Создание управляющей компании жкх пошаговая процедура: Как самостоятельно открыть управляющую компанию ЖКХ

Содержание

поможем, расскажем, посоветуем, защитим ваши интересы!

Все по шагам Расскажем, покажем, поможем!

Только в редких случаях у взыскателя и должника не возникает претензий к работе приставов. Обычно приходится сталкиваться с бездействием, незаконными действиями или решениями, откровенным хамством специалистов ФССП. О том, как защищать свои права в исполнительном производстве, куда писать и подавать жалобу на приставов, расскажу в этом материале.

Доверенность в суд нужно оформить, если интересы истца, ответчика или иного участника процесса будет представлять другое лицо. В доверенности всегда указываются полномочия, переданные представителю. Доверенное лицо сможет подписывать документы, выступать в суде, совершать иные действия. Правила заполнения и образец доверенности в суд можно найти в этом материале.

Как и другие государственные ведомства, участки мировых судей временно прекратили личный прием граждан. Поэтому подать заявление и получить судебный приказ в период карантина можно только по почте. В некоторых регионах мировые суды подключены к системе «Электронное правосудие». В этом случае заявление можно подать через интернет.

Если развод проходит мирно и без судебного спора, оценка имущества может не потребоваться. Также можно обойтись собственной оценкой при заключении нотариального соглашения. При обращении на развод в суд оценить имущество должен истец. По итогам оценки можно определить исковые требования, рассчитать госпошлину, предложить вариант раздела.

Сутью возражений ответчика в суде является полное или частичное несогласие с исковыми требованиями, либо с заявлением о выдаче приказа. Возражения в гражданском процессе обычно подаются в виде отзыва. Для отмены судебного приказа необходимо подать письменный документ. О том, как написать возражения ответчика в суд, расскажут эксперты сайта «Все по шагам».

Иск о восстановлении на работе подается гражданином, не согласным с фактом и причинами увольнения. Ответчиком по таким делам выступает предприятие, на котором раньше работал истец. Рассмотрение исков о восстановлении осуществляется в районных судах. Если суд вынесет положительное решение, истца восстановят в прежней должности.

Дела о банкротстве рассматривает только арбитражный суд. Даже если заявление подает физическое лицо, ему нужно обратиться в арбитраж по месту своего жительства. Соответственно, юридические лица подают документы на банкротство в арбитражный суд по месту регистрации. Кредиторы должны обращаться в арбитраж по месту нахождения должника.

К сожалению, единых реквизитов на оплаты госпошлины сразу во все мировые суды России нет. Эту информацию можно узнать на сайте участка мировых судей. Найти сайт нужного участка можно через поиск в интернете или через информационную систему ГАС «Правосудие».

Экспертиза по гражданскому делу – это процедура, назначаемая судом, если для рассмотрения иска нужны специальные познания. Суд вправе назначить экспертизу по своей инициативе или по заявлению истца, ответчика, третьего лица. Если суд не видит необходимости в привлечении экспертов, он вправе отклонить заявление. Об особенностях назначения экспертизы читайте в материале.

Частная жалоба подается на определение суда, если оно нарушает интересы стороны дела, противоречит нормам ГПК РФ. Определения выносятся по любым процессуальным вопросам, не связанным с провозглашением решения. Подать частную жалобу может истец или ответчик, а рассматривать ее будет вышестоящий суд. О правилах обжалования расскажут юристы сайта «Все по шагам».

Отвод судье – это заявление участника об отстранении судьи от ведения гражданского дела. Отвести судью можно не только за виновные действия. Таким основанием может быть прямая или косвенная заинтересованность в исходе дела, наличие родства со сторонами процесса. Подать заявление на отвод судьи может любой участник гражданского дела.

Найти дело на сайте арбитражного суда можно по номеру, фамилии судьи или участника процесса, по ИНН и ОГРН. Для этого можно использовать сервис «Картотека арбитражных дел». Для поиска информации о банкротстве граждан, ИП и организаций можно воспользоваться картотекой на Федресурсе. Юристы «Все по шагам» расскажут о способах поиска арбитражного дела.

Получение решения суда не является гарантией, что приставы заставят должника исполнить требования взыскателя. Это может оказаться затруднительным или вообще невозможным. В этих случаях допускается изменить способ и порядок исполнения решения. Обращаться в суд с таким вопросом может истец, ответчик или пристав.

Доплата государственной пошлины в суде нужна, если увеличивается размер исковых требований. Вопросы, связанные с доплатой госпошлины, урегулированы статьей 92 ГПК РФ. Можно не доплачивать пошлину, если судья даст отсрочку или рассрочку, уменьшит ее размер или освободит истца от платежа. Читайте об особенностях расчета и доплаты госпошлины в нашей новой статье.

Срок владения авто напрямую влияет на обязанность рассчитать и перечислить НДФЛ. По общему правилу, налог за продажу автомобиля менее 3 лет в собственности оплачивается по ставке 13%. Размер налога можно уменьшить, если воспользоваться вычетами. Ниже расскажу, как начисляется НДФЛ с продажи автомобиля менее 3 лет, что сделать для снижения платежа.

Сертификат по ТР ТС – это обязательный разрешительный документ, необходимый для реализации товаров на рынке ЕАЭС. Он оформляется по итогам обязательной оценки, в ходе которой устанавливается соответствие продукции установленным требованиям по безопасности.

С конца сентября на систему QR кодов перешли почти все регионы России. Его нужно предъявлять при посещении организаций, объектов и мероприятий, указанных в региональных нормативных актах. QR код на себя можно получить через портал госуслуг. Он формируется автоматически после полного курса вакцинации, либо после выздоровления от COVID-19. При этом сведения…

Законы

 Автор: admin · Published 18/03/2021 · Last modified 06/05/2021

Новый Указ Путина № 140 внес изменения в порядок назначения и выплаты пособия на детей от 3 до 7 лет. Изменения коснулись размера пособия, которое теперь дифференцируется исходя из среднедушевого дохода семьи. Максимальный размер выплаты на ребенка от 3 до 7 с апреля 2021 года может составить 100% прожиточного минимума.

Взыскать долг по расписке с физического лица можно внесудебными способами, по судебному приказу или в исковом производстве. Все зависит от поведения должника, от суммы занятых средств. Если заемщик не заплатит по претензии, получайте приказ или исполнительный лист. С ними можно обращаться к приставам, напрямую в банк или к работодателю должника.

Перевод помещения из жилого в нежилое допускается по решению правообладателя, после согласования с Мосжилинспекцией. При этом должны соблюдаться нормы безопасности к проведению работ, к прочности и устойчивости здания. Перевод квартиры в нежилое помещение делается в форме перепланировки. При этом нужно обеспечить выход на участок или на улицу, выполнить другие работы.

Три этапа создания новой управляющей организации

Руководители компаний, которые только готовятся выйти на рынок управления многоквартирными домами или заключили первые договоры с собственниками, сталкиваются с множеством вопросов. В помощь им эксперт в сфере ЖКХ Сусана Киракосян и эксперт по корпоративным спорам Андрей Бежан провели курс для начинающих управляющих МКД. Рассказываем об основных темах семинара.

В процессе создания управляющей организации условно выделяются три главных этапа

Наш постоянный эксперт, практикующий юрист Сусана Киракосян отметила, что получить лицензию на управление МКД и зарегистрировать управляющую организацию – это только начало. Чтобы стать лучшим управляющим МКД, необходимо научиться держать под контролем все сферы деятельности компании, а также знать о рисках, которые грозят молодой УО, и уметь от них защититься.

Эксперт отметила, что от идеи создать новую управляющую организацию до начала деятельности по управлению многоквартирным домом необходимо пройти три этапа:

  1. Планирование и создание.
  2. Подготовка к деятельности.
  3. Начало работы.

Каждый из этих этапов имеет свои стадии, которые могут быть дополнены в зависимости от опыта учредителей новой УО и обстоятельств выхода на рынок управления МКД.

Стратегии и инструменты прибыльного роста управляющей организации

Планирование и создание УО

На стадии планирования работы УО необходимо решить несколько важных вопросов: будет ли офис размещаться в собственном помещении или взять его в аренду, а также приобретать или арендовать необходимое для работы оборудование и технику. Тут же учредители должны составить штатное расписание новой компании: какие сотрудники войдут в штат, а кто будет работать на аутсорсинге.

Кадровое обеспечение УО зависит от её финансовых возможностей и предполагаемых размеров: небольшие компании могут обойтись минимумом специалистов. Обязательно в штате должны быть руководитель УО, главный инженер и отдел ПТО, секретарь и специалист по работе с населением, финансовый отдел (бухгалтер, финансист). Остальные необходимые специалисты могут работать по договору: юристы, отдел кадров, АДС, специалист по заполнению ГИС ЖКХ, маркетолог и т.д.

Также на этом этапе решаются вопросы о выборе организационно-правовой формы и фирменного наименования. Эксперты напомнили о том, что название новой УО не должно быть тождественно с наименованием уже существующей компании (ч. 1.1 ст. 193 ЖК РФ, письмо Минстроя России от 21.06.2018 № 26618-АЧ/04).

Когда у новой компании есть название, юридический адрес и в ней сформирован штат, можно приступать к завершающей стадии этого этапа – государственной регистрации юридического лица.

Оценка тождественности и схожести наименований управляющих компаний

Подготовка к работе и её начало

При подготовке к деятельности УО необходимо:

  1. Изучить все законы РФ и субъекта РФ, в котором компания будет работать: как НПА общего характера (кодексы), так и документы, касающиеся эксплуатации и управления МКД, предоставления коммунальных услуг.
  2. Выполнить все лицензионные требования, указанные в ч. 1 ст. 193 ЖК РФ, п. 3 ПП РФ № 1110. Последствия их нарушения предусмотрены в ч. 2 ст. 14.1.3 КоАП РФ, а основания для аннулирования лицензий в судебном порядке – в ч. 2 ст. 199 ЖК РФ.
  3. Подготовить шаблоны внутренних документов (положений, инструкций, приказов) и документов для ОСС, проект договора управления и приложений к нему.

При этом новая УО должна организовать информационную и материальную базу для своей работы: разместить информацию о себе в ГИС ЖКХ и других информационных системах, создать и наладить работу АДС либо заключить договор с подрядчиком, установить онлайн-кассы.

Когда изучены все нормативно-правовые документы, созданы локальные документы УО, можно приступать к работе с жителями многоквартирных домов, которые УО планирует взять в управление. Диалог следует начать с инициативными собственниками, советом МКД, председателем и правлением ТСЖ или кооператива.

После этого УО переходит к завершающему этапу: заключению договоров управления с собственниками помещений в МКД, с РСО и подрядчиками. На этой стадии Сусана Киракосян предлагает УО определить, по каким видам коммунальных услуг требуются договоры с РСО и выгодны ли прямые договоры собственников с поставщиками ресурсов.

Рекомендации, как УК выполнить все лицензионные требования

Подробнее – в видеозаписи семинара

На онлайн-семинаре мы также говорили о том, как организовать работу с жителями и их обращениями, какие существуют риски в сфере управления многоквартирными домами и разобрали кейсы работы со стартапами управляющих организаций.

Мы обсудили, какие органы проверяют управляющие организации, и главное – где компании брать деньги на оплату административных штрафов.

Андрей Бежан рассказал о том, что на первоначальном этапе деятельности для управляющей организации оптимальна форма ООО, и привёл примеры из судебной практики о том, какие действия руководителей УО могут привести к банкротству компании и субсидиарной ответственности ее органов управления . Подробный разбор всех этих тем вы найдёте в видеозаписи онлайн-семинара.

Переход из УК в ТСЖ или из ТСЖ в УК

Предоставление некачественных услуг, несоблюдение условий договора или мошенничество — причины, по которым жильцы дома могут захотеть сменить управляющую компанию, перейти в ТСЖ или наоборот выйти из товарищества собственников и присоединиться к УК.

В этой статье рассматриваем, как организовать плавный и быстрый переход из товарищества собственников в управляющую компанию или наоборот, какие шаги важно пройти и какие нюансы учесть, чтобы не пришлось отстаивать свои права в судебном порядке.

ТСЖ и УК — определение, отличия

Жилищный кодекс РФ определяет, что собственники многоквартирного дома (МКД) могут на свое усмотрение решить, как управлять общим имуществом:
  • привлечь стороннюю управляющую компанию;
  • создать товарищество собственников жилья и управлять самостоятельно;
  • выполнять функции обслуживания МКД своими силами, при условии, что количество квартир не превышает тридцати.
Для большинства многоквартирных домов актуальны первые два варианта — привлечь стороннюю управляющую компанию или создать ТСЖ. В чем отличия?

ТСЖ или товарищество собственников жилья — некоммерческое юридическое лицо, которое сформировано через объединение собственников квартир, чтобы совместно управлять имуществом, находящимся в долевой собственности.

УК — коммерческая организация. В этом основное отличие от товарищества. Управляющая компания на платной основе будет руководить общей собственностью жильцов многоквартирного дома. Деятельность осуществляется на основании договора доверительного управления.

Как сменить ТСЖ на управляющую компанию и наоборот

В ст. 161 (п.3) ЖК РФ указано, что собственники многоквартирного дома могут на свое усмотрение в любое время изменить способ управления общим имуществом, то есть, выйти из товарищества собственников жилья и отдать полномочия управляющей компании или наоборот.
Многим участие в ТСЖ кажется неудобным, так как нужно регулярно посещать общие собрания, принимать решения по вопросу, которые касаются обслуживания. Чтобы сменить товарищество на управляющую организацию или наоборот достаточно решения, принятого жильцами на общем собрании.

Плюсы и минусы УК при переходе из ТСЖ

Делегируя обязанности по управлению общим имуществом сторонней управляющей компании, жильцы в многоквартирном могут отметить следующие преимущества:
  • Управление берет на себя команда разнопрофильных специалистов с высокими компетенциями в сфере предоставления ЖКХ услуг.
  • Развитая материально-техническая база.
  • Управляющая компания отслеживает изменения, которые касаются жилищного законодательства, и быстро вносит необходимые коррективы.
  • Когда речь идет о государственных программах, касающихся сферы ЖКХ, управляющая компания является приоритетным участником. Например, управляющая организация может получить возмещение расходов, связанных с проведением капитального ремонта в доме или сооружением детских игровых площадок во дворе.
  • Управляющую компанию проще привлечь к ответственности, так как ее деятельность контролируется Роспотребнадзором и Жилищной инспекцией.
Конечно, в таком решении не только одни плюсы, есть и свои минусы, которые можно обнаружить при переходе из ТСЖ. Например:
  • Контролировать деятельность управляющей компании сложнее, особенно расходование целевых средств.
  • При расторжении договора приходится адаптироваться к новой форме управления.
  • Не исключено, что недобросовестные представители компании будут пользоваться своим положением и обслуживать здание ненадлежащим образом.
  • В договоре доверительного управления есть много юридических нюансов, которые важно учесть при заключении, поэтому лучше для этих целей привлечь опытного юриста в данной сфере.

Необходимо ли ликвидировать ТСЖ при смене формы правления домом?

В действующем законодательстве не указано, что жильцы многоквартирного дома обязаны ликвидировать ТСЖ при переходе к другому способу управления. Этот вопрос остается на усмотрение собственников и решается на общем собрании жильцов.

Пошаговая процедура перехода от ТСЖ к УК

Рассмотрим пошагово, как жильцам могут организовать переход из ТСЖ в УК:
  1. Инициатор перехода должен созвать общее собрание жильцов в многоквартирном доме.
  2. На собрании собственники проводят голосование и выбирают форму управления общедомовым имуществом. Все правила голосования на таком собрании прописаны в ст. 48 ЖК РФ.
  3. Необходимо оформить решение жильцов МКД о переходе к другому способу управления специальным протоколом. Все жильцы, которые не присутствовали на общем собрании, также уведомляются о принятом решении.
  4. В течение трех рабочих дней после принятого решения товарищество собственников передает представителю управляющей организации техническую документацию на дом и ключи от технических помещений, а также коды доступа к электронному оборудованию.
  5. В завершении остается заключить договор доверительного управления выбранной компанией, по которому она обязана предоставлять услуги по обслуживанию общедомового имущества жильцов.

Как перейти от управляющей компании и создать ТСЖ

Пользуясь услугами управляющей компании, жильцы могут решить, что хотят создать товарищество собственников. Причины могут быть разными, например, одни из самых распространенных — нецелевое расходование средств или некачественное предоставление услуг. Для такого перехода необходимо собрать общее собрание жильцов, провести голосование, оформить решение соответствующим протоколом. После этого можно запускать процесс перехода.

ТСЖ — плюсы и минусы

Начнем с преимуществ ТСЖ:
  • Жильцы в многоквартирном доме получают больше возможностей влиять на выбранную модель правления, так как практически все решения принимаются совместно на собраниях жильцов путем голосования.
  • Часто удается сократить общедомовые расходы благодаря использованию дополнительных источников финансирования. Например, действующее законодательство разрешает товариществу собственников вести коммерческую деятельность, а полученные средства направлять на удовлетворение своих нужд.
  • Процесс управления общим имуществом находится под постоянным контролем жильцов.
  • Многие отмечают, что товарищества организуют более качественное обслуживание многоквартирных домов, так как все участники искренне заинтересованы в благоустройстве территории.
Но для такой формы характерны и некоторые недостатки:
  • За содержание МКД с жильцов взимается более высокая плата, что удовлетворяет не всех совладельцев.
  • Между жильцами могут возникать постоянные разногласия, что приводит к несогласованности действий, решения часто затягиваются.
  • Если есть жильцы, имеющие большие долги по коммунальным платежам, их задолженности компенсируются за счет остальных плательщиков, что может привести к конфликтным ситуациям.

Порядок перехода дома от УК к ТСЖ

Для перехода в товарищество собственников необходимо выполнить следующие шаги:
  1. На общем собрании жильцам нужно принять решение об отказе от услуг УК и переходе на новую форму при помощи товарищества.
  2. На основании принятого решения расторгнуть договор доверительного управления с УК.
  3. Создать товарищество владельцев квартир МКД и зарегистрировать его согласно установленному порядку.

Создание ТСЖ — инструкция при переходе

Для создания товарищества необходимо выполнить следующие шаги:
  1. Сформировать инициативную группу жильцов для решения формальностей.
  2. Обратиться в местную администрацию и подать заявление с запросом предоставить список всех квартир в указанном многоквартирном доме и утвердить кандидатуры представителя от района, который будет присутствовать на собрании жильцов для установления кворума.
  3. Подготовиться к собранию — разработать устав для утверждения через голосование, подготовить листы для голосования.
  4. Провести собрание жильцов, принять окончательное решение о создании товарищества собственников и проголосовать за разработанный проект устава.
  5. Зарегистрировать ТСЖ в своем районе.
  6. Открыть в банке расчетный счет, уведомить контролирующие органы — местную администрацию и жилищную инспекцию, о создании товарищества собственников.
После того, как все шаги успешно выполнены, управление общим имуществом МКД официально передается товариществу собственников.

Что делать, если УК не передает дом в ТСЖ?

Опыт показывает, что не всегда удается спокойно уйти от управляющей организации, которая не справляется с взятыми на себя обязательствами, и передать все полномочия товариществу собственников. Выше мы обсудили, что при переходе в ТСЖ важно передать всю документацию и ключи правопреемнику. Иногда представители управляющих компаний отказываются передавать полномочия. В таком случае единственным выходом может быть обращение в суд с иском. Обращаться в судебную инстанцию нужно по месту, где находится многоквартирный дом.

Подведем итоги. Жильцы в многоквартирном доме могут пользоваться своим законным правом и выйти из ТСЖ, передав все полномочия УК, или, наоборот. В обоих случаях достаточно принять решение на общем собрании жильцов, после чего действовать согласно пошаговым инструкциям, которые мы рассмотрели для обоих вариантов перехода.

Оптимизация управления жилой недвижимостью для УК и ТСЖ

Управление жилой недвижимостью — задача не из простых. Излишняя бумажная волокита, отсутствие прозрачности процессов приводят к разногласиям и конфликтным ситуациям. Чтобы минимизировать и лавировать подобные случаи, стоит задуматься о оптимизации.

На рынке ЖКХ уже существуют готовые цифровые приложения, которые позволяют решить основные проблемы при управлении жилой недвижимостью. Одно из таких решений — онлайн-платформа Домопульт, с помощью которой можно автоматизировать и улучшить внутренние и внешние процессы, связанные с жилой недвижимостью, выстроить эффективную коммуникацию с несколькими сторонами. Ознакомиться более подробно с онлайн-платформой Домопульт и ее возможностями, можно в нашей статье“Автоматизация для управляющей компании, для чего необходимо?”

Как сменить управляющую компанию?

В 2005 году, с началом реформирования жилищно-коммунального хозяйства страны, привычная всем жильцам многоквартирных домов картина мира дала трещину. Теперь вместо ЖЭКов и ДЭЗов гражданам предлагалось самостоятельно выбрать некую управляющую компанию, либо самим заниматься всеми вопросами, связанными с содержанием многоквартирного дома. Для неискушенных соотечественников такая практика была в новинку. Не вполне осознавая всю серьезность положения, многие выбирали первую попавшуюся управляющую компанию. Никто не знал, как оценить эффективность того, что пока еще не работало по назначению.

Со временем проявились плюсы и минусы работы с управляющими организациями. Стало очевидно, что не все управляющие компании одинаково полезны. При равных исходных данных результаты значительно отличались. У одних компаний дома оказались неухоженными, а коммуналка непомерной. У других же – красота, порядок и вменяемые квитанции.

Растерянные собственники домов-неудачников не понимали, в чем же они провинились перед коммунальными богами, но предпринимать какие-либо шаги тоже не решались. А ну как станет хуже? Привыкшие работать с ЖЭКами перестроечного образца, когда ни на какие ремонты и поддержку не хватало средств, а не трезвый сантехник – единственное, на что можно было рассчитывать, люди обреченно вздыхали и пытались что –то делать своими силами. Или не делать и оставить все, как есть.

Но какое-то время спустя появилась практика перехода от одной управляющей компании к другой. Собственники поняли, что сменить способ управления многоквартирным домом, равно как и сменить управляющую организацию – реально.

И начался другой этап становления реформы ЖКХ в России. Когда управляющие компании «переманивали» друг у друга дома, обещали всяческих благ собственникам, или наоборот – вступали в сговор, дабы не потерять то, что имеют, договаривались на берегу –мы не берем к себе ваших, а вы наших не троньте.

Спустя время страсти улеглись, и на рынке продажи жилищно-коммунальных услуг установились зачатки отношений, основанных на здоровой конкуренции. Система, конечно, не идеальна, но сам переход от одной управляющей организации к другой стал возможен, как никогда ранее. Если вы из тех собственников, кто давно хотел сменить УК, но не знал, как — прочтите эту статью. В ней мы предлагаем пошаговый алгоритм смены.

Повод для смены управляющей компании

Существует ряд причин, по которым вы можете сменить управляющую компанию:

  • Окончен установленный срок действия договора, заключенного между управляющей компанией и жильцами дома. Собственники квартир в многоквартирном доме не обязаны заключать договор с этой же организацией. К моменту окончания действия договора они вполне могут себе подыскать более подходящую компанию.

  • Управляющая компания допускает грубые нарушения основных условий договора. Проще говоря, если УК не исполняет свои обязанности по предоставлению оговоренных услуг, можно расторгнуть договор в одностороннем порядке.

  • Вашу управляющую компанию лишили лицензии в результате систематических нарушений. Вы не обязаны ждать, пока организация уладит все формальности и вернет себе право на этот вид деятельности. В этом случае договор автоматически аннулируется.

  • Вы решили сменить форму управления многоквартирным домом, заменив управляющую компанию товариществом собственников жилья. Секрет в том, что ТСЖ может нанять для содержания дома управляющую организацию. Таким образом, вы можете избавиться от нерадивой управляющей организации, не дожидаясь окончания действия договора.

  • Вы можете расторгнуть договор по соглашению сторон. Чисто гипотетически, вы можете прийти однажды в дирекцию управляющей организации и сказать – а не расторгнуть ли нам с вами договор? И дирекция может сказать – о, ну раз вы настаиваете, мы вынуждены согласиться. Но это ситуация из разряда утопических, чаще всего управляющие компании не отказываются так легко от «своих» домиков. Добровольное согласие значительно ускорит процесс перехода от одной управляющей компании к другой.

По большому счету, закон не запрещает жильцам многоквартирного дома менять управляющую компанию по своему желанию, даже если та своевременно и в полном объеме исполняет оговоренные обязанности. Именно об этом говорит прецедентное решение, вынесенное Арбитражным судом (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 22.11.2011 г. № 7677/11).

Единственное ограничение, которое накладывается законодательно, не звучит, как прямой запрет на расторжение договора. В соответствии ч. 4 ст. 161, ч. 8.1 ст. 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, расторгнуть договор в одностороннем порядке без веских причин разрешается по окончании каждого последующего года со дня заключения данного договора. К этому моменту собственниками жилых помещений в многоквартирном доме уже должно быть принято решение о смене формы правления, либо о смене управляющей организации.

Таким образом, государство законодательно дает компании время, в течение которого она может проявить себя с хорошей стороны, несмотря на неблагоприятное наследие своего предшественника. Этот шаг также исключает возможность постоянной бездумной смены управляющей компании жильцами многоквартирного дома в зависимости от их настроения.

Пошаговая инструкция для смены управляющей компании

Шаг первый: создание группы активистов

Для начала создайте инициативную группу из жильцов дома для решения этого вопроса. Один в поле не воин, и еще одна голова хорошо, а две лучше. В команде единомышленников вы затратите меньше времени на подготовку. Смена управляющей компании осуществляется в результате голосования собственников, поэтому остальные жильцы должны быть в курсе происходящего. Желательное условие – предварительно заручиться предварительной поддержкой большинства собственников.

Шаг второй: выбор альтернативной управляющей компании

Определитесь, какую управляющую организацию вы хотели бы видеть взамен действующей. Сместить существующую УК – половина дела, нужно подобрать достойную замену, чтобы не сменить, как в известной поговорке, шило на мыло. Провести второе собрание, посвященное выбору управляющей компании, будет весьма проблематично, поэтому вопрос отказа от одной организации и выбора другой необходимо решать одновременно.

  • Чтобы подобрать управляющую компанию, придется изрядно потрудиться. Для начала предлагаем вам изучить всевозможные рейтинги управляющих организаций, встречающиеся в сети. В каждом регионе свои ресурсы, составляющие рейтинговые шкалы. В поисковике вы можете легко найти топ 10 управляющих компаний вашего региона.

  • Не поленитесь поискать отзывы в сети о понравившихся вам компаниях. Конечно, необходимо понимать особенности человеческого менталитета. Люди охотнее оставляют плохие отзывы, нежели хорошие. При этом, оставляя негативный отзыв, зачастую автор утаивает некоторые важные детали и неоднозначные нюансы. Поэтому мысленно избавьте от эмоциональной окраски такие тексты, воспринимайте только факты и подключайте критическое мышление. Зачастую, десятки хороших и добрых дел управляющей компании остаются необнародованными, потому что люди склонны воспринимать хорошую работу организации как нечто само собой разумеющееся.

  • Исследуйте близлежащие районы и жилые комплексы. Начните с осмотра – если вам нравится внешний вид, ухоженность подъездов, чистота придомовой территории, возьмите на вооружение эту управляющую организацию. Информация об управляющей организации, а именно ее официальное название, адрес, режим работы и веб-адрес в соответствии с действующим порядком должна быть размещена на табличке или на доске объявлений жилого дома.

  • По возможности проведите личную беседу с жильцами понравившихся домов. Спросите, насколько они довольны работой организации. Поинтересуйтесь средним размером платежки в зимний и летний период. Помните о том, что дешево – не значит качественно. Выбирайте организацию со средним ценником. Неплохо было бы узнать, как оперативно организация реагирует на поломки и внештатные ситуации.

  • Изучите сведения о самой организации – кто руководитель, как давно она существует на рынке, какими активами обладает – техника, квалификация персонала. Не будет ли она нанимать сторонние организации для исполнения своих обязанностей. Это в конечном итоге отразится на кошельке конечного потребителя услуг.

  • Поинтересуйтесь в самой управляющей компании, согласна ли она взять ваш дом под свое крыло. Не стесняйтесь задавать ее сотрудникам любые вопросы, в том числе неудобные. Такие беседы хорошо дополняют общую картину. Попросите управляющую компанию разработать и представить на собрании план будущих работ по дому, возможные тарифы, и другие условия работы.

Шаг третий: подготовка информации о кандидатах

Для того, чтобы голосование о смене управляющей компании прошло полноценно, попросите письменные предложения от выбранных вами организаций. Оптимальным вариантом будет выбор одной управляющей организации для рассмотрения. Если представить для выбора больше одной компании, согласия между собственниками можно и не достичь. Удачной идей будет пригласить на собрание представителя компании. Он сможет рассказать о планах организации в отношении дома, ответить на все вопросы жильцов и развеять возникающие сомнения.

Для заочного этапа голосования, о котором речь пойдет позже, лучше подготовить информацию об управляющей компании в печатном виде или сделать рассылку в электронном, если есть такая возможность.

Шаг четвертый: подготовка к голосованию

Чтобы провести легитимное собрание, необходимо соблюсти ряд условностей.

  • Предупредить других собственников о проведении собрания не менее, чем за 10 дней до выбранной даты. В соответствии с Жилищным кодексом, уведомлять нужно лично (подтверждением об уведомлении будет служить подпись собственника в специально созданном реестре уведомлений), либо направив заказное письмо с уведомлением. Подготовьте так называемый реестр уведомлений. В нем жильцы дома будут ставить подпись после того, как получат информацию о дате проведении собрания. Для тех собственников, которых вы не сможете пригласить лично, в реестре указываются реквизиты письма, направленного почтой с уведомлением о вручении.

  • В некоторых случаях жильцы дома принимают решение о том, что информирование собственников допускается иным образом. Например, информацией о собрании собственников на доске объявлений подъезда. С приходом современных технологий создаются общие чаты собственников в соцсетях и мессенджерах, и объявление о собрании в таком чате также считается действительным, если это оговорено правилами. В договоре между собственниками и управляющей компанией также может быть указан установленный способ оповещения жильцов.

  • Учитывая, что собрать вместе в один день и в одно время всех жильцов многоквартирного дома – задача нереальная, оптимально использовать собрание с очно-заочной формой голосования. Ее суть заключается в том, что к тем собственникам, которые не пришли на собрание, вы можете явиться домой в ближайшее время. В этом случае собственник выразит свое мнение в буквальном смысле не вставая с дивана, поставив свою подпись в реестре голосования с пометкой «за» или «против». Для большинства жильцов это самый удобный формат голосования.

  • К моменту информирования жильцов о проведении собрания у вас уже должна быть сформулирована повестка дня. В повестку дня необходимо включить вопрос о проведении очно-заочного голосования, о смене управляющей компании, и о сроках, которые вы дадите предыдущей управляющей компании для передачи документации и остатка средств. Для заочной части голосования также на собрании устанавливаются сроки. Обычно не более месяца. Этого времени хватает для того, чтобы обойти всех собственников, которые в отпуске, в командировке, на работе, и так далее.

  • Помимо оговоренных условий, обязательными в повестке дня должны быть и технические моменты – утверждение председателя и секретаря собрания, комиссии по подсчету голосов, места для хранения результатов голосования, утверждение метода знакомства собственников с протоколом голосования. В повестку дня вы можете включить любые другие насущные вопросы, требующие решения. В течение собрания повестку дня изменить нельзя. В извещении повестка дня собрания также должна быть указана.

  • Если в числе прочих в доме есть муниципальные квартиры, то уведомление о собрании необходимо направить в местный муниципалитет.

Шаг пятый: проведение голосования

Выбранная очно-заочная форма голосования имеет свои особенности. Для начала все вопросы на собрании обсуждаются с теми жильцами, кто пришел на собрание. Они выражают свое мнение в соответствующем реестре по каждому вопросу, поставленному на голосование. Вариантов ответа может быть три: «за», «против», «воздержался».

Затем в течение оговоренного на собрании времени (как выше указывалось, обычно для такой работы отводится месяц) необходимо провести опрос тех собственников, которые не смогли присутствовать на собрании. Они также выразят свое мнение в том же самом реестре.

Шаг шестой: уведомление о результатах голосования
  • После того, как избранная комиссия завершит подсчет голосов, о результатах голосования необходимо уведомить собственников. Срок на подсчет голосов и уведомление собственников отводится в размере десяти дней.

  • Способ извещения жильцов о результатах прошедшего голосования был утвержден в процессе собрания, и вам останется только реализовать его. Удобнее всего разместить эту информацию на доске объявлений у подъезда.

  • По каждому из вопросов, которые решались на собрании жильцов, необходимо составить письменный протокол. К протоколу должен быть приложен полный реестр собственников, для того, чтобы ГЖИ было проще оценить, имелся ли кворум, и действительно ли решение было принято большинством голосов. Собрание признается состоявшимся, если в нем приняли участие более 50% голосов собственников. Голоса учитываются не по количеству собственников, а по размеру жилых помещений, находящихся в собственности. То есть голос владельца трехкомнатной квартиры весомее, чем вес хозяина однушки.

  • Если собрание имеет кворум, и в результате собрания было принято решение о смене УК, необходимо готовить пакет документов для государственной инспекции по жилью и для бывшей управляющей организации.

Шаг седьмой: расторжение договора со старой УК и извещение ГЖИ о смене управляющей организации

Очень часто действующие управляющие организации не сдают просто так свои позиции. Для того, чтобы у нерадивой УК было меньше шансов оспорить ваше решение в суде, необходимо соблюсти все необходимые формальности. Важным пунктом на этом пути является оповещение старой и новой УК и уведомление ГЖИ о произошедшей смене.

Для этого в пятидневный срок направляем в действующую управляющую организацию уведомление о прекращении действия договора на основании решения собственников. К данному заявлению вы можете приложить копию протокола общего собрания. В письме также необходимо установить сроки передачи всей имеющейся технической документации и остатка денежных средств выбранной организации. Для того, чтобы передача состоялась, в письме указывается полное наименование, реквизиты и контакты выбранной управляющей компании.

В пятидневный срок также необходимо внести изменения в реестр государственной инспекции по жилью. Для внесения изменений представителю многоквартирного дома необходимо предоставить в ГЖИ следующий пакет документов:

  • Протокол общего собрания собственников (оригинал)

  • Протокол принятого решения (оригинал)

  • Полный реестр собственников жилых помещений многоквартирного дома

  • Реестр уведомления собственников о проведении собрания (личных и направленных по почте)

  • Оригинал бланков голосования

  • Реестр граждан, присутствующих на очной части собрания, и тех, кто голосовал заочно.

В отдельных случаях по требованию ГЖИ необходимо будет предоставить иные документы, подтверждающие легитимность принятого решения.

Шаг восьмой: заключение договора с выбранной управляющей организацией

В новую управляющую компанию также направляются копии протоколов проведенного собрания в качестве уведомления о намерении заключить договор. Проследите, чтобы был составлен двусторонний акт приема-передачи имущества и финансов между сменившимися организациями. Также желательно проконтролировать полноту и достоверность данного перечня. Это поможет оценить эффективность уже проведенных работ и тех работ, которые планирует выбранная компания.

Новая компания должна направить жильцам договор обслуживания. Проще всего это сделать сразу после собрания в случае принятия положительного решения, так как собрать всех вместе в другое время вам вряд ли удастся.

Заключительные напутствия

Конечно, смена управляющей организации – процесс не быстрый и довольно сложный. К сожалению, муниципалитет обычно не помогает собственникам в данных вопросах, предпочитая занимать нейтральную позицию, или становясь на сторону управляющей организации.

В некоторых случаях управляющая организация и сама не сдается просто так, создавая всевозможные препятствия на пути к смене. Дело даже может дойти до судебного разбирательства. Именно поэтому так важно соблюсти все формальности, связанные с организацией голосования, подсчетом голосов и информированием о результатах прошедших выборов.

Не все могут разобраться в этих тонкостях и принять во внимание все нюансы и подводные камни. Если вы чувствуете неуверенность и боитесь, что не справитесь с поставленной задачей, наймите квалифицированного юриста, сведущего в жилищных вопросах.

Василиса Иванова

Как сменить управляющую компанию? Пошаговое руководство с образцами документов

Управляющая компания плохо работает? Или вы начали подозревать, что ваши деньги уходят «не туда»? Или вашу УК просто решили обанкротить?

Ответ один — управляющую компанию необходимо менять!

Дополнение — в конце материала вы можете найти видео с семинара, где мы объяснили ряд тонкостей, связанных со сменой УК.

Шаг 1. Выбираем альтернативную управляющую компанию.

Посмотрите всевозможные рейтинги управляющих компаний (вот наш старый рейтинг, а вот рейтинг администрации города Красноярска, или вот рейтинг сайта «Реформа ЖКХ»). Съездите, посмотрите дворы. Пообщайтесь с жителями домов, которые обслуживают УК-кандидаты.

Если вы живете в городе Красноярск, то не лишним было бы посмотреть список нарушений найденных в домах УК-кандидата Службой строительного надзора и жилищного контроля.

Сделать это можно на карте нарушений (ссылка).

Обязательно обсудите вопрос смены УК с соседями. Съездите к руководству выбранной вами управляющей компании и обсудите все интересующие вас вопросы. Причем ехать надо как можно более крупной группой скептически настроенных граждан.

Шаг 2. Выбираем способ смены УК.

Жилищный кодекс не дает нам право просто так взять и сменить управляющую компанию. Существует ряд ограничений, и зная их вы можете сделать выбор каким способом вы будете менять управляющую компанию.

Основные способы смены УК:

1) Выбор новой управляющей организации по окончанию срока действия договора управления со старой УК.

2) Существенные нарушения договора управления старой управляющей организацией, дающие собственникам квартир право расторгнуть договор управления в одностороннем порядке (часть 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса РФ).

3) Лишение управляющей компании лицензии на право управления вашим домом согласно статьи 199 Жилищного кодекса РФ.

4) Расторжение договора по соглашению сторон, если старая УК согласна расторгнуть договор.

5) Смена способа управления многоквартирным жилым домом. Например, на общем собрании собственников вы принимаете решение о создании ТСЖ или ТСН, но в последствии товарищество не осуществляет управление многоквартирным жилым домом самостоятельно, а нанимает для этого управляющую компанию в соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 137 Жилищного кодекса РФ.

Кстати, у такого способа есть один немаловажный плюс — если новая УК не оправдает ожиданий, то сменить ее можно будет проведя всего одно собрание правления ТСЖ, если это предусмотрено уставом товарищества.

Шаг 3. Проводим собрание собственников по смене управляющей компании в очно-заочной форме.

Прежде чем проводить собрание, внимательно изучаем договор управления со старой УК. Это позволит избежать множества ошибок.

1) Подготавливаем повестку собрания.

В повестку собрания необходимо включить вопросы о:

а) проведении собрания в форме очно-заочного голосования,

б) расторжении договора управления заключенного со старой управляющей организацией,

в) выборе способа управления и утверждения новой управляющей организации,

г) утверждении условий договора управления между собственниками и новой управляющей организацией, а также утверждении размера платы за содержание и текущий ремонт общедомового имущества,

д) сроках передачи технической документации (не позднее чем за 30 дней до прекращения действия договора управления со старой УК,рекомендуемый срок — 2-3 дня с момента проведения собрания) и накопленных средств от старой управляющей организации к новой (после расторжения договора управления),

Если старая УК утратила техническую документацию или ее часть, она обязана в течение трех месяцев за свой счет ее восстановить (п.21 Правил №416).

е) вопросы о порядке уведомления собственников о результатах собрания и месте хранения оригинала протокола собрания.

2) Не менее чем за 10 дней уведомляем всех собственников помещений в доме о проведении собрания.

( образец уведомления для собрания проводимого в очно-заочной форме)

Согласно жилищному кодексу, уведомлять необходимо заказным письмом или лично под роспись. Однако, если ранее на собрании собственников вы приняли решение о другом надлежащем способе уведомления, например вывешиванием объявлений на входах в подъезды, то вы можете воспользоваться этим способом.

Если вы не помните, чтобы принимали такое решение, посмотрите в действующем договоре управления и протоколах ранее прошедших собраний собственников. Во многих договорах присутствует такой пункт.

Не забываем вести реестр уведомлений ( образец реестра).

В реестре, если мы вручили уведомление собственнику лично, то он расписывается о получении уведомления сам. Если мы отправили уведомление заказным письмом, то мы делаем запись об этом с указанием номера почтового отправления. Если мы разместили (повесили) уведомление в установленном месте, то мы делаем запись об этом, и лицо разместившее уведомление, а также один — два свидетеля оставляют свои подписи.

Кроме того, с апреля 2016 года, обязательным приложением к протоколу собрания становится полный реестр собственников помещений в МКД (п.а п.19 по ссылке).

3) Проводим очную часть собрания в очно-заочной форме. Обязательно учитываем требования Минстроя к оформлению протоколов общих собраний, указанные в Приказе от 25 декабря 2015 г. N 937/пр.

С 1 июля 2015 года упразднен реестр голосования собственников на очном голосовании. Все собственники, как проголосовавшие на очной части собрания, так и проголосовавшие на заочной части, заполняют один и тот же Бланк Решения.

(ссылка на образец бланка решения)

Не обязательно, но крайне желательно вести реестр выдачи бланков собственникам.

(ссылка на образец реестра выдачи бланков)

4) Проводим заочную часть собрания в очно-заочной форме. Обходим собственников не присутствовавших на очном собрании.

Бланк Решения собственников используется все тот же.

5) Составляем протокол собрания.

Собственно, все понятно из образца протокола собрания.

(ссылка на образец протокола общего собрания собственников, проводимого в форме очно-заочного голосования)

6) Уведомляем собственников о результатах собрания.

(образец уведомления)

Уведомление о результатах общего собрания собственников размещается не позднее чем через десять дней после завершения собрания в месте определенном решением общего собрания собственников помещений в данном доме и доступном для всех собственников помещений.

Кроме того, не забываем о том, что отныне мы обязаны направлять копию протокола собрания в действующую на момент проведения собрания управляющую организацию в течение все тех же десяти дней.

Шаг 4. Уведомляем старую управляющую организацию о том, что мы ее сменили.

В случае принятия собранием решения о смене способа управления многоквартирным домом, уполномоченное собранием лицо, в течение 5 рабочих дней направляет в адрес старой управляющей компании, а также в органы государственного жилищного надзора, органы муниципального жилищного контроля, уведомление о принятом на собрании решении с приложением копии этого решения.

Указанное уведомление должно содержать наименование организации, выбранной собственниками помещений в многоквартирном доме для управления этим домом, ее адрес, а в случае непосредственного управления собственниками помещений в таком доме — сведения об одном из собственников, указанном в решении собрания о выборе способа управления многоквартирным домом (п.18 Правил №416).

Шаг 5. Заключаем договор управления с новой управляющей организацией.

Согласно части 1 статьи 162 Жилищного кодекса РФ, более 50% собственников помещений в многоквартирном жилом доме должны расписаться в договоре управления с новой управляющей организацией. Если собственники не произведут этого действия, то договор управления не считается заключенным, не смотря на решение общего собрания собственников.

Рекомендуем подписывать договор управления одновременно с проведением собрания в доме, так как собрать отдельно всех собственников зачастую проблематично.

После того как собрание будет проведено, составлен протокол собрания и подписан договор управления, новая управляющая организация должна будет обратиться с заявлением в орган государственного жилищного надзора, чтобы внести изменения в лицензию этой управляющей организации.

Если все документы будут в порядке, то изменения в лицензию вносятся в течение 10 рабочих дней с момента поступления заявления (п.4 Порядка, утвержденного приказом Министерства строительства и ЖКХ РФ от 25.12.2015 г. № 938/пр).

Шаг 6. С какого момента платить в новую УК?

В новую управляющую организацию вы начинаете платить только с того момента, когда органы Государственного жилищного надзора включат ваш дом в лицензию новой управляющей организации. Эти сведения легко проверить, так как органы ГЖН обязаны размещать их на своем сайте в сети Интернет.

Если у вас остались какие-то вопросы, пожалуйста оставьте их в комментариях к данному материалу.

Дмитрий Иванов для нкжкх.рф

Образцы документов подготовила: юрист МОД «Народный контроль в ЖКХ» Серафима Виноградова.

Также прочитайте:

Как происходит процесс передачи дома от старой управляющей компании к новой?

Видеозапись первой части семинара «Как поменять УК?»:


Видеозапись второй части семинара «Как поменять УК?»:



Оставить комментарии к данному материалу вы можете на наших страницах в социальных сетях ВКонтакте, Facebook и Одноклассники.

Как создать управляющую компанию ЖКХ: помощь адвоката

   Как открыть управляющую компанию в сфере ЖКХ? Давайте разбираться вместе с нашим адвокатом.

ВНИМАНИЕ: наш адвокат по сопровождению управляющих компаний поможет Вам в процедуре регистрации, сопроводит проведение заочного или очного собрания собственников жилья по выбору компании по управлению дома.

Какие бывают формы управления домами в сфере ЖКХ?

   Чтобы знать, как создать управляющую компанию ЖКХ с нуля, важно ознакомиться с законодательными документами, регулирующими деятельность подобных организаций. В этих законах четко прописаны права, обязанности, а также финансовая деятельность и прочее.

   На сегодняшний день часто выбирают несколько видов создания такого уровня компаний:

  • товарищество собственников недвижимости (ТСН)
  • товарищество собственников жилья (по регистрацию ТСЖ по ссылке)
  • жилищный или жилищно-строительный кооператив (ЖСК) (подробнее по регистрации кооператива по ссылке)
  • управляющая компания, предоставляющие весь комплекс услуг, а также техническое и эксплуатационное обеспечение
  • организации, которые не предусматривают вовлечения третьих лиц и все функции выполняют самостоятельно

Как зарегистрировать управляющую компанию?

Для регистрации потребуется осуществить следующие действия:

  1. оформить юридическое лицо;
  2. получить лицензию на право заниматься подобной деятельностью;
  3. провести необходимые мероприятия для выявления всех недостатков, а также инвентаризацию основных средств и прочего оборудования и строений;
  4. оборудовать офисное помещение;
  5. рассчитать количество необходимого обслуживающего персонала;
  6. выполнить юридические процедуры по взятию дома на баланс домоуправления;
  7. подписать соглашения с предприятиями, предоставляющими необходимые услуги для жизнедеятельности дома.

   На самом первом этапе, перед тем, как создать максимально эффективную управляющую компанию многоквартирными домами, не обязательно регистрировать новое юридическое лицо, если таковое уже имеется. В случае необходимости можно провести внесение изменений в устав ООО или организации иной формы собственности.

ВНИМАНИЕ: порядок регистрации фирмы имеет нюансы, ошибки приводят к денежным потерям — смотрите видео с советами адвоката и подпишитесь на канал YouTube, чтобы получить бесплатную консультацию в комментариях к ролику в режиме Онлайн.

Документы для регистрации управляющей компании

   Для регистрации управляющей компании необходимо подготовить и подать в регистрирующий орган следующие документы:

  1. Заявление на регистрацию юридического лица по утвержденной налоговым органом форме N Р11001
  2. Устав юридического лица
  3. Протокол собрания учредителей о создании юридического лица
  4. Приказ о назначении единоличного исполнительного органа юридического лица (генерального директора)
  5. Договор аренды помещения или гарантийное письмо от собственника помещения подтверждающее право расположения управляющей компании в помещении
  6. Квитанцию, подтверждающую оплату государственной пошлины на регистрацию юридического лица (в случае электронной подачи заявления о регистрации пошлина не оплачивается).

   Подготовленные документы  необходимо заверить у нотариуса. Подача документов осуществляется в Федеральную налоговую службу по месту нахождения вашей организации (управляющей компании). Законодатель также предусмотрел регистрацию юридических лиц и индивидуальных предпринимателей в электронном виде с помощью электронной цифровой подписи и сервисов налоговой службы.

Лицензия управляющей компании

   Лицензирование в сфере предпринимательской деятельности по управлению МКД осуществляет Госжилнадзор. Лицензия выдается сроком на 5 лет и после истечения может быть продлена. Лицензия действует на территории региона где была выдана.

Законодательством установлены следующие лицензионные требования:

  1. Недопустимо выдача лицензий юр. Лицам, ИП регистрация которых была проведена на территории иностранного государства
  2. Недопустимо, чтобы соискатель лицензии (ИП, юр. лица) имел наименование, которое уже зарегистрировано
  3. Наличие у руководителя УК квалификационного аттестата. При этом не запрещено провести сдачу квалификационного экзамена всем сотрудникам, входящим в руководящий состав УК

Подготовка пакета документов для получения лицензии:

  • Справка об отсутствии судимости у руководителя УК
  • Документ, подтверждающий отсутствие в реестре лиц являющихся руководителями, лицензия которых аннулирована или в отношении таких лиц применены меры административной ответственности
  • Документ подтверждающий, что у лицензиата в реестре отсутствует информация об аннулировании ранее выданной лицензии
  • Соискателю лицензии также необходимо подготовить помещение для осуществления деятельности, оборудование, персонал

   После принятия заявления, в течение 30 дней, уполномоченный орган принимает решение о выдачи либо об отказе в выдаче лицензии.

Порядок передачи дома управляющей компании

   Многоквартирный дом может быть передан на управление новой УК в случае смены УК или жилой дом недавно построен и сдан в эксплуатацию. В любом случае, это происходит на основании решения собственников многоквартирного дома.

   После подписания протокол проведения общего собрания собственников МКД, определив общим голосованием УК, необходимо заключить договор на управление домом. Договор заключается со всеми собственниками МКД.

   Далее необходимо подать документы в Государственную жилищную инспекцию (ГЖИ) в целях внесения изменений в реестр о новой УК.

Предоставляются следующие документы:

  • Протокол общего собрания собственников многоквартирного дома, решения собственников
  • Копии договоров на управление многоквартирным домом заключенные с собственниками

   УК, после получения технической документации на жилой дом заключает новые договоры на оказание услуг с ресурсоснабжающими организациями.

   В случае наличия задолженности прежней УК перед собственниками, последняя передает сохраненные денежные средства на баланс новой управляющей организации. В случае наличия долгов у собственников за оплату коммунальных услуг, долги не передаются новой управляющей компании, собственники остаются в должниках у прежней управляющей организации.

Как управляющая компания может отказаться от дома?

   Управляющая организация вправе отказаться от управления многоквартирным домом в следующих случаях:

  • По соглашению сторон
  • В случае неисполнения встречных обязательств по договору управления собственниками жилых помещений

В случае, если управляющая компания недовольна исполнением обязанностей собственниками, ей надлежит выполнить следующие действия:

  1. Подготовить и направить в адрес собственников акт (уведомление) которым определить о своем намерении расторгнуть договор и указать на причины (ненадлежащее исполнение обязанности по оплате за содержание жилья, коммунальные платежи)
  2. Подготовить отчетную документацию о проведенной работе в отношении объекта управления (дома) и предоставить собственникам жилых помещений
  3. Уведомить собственников публично о прекращении деятельности по управлению домом. Уведомление необходимо провести заранее в разумный срок

   В свою очередь, собственники МКД могут не согласиться с принятым УК решение и обратиться в суд в целях обжалования решения УК о расторжении договоров на управление МКД в одностороннем порядке.

Читайте еще о работе нашего адвоката:

С нами регистрация ООО под ключ в срок

Автор статьи: © адвокат, управляющий партнер АБ «Кацайлиди и партнеры» А.В. Кацайлиди

Порядок смены управляющей компании

В соответствии с ч. 8.2 ст. 162 Жилищного кодекса Российской Федерации право на расторжение договора управления многоквартирным домом в одностороннем порядке принадлежит собственникам помещений в данном доме. Основанием является неисполнение управляющей организацией условий договора управления.

Решение о расторжении договора управления принимается общим собранием собственников.

В случае принятия такого решения собственникам надлежит избрать иную управляющую организацию либо изменить способ управления многоквартирным домом.

Для смены управляющей компании необходимо провести общее собрание собственников помещений в МКД. Процедура регламентирована Жилищным кодексом РФ (ст. 44-48 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Инициаторами общего собрания выступают один или несколько собственников помещений МКД.

Форма собрания: очная (совместное присутствие собственников). Заочное голосование можно провести только в случае, если на очном собрании присутствовали собственники, общее число голосов которых составило менее 50% от общего числа голосов в МКД (то есть отсутствовал кворум для признания собрания правомочным принимать решения по повестке дня).

Инициаторы общего собрания в срок, не позднее, чем за 10 дней до  дня проведения собрания, уведомляют всех собственников помещений в МКД о проведении общего собрания.

Повестка дня должна быть хорошо продумана и спланирована, ведь общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме не вправе принимать решения по иным вопросам, не обозначенным в повестке дня.

При одностороннем досрочном отказе собственников от исполнения договора управления МКД рекомендуем вынести на повестку дня следующие вопросы:

а) О расторжении договора с управляющей организацией с  «____»_____20__г. в связи с невыполнением (ненадлежащим выполнением) ею условий договора управления.

б) Выбор новой управляющей организации.

Если инициаторы общего собрания хотят предложить конкретную УК, то повестка дня может звучать так: «Выбор в качестве новой управляющей организации «____» (ее наименование)»

Следует обратить внимание на то, что в действующем законодательстве не предусмотрена обязанность собственников на одном собрании принимать решения и расторжении договора с предыдущей УК, и о выборе новой. Конечно, указанные вопросы можно разделить и провести два отдельных собрания. Однако из анализа совокупности норм жилищного законодательства и исходя из экономической выгоды (проведение общих собраний может обойтись достаточно дорого, особенно если невозможно уведомить всех собственников лично под роспись), можно сделать вывод, что эти два вопроса лучше включить в повестку дня одного собрания. Более того, желательно поставить вопрос о конкретной дате расторжения договора управления с управляющей организацией, а также о дате, с которой новая управляющая организация приступит к исполнению обязательств по договору управления. Это позволит в последующем избежать проблем с определением срока для передачи технической и иной документации на МКД, перезаключения договоров с РСО.

Решение по вопросам повестки дня о расторжении договора с прежней УК и о выборе новой принимается большинством голосов от общего числа голосов, принимающих участие в данном собрании собственников помещений в МКД.

Оформление протокола собрания. Необходимо быть внимательными и правильно отражать площадь дома, количество голосов собственников и результаты голосования (считаем не по количеству человек, а по площади). При досрочном расторжении договора управления, как говорилось выше, стоит указать причины расторжения договора с прежней УК (факты невыполнения условий договора).

Сообщение о результатах голосования и принятых решениях. Инициаторы общего собрания не позднее 10 дней со дня принятия общим собранием решений по вопросам повестки дня доводят результаты голосования до собственников путем размещения соответствующего сообщения в помещении МКД, определенном решением общего собрания и доступном для всех собственников помещений в данном доме.

ПОРЯДОК ПЕРЕДАЧИ ТЕХНИЧЕСКОЙ ДОКУМЕНТАЦИИ НА МНОГОКВАРТИРНЫЙ ДОМ И ИНЫХ ДОКУМЕНТОВ, СВЯЗАННЫХ С УПРАВЛЕНИЕМ ЭТИМ ДОМОМ

Порядок передачи технической документации на многоквартирный дом и иных документов, связанных с управлением этим домом регламентируется Постановлением Правительства РФ от 15.05.2013 № 416 «О порядке осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами».

В случае принятия собранием решения о смене способа управления многоквартирным домом, истечения срока договора управления многоквартирным домом или досрочного расторжения такого договора уполномоченное собранием лицо, в течение 5 рабочих дней направляет организации, ранее управлявшей таким домом, а также в Управление Госжилстройтехинспекции по Пензенской области, Управление жилищно-коммунального хозяйства города Пензы, уведомление о принятом на собрании решении с приложением копии этого решения. Указанное уведомление должно содержать наименование организации, выбранной собственниками помещений в многоквартирном доме для управления этим домом, ее адрес, а в случае непосредственного управления собственниками помещений в таком доме — сведения об одном из собственников, указанном в решении собрания о выборе способа управления многоквартирным домом.

Организация, ранее управлявшая многоквартирным домом и получившая уведомление, передает в порядке, техническую документацию на многоквартирный дом, иные документы, связанные с управлением многоквартирным домом, а также сведения о собственниках и нанимателях помещений, организации, выбранной собственниками помещений в многоквартирном доме для управления этим домом, органу управления товарищества или кооператива либо в случае непосредственного управления многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме одному из собственников, указанному в решении собрания о выборе способа управления многоквартирным домом, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в этом доме по акту приема-передачи за 30 дней до расторжения договора управления. Техническая документация на многоквартирный дом и иные документы, связанные с управлением многоквартирным домом, подлежат передаче в составе, предусмотренном Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. N 491. Подлежащие передаче документы должны содержать актуальные на момент передачи сведения о составе и состоянии общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

Организация, ранее управлявшая многоквартирным домом, любым способом, позволяющим достоверно установить, что сообщение исходит от указанной организации, а также подтвердить его получение, уведомляет о дате (не ранее чем через 7 дней со дня направления сообщения), времени и месте передачи технической документации на многоквартирный дом и иных связанных с управлением этим домом документов организацию, выбранную собственниками помещений в многоквартирном доме для управления этим домом, орган управления товарищества или кооператива либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в этом доме одного из собственников, указанного в решении собрания о выборе способа управления этим домом. Передача технической документации на многоквартирный дом и иных связанных с управлением этим домом документов осуществляется по акту приема-передачи, который должен содержать сведения о дате и месте его составления и перечень передаваемых документов. Копия акта подлежит направлению в Управление Госжилстройтехинспекции по Пензенской области, Управление жилищно-коммунального хозяйства города Пензы в течение 3 дней со дня его подписания передающей и принимающей сторонами. В случае отказа в передаче технической документации необходимо обратиться в Управление Федеральной антимонопольной службы по Пензенской области. 

Как правильно создать компанию по управлению недвижимостью

После того, как вы заложили основу, пришло время начать собирать кусочки, которые будут подпитывать ваши усилия — людей и технологии, которые они будут использовать.

Как вы должны структурировать свою команду по управлению недвижимостью?

Существуют две основные модели, которые вы можете настроить для своего бизнеса по управлению недвижимостью. Первый заключается в том, чтобы начать с должности генерального управляющего недвижимостью, который выполняет все управленческие обязанности. Это будет включать аренду, проверки, общение с жителями, общение с владельцами, сбор сборов и арендной платы, а также техническое обслуживание.

Другой вариант — нанять сотрудников для выполнения более четких функций. У вас может быть один сотрудник, который будет заниматься арендой и другим обслуживанием, а с ним будут работать специалисты по ремонту или подрядчики.

В этом случае у вас будет более определенная организационная структура с уровнями подчиненных вам сотрудников.

Определение вашей команды

Если вы только начинаете, ваш персонал будет минимальным. Это может быть даже просто вы на данный момент, и это нормально.По мере роста вы естественным образом будете привлекать людей, которые будут вам помогать.

Ваш персонал может состоять из сотрудников, работающих полный или неполный рабочий день, или работников по контракту. Первый шаг — решить, какую работу вам нужно выполнить, а затем определить, стоит ли нанимать кого-то на заработную плату или на аутсорсинг.

Сотрудники, работающие полный или неполный рабочий день, которых вы можете рассмотреть:

  • Дополнительные управляющие имуществом
  • Администраторы или секретари (если у вас физический адрес)
  • Обслуживающий персонал
  • Торговые представители
  • Заработная плата и кредиторская задолженность
  • Агенты по аренде
  • Отображение координаторов
  • Координаторы выезда
  • Менеджеры на местах
  • Менеджеры по техническому обслуживанию
  • Офис-менеджеры (для офиса)
  • Координаторы службы
  • Специалисты по маркетингу

И то, что они не получают зарплату, не означает, что в члене команды или компании нет крайней необходимости.Ниже приведены некоторые подрядчики, на которых полагаются управляющие недвижимостью:

  • Бухгалтер (хороший бухгалтер всегда будет вашим самым надежным советником)
  • Юристы по недвижимости (также партнер, чтобы убедиться, что вы соблюдаете закон и защищены от потенциальной ответственности)
  • Подрядчики, такие как маляры, сантехники, кровельщики, садовники, чистильщики бассейнов, слесари, трубочисты или специалисты по ОВКВ
  • Представители отдела обслуживания клиентов/резидентов
  • Персонал информационных технологий (ИТ)

При найме любого поставщика обязательно получите копию его лицензии, страхового сертификата и сертификата залога (если он есть), чтобы защитить вашу компанию, если что-то пойдет не так.Кроме того, попробуйте бороться за снижение ставки для владельцев вашей недвижимости — они оценят, что вы усердно работали, чтобы сэкономить их деньги.

Профессиональный совет: существуют программные решения, которые могут стать центром всех ваших операций. Buildium, например, предоставляет платформу, которая помогает вам решать задачи бухгалтерского учета, регистрации 1099, связи и обслуживания, уменьшая потребность в дополнительном персонале.

Поиск и найм нужных людей

После того, как вы определили, какие должности с полной или частичной занятостью вам нужны, пришло время найти сотрудников, которые могут это реализовать.Этот процесс состоит из двух шагов. Во-первых, вам нужно привлечь сильных кандидатов на собеседование. Для этого напишите четкие описания вакансий и используйте объявления, которые действительно говорят о культуре (и преимуществах) вашей компании. Разместите свою рекламу в нужных местах для вашей аудитории.

Ассоциации, такие как NARPM, имеют свои собственные доски объявлений о вакансиях для управляющих недвижимостью, и большинство основных сайтов по трудоустройству, таких как Indeed и ZipRecruiter, также перечисляют связанные вакансии.

Как только вы наняли нужных людей, вы захотите их удержать.Вы также хотите, чтобы они стали проповедниками вашей компании и культуры. Помните, что довольные сотрудники — это один из самых мощных инструментов для привлечения новых талантов, а также для представления вашего бренда жителям и владельцам недвижимости. В конце концов, они первые распространяют вашу репутацию.

Чтобы ваши сотрудники были довольны и развивали свой бизнес, с самого начала создайте сильную корпоративную культуру. Предоставляйте конкурентные преимущества, оставайтесь на связи с их потребностями и подталкивайте их к обучению и профессиональному развитию.

Выстраивание отношений с собственниками недвижимости

Несложно понять, что ценные отношения с сотрудниками могут построить прочный бизнес, но то же самое можно сказать и о отношениях с владельцами недвижимости в вашем районе.

Это начинается с установления ожиданий еще до того, как владелец недвижимости станет клиентом. Поговорите с потенциальными клиентами, прежде чем подписать контракт, чтобы понять, что они ищут в фирме по управлению недвижимостью, и объясните, что именно вы можете им предоставить.

Всегда держите линии связи открытыми, отправляйте ежемесячные отчеты о розыгрыше владельцам и давайте им возможность задавать вопросы и делиться отзывами. В то же время вы должны чувствовать себя уверенно, предоставляя владельцам свои проактивные отзывы и выявляя возможности для получения дополнительных потоков дохода.

Вы хотите обеспечить наилучшее обслуживание клиентов для своих владельцев и лучший жизненный опыт для своих жильцов.

Какие технологии и программное обеспечение для управления недвижимостью вам нужны?

Для каждого бизнеса есть программное решение.

Quickbooks может управлять всеми финансовыми аспектами вашего бизнес-счета, от счетов до прибылей и убытков. Вы также можете использовать его для управления налогами и аудитами.

Google предоставляет веб-инструменты, которые конкурируют с Microsoft Office Suite. Создавайте документы, электронные таблицы и даже слайдовые презентации. И вы можете хранить и делиться своими документами на Google Диске.

MailChimp может помочь вам упорядочить вашу электронную почту, а SurveyMonkey — собрать отзывы жителей.

Нет сомнений, что вам понадобятся программные инструменты, которые помогут вам вести бизнес.Выбор правильных — это вопрос перечисления ваших бизнес-функций и исследования того, какие программные инструменты могут сэкономить вам время, ресурсы и деньги.

В частности, для управляющих недвижимостью существуют платформы SaaS (программное обеспечение как услуга), которые удовлетворяют специфические потребности вашего бизнеса без необходимости собирать вместе слишком много программных решений.

Например,

Buildium дает вам возможность принимать арендные платежи онлайн, а также централизовать учет вашего имущества.С его помощью вы также можете обрабатывать запросы на техническое обслуживание, проверки имущества и даже страхование арендаторов.

Для тех, кто часто находится вне дома, использование мобильных технологий для управления недвижимостью может обеспечить гибкость вашего бизнеса и возможность работать из любого места.

Руководство по созданию компании по управлению недвижимостью

Вы думали о создании компании по управлению недвижимостью?

Поздравляю. Вы пришли в нужное место. В этой статье мы составили руководство по открытию бизнеса по управлению недвижимостью для тех, кто хочет начать свой путь в качестве управляющих недвижимостью в США.По данным Appfolio, стоимость открытия компании по управлению недвижимостью в США относительно низка по сравнению с другими предприятиями и составляет от 2000 до 10 000 долларов.

Из-за низкой стоимости и вероятности высокой прибыли открытие бизнеса по управлению недвижимостью является привлекательной возможностью для бизнеса, если у вас есть все необходимое для успеха.

Давайте рассмотрим пошаговое руководство по созданию компании по управлению недвижимостью

Шаг 1. Создайте бизнес-план

Представьте, что вы отправляетесь в деловое путешествие к цели, которая называется успехом.Без карты быстро добраться до места назначения невозможно. Точно так же первое, что вы должны сделать перед созданием компании по управлению недвижимостью, — это подготовить бизнес-план. Хорошо продуманный бизнес-план помогает предпринимателю в качестве дорожной карты на пути к предпринимательству. Без этого предприниматель рискует заблудиться по пути.

Следующий вопрос: что вы должны включить в бизнес-план?

Вот основные пункты, которые должны присутствовать в каждом бизнес-плане управления недвижимостью:

• Анализ рынка

• Конкурентный анализ

• Сегментация клиентов

• План выхода на рынок

• Логистика и операционная стратегия

• Денежный поток

• Долгосрочная стратегия

Хороший бизнес-план поможет вам увидеть более широкую картину, спланировать заранее, разработать стратегические решения и повысить вероятность успеха вашей компании.Он также может служить важным инструментом для инвестора, чтобы определить, является ли ваша компания по управлению недвижимостью подходящим бизнесом для инвестиций.

Если вас пугает мысль о его создании, наймите профессионального бизнес-консультанта, который поможет вам в этом. Это очень помогло бы вам найти того, кто имеет большой опыт работы в сфере недвижимости.

Шаг 2. Зарегистрируйте свой бизнес как юридическое лицо

После того, как у вас есть план бизнес-игры, самое время подготовиться ко второму этапу создания собственной компании по управлению недвижимостью — регистрации вашего бизнеса.В США существует три типа юридических лиц:

• ООО (Общество с ограниченной ответственностью)

• S-Корпорация

• C-Корпорация

LLC: LLC — самый популярный вариант для новых предпринимателей, поскольку он защищает активы и собственность каждого владельца в случае краха бизнеса. Еще одним преимуществом LLC является его сквозное юридическое лицо, что означает, что ваш чистый доход облагается налогом как личный доход в штате.

S-Corporation: Если вы хотите уменьшить свои налоговые обязательства, вам может подойти S-Corporation.Как и LLC, S-Corp является сквозной организацией. Существенным преимуществом S-Corp по сравнению с LLC является то, что меньшая часть вашего дохода должна быть зарегистрирована в качестве дохода от самостоятельной занятости. Но не каждый бизнес соответствует требованиям S-Corp, и для этого требуются дополнительные операционные ограничения.

C-Corporation: Последний номер C-Corporation или C-Corp. Этот тип организации подходит для крупных компаний, готовящихся стать публичными и имеющих амбициозные планы по завоеванию международного рынка. Его требования более сложны, чем первые два, и очень специфичны.Однако, как только ваша компания будет создана как C-Corp, ваш бизнес будет полностью отделен от вас. Это дает вам возможность получить кредит, право на IPO и облагаться налогом как совершенно отдельная организация.

Шаг 3. Получите соответствующую лицензию на управление недвижимостью и сертификаты

Вам необходимо проверить, нужна ли вам лицензия на управление недвижимостью или нет, в зависимости от политики штата, в котором зарегистрирована ваша компания.В каждом штате США есть определенные лицензионные требования, если вы начинаете бизнес по управлению недвижимостью. В большинстве штатов требуется, чтобы владельцы бизнеса имели лицензию брокера по недвижимости, что позволяет лицензиату заниматься управлением недвижимостью и деятельностью по продаже недвижимости.

Между тем, в некоторых штатах требуется лицензия на управление недвижимостью, которая ограничивает вашу деятельность только управлением недвижимостью.

Только в шести штатах США не требуется лицензирование недвижимости, если вы открываете компанию по недвижимости.Это штаты Айдахо, Мэн, Вермонт, Массачусетс, Мэриленд и Канзас. Однако в Канзасе вам необходимо пройти сертификацию по управлению коммерческой недвижимостью.

Хотя это и не требуется, рассмотрите возможность получения сертификата по управлению недвижимостью. Вы не только сможете освежить свои навыки, но и сделаете себя более конкурентоспособными, поскольку все больше и больше клиентов предпочитают работать с опытными и знающими управляющими недвижимостью. Еще одним преимуществом получения сертификата является то, что он позволяет вам связываться с отраслевыми профессиональными ассоциациями и торговыми организациями.

Проверьте NARPM и IREM для комплексных программ сертификации управления недвижимостью.

Шаг 4. Настройте свой офис и присутствие в Интернете

Предположим, вы начинаете свой бизнес по управлению недвижимостью с небольшим бюджетом. В этом случае вы можете настроить свой офис, не выходя из дома, если у вас есть все необходимое для бесперебойной работы, такое как Интернет, ПК / ноутбук, телефон / мобильный телефон и специальное тихое место для работы. Поскольку среднестатистический человек тратит треть своей жизни на работу, вы можете также захотеть спроектировать рабочее пространство, которое способствует балансу между благополучием и производительностью.

Когда ваше управление сдаваемой в аренду недвижимостью наконец-то наладится и начнет приносить прибыль, переходите к более крупным помещениям по мере роста вашего бизнеса. Создайте веб-сайт и социальные сети для своего присутствия в Интернете, представьте себе, что это виртуальный офис, который может посетить ваш потенциальный клиент, узнать больше о предлагаемых вами услугах, узнать, почему ваша компания является лучшей компанией по управлению недвижимостью в городе, и, в конечном итоге, связаться с нами. ты. Тем более, что COVID-19 изменил способ взаимодействия компаний со своими клиентами, активизация вашей цифровой стратегии — это то, что вы должны интегрировать в свой бизнес-план.

Шаг 5. Наймите первых пяти критически важных членов команды

Когда вы должны начать нанимать людей для вашего бизнеса по управлению недвижимостью? Отличный вопрос.

Хороший предприниматель знает, как важно нанимать людей в нужное время. Но что, если вы начинающий предприниматель и не знаете, когда это сделать? Хотя ответы могут отличаться, к каждому новому бизнесу можно применить одно общее правило. Это правило заключается в том, чтобы нанимать только тогда, когда ваш денежный поток позволяет вам это сделать.

Вот почему так важно включить в бизнес-план операционную и логистическую стратегию, согласованную с вашим прогнозом движения денежных средств.Вы получите четкое представление о календаре найма и о том, какую должность необходимо заполнить, еще до начала бизнеса.

Следующее, что нужно учитывать при найме людей для вашего бизнеса по управлению недвижимостью, — это нанять правильных людей. Статистика показывает, что 23% новых предприятий в США потерпели неудачу из-за того, что у них не было правильной команды, управляющей бизнесом. Плохие кадры — одна из трех главных причин неудач стартапов в первые годы их работы.

Алан Холл, корреспондент Forbes, выделил пять типов сотрудников, которые должны быть в каждом новом бизнесе.Кто они и чем занимаются?

Лидер: Это может быть основатель компании или сильная фигура в организации, которая может стать лицом компании. Ему следует доверять, на него равняться, и ему следует советоваться с людьми. В идеале лидер обладает естественными способностями коучинга и воспитания, которые он может использовать для мотивации и влияния на других людей.

Эксперт: С другой стороны, эксперту не обязательно иметь навыки работы с людьми, как лидеру.Одна вещь, которая выделяется среди экспертов, — это их глубокие знания отрасли, в которой они работают, в данном случае — индустрии недвижимости. Эксперт знает все о конкурентах вашей компании. Они также используют свои творческие способности и производят услуги, востребованные рынком. Наконец, они могут найти ресурсы и построить плодотворные отношения с поставщиками и инвесторами.

Финансовый гуру: В вашей компании должен быть кто-то, кому вы можете доверять во всем, что касается ваших денег.Без Финансового гуру шансы вашей компании на выживание уменьшаются, поскольку проблемы с наличностью являются вторым по значимости ежегодным убийцей стартапов в США.

Сильный стратег: Характеристики, которые необходимы сильному стратегу, включают способность концентрироваться, читать тенденции и разрабатывать действенную бизнес-стратегию. Хороший стратег охватывает ту область бизнеса, в которой лидер и эксперт могли упустить из виду, например, использование аналитики и данных для принятия решений, основанных на данных.Они также следят за тем, чтобы бизнес-стратегия компании правильно выполнялась исполнителями.

Исполнитель: Он составляет большую часть персонала в компании. Это те, кто сталкивается с вашими клиентами и выполняет повседневные задачи вашего бизнеса. Прекрасным примером Исполнителя является администратор, продавец, HR и специалист по информационным технологиям в вашей компании.

Шаг 6. Используйте технологии для роста вашего бизнеса

В эпоху передовых технологий скорость важна для любого бизнеса.Один из способов добиться успеха в конкурентной борьбе — предоставить своим клиентам самые лучшие и быстрые услуги по управлению недвижимостью. Ваша компания должна использовать преимущества новейших технологий, чтобы обеспечить бесперебойную и быструю ежедневную работу.

Давайте рассмотрим некоторые платные и бесплатные инструменты автоматизации и оптимизации для вашей управляющей компании, которые помогут вам в игре!

• AppFolio

Цена: 0,80 долл. США за единицу – 3 доллара США за единицу.

AppFolio предлагает комплексное решение с функциями бухгалтерского учета, маркетинга, аренды и управления для многоквартирных и односемейных, коммерческих, студенческих общежитий, общественных ассоциаций и управляющих недвижимостью со смешанным портфелем.

• Почтовый ящик PackageX

Цены: от 10 000 доставок за 94,99–113,99 долл. США в месяц

PackageX Mailroom — самое умное и эффективное программное обеспечение для цифровой почты. Это позволяет пользователям организовывать, автоматизировать и управлять своей почтовой комнатой с помощью аналитических данных, основанных на данных, с помощью программного обеспечения для цифровой почтовой службы PackageX.

Mailroom прост в использовании, хорошо масштабируется и работает в различных отраслях, в том числе:

  1. 🎓 Высшее образование
  2. 🏡 Недвижимость
  3. 👨‍💻 Виртуальные офисы
  4. 🏢 Коворкинг
  5. 🛎️ Отели и рестораны

• QuickBooks

Цена: Бесплатная 30-дневная пробная версия.Начиная с 8 долларов в месяц — 17 долларов в месяц.

Quickbooks — это программа для онлайн-бухгалтерии, которая отслеживает расходы, настраивает счета, создает отчеты и многое другое. Идеально подходит для малого бизнеса.

• G-Suite от Google

Цена: Бесплатный план — 18 долларов за пользователя в месяц.

G-Suite — это инструмент повышения производительности Google, к которому вы можете получить доступ в одной учетной записи. Из Gmail, Календаря, Диска, Документа, Электронной таблицы, Keep to Meet.

• Мейлчимп

Цена: Бесплатный план — 299 долларов США в месяц.

Mailchimp начинал как поставщик услуг почтового маркетинга, но затем превратился в полноценный пакет онлайн-маркетинга, предоставляющий широкий спектр услуг от создания простого веб-сайта до инструментов аналитики.

Шаг 7. Настройка структуры ценообразования для вашего бизнеса по управлению недвижимостью

Получение правильной цены для продажи ваших услуг может быть сложной задачей, но есть вещи, которые вы можете сделать, чтобы найти правильную структуру ценообразования для вашего бизнеса по управлению недвижимостью.

Взаимодействуйте со своими потенциальными клиентами и попросите их назвать диапазон цен, который они готовы платить за предлагаемые вами услуги. Эта важная точка данных позволяет вам увидеть, как ваши потенциальные клиенты воспринимают вашу компанию и ее услуги.Вам также может понадобиться быть в курсе структуры ценообразования вашего конкурента и услуг, которые они предлагают. И, наконец, узнайте о национальных и международных прогнозах рынка жилья.

Очень важно установить правильную стратегию ценообразования для вашего малого бизнеса по управлению недвижимостью. Не забудьте сделать его устойчивым, достаточным для того, чтобы вы были конкурентоспособными, но прибыльными. Ниже приведены примерные сборы за новый бизнес по управлению недвижимостью:

Плата за установку: Это единовременная плата, взимаемая с владельцев недвижимости в качестве стоимости создания учетной записи, которой будет управлять ваша компания.В целом, это стоит около 300 долларов или меньше.

Ежемесячная плата за управление: Обычно управляющие недвижимостью берут от 8% до 12% в зависимости от размера недвижимости и предлагаемых услуг. Например: если размер недвижимости составляет десять или более единиц коммерческой недвижимости, управляющий недвижимостью может взимать более низкий процент в размере от 4% до 7% за недвижимость. И более высокий процент 10% — 12% для небольших объектов. Плата в размере 5% за недвижимость с ежемесячной арендной платой в размере 100 000 долларов США будет для вас комиссией в размере 5 000 долларов США.А 10-процентная комиссия за недвижимость с ежемесячной арендной платой в 5000 долларов составит 500 долларов.

Плата за размещение арендатора: Вы можете взимать плату с арендодателей, если размещаете арендатора в их собственности, будь то фиксированная плата или процент. Наиболее распространенные из них — от половины арендной платы до полной месячной арендной платы.

Вакансия или плата за аренду: Это единовременная плата, когда квартира свободна. Это может быть арендная плата за полный месяц или процент от арендной платы, примерно от 50% до 75%.Обычно это включает в себя такие услуги, как размещение квартиры, составление списка, просмотр, проверка потенциальных арендаторов и их вселение.

Плата за выселение: Если вы предлагаете эту услугу вашему арендодателю, вы можете взимать несколько сотен долларов за каждое выселение плюс судебные издержки.

Советы по развитию и эффективному управлению вашим бизнесом по управлению недвижимостью

Мы собрали несколько советов, которые помогут вам развивать и эффективно управлять своим бизнесом по управлению недвижимостью. Давайте посмотрим!

• Инвестируйте в создание своего бренда и предлагайте уникальное ценностное предложение.Помните, что бизнес в сфере услуг зависит от репутации и отношений.

• Оптимизируйте социальные сети, чтобы обучать свою аудиторию и создавать лояльных подписчиков. Не только потому, что это бесплатно и просто, но и потому, что на данный момент это один из самых мощных инструментов брендинга и маркетинга. Создайте бизнес-аккаунт, поскольку он дает представление о вашей аудитории. После того, как вы настроите учетную запись, создавайте последовательный, целенаправленный и актуальный контент для вашего рынка. Всегда помните, что прежде чем начать продавать им что-то, сначала нужно дать им ценность.

• Нанимайте фрилансеров с фриланс-сайтов, чтобы они помогали вам с управлением социальными сетями, листингом, виртуальным помощником и создателями контента, не нанимая для этой работы штатного сотрудника.

Часто задаваемые вопросы о том, как создать компанию по управлению недвижимостью

Q. Насколько прибыльна управляющая компания?

A. В среднем большинство компаний по управлению недвижимостью в США получают 20% прибыли от своего дохода. Ожидается, что к 2023 году мировой рынок управления недвижимостью достигнет 22,04 млрд долларов США.Получение прибыли от вашего бизнеса по управлению недвижимостью зависит от вашей способности управлять своим бизнесом. Но если вы все сделаете правильно, это довольно прибыльный рынок.

Q. Много ли зарабатывают компании по управлению недвижимостью?

A. В 2020 году совокупная стоимость рынка жилья США достигнет 36,2 трлн долларов, что станет самым высоким приростом за 15 лет из-за повсеместного перехода на удаленную работу во время пандемии COVID-19. Опрос, проведенный NARPM, показывает, что средняя компания по управлению недвижимостью в США получает 20% прибыли от своего дохода.

Q. Является ли управление недвижимостью отличным бизнесом для начала?

A. Если у вас есть опыт, навыки, капитал и связи, создание собственной компании по управлению недвижимостью может стать прибыльным бизнесом.

Q. Стоит ли обращаться в управляющую компанию?

A. Жилищная отрасль является одной из самых прибыльных отраслей, поскольку людям всегда будет нужен дом для проживания. Итак, если вам удастся найти свою нишу и масштабировать свой бизнес, да, стоит открыть собственную компанию по управлению недвижимостью.

Q. Почему компании по управлению недвижимостью терпят неудачу?

A. Нехватка наличных, плохие наймы, плохая репутация, слишком низкие цены и неспособность использовать технологии для ускорения процесса — вот наиболее распространенные причины, по которым компании по управлению недвижимостью терпят неудачу.

Итак, вот оно, руководство по созданию компании по управлению недвижимостью. Как и любое другое деловое предприятие, создание компании по управлению недвижимостью может быть сложным и трудным путешествием. Этот тип компании может быть прибыльным, если вы правильно понимаете основы.Требуются навыки и многолетний опыт работы в отрасли, чтобы создать компанию по управлению недвижимостью и превратить ее в прибыльную компанию.

Но если вы увлечены работой в сфере услуг, имеете разветвленную сеть, склонны к риску, конкурентоспособны по своей природе, готовы принять новые вызовы и в этом на долгосрочную перспективу, создание компании по управлению недвижимостью может быть для ты.

Процесс жилищного строительства – Набор инструментов для жилищного строительства

Как и в случае любого крупного и сложного проекта, воплощение в жизнь жилищного строительства требует как общего видения, так и внимания к деталям.Жилищное строительство обычно описывается как состоящее из четырех основных этапов: Концепция , Предварительная застройка , Строительство и Сдача в аренду/заселение и текущие операции .

В этом разделе набора инструментов подробно описаны эти основные этапы процесса развития, а также далее процесс разбит на части в отношении роли, которую муниципалитет будет играть в инициировании доступного развития.

Для целей данного инструментария данное руководство предполагает, что земля, находящаяся в государственной собственности (муниципалитета), будет использоваться для доступного жилья.Это может быть земля, находящаяся в собственности, или земля, приобретенная муниципалитетом. Поэтому мы включаем конкретную информацию о том, как муниципалитет может оценить потенциальные участки и как проводить процесс запроса предложений (RFP). Конечно, большая часть процесса будет такой же для частной земли и/или строительства частного доступного жилья.

Это руководство разделено на следующие разделы:

1. Создание стратегии развития (сбор информации)

2.Поиск сайта

3. Подготовка и оценка площадки

4. Разработка запроса предложений (ЗП) и выбор разработчика

5. Конструкция*

6. Занятость и текущая деятельность*

7. Текущая роль муниципалитета

*Обратите внимание, что для обеспечения более полного понимания процесса строительства доступного жилья включена информация об этапах строительства, заселения и текущей эксплуатации.Маловероятно, что муниципалитет будет участвовать во всех этих этапах.

Хотя представленная здесь информация послужит полезным руководством для процесса развития в вашем сообществе, MHP всегда рекомендует вам проконсультироваться с городским юрисконсультом относительно любого из описанных действий.

Программа Митчелла-Ламы — HPD

Аудит проверки доходов Mitchell-Lama, 2019 г.

Правила

Митчелла-Ламы требуют, чтобы жители ежегодно подтверждали доход своей семьи, а жители
, чей доход семьи превышает применимый предел, обязаны платить надбавку в
в дополнение к их запланированной базовой арендной плате/обслуживанию.Эти надбавки повышают финансовое благополучие комплекса и являются основным условием проживания Митчелл-Лама.
Соответственно, HPD стремится регулярно сравнивать доход, указанный резидентами Mitchell-Lama
в их ежегодных декларациях о доходах, с информацией о налоговых декларациях, хранящейся в Департаменте налогообложения и финансов штата Нью-Йорк
(DTF).

Чтобы обеспечить точность отчетности о доходах, HPD поручила менеджерам
Mitchell-Lama developments получить и проверить сертифицированные налоговые декларации штата Нью-Йорк за 2019 год для арендаторов
, чей доход, указанный в их справках о доходах за 2019 год, не соответствует доходу
, указанному в 2019 году. в записях DTF.HPD также потребовала от руководства запросить у этих жильцов
документацию, подтверждающую, что их квартира Mitchell-Lama является их основным местом жительства,
, поскольку это еще одна фундаментальная обязанность арендаторов, проживающих в комплексах Mitchell-Lama.
Дополнительные сведения об аудите проверки доходов за 2019 год см. в разделе часто задаваемых вопросов .


Программа Mitchell-Lama предоставляет доступное арендное и кооперативное жилье семьям со средним и средним доходом.Программа спонсировалась сенатором штата Нью-Йорк Макнилом Митчеллом и членом законодательного собрания Альфредом Ламой и была подписана в 1955 году. Существуют как разработки Митчелл-Лама, контролируемые Нью-Йорком, так и разработки Митчелл-Ламы, контролируемые штатом Нью-Йорк.

Башни Масарика, кооператив Митчелл-Лама на 1105 квартир

Как подать заявку

Каждая разработка требует подачи отдельной заявки. Для приложений нет главного списка. Однако вы можете подать заявку более чем на одну разработку одновременно.Квартиры Mitchell-Lama продаются или сдаются в аренду по спискам ожидания, которые ведутся в каждом комплексе. Чтобы подать заявку на Mitchell-Lama с открытым списком ожидания, свяжитесь напрямую с управляющим агентом и запросите заявку. Ссылка ниже направит вас к событиям с открытыми списками ожидания и предоставит имя и контактную информацию управляющих агентов. Многие списки ожидания Mitchell-Lama закрыты, потому что в списке уже достаточно претендентов, чтобы заполнить вакансии, ожидаемые в обозримом будущем.Периодически эти разработки открывают свои листы ожидания и принимаются новые заявки на основе лотерейной системы. Через Mitchell-Lama Connect, вы можете просматривать разработки Mitchell-Lama, которые открывают свои списки ожидания и в настоящее время принимают заявки на свои лотереи, создавать и обновлять свой профиль учетной записи и отправлять заявки в лотереи списков ожидания Mitchell-Lama.

Если вы являетесь ветераном, проживающим в штате Нью-Йорк, вы можете иметь право на льготы в отношении развития Mitchell-Lama с открытым списком ожидания.

Кандидаты из списка ожидания Mitchell-Lama, которые хотят отозвать свою заявку из текущего списка ожидания, должны обратиться в офис управления развития, чтобы запросить возврат сбора за подачу заявления за вычетом административного сбора в размере 50 долларов США. Запросы на возмещение должны быть изложены в письменной форме и отправлены непосредственно управляющему агенту. По состоянию на август 2019 года сбор за подачу заявки для новых заявителей из списка ожидания составляет 75 долларов США и не подлежит возврату.

Статус внешнего списка ожидания (новый)

Через Mitchell-Lama Connect вы можете просмотреть номер листа ожидания и дату утверждения последней заявки для каждой разработки Mitchell-Lama.Эта информация позволит вам отслеживать ваш прогресс в списке ожидания. Информация в списке ожидания обновляется каждый раз, когда мы одобряем заявку.

Квалификационные требования

Все жилые комплексы Mitchell-Lama имеют квалификационные требования, связанные с ограничениями дохода, размером семьи и размером квартиры.

Пределы дохода

Пределы максимального дохода различаются для арендных и кооперативных застроек с федеральной поддержкой и застроек без федеральной поддержки.В списке ожидания указывается, субсидируется ли застройка из федерального бюджета и является ли застройка арендной или кооперативной.

Размер домохозяйства Пределы дохода на 2021 год
Федеральная помощь в аренде Кооператив с федеральной поддержкой Не получающие федеральной помощи
1 66 880 долл. США 104 500 долларов США 104 500 долларов США
2 76 400 долларов $119 375 $119 375
3 $85 920 134 250 долларов США 134 250 долларов США
4 95 440 долларов США 149 125 долларов США 149 125 долларов США
5 103 120 долларов США 161 125 долларов США 161 125 долларов США
6 110 720 долларов США 173 000 долларов США 173 000 долларов США
7 118 400 долларов США 185 000 долларов США 185 000 долларов США
8 185 000 долларов США $196 875 $196 875

 Mitchell-Lama Property Management RFQ

HPD в настоящее время рассматривает заявки на запрос предложений по управлению недвижимостью Mitchell-Lama, чтобы кандидаты взяли на себя обязанности по управлению недвижимостью для застроек Mitchell-Lama в портфолио отдела жилищного надзора HPD.Узнайте больше о запросе предложений Mitchell-Lama Property Management.

HPD составил список квалифицированных управляющих недвижимостью Mitchell-Lama. Список предназначен для того, чтобы жилищные компании City Mitchell-Lama могли найти подходящих управляющих недвижимостью.

Дополнительный материал

Дополнительные ресурсы

Программа освобождения от увеличения арендной платы для пожилых людей (SCRIE): пожилые люди с годовым доходом ниже 50 000 долларов США, проживающие в Митчелл-Лама, статья XI, или кооперативы, получающие помощь из федерального бюджета, могут иметь право на освобождение от всех или некоторых повышений арендной платы, текущих расходов. , оценка капитала или добровольные капитальные взносы.

По вопросам, касающимся спонсируемой городом программы Mitchell-Lama, звоните по телефону 212-863-6500 или пишите по адресу [email protected]

Для получения информации о жилищной программе Mitchell-Lama, курируемой штатом Нью-Йорк, посетите сайт New York State Homes and Community Renewal или позвоните по телефону 866-463-7753.

Закон штата Массачусетс о государственном и субсидируемом жилье

Доступное жилье, Mass.gov.
Найдите информацию о государственном жилье, программах помощи в аренде жилья, аварийном жилье и других государственных ресурсах, которые помогут вам найти безопасное и надежное жилье.

Обращение за приютом в чрезвычайных ситуациях: руководство для семей, Массачусетский институт правовой реформы и Rosie’s Place, октябрь 2015 г. Также доступно на испанском языке.
«Экстренная помощь — это система приюта для семей в штате Массачусетс…» Беременные женщины и семьи с детьми имеют право… Вы должны доказать, что стали бездомным из-за домашнего насилия, пожара, наводнения, стихийного бедствия или определенных видов выселение, которое произошло не по вашей вине.» Есть еще несколько требований, чтобы иметь право.Руководство объясняет эти требования и то, как подать заявление на получение убежища.

Административный план программы ваучеров на выбор жилья, Департамент жилищного строительства и общественного развития штата Массачусетс, октябрь 2020 г.
В этой более чем 400-страничной книге изложены правила и процедуры для программ, основанных на квартиросъемщиках, согласно Разделу 8, включая такие темы, как справедливое жилье, право на участие в программе, дискриминация и т. д.

Housing Navigator Massachusetts
«Мы разрабатываем технологию, которая способствует справедливости в отношении жилья и … обеспечивает прозрачность рынка доступного жилья.Работая с владельцами и партнерами из государственного сектора, мы создали базу данных об аренде с ограничением по доходу со всего штата. Ищите жилье здесь.»

Руководство по поиску жилья для людей с ограниченными возможностями в Массачусетсе, Chapa.org
Руководство для арендаторов жилья с ограниченными возможностями в Массачусетсе, предоставляющее пошаговую помощь в поиске

Ограничения доходов в зависимости от размера домохозяйства, Mass Housing and Community Development, апрель 2021 г.
Домохозяйства с низким доходом, как правило, имеют право на государственное жилье, если они зарабатывают не более 80 процентов среднего дохода по региону.Существует без ограничения активов для семей, желающих получить государственное жилье, программу ваучеров по Разделу 8 или многоквартирное жилье, субсидируемое HUD из федерального бюджета.

Массовая юридическая помощь Буклеты и информация о жилье:

  • Поиск жилья, Массачусетс. Юридическая помощь. Жилищные программы, как подать заявку, кто имеет право, кто имеет приоритет, списки ожидания, проверка арендаторов, оспаривание отказа, ваучеры по разделу 8, иммигранты и жилье, разумные приспособления.
  • Создание меморандума о взаимопонимании, штат Массачусетс.Юридическая помощь. «Соглашения под названием «Меморандум о взаимопонимании» (MOU) могут быть мощными инструментами для групп арендаторов, чтобы договориться о том, как работать с жилищным управлением по вопросам, вызывающим озабоченность. В этой брошюре объясняется закон, какие шаги необходимо предпринять для создания MOU, и образец МОВ».
  • Причины отказа, Массовая юридическая помощь. Отвечает на вопросы о том, когда вам могут отказать в государственном жилье.
  • Арендная плата в государственном жилье, Массачусетс. Юридическая помощь. «Эта брошюра даст вам ответы на вопросы о том, как устанавливается арендная плата в государственном и федеральном государственном жилье в Массачусетсе.»
  • Переводы в государственное жилье, Массачусетс. Юридическая помощь. «Брошюра для жильцов в Массачусетсе о том, как запросить перевод в другую квартиру и что делать, если жилищная служба требует вашего перевода».
  • Информация об аренде государственного жилья, Массачусетс. Юридическая помощь. «Путеводитель по правам для арендаторов государственного жилья в Массачусетсе»
  • Использование вашего процесса рассмотрения жалоб на государственное жилье, Mass. Legal Help. «Брошюра для жильцов в Массачусетсе о процессе рассмотрения жалоб, включая рабочие листы, которые помогут вам подготовиться к слушанию жалобы.»
  • Какие типы государственного жилья существуют? «В Массачусетсе существуют различные типы программ государственного жилья. Некоторые из них предназначены для семей. Некоторые предназначены специально для пожилых людей и людей с ограниченными возможностями. Некоторые финансируются федеральным правительством, а некоторые — правительством штата. По этой причине важно выяснить, на какой тип государственного жилья вы подаете заявление или в каком живете, и кто его финансирует, чтобы выяснить, каковы ваши права.»

Справочник по размещению в государственном жилье, Департамент жилищного строительства и городского развития США
235-страничное руководство по размещению в государственном жилье охватывает гражданские права и требования недискриминации, право на прием, ведение листа ожидания, критерии отбора заявителей, рекомендации по размещению, обработку заявлений, стандарты проверки , план выбора и назначения арендаторов, требования к аренде, доход и арендная плата по программе, переводы, ежегодная проверка доходов и семейных обстоятельств, промежуточные корректировки арендной платы, коммунальные услуги, общественные работы и самообеспечение, политика в отношении домашних животных, общие требования к аренде государственного жилья, процедура рассмотрения жалоб, и насилие в семье.Обновления глав здесь.

Государственное жилье для некурящих, Департамент жилищного строительства и городского развития США
Включает руководство для домовладельцев, контрольный список и информацию для жителей о здоровье и отказе от курения.

Регистрация и лицензирование сдаваемой в аренду собственности

Обзор

Город Балтимор теперь требует, чтобы ВСЕ сдаваемые в аренду жилые единицы были зарегистрированы, проверены и лицензированы, чтобы гарантировать их соответствие основным требованиям безопасности и технического обслуживания.Раньше одно- и двухквартирные дома не требовали осмотра и получения лицензии на сдачу в аренду. 1 августа 2018 года вступил в силу новый закон, согласно которому все сдаваемое в аренду имущество в городе Балтимор, в том числе одно-, двух- и многоквартирные дома, должны получить лицензию на сдачу в аренду до 1 января 2019 года. Если ваше имущество не сдается в аренду, но не занят владельцем, его все равно необходимо регистрировать ежегодно.

Чтобы получить лицензию на аренду от Департамента жилищного строительства и общественного развития (DHCD), недвижимость должна соответствовать двум требованиям: 1) быть зарегистрирована в DHCD с использованием онлайн-портала и 2) быть проверена лицензированным государством, зарегистрированным в городе Балтимор. Домашний инспектор.

Настроить онлайн-аккаунт можно легко из дома или офиса. Однако, если требуется помощь, киоски доступны в регистрационном офисе, расположенном по адресу: 417 E. Fayette Street, Room 100, а персонал может помочь с 8:30 до 16:30 с понедельника по пятницу, за исключением в официальные праздники.

Полное описание процесса и требований см. в листе информации о регистрации и лицензировании.

Владельцы/управляющие недвижимостью 

Как зарегистрировать свою собственность

Городской кодекс Балтимора, статья 13, подзаголовок 4-2, требует, чтобы каждый владелец занимаемой жилой единицы, не являющейся собственником, «независимо от того, занята она или свободна, независимо от того, приносит ли оно доход или не приносит доход, является ли оно пригодным для проживания или непригодным для проживания», чтобы подать заявление о регистрации Комиссару по жилищному строительству.Это должно быть сделано в течение 10 дней после любой передачи собственности и каждого 1 января после этого.

Плата за регистрацию варьируется в зависимости от типа и размера собственности. Подробнее см. в листе информации о регистрации и лицензировании.

Для выполнения требований по регистрации и лицензированию:

Нажмите здесь, чтобы создать новую учетную запись
Войдите здесь, если вы уже создали учетную запись собственности, вы должны предоставить ее для проверки лицензированному штатом и зарегистрированному в городе Балтимор жилищному инспектору.Домашние инспекторы устанавливают свои собственные рыночные ставки за эти проверки; Город Балтимор не регулирует стоимость этих проверок. Вы можете выбрать любого государственного лицензированного жилищного инспектора, зарегистрированного в DHCD города Балтимора. Проверки могут быть завершены в любое время после 1 августа 2018 г., но должны быть представлены вместе с вашей регистрацией до 31 декабря 2018 г.

Инспектор будет искать предметы первой необходимости для жизни, здоровья и безопасности, чтобы убедиться, что имущество соответствует нормам и безопасно. для жильцов и жителей соседних домов, включая, помимо прочего, электрические и водопроводные датчики, детекторы дыма и угарного газа, внутренние и внешние санитарные условия, коммунальные услуги и свинцовую краску.Мы рекомендуем вам просмотреть форму проверки, чтобы понять требования и выполнить необходимый ремонт до проверки.

Все первоначальные лицензии выдаются сроком на два года. Когда придет время для продления, вы можете получить трехлетнюю лицензию или ограничиться двухлетней или однолетней лицензией в зависимости от вашей истории обслуживания и истории нарушений.

Список зарегистрированных жилищных инспекторов

Щелкните здесь, чтобы просмотреть список зарегистрированных жилищных инспекторов города Балтимора

Как получить лицензию на вашу собственность Home Inspector, зарегистрированный в городе, вы должны пройти процесс лицензирования онлайн.

Чтобы выполнить свои лицензионные требования:

Войдите здесь, если вы ранее настроили учетную запись

Лицензированные инспекторы по жилищным вопросам штата

Чтобы стать зарегистрированным инспектором по жилищным вопросам города Балтимора или получить доступ к своей учетной записи, нажмите здесь.

Осмотр формы

Baltimore City Rental City Iceptore Form
Addendum в аренду лицензионный контрольный список для мультифамилий недвижимости
Проверка контрольного списка Руководящих документ

Арендаторы / потенциальные арендаторы

Как узнать, является ли собственность в настоящее время лицензирована и зарегистрирована как сдаваемое в аренду имущество

Найдите здесь, чтобы определить, имеет ли недвижимость в городе Балтимор в настоящее время лицензию и зарегистрирована как сдаваемое в аренду имущество.Вы можете искать по адресу, блоку/лоту или почтовому индексу.
 
Ресурсы

Брошюра о новых требованиях к лицензированию — брошюра с изложением новых требований к лицензированию и регистрации.
Информационный лист регистрации и лицензирования – подробное описание процесса и требований для регистрации, проверки и лицензирования вашей собственности.
Форма проверки лицензии на аренду в городе Балтимор – домашняя инспекция будет использовать эту форму при проверке сдаваемых в аренду единиц жилья. Эта форма должна быть представлена ​​в рамках процесса лицензирования.Дополнение
к контрольному списку лицензий на аренду многоквартирных домов – домашняя инспекция будет использовать эту форму в дополнение к форме проверки лицензии для проверки мест общего пользования в многоквартирных жилых домах, меблированных комнатах и ​​отелях.
Образец формы для вывоза и переработки мусора, предоставляемой арендаторам.
Санитарная брошюра (на английском и испанском языках)
Часто задаваемые вопросы — часто задаваемые вопросы и ответы о новых требованиях к лицензированию и регистрации.

Правила лицензирования

Полный текст законопроекта Совета 18-0185
Кодекс города Балтимора, статья 13, подзаголовок 4-2 , требует, чтобы владелец пустующего участка, оцененного в 100 долларов или более, подал заявление о регистрации Комиссару по жилищному строительству.Во время приобретения новый владелец пустующего участка должен подать заявление о регистрации и оплатить все причитающиеся регистрационные сборы. Это должно быть сделано в течение 10 дней после любой передачи имущества и каждый последующий год. Ежегодный регистрационный сбор составляет 25 долларов США за каждый свободный лот, при этом максимальная плата составляет 5000 долларов США за все лоты, принадлежащие одному и тому же зарегистрированному владельцу.

Зарегистрируйтесь онлайн

Нажмите здесь, чтобы создать новую учетную запись
Войдите здесь, если вы уже создали учетную запись

Зарегистрируйтесь по электронной почте

Свяжитесь с отделом регистрации собственности и лицензирования многоквартирных домов по электронной почте.

Зарегистрироваться лично

Отдел регистрации собственности и лицензирования
417 E. Fayette Street, Room 100
Открыт с понедельника по пятницу с 8:30 до 16:30.
410-396-3575

Регистрация охранной сигнализации

Городской кодекс Балтимора, Постановление полиции, статья 19, подзаголовок 8, требует, чтобы подрядчик системы сигнализации, монитор и пользователь ежегодно регистрировали каждую систему сигнализации у комиссара полиции.

Подрядчики и наблюдатели

Подрядчик — это любое лицо, занимающееся установкой, обслуживанием, изменением, проверкой, администрированием, продажей или обслуживанием систем сигнализации.

Монитор — это любое лицо, занимающееся мониторингом систем сигнализации с целью сообщения об активации системы сигнализации в Департамент полиции.

Подрядчики и наблюдатели должны зарегистрироваться и платить соответствующую плату (50 долларов США в год) за каждую систему сигнализации.

Информация для подрядчиков и контролеров сигнализации
Загрузить регистрационную форму компании по сигнализации здесь

Пользователи

Пользователем является: (i) владелец или арендатор любой системы сигнализации; (ii) Владелец или арендатор любого жилого помещения, места работы или другого помещения, которое было оборудовано системой сигнализации; или (iii) любое другое лицо, использующее систему сигнализации.

Плата за регистрацию тревоги не взимается.

Информация для пользователей сигнализации
Загрузить регистрационную форму сигнализации здесь

Зарегистрироваться онлайн

Нажмите здесь, чтобы создать новую учетную запись
Войдите здесь, если вы уже создали учетную запись 

-Step Guide

Многие инвесторы в недвижимость мечтают сделать следующий шаг и создать компанию по управлению недвижимостью. Однако многим не хватает знаний о том, что делать, чтобы начать.С этой целью ниже приведено руководство по этому процессу. Выполните следующие действия, чтобы узнать обо всем, что вам нужно сделать, прежде чем вы начнете управлять своей первой арендованной единицей. Вооружившись этими знаниями, вы сможете построить прочную основу для успеха.

Шаг 1: Получение необходимых лицензий и сертификатов

В зависимости от того, где вы живете, есть большая вероятность, что вам придется выполнить некоторые требования к образованию, прежде чем вы сможете начать работать в сфере управления недвижимостью.По правде говоря, в каждом штате есть свои собственные требования, которые необходимо выполнить, чтобы предлагать эти услуги, поэтому рекомендуется изучить требования вашего штата, прежде чем делать что-либо еще.

Тем не менее, в большинстве штатов требуется, чтобы вы получили хотя бы один из следующих сертификатов или лицензий:

  1. Лицензия брокера по недвижимости: Эта лицензия позволяет вам покупать и продавать недвижимость. Тем не менее, темы управления недвижимостью часто затрагиваются во время курсовой работы и экзамена на получение лицензии.
  2. Лицензия на управление недвижимостью: Между тем, эта лицензия предлагает более конкретное обучение тому, как действовать в качестве посредника между владельцем недвижимости и их потенциальным арендатором.

Хотя это, как правило, не является обязательным требованием, вы также можете расширить свое образование, получив один из следующих специализированных сертификатов:

  1. Сертифицированный менеджер общественной ассоциации
  2. Сертифицированный управляющий квартирами (CAM)
  3. Специалист по управлению жилым домом (RPM)
  4. Сертифицированный управляющий недвижимостью

Шаг 2: Составление бизнес-плана

Получив лицензию брокера или лицензию на управление недвижимостью, вы можете перейти к следующему этапу — составлению бизнес-плана по управлению недвижимостью.Проще говоря, бизнес-план работает как дорожная карта для вашего нового бизнеса. это поможет вам четко определить свои цели, а также шаги, которые необходимо предпринять для их достижения. Однако этот документ также может быть использован для привлечения инвесторов.

Хотя каждый бизнес-план в сфере недвижимости немного отличается, в целом вы должны включить следующие подразделы:

  1. Резюме
  2. Описание компании
  3. Анализ рынка
  4. Анализ конкуренции
  5. Резюме команды
  6. 1 продукты и услуги
  7. Маркетинговый план
  8. Стратегия продаж
  9. Финансовые прогнозы

Шаг 3: Определение юридической структуры

Теперь пришло время определить юридическую структуру вашего бизнеса.Это определяет тип нормативных документов, которые вы должны подать, размер личной ответственности, которую вы возьмете на себя в отношении своей инвестиционной собственности, и то, как вы будете подавать свои налоги. Хотя это может показаться большой работой, важно отделить свои деловые и личные финансы, чтобы защитить свои личные активы.

, в частности, этот процесс состоит из нескольких шагов:

  1. Определение типа юридического лица вашего бизнеса: Как правило, компания по управлению недвижимостью регистрируется как LLC или S corp.Тем не менее, у обоих есть плюсы и минусы, поэтому важно обсудить решение с финансовым профессионалом.
  2. Подача заявки на получение номера EIN: Ваш финансовый специалист также может помочь вам с оформлением этих документов.
  3. Получение бизнес-лицензии: Опять же, в разных штатах будут разные требования к тому, какой тип лицензии вам понадобится, поэтому вам нужно убедиться, что вы соответствуете всем требованиям.
  4. Открытие коммерческого банковского счета: Это последний шаг в разделении ваших деловых и личных финансов.Обычно это происходит, когда вы являетесь юридическим лицом и у вас есть номер EIN.

Шаг 4: Настройка ваших услуг и структуры ценообразования

После этого следующим шагом будет определение ваших услуг и структуры ценообразования. Хорошая новость заключается в том, что как владелец бизнеса вы можете предлагать любые услуги, которые пожелаете. Однако, чтобы оставаться конкурентоспособными с другими компаниями по управлению недвижимостью в вашем регионе, вам необходимо поддерживать свои цены на уровне рыночных.

Получите четкое представление о своих предложениях услуг

Чтобы помочь вам сориентироваться, ниже приведен список возможных услуг по управлению, которые может предложить управляющая компания.

  1. Маркетинговые объявления в аренду.
  2. Проведение показов каждой арендуемой единицы.
  3. Проверка любого потенциального арендатора.
  4. Подписание и продление договора аренды.
  5. Проведение осмотра инвестиционной недвижимости при въезде и выезде арендаторов.
  6. Сбор арендной платы и залога арендатора.
  7. Постоянное обслуживание арендаторов.
  8. Работа с проблемными жильцами и выселением.

Настройка структуры ценообразования

Наряду со списком услуг вам также необходимо определить цены. В этом случае вы можете оценить каждую из своих услуг тремя способами:

  1. Плата на основе процентов: При этой модели ценообразования вы берете процент от арендной платы, которую арендодатель взимает каждый месяц в обмен на ваши услуги.Обычно это постоянный заряд.
  2. Фиксированная плата: Фиксированная плата обычно взимается авансом в обмен на услуги и может быть разовой или постоянной .
  3. Плата за проект: Здесь вы будете взимать плату с каждого арендодателя за каждую услугу, которую он выбирает из вашего меню предложений.

Чтобы узнать, сколько брать, может быть полезно просмотреть веб-сайты ваших конкурентов, чтобы получить представление о текущих ставках на вашем рынке недвижимости.

Шаг 5: Найм членов вашей команды

Затем, когда вы четко определите, какие услуги вы хотите предоставлять, следующим шагом будет наем команды квалифицированных специалистов. Члены команды, которых вам нужно нанять, будут зависеть от того, какие услуги вы предлагаете. Тем не менее, вот общий список, который поможет вам начать работу:

  1. Бухгалтер по недвижимости: Хороший бухгалтер необходим для компании по управлению недвижимостью. Они смогут управлять вашими доходами и расходами, помогут вам заполнить документы для создания вашего бизнеса и помогут вам ежегодно подавать налоги.
  2. Юрист по недвижимости: Юрист по недвижимости может помочь вам составить контракты, которые вы будете использовать в своем бизнесе. По мере того, как вы растете и приобретаете клиентов, они также могут дать вам совет о том, как смягчить ответственность, и помочь вам понять ваши фидуциарные обязанности.
  3. Подрядчики: при любом обслуживании. Может быть полезно иметь электрика, сантехника, маляра, подрядчика по ремонту HVAC и генерального подрядчика на случай, если они вам понадобятся.
  4. Другие управляющие недвижимостью: В большинстве случаев, когда вы только начинаете свою деятельность, вы должны быть в состоянии выполнять большую часть обязанностей по аренде и управлению арендаторами самостоятельно. Тем не менее, по мере вашего роста вы можете захотеть привлечь других управляющих недвижимостью, чтобы помочь вам вести бизнес.

Шаг 6: Инвестиции в правильное программное обеспечение для управления недвижимостью

По правде говоря, существует множество вариантов программного обеспечения для управления недвижимостью, и вам придется поиграть с тем, какая система лучше всего подходит для вас.Тем не менее, ниже мы перечислили различные типы программного обеспечения, в которое вам следует инвестировать.

  1. CRM-система: Проще говоря, CRM-система помогает вам управлять своими клиентами. Существует множество CRM-систем для управления недвижимостью, но вам следует поискать ту, которая позволяет хранить подписанные документы, а также отслеживать запросы на техническое обслуживание.
  2. Управление финансами: Далее вам понадобится программное обеспечение для управления финансами, которое поможет вам отслеживать арендную плату, выставлять счета и составлять финансовые отчеты.
  3. Подписание документов: Затем вам нужно найти программу, позволяющую подписывать договоры аренды и другие документы электронной подписью.
  4. Проверка арендаторов: Как управляющий недвижимостью важно вкладывать средства в программы, которые помогают вам проводить проверку данных арендаторов и их кредитоспособности.
  5. Сбор арендной платы: Наконец, хотя это и не является обязательным требованием, большинство управляющих компаний имеют систему, позволяющую арендаторам вносить арендную плату онлайн.

Шаг 7: Маркетинг вашего бизнеса

После того, как все эти элементы будут готовы, последним шагом будет продвижение вашего бизнеса на рынок.По правде говоря, есть много разных способов представить ваш новый бизнес заинтересованным арендодателям в вашем районе. Вероятно, вам будет полезно использовать несколько стратегий при попытке продать свою компанию по управлению недвижимостью. Имея это в виду, ниже приведены несколько способов поиска потенциальных клиентов.

  1. Создайте свой веб-сайт: Как минимум, ваш веб-сайт должен предоставлять потенциальным клиентам информацию о вашем бизнесе, предлагаемых вами услугах и о том, как с вами связаться.
  2. Сеть с профессионалами в сфере недвижимости: Иногда ничто не заменит рекомендации из уст в уста при попытке создать постоянный поток бизнеса.Если возможно, сделайте все возможное, чтобы пообщаться с профессионалами в сфере недвижимости и найти способы помочь друг другу.
  3. Начните вести блог: Одним из способов привлечения трафика на ваш сайт является создание блога. Предоставляя людям полезную информацию об управлении недвижимостью, вы начнете позиционировать себя как отраслевого эксперта. Со временем ваши читатели обратятся к вам за услугами.
  4. Будьте активны в социальных сетях: Еще один вариант — заявить о себе в социальных сетях.Создавая контент, делясь соответствующей информацией и отвечая на вопросы своих подписчиков, вы сможете привлечь внимание к своему бизнесу и своему бренду.
  5. Используйте платные поисковые объявления: Если вы можете найти условия поиска и ключевые слова, которые использует ваш потенциальный клиент, вы можете использовать платные объявления, чтобы убедиться, что вы появляются первыми в результатах поиска.
  6. Попробуйте прямой маркетинг: Наконец, прямой маркетинг предполагает отправку рекламных материалов непосредственно вашему целевому потребителю.

Практический результат

Со временем, если вы продолжите оттачивать свою маркетинговую стратегию, вы сможете найти клиентов и расширить портфолио недвижимости.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован.