более 750 часов в год, работая над арендой.У специалистов по недвижимости есть свои собственные формы и процессы налоговой отчетности.

Формы W-9

Хотя вы хотите обязательно сообщать о своем краткосрочном доходе от аренды и платить надлежащую сумму причитающихся налогов, вы также не хотите платить больше, чем необходимо. Платформы для краткосрочной аренды будут удерживать за вас федеральные налоги в размере 28 процентов от вашего дохода, если вы не заполните форму W-9, которая позволяет вам уменьшить сумму налога, удерживаемого вашей платформой для вас.

А еще налоги на жилье

Помимо подоходного налога, есть еще одна область потенциальных налоговых проблем, о которых необходимо знать хозяевам краткосрочной аренды: налоги на жилье. Подоходный налог и налоги на жилье очень разные, но их объединяет то, что операторы краткосрочной аренды несут ответственность за их правильность — и они могут столкнуться с такими штрафами, как штрафы, проценты и даже судебные иски за невыполнение своих обязательств. обязательства.

Фактически, правительства штата и местные органы власти все больше осознают потенциальные неиспользованные налоговые поступления, представленные краткосрочной арендой.В то время как многие виды краткосрочной аренды в течение многих лет оставались незамеченными местными властями, правительства все чаще находят способы отслеживать хозяев краткосрочной аренды, чтобы обеспечить соблюдение правил эксплуатации и налогового законодательства.

Потенциальные проблемы с налогами на жилье

В то время как подоходный налог оплачивается хозяевами краткосрочной аренды федеральному правительству и правительству некоторых штатов как процент от их дохода, налоги за краткосрочную аренду жилья фактически уплачиваются гостями как процент от стоимости их проживания.Хозяева обязаны взимать с гостей налоги на проживание и передавать их в соответствующий налоговый орган.

В отличие от подоходного налога, налог на жилье не взимается федеральным правительством, но может взиматься на уровне штата, округа, города или другого местного уровня. Чаще всего общий налог на проживание, взимаемый с гостей, состоит из множества различных налогов из разных юрисдикций. Это могут быть налоги с продаж и / или налоги на проживание, которые также могут быть известны как гостиничный налог, временный налог на проживание, налог на кровать, туристический налог и т. Д.

Налоговая регистрация жилья

Хотя налоги на проживание собираются единовременно, когда гости оплачивают свой счет, они часто переводятся в разные юрисдикции. Это означает, что хозяевам часто приходится регистрироваться и подавать налоговую декларацию о краткосрочной аренде в различные налоговые органы. Регистрация может быть произведена на веб-сайте налоговой юрисдикции и может потребовать оплаты.

Коллекция

Для того, чтобы собрать с ваших гостей правильную сумму налога на проживание, вам необходимо убедиться, что у вас правильная ставка, помня, что общая ставка может быть комбинацией налогов из нескольких разных юрисдикций.Имейте в виду, что эти ставки могут меняться и меняются, поэтому важно иметь самую последнюю ставку. Налоговые органы должны указывать правильные ставки. Вы также можете использовать этот инструмент поиска налогов на жилье, чтобы получить правильные налоговые ставки для вашего точного местоположения.

Прежде чем собирать налог на проживание со своих гостей, вам также необходимо знать, взимаются ли за вас какие-либо налоги с вашей платформы краткосрочной аренды. И Airbnb, и HomeAway собирают некоторые налоги в некоторых местах, но не предполагайте, что ваша платформа собирает все налоги на жилье за ​​вас.

Подача

Вы должны будете подавать и платить налоговые декларации в соответствии со сроками, установленными налоговым органом. Это может быть ежемесячно, ежеквартально или даже ежегодно. Ожидается, что вы заплатите все причитающиеся налоги к установленному сроку.

Имейте в виду, что если вы подаете заявку в нескольких юрисдикциях, сроки могут быть разными. И в большинстве юрисдикций вы все равно должны подавать налоговую декларацию на жилье, даже если у вас не было дохода от аренды в течение периода.

Неспособность правильно зарегистрироваться в местных налоговых органах, собрать правильную сумму налога с гостей или вовремя подать и уплатить налог на проживание, может привести к наложению штрафов, включая штрафы, пени и судебный иск. Служба MyLodgeTax может помочь хозяевам краткосрочной аренды управлять своими налоговыми обязательствами, чтобы убедиться, что они правильно платят налоги.

В ногу с налогами

Суть в том, что краткосрочная аренда часто влечет за собой налоговые обязательства, независимо от того, сдаете ли вы в аренду дополнительную спальню или управляете несколькими краткосрочными арендами.Вы должны знать свои обязательства по уплате подоходного налога и налога на жилье. Если вы не позаботитесь о каком-либо налоговом имуществе, это может привести к неприятностям с налоговыми органами.

домов для отпуска и TCJA

  1. Столбец
  2. УГОЛОК НАЛОГОВОЙ ПРАКТИКИ
Конор Гилсон; Джон МакКинли, CPA, CGMA, J.D., LL.M .; и Мэтью Гейслер, доктор философии.

{:еще}

{timeSince}

{/если} {@if cond = «{isCGMA}»} {:еще} {/если} {/.}

Закон, известный как Закон о сокращении налогов и занятости (TCJA), P.L. 115-97, могут иметь непредвиденные косвенные последствия для налогоплательщиков с жилищами, используемыми как для краткосрочной аренды, так и для личных целей, часто называемых домами для отдыха смешанного использования. Увеличение TCJA стандартного вычета и ограничений по детализированным вычетам по государственным и местным налогам (SALT) и процентов по ипотеке может повлиять на распределение расходов на аренду дома для отдыха в соответствии с разд. 280A (c) (5) (B) между личным и арендным использованием, особенно для жилища, которое не используется в течение значительных периодов времени.

РАСПРЕДЕЛЕНИЕ РАСХОДОВ

Было много споров по поводу правильного распределения в соответствии с гл. 280A определенных расходов между личным и арендным использованием. Эта проблема возникла в Bolton , 77 T.C. 104 (1981), aff’d, 694 F.2d 556 (9th Cir.1982). Налоговое управление США утверждало (и предлагало в разделе проп. Положений раздела 1.280A-3 (c)), что арендная часть налогов на недвижимость и процентов по ипотеке должна распределяться по соотношению общего количества дней аренды к общему количеству дней, в течение которых имущество использовался для любых целей в течение года.Это стало известно как «метод IRS». Однако налогоплательщики в деле Bolton утверждали, и Налоговый суд и Девятый округ согласились, что эти расходы должны быть распределены по соотношению общего количества дней аренды к общему количеству дней в году (впоследствии именуемого «судебным методом» «или» метод Bolton «). Налоговый суд также применил судебный метод в деле McKinney , T.C. Памятка. 1981-337, aff’d, 732 F.2d 414 (10-й округ, 1983). В результате налогоплательщики (особенно в Девятом и Десятом округах) могут использовать любой из этих методов (для сравнения см. Таблицу «IRS и судебные методы»).(Обратите внимание, что Публикация IRS 527, Жилая арендуемая собственность (включая аренду домов для отдыха) , перечисляет только метод IRS, что отражает постоянную позицию IRS, что это единственный допустимый метод.)

На решение налогоплательщика о распределении расходов IRS или судом может повлиять увеличение TCJA стандартного вычета или лимитов на вычеты по SALT и ипотечным процентам.

Пример

Налогоплательщики, состоящие в браке, подают совместную декларацию.В 2017 году они арендуют свой загородный дом на 60 дней и живут в нем 30 дней. Валовой доход от аренды дома составляет 10 000 долларов. В течение всего года они взимают налог на недвижимость в размере 8400 долларов, проценты по ипотеке в размере 3000 долларов, коммунальные и эксплуатационные расходы в размере 2000 долларов, а также амортизацию в размере 7000 долларов. У них уже есть вычеты из ОСВ в размере 7000 долларов, не связанные с их загородным домом, и их ипотека выдана с 2000 года.

Предположим, что общие детализированные вычеты налогоплательщиков превышают стандартный вычет за 2017 год, и они принимают решение требовать детализированные вычеты.

Как показано в таблице «Влияние на налогооблагаемую прибыль в 2017 году», налогоплательщики больше выигрывают от судебного метода, поскольку большая часть налогов на недвижимость и процентов по ипотечным кредитам распределяется на личное использование и, таким образом, вычитается в Приложении A, Детализированные вычеты, где они не запрещены из-за превышения дохода от аренды вместе с другими прямыми расходами на аренду (общие вычеты ограничиваются валовым доходом от аренды в соответствии с Разделом 280A (c) (5)).

С 2018 по 2025 год TCJA почти удвоит стандартный вычет.Предположим, что все другие суммы остаются прежними, за исключением того, что налогоплательщики не перечисляют в разбивке по статьям в 2018 году, а вместо этого используют стандартный вычет в размере 24000 долларов, уменьшая свой налогооблагаемый доход на эту сумму по методу IRS и на 21 874 доллара по судебному методу (21 264 доллара США чистый доход от аренды минус 24000 долларов).

Здесь метод IRS более выгоден. Таким образом, налогоплательщикам может потребоваться пересмотреть методику расчета расходов на дома для отдыха смешанного использования.

СОЛЬ, ПРЕДЕЛЫ ПО ИПОТЕКЕ

Если налогоплательщик перечисляет, другие соображения будут определять, какой метод после TCJA предпочтительнее — IRS или судебный.Постатейный вычет для ОСВ ограничен 10 000 долларов (5 000 долларов для супружеских пар, подающих отдельную заявку) (Раздел 164 (b) (6) (B)). TCJA также ограничивает вычет процентов, уплаченных по задолженности по приобретению жилья, по ипотечным кредитам, не превышающим 750 000 долларов США (375 000 долларов США для супружеских пар, оформляющих отдельную регистрацию), для ипотечных кредитов, заключенных после 14 декабря 2017 года. Он также отменил отдельный вычет по ссудам под залог недвижимости. (Раздел 163 (h) (3) (F)).

Таким образом, сумма налогов на недвижимость и ипотечных процентов от дома для отдыха, вычитаемых по Приложению А, может быть ограничена.Предположим те же суммы, что и в приведенном выше примере, за исключением того, что налогоплательщики перечисляют вычеты, которые, несмотря на ограничения ОСВ и процентов по ипотеке, в сумме превышают их стандартную сумму вычетов. Результат показан в диаграмме «Налогооблагаемый доход за 2018 год с ограниченным вычетом ОСВ».

В этом случае предпочтительнее использовать метод IRS. Следовательно, налогоплательщикам необходимо оценить свой чистый доход от аренды и допустимые вычеты по Графику А при использовании обоих методов.

ЗАБЕРИТЕ НОМЕРА

До TCJA было довольно просто определить, какой метод лучше всего подходит для распределения расходов на личные / арендные дома для отдыха.Если налогоплательщики перечисляли вычеты по статьям, судебный метод обычно был более благоприятным. Если они использовали стандартный вычет, метод IRS был более благоприятным. Теперь налогоплательщики должны будут оценить размер разрешенных налогов на недвижимость и процентов по ипотеке и сравнить их с оценками чистого дохода от аренды, чтобы определить предпочтительный метод.

Конор Гилсон, MPS , кандидат в CPA и недавний выпускник Корнельского университета, где John McKinley, CPA, CGMA, J.D., LL.М. , является профессором. Мэтью Гейслер, доктор философии. , доцент колледжа Итака в Итаке, штат Нью-Йорк,

Чтобы прокомментировать эту статью или предложить идею для другой статьи, свяжитесь с Полом Боннером, старшим редактором JofA , по адресу [email protected] или 919-402-4434.

Что нужно знать

Рынок аренды на время отпуска растет не по дням, а по часам. Такие онлайн-платформы для краткосрочной аренды, как Airbnb, HomeAway и VRBO, позволяют легко сдать в аренду весь дом или комнату.С другой стороны, платформы управления арендуемой недвижимостью (PMP), такие как Hostfully, помогают управлять вашим бизнесом по нескольким каналам. Теперь, когда эти технологии прочно закрепились, зарабатывать на жизнь в индустрии гостеприимства никогда не было так просто.

Но хотя управление успешной компанией по аренде на время отпуска может быть прибыльным, захватывающим и полезным, это все же бизнес. А это означает уплату подоходного налога и налога на жилье.

В этой статье мы обсудим все, что нужно знать владельцам о разделении вашего дохода с вашим молчаливым инвестором — ошибочно, мы имеем в виду уплату налогов на недвижимость, арендуемую на время отпуска в США.

Налоговые советы, которые нужно знать об аренде на время отпуска

Как владелец недвижимости, сдающейся в аренду на время отпуска, вы должны платить налоги со своего дохода от аренды. К счастью, есть способы снизить налоги и, возможно, полностью от них отказаться.

Правило 14 дней

Если вы арендуете недвижимость более чем на 14 дней И лично пользуетесь арендой менее 14 дней ИЛИ менее 10% от общего количества дней, которые вы арендуете для гостей, вам нужно будет заплатить налог с дохода, но вы будете также сможете вычесть различные расходы.

Вести подробный учет доходов и расходов от аренды

Относитесь к своей недвижимости, сдающейся в аренду на время отпуска, как к бизнесу, ведя тщательный учет. Это поможет избежать налоговых проблем и упростит пропорциональное распределение или разделение личных и деловых целей и расходов.

Обратите внимание, что если вы используете платформу управления имуществом (PMP), подобную нашей, громоздкая задача отслеживания дохода по собственности по всем каналам бронирования будет выполнена за вас.

Задокументируйте свои коммерческие расходы

IRS позволяет вам вычесть «обычные и необходимые» расходы, связанные с вашей недвижимостью, арендуемой на время отпуска.Обязательно систематизируйте свои квитанции и записи, чтобы их было легко найти, когда и когда вам понадобится подтверждение ваших расходов. Если вы похожи на нас и не переносите бумажную волокиту, существует множество приложений, которые помогут вам оптимизировать бизнес-операции, в том числе отслеживать расходы.

Идентификационный номер налогоплательщика W-9

Платформы онлайн-аренды недвижимости обязаны удерживать 28% вашего валового дохода от аренды, если вы не предоставите им форму W-9. Вместо того, чтобы позволять правительству удерживать такую ​​большую часть вашего дохода до конца года, обязательно заполните и сразу же подайте форму W-9 в каждую компанию по аренде жилья на время отпуска, в которой вы бронируете.

Оплата налогов на самозанятость

Если вы владеете недвижимостью, сдающейся в аренду на время отпуска, и управляете ею, и этот доход является значительным, IRS может рассматривать вас как самозанятого в бизнесе аренды на время отпуска. Таким образом, вам может потребоваться уплатить налоги на самозанятость, такие как социальное обеспечение и медицинское обслуживание, с вашего валового дохода от аренды на время отпуска. Если вы не уверены, может ли ваш доход от аренды на время отпуска засчитываться как самостоятельная занятость, как можно скорее обратитесь к налоговому специалисту.

Налоговая отчетность через онлайн-платформы аренды на время отпуска

Платформы

, такие как Airbnb, HomeAway, FlipKey и VRBO, не требуют от IRS для предоставления вам отчета о доходах 1099 на конец года, если только ваш доход и транзакции не превышают определенную сумму.Однако IRS по-прежнему ожидает, что вы будете отчитываться и платить налоги с получаемого дохода.

Налоги на краткосрочное жилье

Во многих штатах, округах и городах владельцы арендуемой на время отпуска недвижимости должны взимать с гостей налог на проживание или проживание. Если вы используете онлайн-платформу для размещения объявлений, компания, вероятно, уже делает это для вас в большинстве туристических центров. Однако в менее посещаемых округах могут применяться некоторые налоги, которые не взимаются Airbnb или VRBO. В таких случаях ознакомьтесь с местными законами и постановлениями в Интернете или позвоните.

Ближе к концу этой статьи мы более подробно рассмотрим лицензирование, сбор и регистрацию налогов на жилье, если вы сдаетесь напрямую гостям.

Как работают вычеты по налогу на недвижимость в отпуске

Владельцы недвижимости, сдающейся в аренду на время отпуска, всегда должны осознавать свои государственные и федеральные обязанности по подоходному налогу.

Национальная ассоциация риэлторов составила таблицу ставок налога на краткосрочную аренду по штатам. Тем не менее, законы о налоге на аренду могут быстро измениться, поэтому рекомендуется проверить на веб-сайте Государственного департамента доходов или у своего бухгалтера самую последнюю информацию.

Советы по доходу от сдачи в аренду недвижимости, удержаниям и ведению учета В IRS перечислены вычеты, которые вы можете делать как владелец арендуемой собственности, чтобы поддерживать низкий уровень вашей облагаемой федеральным налогом чистой прибыли.

Имейте в виду, что если вы не соблюдаете правило 14 дней, IRS считает вашу собственность личным местом жительства. Таким образом, эти налоговые вычеты (за исключением процентов и налога на недвижимость) ограничиваются суммой дохода от аренды.

Вычеты по налогу на арендуемое имущество

Как правило, вы можете вычесть обычные расходы, понесенные на управление и содержание вашей собственности для сдачи в аренду на время отпуска.IRS считает «обычными» расходы, которые обычно принимаются в бизнесе по аренде на время отпуска для поддержания вашей собственности в хорошем рабочем состоянии.

  • Проценты по ипотеке
  • Комиссия за управление недвижимостью
  • Комиссии по недвижимости или лизинг
  • Плата за аренду на время отпуска
  • Налог на недвижимость
  • Налоги на аренду
  • Проценты по кредитной карте
  • Амортизация
  • Реклама
  • Техническое обслуживание
  • Ремонт
  • Коммунальные услуги
  • Страхование
  • Материалы
  • Принадлежности
  • Путевые и транспортные расходы
  • Домашний офис

Часто владельцы недвижимости используют аренду на время отпуска как для гостей, так и для личных нужд.В такой ситуации вам нужно будет разделить или пропорционально распределить вычитаемые расходы в зависимости от количества дней для каждого типа использования.

Обратите внимание, что большинство расходов, связанных с обслуживанием гостей, включая приветственные пакеты или подарки, также можно считать налоговыми вычетами.

Еще три налоговых вычета при аренде на время отпуска, которые нельзя пропустить

Закон о сокращении налогов и занятости (TCJA), подписанный президентом Трампом 22 декабря 2017 года, внес существенные изменения в налоговый кодекс и дополнительные потенциальные налоговые льготы для владельцев недвижимости, сдающейся в аренду на время отпуска.

Срок действия некоторых из этих налоговых вычетов истекает в конце 2025 года, поэтому обязательно воспользуйтесь ими, пока можете:

  1. Сквозной вычет бизнес-налога позволяет владельцам сдаваемой в аренду недвижимости, отвечающим определенным требованиям, удерживать сумму, равную 20% от их чистого дохода от аренды
  2. Новый вычет за значительные улучшения позволяет некоторым владельцам недвижимости, сдающейся в аренду на время отпуска, вычесть расходы на противопожарные системы и системы безопасности, замену кровли, а также системы отопления и охлаждения.
  3. Бонусный амортизационный вычет позволяет 100% вычесть личное имущество, используемое в бизнесе, включая бытовую технику и мебель, в течение одного года

Сбор, уплата и регистрация налогов на аренду жилья

По мере роста популярности недвижимости для краткосрочной аренды на время росла заинтересованность правительства в сборе потенциальных неиспользованных налоговых поступлений от жилья.Эти налоги отличаются от подоходного налога штата и федерального подоходного налога, уплачиваемого владельцами жилья для отдыха.

Налоги на проживание или размещение варьируются от места к месту и обычно взимаются и взимаются на основе процента от дохода от аренды, выплачиваемого гостем. Платформы онлайн-аренды, такие как Airbnb и VRBO, могут уже собирать и платить эти налоги за вас.

Но если вы сдаете аренду напрямую гостям, закон возлагает на владельцев жилья на время отпуска ответственность за получение лицензии, сбор, регистрацию и уплату налогов.Владельцы, которые этого не сделают, могут столкнуться с штрафами, пени за неуплаченный налог и даже судебным иском.

  • Правила могут отличаться в зависимости от штата, округа, города и муниципалитета, поэтому обязательно ознакомьтесь с местными требованиями.
  • Бизнес-лицензия и регистрация могут потребоваться на уровне штата, округа или местного уровня
  • Сбор краткосрочных налогов или налогов на проживание с ваших гостей в зависимости от процентной ставки налога, взимаемой каждым налоговым органом.
  • Подача и уплата налогов производится ежемесячно, ежеквартально или ежегодно в зависимости от даты платежа в каждой юрисдикции

Подводя итог

Налоговые вычеты для вашей недвижимости для сдачи в аренду на время отпуска могут снизить налогооблагаемый доход и позволить вам хранить больше денег в банке.

Чтобы получить как можно больше сбережений, важно понимать правила и точно отслеживать все свои доходы и расходы в соответствии с законом. Помимо уплаты государственного и местного подоходного налога, владельцы жилья, арендуемого на время отпуска, также несут ответственность за сбор со своих гостей налогов на проживание или размещение.

На вынос:

  • Правило 14 дней и 10% регулирует налоговые вычеты при аренде во время отпуска
  • Всегда предоставляйте платформы онлайн-бронирования с формой W-9
  • Владельцам недвижимости, сдающейся в аренду на время отпуска, возможно, придется заплатить налог на самозанятость
  • IRS позволяет владельцам арендуемой недвижимости вычитать различные коммерческие и операционные расходы
  • Большинство штатов, округов, городов и муниципалитетов также требуют, чтобы владельцы недвижимости, сдаваемой в аренду на время отпуска, собирали, регистрировали и уплачивали налоги на жилье или проживание.

Правила налога на аренду жилья: расходы и удержания

У управляющего недвижимостью или собственника есть много преимуществ, которые люди часто упускают из виду, например налоговые льготы и вычеты при аренде жилья.Несмотря на то, что существует множество расходов и правил, которые следует учитывать при ведении бизнеса по аренде на время отпуска, вы можете не сомневаться, зная, что есть способы снизить налогооблагаемый доход.

Даже если у вас был хороший финансовый год, выписка чека в государственную казну может заставить вас съежиться. Несмотря на то, что вы ничего не можете сделать, чтобы избежать уплаты налогов, тщательно составленные налоговые вычеты за аренду на время отпуска могут привести к резкому падению счета и вызвать улыбку на вашем лице.

В каждой стране действуют собственные налоговые правила, регулирующие аренду недвижимости.Вычеты всегда будут варьироваться в зависимости от местоположения, поэтому обязательно изучите налоговый кодекс своей страны задолго до того, как декларировать свой годовой доход от аренды.

Хотите узнать, какие налоги подлежат вычету, если вы являетесь владельцем жилья, арендуемого на время отпуска в США?

Расходы на аренду недвижимости на время отпуска: основные требования

Перед тем, как начать подсчет федеральных отчислений в США, убедитесь, что вы соответствуете основным требованиям налоговой службы в отношении арендуемой собственности. Во-первых, вы должны сдавать свою недвижимость как минимум на 14 дней в году.Любое меньшее, и IRS посчитает вашу аренду вторым домом, и некоторые налоговые вычеты не будут применяться.

Во-вторых, вам нужно будет отслеживать время, которое вы тратите на аренду на время отпуска. Более 14 дней или 10 процентов от общего времени использования вашей собственности, и вы сможете вычесть только часть некоторых расходов на собственность.

Использование в личных целях определяется как использование объектами недвижимости для сдачи в аренду на время отпуска:

  • Вы ​​или любое другое лицо, заинтересованное в собственности
  • Член вашей семьи (или лица, которое имеет в ней интерес), если они не используют недвижимость в качестве основного места жительства и не платят справедливую арендную плату
  • Любой, кто позволяет вам использовать другое жилье по соглашению
  • Любой, кто платит меньше справедливой стоимости аренды

Если вы редко останавливаетесь в арендуемой собственности, в большинстве случаев вы сможете вычесть полную сумму.Мы рекомендуем всегда проконсультироваться с профессиональным налоговым консультантом, чтобы получить подробную информацию.

Вот 10 основных расходов на аренду на время отпуска, которые вам следует учитывать при заполнении налоговой декларации. Мы создали видео еще в 2019 году, чтобы показать эти расходы, но с тех пор добавили еще несколько!

1. Ремонт, обслуживание и чистка

Даже самым удачливым владельцам недвижимости стоит рассчитывать на некоторые расходы на ремонт и техническое обслуживание.Итак, нужна ли вам новая крыша или нужно починить протекающую раковину, вы должны спланировать вычет любых сборов за профессиональные услуги и стоимости расходных материалов. Имейте в виду, что услуги по уборке арендуемой недвижимости также считаются вычетом.

2. Транспортные расходы на техническое обслуживание и управление

Возможно, вы даже сможете вычесть местные транспортные расходы, потраченные на получение дохода от сдачи в аренду, техническое обслуживание или управление недвижимостью, сдающейся в аренду на время отпуска. Это возможно только в том случае, если вы арендуете жилье в качестве основного места работы.Для получения дополнительной информации ознакомьтесь с публикацией 587 «Использование дома в коммерческих целях».

3. Страхование

Великолепные пляжные домики и живописные горные уединения — это популярная недвижимость для аренды, но стоимость их страхования от ураганов, оползней и других стихийных бедствий может быть высокой. Добавьте немного страхования ответственности, чтобы защитить свои активы в случае аварии, и что ж, неудивительно, что ваш страховой агент отправляет вам карту во время праздников!

Вам решать, хотите ли вы оставить карту, но не забудьте сохранить счет за страховку на время отпуска в качестве доказательства действительного вычета налога на аренду на время отпуска.

4. Коммунальные услуги и налоги

Стоимость предоставления электричества, интернета, воды и других необходимых коммунальных услуг для вашей аренды может легко достигать нескольких сотен долларов в месяц. Добавьте к этому налоги штата и местные налоги, и эти потенциальные отчисления могут составлять тысячи долларов ежегодно.

5. Маркетинг и реклама

Как бы вы ни решили рекламировать свою арендуемую недвижимость, деньги, которые вы тратите на маркетинг, полностью не облагаются налогом — даже плата за ваш счет Lodgify может быть вычтена как расходы на ведение бизнеса.Подумайте о том, чтобы заплатить предоплату Lodgify на один или два года, и вы получите не только скидку в 20-25%, но и отличные налоговые скидки.

6. Бухгалтерские сборы

Возможно, раньше вы заполняли налоговые формы с помощью карандаша и калькулятора, но хороший бухгалтер может сэкономить вам больше, чем просто время. В 2015 году Налоговый кодекс США состоял из 10 миллионов слов, поэтому некоторые вычеты легко потерпеть неудачу. Сохраните себе работу и попросите своего бухгалтера сделать это — в конце концов, любой налоговый специалист будет знать, что оплаченный вами счет за бухгалтерский учет также является действительным налоговым вычетом.

7. Полотенца, простыни и принадлежности

Это может показаться странным, но вы даже можете вычесть сумму, потраченную на полотенца, простыни и другую мебель или удобства, необходимые для сдачи в аренду недвижимости. Так что не забудьте сохранить все чеки Bed Bath and Beyond, чтобы обналичить их позже!

См. Также

8. Амортизация

Один из наиболее распространенных вычетов расходов — это расходы на амортизацию собственности. Это капитальные расходы, которые вы можете начать вычитать, как только ваша аренда на время отпуска будет подготовлена ​​и готова к сдаче в аренду гостям.Подробнее читайте в главе 2 руководства IRS по жилой недвижимости (включая дома для отдыха) здесь.

9. Сдаемая в аренду недвижимость

Что касается обычной арендуемой собственности, то владельцы часто могут вычесть затраты и расходы на ее управление и сохранение, когда они не заняты. Владельцам жилья для отдыха стоит выяснить, подлежат ли эти расходы вычету и для вас. Особенно, если ваша аренда пострадала от чего-то, что негативно повлияло на количество бронирований (например, стихийные бедствия и т. Д.).

10. Юридические издержки

Вы можете вычесть юридические и профессиональные расходы (например, сборы за подготовку налоговой декларации), а также любые расходы, которые были оплачены для урегулирования недоплаты по налогу в отношении вашей аренды на время отпуска. Однако это не включает федеральные налоги и штрафы.

Как только вы осознаете некоторые из своих самых больших возможных вычетов, легко понять, почему ведение учета всех ваших расходов может помочь вам сэкономить. Ваша система учета не должна быть сложной, но она должна быть точной и тщательной.Есть даже бесплатные инструменты, которые помогут в этом!

Когда вычитать расходы на аренду на время отпуска

Существует два основных метода отчета о доходах и расходах от аренды. Первый (и наиболее часто используемый) — это кассовый метод, когда вы указываете свои расходы в том же году, в котором вы их оплачиваете. Если вы составляете налоговую декларацию по методу начисления, вы указываете доход, когда вы его заработали, а не когда вы его получили.

Важно воспользоваться льготами по налогу на аренду на время отпуска, экономя счета, запрашивая квитанции и сохраняя все аннулированные чеки, относящиеся к вашей арендуемой собственности.Храните все эти записи в одном месте, а также подумайте о создании электронных копий. Если вам повезет, ваши организаторские способности позволят значительно сэкономить, когда придет время уплаты налогов.

Собираетесь сдать в аренду свой дом для отдыха? Ознакомьтесь с налоговыми правилами.

Уважаемая Кэрри,

Мы с мужем владеем небольшим загородным домом. Теперь, когда лето закончилось и его так легко арендовать через такие сайты, как Airbnb или VRBO, мы считаем, что имеет смысл арендовать его только на часть года.Что это значит для налогов? — Читатель

Уважаемый читатель,

Отличная идея — и отличный вопрос. Все больше и больше людей пользуются относительной простотой аренды через онлайн-сервисы аренды, будь то загородный дом или часть собственного дома. Я слышал, что это описывается как «найденные деньги». Однако, несмотря на то, что дополнительный доход может стать настоящим стимулом, налоговые правила могут быть невероятно сложными. Это не значит, что вам не стоит пытаться. Это просто означает, что вам нужно знать правила, прежде чем начинать процесс, чтобы знать, во что вы ввязываетесь.

Я могу дать вам некоторые основы, но я настоятельно рекомендую вам поговорить со своим налоговым консультантом, чтобы вы понимали, как правила применимы к вашей ситуации. Вы также можете ознакомиться с публикацией IRS 527 , в которой все подробно описано. Тем не менее, вот некоторые из ключевых моментов, которые следует учитывать.

Срок сдачи дома в аренду

Доход от аренды в целом облагается налогом. Но IRS дает вам небольшой перерыв, если вы снимаете второй дом на 14 дней или меньше в году.В этом случае ваш доход от аренды не облагается налогом. Вам даже не нужно указывать это в своей налоговой декларации, независимо от ее размера. Конечно, это также означает, что вы не можете вычесть какие-либо расходы по аренде недвижимости в своей налоговой декларации.

Если вы превысите 14-дневный лимит, вы должны сообщить о доходе от аренды и уплатить с него налоги. С другой стороны, вы можете вычесть расходы на аренду. Но здесь все начинает усложняться, потому что сумма расходов, которые вы можете вычесть, зависит от того, является ли собственность бизнесом или личным домом в глазах IRS.И это зависит от пропорции личного использования и количества времени, которое вы арендуете. Вот как это работает:

  • Ваша собственность считается бизнесом , если вы используете свой дом для отдыха 14 дней или меньше в году, или менее 10 процентов дней, в течение которых он арендуется.
  • Ваша собственность считается личным местом жительства , если вы используете ее более 14 дней или более 10 процентов дней, в течение которых она сдана в аренду.

Допустим, вы провели июнь (30 дней) в своем загородном доме.Вы превысили 14-дневный лимит. Даже если вам посчастливилось сдавать его в аренду на 90 дней до конца года, он по-прежнему считается личным домом.

Что составляет личное использование

Чтобы еще больше запутать ситуацию, определение личного пользования включает не только дни, когда вы используете собственность, но и членов вашей семьи; дни, когда вы могли пожертвовать дом; или дней, когда вы сдаете его в аренду по цене ниже справедливой рыночной. Так что, если вы дадите своим загородным родственникам щедрый перерыв в аренде или пожертвуете две недели на местный благотворительный аукцион, это время будет считаться личным.

С другой стороны, дни, которые вы проводите дома, занимаясь техническим обслуживанием, не считаются личным использованием. Если вы проводите выходные, неделю или даже месяц, ремонтируя собственность, это время не по плану.

Расходы, которые могут быть вычтены

Причина, по которой все это важно, кроется в налогах и расходах. Если недвижимость считается личным местом жительства, вы, как правило, можете перечислить и вычесть такие вещи, как проценты по ипотеке и налоги на недвижимость.Но когда дело доходит до расходов, вы должны распределить приемлемые вычитаемые расходы (например, уборку, ремонт, коммунальные услуги) в соответствии с объемом личного использования или использования в аренде. Чтобы определить процент расходов, который вы можете вычесть, вы разделите количество арендованных дней на общее количество дней использования (личные дни плюс арендные дни).

Итак, вернемся к предыдущему примеру. Если вы использовали свой загородный дом 30 дней и сдавали его в аренду на 90 дней, вы разделите 90 на 120, чтобы получить 75 процентов.Таким образом, вы можете вычесть 75 процентов соответствующих расходов до общей суммы дохода от аренды. Если ваши расходы превышают доход от аренды, вы не можете понести убытки от личного жилья, но вы можете перенести лишние расходы на следующий год.

Если вы ограничиваете свое личное использование 14 днями или 10% от общего количества дней, которые вы сдаете в аренду, и собственность считается коммерческой, правила меняются. Вы можете вычесть все приемлемые расходы на аренду и вычесть убытки до 25 000 долларов США в текущем или будущем налоговом году.

Кроме того, вы можете возместить стоимость приносящей доход собственности путем амортизации той части собственности, которая используется для сдачи внаем. Однако имейте в виду, что амортизация снижает вашу основу для расчета прибыли или убытка при последующей продаже или обмене. Другими словами, более низкая база потенциально может облагать вас более высоким налогом на прирост капитала при продаже собственности.

Государственные и местные налоги и другие правила

Для справки, законы штата и местные законы различаются в отношении сбора налогов с продаж или налогов на отели даже при краткосрочной аренде.Поэтому вам нужно изучить требования вашего штата и местного самоуправления. Кроме того, перед сдачей в аренду вашей собственности целесообразно проконсультироваться с местными властями относительно разрешений и правил ТСЖ.

Чего ожидать до уплаты налогов

Службы аренды, такие как Airbnb, обычно отправляют 1099 в IRS, сообщая о доходе от аренды. Поэтому обязательно ведите хороший учет своего дохода от аренды, а также сборов, уплаченных за аренду, и всех ваших расходов.Если вы арендовали свой загородный дом на срок более 14 дней, вам, как правило, необходимо подать Таблицу E вместе с декларацией о доходах.

Как я уже сказал, правила могут быть сложными, но не расстраивайтесь из-за деталей, просто будьте готовы. И обязательно поговорите со своим налоговым консультантом, чтобы убедиться, что все это у вас под контролем.

Есть вопрос о личных финансах? Напишите нам по телефону [email protected] . Кэрри не может отвечать на вопросы напрямую, но ваша тема может быть рассмотрена в следующей статье.По вопросам учетной записи Schwab и общим вопросам, обращайтесь Schwab.

Есть дом для отдыха? Вот как новый налоговый закон повлияет на вас.

В этой колонке я сосредоточусь на домах для отдыха, которые классифицируются как арендуемая недвижимость для целей федерального подоходного налога. Как оказалось, изменения в Законе о сокращении налогов и занятости (TCJA) не сильно повлияли на эти дома. Но правила сложные. Итак, вот что вам нужно знать о том, как налоговое законодательство относится к домам для отдыха, которые классифицируются как сдаваемые в аренду.

Хороший вопрос. Вот что говорится в Налоговом кодексе и правилах IRS.

* Вы сдаете его в аренду более чем на 14 дней в течение года и

* Личное использование в течение года превышает большее из следующих значений: (1) 14 дней или (2) 10% дней, в течение которых вы сдаете дом в аренду на справедливом рынке. тарифы.

Считайте только фактические дни аренды и личного проживания. Не принимать во внимание дни вакансий и не учитывать дни, потраченные в основном на ремонт и техническое обслуживание.

Использование в личных целях обычно означает использование владельцем, определенными членами семьи и любой другой стороной (семьей или другим лицом), которая платит меньше, чем справедливые рыночные арендные ставки.Если ваш загородный дом используется другим человеком по взаимной договоренности («Я использую ваше жилье, а вы — мое»), такое использование считается личным. Это тот случай, независимо от того, взимаете ли вы справедливую рыночную арендную плату с другого лица за использование или вашу собственность и платите ли вы справедливую рыночную арендную плату за использование собственности другого лица.

Я рассмотрел налоговые правила для домов для отпуска, классифицируемых как частные дома, в предыдущей колонке. Глянь сюда.

Арендуемая недвижимость

Ваш дом для отпуска классифицируется как сдаваемый в аренду, если:

* Вы сдаете его в аренду более чем на 14 дней в течение года и

* Личное использование в течение года не превышает большее из следующих значений: (1 ) 14 дней или (2) 10% дней сдачи дома в аренду по справедливым рыночным ценам.

Еще раз учитывайте только фактические дни аренды и личного пользования. Не учитывать дни вакансий и дни, потраченные в основном на ремонт и техническое обслуживание.

Пример 1: Коттедж, отнесенный к сдаче в аренду.

В 2018 году вы сдаете свою квартиру на берегу моря третьим лицам по справедливым рыночным ценам на 210 дней. Вы и члены семьи используете квартиру в течение 21 дня. Поскольку личное использование не превышает большее из следующих значений: (1) 14 дней или (2) 10% дней аренды, ваша квартира классифицируется как арендуемая недвижимость на 2018 налоговый год.

Вариант: Если вы и / или члены семьи используете кондоминиум 22 дня или более в течение года, недвижимость классифицируется как личное жилье, и будут применяться другие налоговые правила. Глянь сюда.

Основное налоговое правило для арендуемой собственности

Для домов для отпуска, которые классифицируются как арендуемая недвижимость, проценты по ипотеке, налоги на недвижимость и другие расходы должны распределяться между арендой и личным использованием на основе фактических дней аренды и личного проживания.

Вычеты процентов по ипотеке

Проценты по ипотеке, относящиеся к личному использованию арендуемой собственности, не соответствуют определению квалифицированных процентов на проживание для целей детализированных вычетов. Квалифицированный вычет процентов на проживание разрешен только для ипотечных кредитов на недвижимость, которая классифицируется как личное жилье.

Пример 2: Влияние классификации арендуемой собственности на вычет процентов по ипотеке.

Как и в Примере 1, вы арендуете кондоминиум на берегу моря на 210 дней и используете его в личных целях в течение 21 дня.Таким образом, кондоминиум классифицируется как сдача в аренду. Это означает, что вы должны распределить все расходы между арендой и личным использованием, используя 210/231 как долю арендного использования и 21/231 как долю личного использования. Соответственно, 21/231 процентов по ипотеке для кондоминиума не подлежит вычету. То же самое касается 21/231 других расходов (страхование, коммунальные услуги, техническое обслуживание, амортизация и т. Д.). Тем не менее, вы можете потенциально вычесть часть налога на недвижимость для личного использования в Приложении A вашей формы 1040 с учетом ограничения TCJA на детализированные вычеты по государственным и местным налогам.

Правила об убытках по Таблице E и об убытках от пассивной активности (PAL)

Когда распределяемые расходы на аренду превышают доход от аренды, загородный дом, классифицируемый как арендуемая собственность, потенциально может генерировать вычитаемый налоговый убыток, который вы можете указать в Приложении E своей формы 1040 . Большой!

К сожалению, потеря вашего дома для отдыха может быть полностью или частично отложена в соответствии с ужасными правилами потери пассивной активности (PAL). Вот почему. Как правило, вы можете вычесть пассивные убытки только в том случае, если у вас есть пассивный доход из других источников (например, арендная недвижимость, приносящая положительный налогооблагаемый доход).Запрещенные пассивные убытки от собственности переносятся на будущие налоговые годы и могут быть вычтены при наличии достаточного пассивного дохода или при продаже убыточной собственности.

Исключение для мелких арендодателей из правил PAL

Благоприятное исключение из правил PAL позволяет в настоящее время вычитать до 25 000 долларов ежегодных убытков от пассивной аренды недвижимости, если вы «активно участвуете» и скорректировали валовой доход (AGI) ниже 100 000 долларов. Исключение в размере 25 000 долларов постепенно отменяется между 100 000 и 150 000 долларов AGI.

Следите за правилом семи дней

IRS сообщает, что исключение для мелких домовладельцев в размере 25 000 долларов США не допускается, если средний срок аренды вашей собственности составляет семь дней или меньше. В этом случае деятельность по аренде вашего загородного дома считается «бизнесом», а не деятельностью по аренде недвижимости. Удивительно, но факт!

В «деловом» сценарии потеря аренды вашего загородного дома откладывается в соответствии с правилами PAL, если:

* У вас пассивный доход из других источников или

* Вы принимаете материальное участие в «бизнесе» по аренде загородного дома.Мы объясним, что представляет собой материальное участие позже.

Наблюдение: В некоторых курортных зонах средний срок аренды может составлять семь дней или меньше. Исключение в размере 25 000 долларов США из правил PAL недоступно, если ваш загородный дом попадает в эту категорию. Затем вам, возможно, придется пройти один из тестов на материальное участие, описанных ниже, чтобы потребовать текущий вычет за потерю арендной платы.

Профессиональное исключение в сфере недвижимости из правил PAL

Еще одно исключение из правил PAL позволяет квалифицированным физическим лицам в настоящее время вычитать убытки от сдачи в аренду недвижимости, даже если у них небольшой пассивный доход или нет его.Чтобы иметь право на это исключение: (1) вы должны потратить более 750 часов в течение года на предоставление личных услуг в сфере недвижимости, в которой вы принимаете материальное участие, и (2) эти часы должны составлять более половины времени, которое вы тратите на предоставление личных услуг. (иными словами, работающие) в течение года. Если вам удастся преодолеть эти препятствия, вы станете профессионалом в сфере недвижимости.

На втором этапе определяется, есть ли у вас одна или несколько арендных площадок недвижимости, в которых вы принимаете материальное участие.Если вы это сделаете, эти свойства считаются непассивными и, следовательно, не подпадают под действие правил PAL. Это означает, что вы, как правило, можете вычесть убытки из этой собственности в текущем году.

Соответствие стандарту материального участия

Три наиболее вероятных способа выполнить стандарт материального участия при аренде загородного дома:

1. Вы выполняете практически всю работу, связанную с собственностью.

2. Вы тратите более 100 часов на работу с собственностью, и никто другой не тратит больше времени, чем вы.

3. Вы тратите более 500 часов на работу с недвижимостью.

Пытаясь преодолеть одно из этих препятствий, вы можете совместить свое время с временем вашего супруга. Однако на практике, если вы пользуетесь услугами фирмы по управлению недвижимостью для управления своей собственностью, вы вряд ли пройдете какой-либо из тестов на участие в материальном обеспечении.

Пример 3: Соответствие стандарту материального участия.

Допустим, вы не можете воспользоваться исключением для пассивных убытков в размере 25 000 долларов США для арендуемой недвижимости, потому что ваш AGI слишком высок.У вас нулевой пассивный доход, и вы не можете квалифицироваться как профессионал в сфере недвижимости. В результате вы накапливаете отложенные пассивные убытки от аренды дома для отпуска.

Однако вы можете превратить эту деятельность в «бизнес», сократив средний срок аренды до семи дней или меньше. Затем, если вы сможете пройти один из тестов на материальное участие для собственности, вы сможете полностью избежать правил PAL и вычесть убытки из другого дохода.

Планирование аренды и личного использования вашего загородного дома

Вы можете поэтапно управлять количеством арендных и личных дней до конца года.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован.