Бизнес субаренда: Субаренда как бизнес. Как заработать на аренде помещений, квартир и их сдаче

Содержание

Субаренда: 6 советов для лучшей эффективности

Многие компании планируют сдать в субаренду свои офисные помещения, чтобы оптимизировать портфель недвижимости вследствие пандемии коронавируса. Екатерина Чичек, директор, отдел услуг корпоративным клиентам CBRE, рассказала, что нужно знать о сдаче офисного помещения в субаренду, в том числе о том, когда это имеет смысл, как извлечь из этого выгоду и какие проблемы возникают наиболее часто.

Рынок субаренды офисных помещений значительно вырос в последнее время, поскольку многие компании переоценивают свои портфели недвижимости.

Но прежде, чем компания начнет изучать возможность сдать в субаренду избыточные офисные помещения, ей придется ответить на ряд вопросов — существует ряд факторов, которые прямо влияют на маржинальность такого рода сделок.
 

Когда и почему

Есть две основные причины, по которым компания может рассмотреть вопрос о сдаче своих офисных помещений в субаренду:

  • Компании не нужно столько офисных помещений.

Независимо от того, изменила ли компания свои бизнес-прогнозы с учетом более медленного роста или планирует расширить применение практики удаленной работы в период после пандемии COVID-19, некоторые арендаторы офисной недвижимости обнаружили, что им просто не нужно столько площади, сколько они в настоящее время арендуют. Некоторые компании, переживающие сильный рост, могут арендовать больше площади, чем им необходимо в настоящее время, чтобы иметь резервы. Такие компании часто сдают неиспользуемые офисные помещения в субаренду, пока сами не будут готовы к их использованию.

  • Компания переросла имеющиеся офисные помещения.
Несмотря на экономическую неопределенность, вызванную пандемией, некоторые компании продемонстрировали более быстрый, чем ожидалось, рост и, как следствие, переросли имеющиеся офисные помещения.
Многие из таких компаний планируют и дальше предлагать своим сотрудникам возможность работать удаленно после завершения пандемии. Другие компании полностью переходят на гибридные модели работы. В любом случае, компания пришла к выводу, что офисные помещения играют неотъемлемую роль в ее бизнесе, и подыскивает более просторные офисные помещения для размещения сотрудников.
Если текущий арендодатель не в состоянии предложить дополнительные площади в том же здании, компаниям часто приходится рассматривать возможность сдачи в субаренду имеющихся офисных помещений, чтобы компенсировать расходы, вызванные переездом в более просторный офис до истечения срока текущей аренды.
 

Преимущества субаренды офисных помещений

Хотя обстоятельства могут быть разными, компания, как правило, получает два основных преимущества при сдаче в субаренду своего офисного помещения:

  • Сдача в субаренду лишних офисных помещений может помочь частично покрыть расходы выручкой от субаренды. Эта стратегия сокращения расходов приносит существенную выгоду.
  • Субаренда может помочь компании определить оптимальный размер своего портфеля недвижимости: Для некоторых компаний самая большая материальная выгода от сдачи в субаренду избыточных офисных помещений заключается в возможности оптимизировать существующий портфель офисных помещений.
При составлении портфеля недвижимости компании часто закладывают больше площади, чем им необходимо, поскольку они стремятся смоделировать свои потребности в офисной площади на основе бизнес-прогнозов в отношении численности персонала и роста бизнеса.

Но бизнес-прогнозы — это всего лишь прогнозы. Иногда компании опережают запланированные темпы роста, а иногда отстают от них.

 
Подводные камни

Несмотря на преимущества, которые компании получают при сдаче в субаренду лишних офисных помещений, существуют и определенные сложности.

На растущем рынке покрыть расходы на аренду, сдавая офисные помещения в субаренду, вполне реально, но на слабом рынке сделать это может быть проблематично. Кроме того, условия аренды часто ограничивают возможность арендатора сдавать помещения в субаренду с прибылью.

Не следует забывать о возможных простоях. Продолжительность простоя может варьироваться в зависимости от географического региона и спроса на местном рынке аренды, но это полезно учитывать при планировании сдачи офисного помещения в субаренду.

Ни и наконец, сдача площадей в субаренду часто грозит дополнительными затратами. Например, на перепланировку или реконфигурацию офисных помещений.

 
Советы не постороннего

После того, как вы решили сдать офисное помещение в субаренду, предпримите следующие шаги к подготовке помещений к выходу на рынок и сокращению времени, необходимого для поиска субарендатора.

  • Проверьте договор аренды: очень важно убедиться, что арендатор вправе сдать помещения в субаренду. Также необходимо уточнить любые требования относительно согласия арендодателя и его права истребовать занимаемые вами помещения, если они ему потребуются.
Арендодатели обычно оставляют за собой право отказать в согласии на субаренду, чтобы гарантировать защиту своих интересов. В зависимости от условий аренды арендодатель также может иметь право на долю в любой чистой прибыли от субаренды.

Лучше всего уточнить свои права и ограничения на субаренду, а также выполнить анализ финансовых последствий до вывода помещений на рынок.

Предварительная комплексная экспертиза поможет сдать помещения в субаренду таким образом, чтобы это отвечало интересам компании на конкурентном рынке.

  • Определите реалистичные ожидания в отношении покрытия затрат и проанализируйте финансовые последствия. Большинству арендаторов следует ожидать, что площади смогут быть сданы в субаренду со скидкой относительно их текущей рыночной стоимости.
Такие скидки могут определяться такими переменными, как ожидаемое время простоя, снижение базовой стоимости аренды для субарендатора, бесплатный период аренды для привлечения интереса со стороны арендаторов, затраты на перепланировку офисных помещений и комиссионные за субаренду, выплачиваемые агентам.

С точки зрения бухгалтерского учета, также может потребоваться быть готовыми к возможности дополнительных отчислений на обесценение вследствие субаренды.

  • Подготовьте офисные помещения к субаренде. Когда вы убедитесь, что вправе сдавать помещения в субаренду, важно подготовить их к выходу на рынок и убедиться, что оно готово к въезду субарендатора.
Помещения, готовые к въезду, особенно важны на рынке субаренды, так как немногие компании готовы вкладывать существенные средства в дополнительные улучшения помещений.

Помещения должны быть готовы к показу, и необходимо четко представлять, какая мебель и оборудование будут включены в субаренду.

Как только помещение готово, можно приступать к планированию показов. Также следует подумать об организации съемки офисного помещения, чтобы агенты могли устраивать виртуальные показы, что рекомендуется для более эффективного маркетинга и экономии времени потенциальных субарендаторов.

  • Проверьте финансовое положение потенциальных субарендаторов. Хотя вы сдаете свое офисное помещение в субаренду, вы, будете нести ответственность за все обязательства по аренде, включая уплату арендной платы арендодателю.
Поэтому важно оценить финансовое состояние любого субарендатора, чтобы убедиться, что он сможет исполнять свои обязательства по субаренде.

В большинстве случаев субарендатор также будет стремиться проверить ваше финансовое положение, поскольку он находится под угрозой выселения или потенциально более высокой арендной платы, если вы нарушите договор аренды.

  • Рассмотрите возможность переговоров с арендодателем в качестве альтернативы субаренде. Прежде чем сдавать офисное помещение в субаренду, возможно, стоит обсудить возможные изменения в договоре аренды с арендодателем.
В ходе переговоров вы можете обсудить изменения, содержащие более благоприятные условия в отношении субаренды вашего офисного помещения. Вы также можете попытаться устранить дополнительные затраты при субаренде.

Бывают также случаи, когда стоит изучить прямые альтернативы сдаче помещения в субаренду. Это может быть переезд в портфеле вашего текущего арендодателя на новые подходящие вам помещения или просто расторжение договора аренды с арендодателем, чтобы он мог напрямую заключить договор с новым арендатором.

Эта стратегия может принести выгоду: вы больше не будете зависеть от условий аренды, а новый арендатор, вероятно, сможет получить дополнительные уступки от арендодателя и дополнительную защиту, которую невозможно получить в случае субаренды.

Но расторжение договора аренды может иметь свои недостатки. Самый большой — и наиболее очевидный — заключается в том, что вам придется заплатить штраф за расторжение (хотя этот штраф обычно является предметом переговоров). Более того, расторжение договора аренды, скорее всего, будет зависеть от того, сможет ли арендодатель сдать помещение в аренду новому арендатору.

 
Российские особенности

В отличие от европейских стран, в России также рекомендуется обратить внимание на следующие нюансы при заключении договора на субаренду:

  • Оцените технические, юридические и финансовые возможности и ограничения по выделению помещения для субаренды в изолированный блок со своим доступом из лифтового лобби, ресепшн, санузлом и мини-кухней, а также возможность  разделения помещения для субаренды на меньшие блоки для расширения круга потенциальных субарендаторов, если предполагаете сдавать большУю площадь.
  • Оцените ваши возможности и готовность к заключению долгосрочного договора субаренды. Большинство финансово-стабильных субарендаторов на рынке будет заинтересовано в том, чтобы иметь долгосрочный договор субаренды (на срок более года), который по нормам российского законодательства будет подлежать государственной регистрации. 
  • Обсудите ваши планы с арендодателем и заручитесь его поддержкой.
 
Ну а теперь, когда ответы на все вопросы получены и все тонкости учтены – принимайте решение. Оно точно будет взвешенным и конструктивным.

Сентябрь 2021.

Субаренда под офисы, что нужно знать об этом бизнесе (2022) — с чего начать и сколько можно заработать

Содержание:

  • Как найти нужную недвижимость
  • Как не допустить ошибок при субаренде
  • Основы планирования, кому предложить аренду недвижимость
  • Как избежать рисков

Одна из проблем начинающих, и не только бизнесменов — нехватка доступных офисных помещений. Причем, это не только фирмы, занимающиеся продажами или оказанием услуг, но и различными тренинг студиями, арт и фото мастерскими. Сейчас даже в городах с населением от 100 тысяч человек существует значительная нехватка офисных помещений, решить которую можно именно субарендой. В чем же заключается особенность данного бизнеса?

Субаренда предполагает разделение целого объекта недвижимости собственником (арендатором) на студии, офисы или представительства с целью последующей сдачи в аренду его частей. Бизнес может быть реализован практически с нуля или при больших инвестициях. Важную роль в планировании играет место расположения недвижимости и бизнес план, ориентированный под текущую ситуацию рынка.

Что выгоднее, купить или арендовать помещение по офис?

Если предприниматель имеет достаточно средств на покупку большого здания, то все достаточно просто. Выбирается объект недвижимости в перспективном районе, причем это может быть не центр города. Принимается решение о покупке или гибкой аренде с последующим ремонтом и перепрофилированием под требуемые задачи. Отличительная особенность бизнеса – поиск недооцененных объектов, которые могут быть реализованы под новые нужды.

Еще до момента окончания ремонта и раздела площадей на офисы можно начинать рекламную компанию.

Следующий способ заработка – это вариант с минимальными вложениями, а именно — классическая субаренда. При заключении договора с собственником, важно учитывать возможные изменения стоимости коммунальных платежей, а также заложить процент роста или снижения цены на аренду всего объекта согласно ценам рынка. Рост арендной платы должен покрываться за счет пересмотра месячной или годовой суммы, или распределяться на всех участников договора аренды, субаренды. Владелец недвижимости при ценообразовании должен учитывать и факт вашего ремонта помещения, которое будет арендовано.

Как и в предыдущем случае, прежде чем начинать искать по городу подходящее здание, необходимо провести маркетинговое исследование, которое поможет определить востребованность офисов и возможную политику ценообразования.

При выборе места размещения представительства фирмы, у клиентов пользуются спросом офисы с качественным ремонтом и удобным размещением – вблизи метро, автобусных остановок, в центре города (для небольших населенных пунктов). Очень важно наличие парковочных мест для автомобилей съемщиков.

Субаренда более выгодна в краткосрочной перспективе при условии ограниченного бюджета. При выборе этой бизнес модели следует понимать, что бизнес будет гарантированно стабильным на время заключения контракта, после чего с вами могут прекратить сотрудничество. При субаренде важно правильно вложить полученную прибыль, поэтому необходимо заблаговременно рассчитать риски и обозначить их в договоре, оставив для себя возможность выкупа недвижимости. Как вариант, который удержит собственника от неприемлемых действий по отношению к вашему бизнесу, может быть возврат инвестиций, вложенных вами в недвижимость, прописанный в договоре.

Как найти нужную недвижимость

Сразу стоит отметить, что необходимо выделить несколько перспективных районов города под размещение вашего бизнеса. Так можно существенно ускорить начало работы на объекте. Рассмотрим несколько способов, которые помогут доступным образом получить информацию о недвижимости:

  • Расклеивание объявлений об аренде здания (включая уже выбранные).
  • В сети интернет, просматривая предложения на соответствующих сайтах.
  • Посещение производственных организации, рынков и магазинов, помещения которых не используются полностью.

При таком подходе не стоит рассчитывать, что здание будет найдено очень быстро. Как правило, интересная недвижимость попадает к новому владельцу еще до выставления ее на общественные площадки. И все же, приложив некоторые усилия, можно найти «весьма лакомый кусочек».

К более дорогому и действенному варианту получения желаемого здания, склада или другого объекта можно отнести посреднические услуги компаний, организованно работающих с недвижимостью в вашем городе. Обращение к ним может существенно сэкономить время, а если это посредник в интернете, то и деньги. К плюсам такого сотрудничества можно отнести вашу стартовую репутацию как надежного партнера для клиента такой фирмы, этот фактор может оказаться решающим для новичка.

Как не допустить ошибок при субаренде

Любое дело должно начинаться с планирования. Составление бизнес плана – важный момент в организации бизнеса. К примеру, предприниматель нашел подходящий объект недвижимости, оформил договор долгосрочной аренды и не рассчитал свои силы – деньги закончились еще на первом этапе выполнения ремонтных работ. Такое возможно? Вполне, особенно если учитывать возможность «более выгодной» аренды большей площади, которую могут предложить, и от которой будет сложно отказаться.

Правильно составленный бизнес план субаренды поможет избежать неожиданностей. В документ включаются все статьи расходов, определяется прибыльность проекта.

Арендовать под офис можно разные помещения: торговые площади, склады, здания недействующих компаний. Не стоит обращать внимание на их состояние. Сегодня существует множество технологий, позволяющих быстро и недорого отремонтировать внутренние площади. Создавать дизайн в офисах необходимо в классическом стиле. Лучше всего подходят светлые, ненавязчивые тона. Если предполагается меблировка и «все включено», рекомендуется обеспечить минимум мебели.

Особое внимание стоит уделять охране вашего офисного комплекса. Рекомендуется установить сигнализацию и заключить договор с соответствующей службой.

Также не стоит забывать о монтаже кондиционеров в каждой комнате. Хорошо, если в здании будет отведено место под столовую. Комфортные условия работы, и возможность приятного времяпровождение во время перерывов, способствуют востребованности офисов.

Позаботиться необходимо и о стоянке для автомобилей – это в идеале. Площадку перед зданием также следует привести в порядок, разбить на парковочные зоны. Само же здание должно быть оформлено не только изнутри. Внешний вид объекта скажет сам за себя. В бизнесе на рынке недвижимости важна каждая деталь – удобство размещения здания, создание комфортных условий для работы, стильное оформление офисов.

Основы планирования, кому предложить аренду недвижимость

Еще на этапе планирования стоит определить размер будущих офисов. Актуальными были и остаются небольшие комнаты, в которых могут работать минифирмы и частные предприниматели. Как вариант, некоторые из офисов можно сдавать на короткий промежуток времени, к примеру, юристам, психологам, фотографам, арт-проектам из нескольких участников. Остальные – на длительный период, предложив клиентам меньшую стоимость. Можно выделить одно объемное помещение под «Актовый зал», который будет интересен руководителям семинаров, мастер-классов.

Итак, помещение под офисы найдено, договор долгосрочной аренды подписан, перепланировка и ремонт выполнены, все это время на вас работали ваши объявления, и у вас появились первые клиенты. Уменьшать интенсивность рекламы не стоит, даже когда свободными остаются один или два офиса. Подача объявлений в интернет способствует продвижению бизнеса. Реклама должна быть ориентирована на компании, предпринимателей, юридических лиц, которые нуждаются в рабочем кабинете. Интернет поможет найти самые выгодные предложения. Не стоит завышать стоимость аренды. К примеру, цена аренды офиса в Москве за 1 кв. м колеблется от 200 до 600$ в год.

Здание будет нуждаться в обслуживании. Это стоит учесть в бизнес плане. На постоянную работу нужно будет нанять управляющего-менеджера, понадобятся услуги уборщицы, электрика, дворника, далее штат нужно будет дополнить консьержем. С обслуживающим персоналом заключается трудовой договор, на начальных этапах рекомендуется воспользоваться предложениями компаний, предоставляющих услуги данных работников.

Как избежать рисков

Естественно, как и любой иной бизнес, субаренда офисных помещений имеет определенные риски. Главными из них являются:

  • Несдача офисных помещений в аренду вовремя. При грамотно выбранном здании, качественном ремонте, рекламе – риск сводится к минимуму. К тому же доход от арендуемых студий поможет перекрыть временные трудности.
  • Нехватка средств на реализацию проекта. Правильно составленный бизнес план позволяет точно определить все затраты и избежать ненужных расходов.
  • Повышение стоимости коммунальных платежей. Избежать данного риска поможет пункт в договоре, который будет заключен со съемщиком. К примеру, при росте цен стоимость аренды может быть уменьшена на соответствующий процент.

Отношения арендодателя с арендатором прописываются в документе – договоре. Его составление стоит доверить опытному юристу, который поможет разработать выгодные условия сотрудничества для обеих сторон. Долгосрочные соглашения с компаниями стоит регистрировать в контролирующих органах.

Реализовать проект субаренды офисных помещений может каждый, приложив некоторые усилия. Учитывая разницу в стоимости покупки артстудии и ее аренды, всегда найдутся заинтересованные предприниматели, которые будут готовы стать клиентами субарендного бизнеса.

Смотрите видео по теме заработка на субаренде офисов:

Загрузка…

Субаренда как бизнес — Бизнес идеи на hobiz.ru, 2021-2022

Сегодня мы расскажем, что такое субаренда торговых площадей и как на этом можно заработать.

Многие предприимчивые и активные люди задают себе вопрос, каким бизнесом лучше заняться, особенно когда нет денег организовать собственное дело. Вариантов масса только вот какой из них выбрать и не прогореть это конечно же огромный вопрос. Субаренда помещения это реальная возможность зарабатывать ежемесячно деньги при минимальных вложениях.

Что такое аренда субаренда торговых площадей и как можно организовать собственный бизнес не перепродаже торговой площади в помещении.

Аренда — это когда ты за определенную ежемесячную плату снимаешь понравившееся тебе помещение владеешь и распоряжаешься им на правах арендатора согласно заключенному договора аренды с собственником помещения, в котором оговариваются все условия дальнейшей работы. Субаренда это когда ты данное помещение, ежемесячную плату которую уже устанавливаешь ты сам, сдаешь третьим лицам в аренду, и они так же владеют этим помещением согласно договору аренды.

И так начнем. Для начала нужно определиться какое помещение и для какого вида деятельности Вам нужно, вернее, чем бы Вы хотели заниматься или в какой сфере торговли Вы разбираетесь больше всего.

Возьмем, к примеру, продуктовый магазин. Первым делом нужно подобрать подходящее помещение и его месторасположение. Желательно конечно что бы рядом не было продуктовых магазинов и особенно больших супермаркетов, вряд ли Вы сможете конкурировать с такими магазинами где уже все давно налажено.Если же рядом с Вами будет не большой магазинчик например в квартале или уступающий Вам по площади то ни чего страшного, можно пробовать.

Следующий этап, это тоже немаловажно, это что бы Ваше помещение соответствовало всем необходимым правилам пожарной безопасности и санитарным нормам. Желательно что бы был хороший хотя — бы косметический ремонт.

После того как Вы подобрали себе хорошее помещение, нужно выходить на собственника и договариваться о ежемесячной платеже и о других условиях дальнейшей работы.

Что бы определить стоимость помещения нужно знать, сколько составляет средняя стоимость квадратного метра в вашем населенном пункте. Сделать это можно почитав газеты про местную недвижимость либо посмотреть на местном сайте недвижимости. Если собственник просит слишком завышенную цену, то нужно поторговаться, обычно в объявлении стоит цена выше, специально для торга. Если брать большие площади то собственники, как правило, сдают их на порядок дешевле. Чем больше площадь, тем ниже стоимость квадратного метра, а чем меньше площадь, тем выше стоимость квадратного метра. Вывод — чем дешевле договоритесь, тем больше заработаете. Как, и везде.

Еще один момент, нужно попробовать договориться с собственником об отсрочке первого платежа, желательно на пару месяцев для раскрутки магазина, так называемые «каникулы». Нужно это для того что бы привести помещение в соответствующий вид, расставить предпринимателей и потихоньку начать работать. Если этот магазин уже действующий, то возможно все будет наоборот, собственник может поставить условия начать оплату с первого месяца. Мало того еще и потребовать обеспечительный взнос в размере одной арендной платы. В данном случае это уже должен быть реально сильный магазин, со своим потоком покупателей. Если же это магазин новый, то необходимо время пока местные жители к нему привыкнут. Если не будет покупателей, то предприниматели в убыток себе работать не будут и соответственно разбегутся. Ну а если Вы им так же сделаете небольшие каникулы, не совсем бесплатно, а хотя бы за половину обозначенной стоимости то все будет по честному. И Вы в уже в небольшом плюсе и им приятно. Что касается Вашего заработка то решать Вам. В зависимости от того на какую сумму аренды договоритесь с собственником. Но в среднем можно прибавлять от 50% до 100% на квадратный метр. Но не забывайте что это не полностью Ваш заработок. Вам нужно будет с этих денег заплатить зарплату техничкам, охрану и разные непредвиденные расходы. Так что прежде чем начинать внимательно просчитайте рентабельность данного помещения.

Так же нужно не забывать про коммунальные услуги и электроэнергию. В основном это платится арендатором по счетам, отдельно от аренды и составлять в нашем случае будет не мало, особенно электроэнергия так как холодильники потребляют довольно-таки много. Коммунальные платежи можно разделить так же по площадям, между предпринимателями.

Теперь самое главное, нужно подумать кем заполнить площади.Если Вы думаете что вряд ли сможете привлечь в свой магазин мелких предпринимателей то ошибаетесь. Сейчас города и мелкие населенные пункты слишком активно заполняют торговые сети, а на больших рынках то и дело повышают стоимость торгового места, мелкому предпринимателю просто не куда деваться, они либо сворачивают свой бизнес, либо ищут подходящие места. Есть и сильные предприниматели, которые расширяют свой бизнес и ищут новые торговые точки. Так что если ваш магазин в удачном месте Вы сможете легко найти, кем его заполнить.

Как найти Субарендаторов? Можно самое простое походить по рынкам и заинтересовать Вашим предложением об открытии нового магазина, можно дать задание агентам по недвижимости за определенный процент от первой суммы аренды, а так же можно самому разместить объявление об аренде торговых площадей.

Что бы это был полноценный продуктовый магазин то нужно что бы в нем было все необходимое. Для примера можно походить по городу и посмотреть на разные магазины, что и как там расставлено, какие группы товаров присутствуют, а какие отсутствуют, для себя посчитать все плюсы и минусы.

Самые основные группы это хлеб, молоко, колбаса, рыба, фрукты, заморозка, бакалея и винно-водочный отдел. Если площадь позволяет то можно еще добавить салаты, Сыры, свежее мясо, какие-либо фирменные полуфабрикаты, отдельный отдел с чаем, сухофрукты, приправы и так далее. Все зависит от площади магазина, если останется место, то можно много еще чего поставить.

И так Вы предварительно договорились со всеми предпринимателями, заключили договора субаренды и назначили дату открытия магазина. К этой дате Вам тоже нужно подготовиться, как я уже говорил нужно поставить электросчетчики, заранее договориться с предпринимателями на какие розетки. Так же провести воду можно просто холодную и без канализации в те отделы в которых необходима вода мясо, рыба, молоко, заморозка. Придумать название для магазина и повесить вывеску. На входе в магазин установить график работы магазина, соответственно заранее согласовать его с предпринимателями.

Открытие магазина. Как только у Вас все будет готово нужно дать команду предпринимателям, что бы они начали заезжать и расставляться. Это тоже процесс не маловажный. Обычно когда визуально расставляешь отделы это одно, а когда они уже полноценно встают на место это другое. Когда будут ставить оборудование, площадь либо уменьшится, либо увеличится.

Расставив оборудование, Вы можете запускать магазин в работу.

Специально для ХОБИЗ.RU

Сам себе рантье: спасет ли субаренда офиса ваш бизнес :: РБК Pro

Для многих компаний спасительным кругом во время кризиса стала субаренда. Это оптимальный выход, когда вы не можете разорвать договор, а более 20% офиса пустует. О том, всем ли подходит этот способ, рассказала Екатерина Ньюман, гендиректор Q1 Group

Фото: Dan Kitwood / Getty Images

На первый взгляд субаренда может показаться идеальным способом экономии, который подойдет любому бизнесу. Однако, на практике все не так просто, как кажется на первый взгляд. Далеко не каждый владелец бизнес-центра дает право арендатору сдавать помещение в субаренду. И даже если он не возражает, то поиск субарендаторов, перепланировка офиса, разделение расходов на управляющую компанию (УК) — все это ложится на плечи компании. Вряд ли в таких условиях кому-либо удастся серьезно заработать на сделке (как правило, ставка ниже оригинальной на 10-15%). Тем не менее, это может стать хорошей антикризисной мерой на время, пока рынок не восстановится.

Офис «на вырост» vs офис в субаренду

На протяжении последних нескольких лет компании, ориентированные на быстрый экстенсивный рост, выбирали просторные офисы с возможностью предоставления гибких рабочих мест для региональных сотрудников. В свете сегодняшних реалий, когда идет перевод сотрудников на удаленку и даже серьезные сокращения, подходы к бизнесу приходится менять на ходу.

По данным компании CBRE, с конца марта 2020 года рынок субаренды увеличился на 93%. JLL прогнозирует увеличение количества свободных офисных площадей в Москве к весне 2021 года всего на 3%. Это объясняется в первую очередь тем, что в ближайшее время владельцы недвижимости не планируют вводить новые объекты, а также положительной динамикой субаренды.

Один из ключевых вопросов при субаренде — договориться с арендодателем, на каких условиях он будет готов согласовать сделку, каким образом будут делиться эксплуатационные расходы, и как они будут рассчитываться. Существует два варианта развития событий:

  1. Арендатор должен вложиться в проект реконструкции офиса
  2. Арендатор должен найти долгосрочных партнеров-субарендаторов, которым подходит существующая планировка.

Заключая договор с субарендатором, необходимо четко прописать, кто за что будет платить. Известный принцип обо всем договариваться на берегу тут особенно критичен: рекомендуется составлять акт разграничения ответственности и эксплуатации площадей.

Кому проще найти субарендатора

Как выгодно сдать помещение в субаренду


Многие компании планируют сдать в субаренду свои офисные помещения, чтобы оптимизировать свой портфель недвижимости вследствие пандемии коронавируса.


Вот что нужно знать о сдаче офисного помещения в субаренду, в том числе о том, когда это имеет смысл, как извлечь из этого выгоду и какие проблемы возникают наиболее часто, а также пять полезных советов и подсказок, которые желательно учитывать.

Рынок субаренды офисных помещений значительно вырос в последнее время, поскольку многие компании переоценивают свои портфели недвижимости.

Но, независимо от того, только начинает ли компания изучать возможность сдать в субаренду избыточные офисные помещения или уже ищет субарендаторов, есть ряд вопросов, на которые необходимо ответить.

В этой статье мы рассмотрим факторы, которые необходимо продумать, прежде чем сдавать офисные помещения в субаренду:
• Когда и почему следует рассмотреть возможность субаренды
• Преимущества субаренды
• Проблемы, связанные с субарендой
• 5 полезных советов и подсказок, позволяющих успешно сдать помещения в субаренду

Когда и почему следует рассмотреть возможность субаренды офисных помещений

В течение последнего года все большее число арендаторов офисной недвижимости изучали возможность сдачи офисных помещений в субаренду и задавались вопросом, когда и почему стоит предпринимать шаги по этому поводу.

Ответы могут быть разными, но есть две основные причины, по которым компания может рассмотреть вопрос о сдаче своих офисных помещений в субаренду:

• Компании не нужно столько офисных помещений.

Независимо от того, изменила ли компания свои бизнес-прогнозы с учетом более медленного роста или планирует расширить применение практики удаленной работы в период после пандемии COVID-19, некоторые арендаторы офисной недвижимости обнаружили, что им просто не нужно столько площади, сколько они в настоящее время арендуют.

Это также применимо к тем компаниям, которые изучают гибридные модели, когда сотрудникам предлагается возможность работать удаленно или из офиса по своему выбору. Если компания в прошлом инвестировала в офисные помещения, достаточные для размещения всех своих сотрудников, теперь ей может потребоваться меньше офисных площадей в связи с более широким внедрением схем удаленной работы.

Некоторые компании, переживающие сильный рост, могут арендовать больше площади, чем им необходимо в настоящее время, чтобы иметь резервы роста. Такие компании часто сдают неиспользуемые офисные помещения в субаренду, пока сами не будут готовы к их использованию.
Независимо от обстоятельств, основная причина всегда одна и та же: компания обнаруживает, что лишняя площадь ей не нужна, а сдача этой площади в субаренду поможет покрыть расходы.

• Компания переросла имеющиеся офисные помещения.

Несмотря на экономическую неопределенность, вызванную пандемией, некоторые компании продемонстрировали более быстрый, чем ожидалось, рост и, как следствие, переросли имеющиеся офисные помещения.

Многие из таких компаний планируют и дальше предлагать своим сотрудникам возможность работать удаленно после завершения пандемии. Другие компании полностью переходят на гибридные модели работы. В любом случае, компания пришла к выводу, что офисные помещения играют неотъемлемую роль в ее бизнесе, и подыскивает более просторные офисные помещения для размещения сотрудников.

Если текущий арендодатель не в состоянии предложить дополнительные площади в том же здании, компаниям часто приходится рассматривать возможность сдачи в субаренду имеющихся офисных помещений, чтобы компенсировать расходы, вызванные переездом в более просторный офис до истечения срока текущей аренды.

Преимущества субаренды офисных помещений

Хотя обстоятельства могут быть разными, компания, как правило, получает два основных преимущества при сдаче в субаренду своего офисного помещения:

— Сдача в субаренду лишних офисных помещений может помочь частично покрыть расходы: Хотя сдача в субаренду избыточной площади обычно связана с предварительными затратами, компания может покрыть часть своих расходов на аренду неиспользуемых помещений на протяжении срока субаренды.

На практике это означает, что компания может рассчитывать покрыть часть своих расходов на аренду выручкой от субаренды. Эта стратегия сокращения расходов приносит существенную выгоду компаниям, сдающим в субаренду лишние офисные помещения.

— Субаренда может помочь компании определить оптимальный размер своего портфеля недвижимости: Для некоторых компаний самая большая материальная выгода от сдачи в субаренду избыточных офисных помещений заключается в возможности оптимизировать существующий портфель офисных помещений.

При составлении портфеля недвижимости компании часто закладывают больше площади, чем им необходимо, поскольку они стремятся смоделировать свои потребности в офисной площади на основе бизнес-прогнозов в отношении численности персонала и роста бизнеса.
Но бизнес-прогнозы — это всего лишь прогнозы. Иногда компании опережают запланированные темпы роста, а иногда отстают от них.



Сложности, возникающие при субаренде офисных помещений, и важные моменты

Несмотря на преимущества, которые компании получают при сдаче в субаренду лишних офисных помещений, существуют и определенные сложности.

Вот основные сложности, которые следует учитывать:

• Покрыть расходы на аренду может быть не так просто: На растущем рынке покрыть расходы на аренду, сдавая офисные помещения в субаренду, вполне реально, но на слабом рынке сделать это может быть проблематично. Кроме того, условия аренды часто ограничивают возможность арендатора сдавать помещения в субаренду с прибылью.

• Возможны простои. В зависимости от спроса компании следует ожидать определенного простоя, прежде чем она сможет успешно сдать помещения в субаренду. Продолжительность простоя может варьироваться в зависимости от географического региона и спроса на местном рынке аренды, но это полезно учитывать при планировании сдачи офисного помещения в субаренду.

• Возможны дополнительные затраты. В ходе переговоров с потенциальным субарендатором можно столкнуться с дополнительными капитальными затратами на перепланировку или реконфигурацию офисных помещений. 

Материалы журнала CRE (1) Сентябрь 2021

Как заработать на субаренде квартир и развить успешный бизнес

Субаренда квартир как бизнес – отличная идея хорошо заработать. Любой начинающий бизнесмен хочет получить как можно быстрее и больше прибыли от начатого дела. При этом потратив как можно меньше денег и времени. Грамотно составленный бизнес-план для бизнеса на субаренде квартир решит половину вашей проблемы, главное, чтобы идея была рентабельной и окупаемой. Бизнес, основанный на субаренде квартир, прекрасный выбор для начинающих бизнесменов. Особенно тех, у кого есть коммерческая жилка. История этого вида предпринимательства уходит во времена первого кризиса. Когда люди оставались без средств к существованию. Вот тогда и была разработана эта система бизнеса.

Что такое субаренда

Человеку, который решил заняться этим видом деятельности, необходимо снять в аренду жилую площадь со всеми условиями на максимально длительный срок. Изначально это существенная затрата, но она окупится уже в первые месяцы. Жилье, которое вы арендовали, можете пересдать посуточно. Очень удобно, если квартира находится около железнодорожного вокзала или места отдыха, да и вообще, люди часто ездящие отдыхать и в командировки, предпочитают не однокомнатные гостиничные номера, а уютные квартиры, где можно чувствовать себя как дома.

В чем прибыль сдачи посуточного жилья

Цена за жилье посуточно намного выше, чем аренда на долгий срок. Эта разница и будет вашей чистой прибылью.

Главное в этом бизнесе – учесть все нюансы, например, местоположение предполагаемой съёмной квартиры, это должно быть доступное место, с большой проходимостью людей. Также не забудьте учесть факт конкуренции, есть ли в этом районе подобные услуги и какая ценовая политика.

Что нужно, чтобы получить первые плоды работы

Находимо найти подходящую квартиру. Главное условие – она должна быть оснащена всеми необходимыми предметами: мебель, комплект чистого белья, бытовая техника такая как, холодильник, телевизор, стиральная машина. У человека, который выберет ваши услуги, не должно возникнуть дискомфорта.

  1. Заключаем с владельцем договор аренды на долгий срок съёма квартиры, заверяем документы у нотариуса.
  2. Когда все документы подготовлены и вы получили ключ от квартиры, нужно позаботиться о рекламе. Распечатать визитки и раздать их водителям такси. Они чаще всего возят людей с вокзалов и аэропортов. Так у вас больше шансов приобрести клиентов. Также можно дать объявление в интернет на рекламный сайт в раздел «услуги».
  3. Заранее рассчитайте цену на оказываемые вами услуги. Например, сняв квартиру за 15 000 р. в месяц и поставив посуточную цену 1500 р. сутки, вы имеете 45 000 р. Это исходя из расчета, что не будет простоев. Конечно, не стоит ждать, что изначально не будет отбоя от клиентов. Но реклама и так называемое сарафанное радио сделают свое дело. Ведь довольные клиенты посоветуют вас своим друзьям.
  4. Когда вы набьете клиентскую базу, у вас не будет окон, вот тут можно подумать и о расширении бизнеса, то есть взять в аренду еще одну или несколько квартир.

Если ваши дела пошли в гору и вам уже мало дохода от сдачи квартир, возможен другой вид субаренды, правда здесь вам сначала придётся хорошо потратиться, но и доход будет значительно выше.

Вы можете взять в аренду большую площадь и поделить ее на отдельные помещения, сдавая их под офисы. Сдавать в аренду их можно как на длительный срок, так и на кратковременный для встреч, конференций и т. д.

Схема работы

Вы арендуете большую площадь, лучше целый этаж, делите ее на отдельные помещения, делаете ремонт, оснащаете всей необходимой офисной техникой, организовываете ресепшен, подводите необходимые коммуникации. В итоге вы сможете сделать наценку от 40 до 80% на всю проделанную вами работу и получить прибыль примерно от 130 000 до 150 тысяч долларов в месяц.

Конечно, вы можете не тратить колоссальных сумм, а вложиться по минимуму и сделать офисы не А класса, а С. Но есть вероятность, что у вас появится большое количество конкурентов, так как рынок недвижимости переполнен такими предложениями.

Проблемы, которые у вас могут возникнуть

  • Недобросовестные арендаторы задерживают оплату, используют помещения не по назначению.
  • Очень тяжело получить разрешение у хозяина помещения на субаренду, так как многие берегут свой имидж и будут лично контролировать все фирмы, которые хотят арендовать помещения.
  • Если вы планируете оказывать дополнительные услуги, например, охрана, то это может повлечь и добавочные расходы.

Обязательно следует учитывать тот факт, что без разрешения владельца квартиры, которую вы арендуете на длительный срок, сдавать ее посуточно нельзя. За это вас могут привлечь к уголовной ответственности. Для того чтобы сдавать посуточно арендованную на длительный срок квартиру, нужно оформить официальный договор на это с ее владельцем. Стоит учесть, иногда, чтобы уговорить владельца квартиры дать разрешение на ее сдачу посуточно, придется предложить ему более крупную плату или дополнительно процент от прибыли.

Бизнес на субаренде всегда пользовался спросом и был достаточно прибыльным. И по сегодняшний день, при правильном подходе и хорошей рекламе, такой бизнес станет приносить вам высокий доход. Вначале составьте грамотный бизнес-план, в котором нужно расписать все поэтапно, обязательно указать все возможные риски: как вы поступите в той или иной ситуации. Действуйте пошагово, согласно пунктам вашего бизнес-проекта.

Автономный бизнес субаренды с постоянными арендаторами в СПб

Прибыль

50 000 ₽/мес

Город

Санкт-Петербург

Окупаемость

24 мес.

Прибыль

50 000 ₽/мес

Обороты

220 000 ₽

Метро

Ленинский пр.Автово

Расходы

170 000 ₽

Основная информация о бизнесе

Продается автономный субарендный бизнес. Представляет собой продуктовый магазин с постоянными арендаторами. Арендаторы занимаются продажей выпечки, сухофруктов, мяса, овощей. Арендодатель адекватный, готов к постоянному и плодотворному сотрудничеству. 

Собственник бизнеса сдал часть помещение в субаренду. На данный момент 100% коммунальных платежей и  всю стоимость  аренды покрывают субарендаторы, не считая коммунальных платежей, которые они покрывают полностью. Кроме этого есть место для размещения еще одного субарендатора, что позволит сократить расходы по аренде и повысить доходы. 

Бизнес продается  по причине смены вида деятельности и реинвестиции средств. Вместе с правом аренды вам перейдут все активы принадлежащие собственнику. Вы получаете возможность работать самостоятельно во всем магазине, либо сдавая его частично/полностью в субаренду. 

Расположение

Расположен в новом жилом квартале

Узнать адрес

Организационно-правовая форма

ИП

Информация о помещении

Просторный магазин отвечающий всем нормам и требованиям.

Площадь
По запросу
Аренда
170000
Договор аренды
Долгосрочная
Коммунальные услуги
15000
Средства производства
  • Кондиционеры
  • Согласованная вывеска
Нематериальные активы
  • Договора субаренды
  • Договор аренды
Персонал

Количество субарендаторов практически полностью укомплектовано, есть возможность к размещению еще нескольких.

Документы

Все документы в наличии и готовы к проверке. 

Дополнительная информация

Бизнес практически не требующий вовлеченности владельца. Всю дополнительную информацию Вы можете получить по телефону. 

Шаблон договора коммерческой субаренды (США)

Страница из

Страница

ДОГОВОР КОММЕРЧЕСКОЙ СУБАРЕНДЫ

НАСТОЯЩИЙ ДОГОВОР СУБАРЕНДЫ от ________ дня ________________, ________

МЕЖДУ:

____________________
(«субарендодатель»)

ЧАСТЬ ПЕРВАЯ

— И —

____________________
(«Субарендатор»)

ЧАСТЬ ВТОРАЯ

Фон

  1. Это соглашение («субаренда») о субаренде недвижимого имущества в соответствии с условиями, указанными ниже.
  2. Основной договор аренды («Основной договор аренды») датирован 11 января 2022 г. и заключен между ____________________ («Арендодатель») и Субарендодателем в отношении следующих земель и любых улучшений на этих землях («Помещения»): __________________________________________________________________________
    __________________________________________________________________________
    __________________________________________________________________________
    __________________________________________________________________________
  3. Субарендатор готов взять на себя определенные обязательства по Генеральному договору аренды.

ПРИНИМАЯ ВО ВНИМАНИЕ субаренду Субарендодателя и Субарендатора, сдающего в субаренду Помещения, обе стороны соглашаются соблюдать, выполнять и выполнять следующие обещания, условия и соглашения:

  1. Помещения в субаренду
  2. Субарендодатель сдает в аренду Субарендатору все Помещения («Помещения, сдаваемые в субаренду»).
  3. Срок
  4. Срок («Срок») настоящего Договора субаренды начинается в 12:00 11 января 2022 г. и заканчивается в 12:00 13 января 2022 г.
  5. Положения настоящего договора субаренды регулируются условиями и ограничениями основного договора аренды.
  6. Аренда
  7. Размер арендной платы и условия оплаты такие же, как и по генеральной аренде.
  8. Субарендатор доставляет или отправляет арендную плату субарендодателю по адресу ____________________________________________________________
    .
  9. Использование помещений в субаренду
  10. Если иное не предусмотрено в настоящем Соглашении о субаренде, Субарендатор, а также агенты и сотрудники Субарендатора будут использовать Сдаваемые в субаренду помещения только в целях, совместимых с разрешенным использованием, разрешенным в Генеральном договоре аренды.Кроме того, Субарендатор соглашается соблюдать все другие применимые положения Генерального договора аренды и не будет делать ничего, что могло бы представлять собой нарушение какой-либо части или условия Генерального договора аренды.
  11. Коммунальные услуги
  12. Все платежи за коммунальные услуги и другие сборы, связанные с Помещениями, сдаваемыми в субаренду, которые должны быть оплачены Субарендодателем по Генеральному договору аренды, будут оплачиваться Субарендатором в течение Срока действия настоящего Договора субаренды.
  13. В Арендную плату включены все платежи за коммунальные услуги и другие подобные платежи за Сданное в субаренду помещение.
  14. Техническое обслуживание и ремонт
  15. Субарендатор соглашается сдать и доставить Субарендодателю Сдаваемые в субаренду помещения и всю мебель и украшения в Сдаваемых в субаренду помещениях в том же хорошем состоянии, в каком они были в начале Срока действия, за исключением разумного износа. Субарендатор будет нести ответственность перед Субарендодателем и Арендодателем за любой ущерб, причиненный Субарендатором или его содержимому или зданию, причиненный Субарендатором или гостями Субарендатора.
  16. Субарендатор немедленно сообщает обо всех общих проблемах с техническим обслуживанием и необходимом ремонте Субарендодателю и Арендодателю.
  17. Изменения и улучшения
  18. Субарендатор не может вносить какие-либо изменения или улучшения в Сдаваемые в субаренду помещения.
  19. Налоги
  20. Субарендатор уплачивает любые привилегии, акцизы и другие налоги, должным образом начисленные в отношении бизнеса Субарендатора, Сдаваемых в субаренду помещений и любого личного имущества на Сдаваемых в субаренду помещениях или около них.Субарендатор будет избегать начисления пени или штрафов за просрочку платежа.
  21. Событие по умолчанию
  22. Субарендатор объявляет дефолт по данному Соглашению о субаренде, если происходит одно или несколько из следующих событий («Событие дефолта»):
    1. Субарендатор не выплачивает Арендную плату Субарендодателю или любую ее сумму в срок или в течение любого льготного периода, если таковой имеется.
    2. Субарендатор не выполняет какое-либо из своих обязательств по настоящему Договору субаренды или любое применимое обязательство по Генеральному договору аренды.
    3. Субарендатор становится неплатежеспособным, совершает акт банкротства, становится банкротом, пользуется преимуществом любого законодательства, которое может быть в силе в отношении обанкротившихся или неплатежеспособных должников, становится вовлеченным в добровольную или принудительную ликвидацию, роспуск или процедуру ликвидации, или если будет назначен управляющий по делам Субарендатора.
    4. Субарендатор отказывается от сдаваемых в субаренду помещений или любой части сдаваемых в субаренду помещений.
    5. Субарендатор использует Сдаваемые в субаренду Помещения для любых неразрешенных или незаконных целей.
    6. Субарендатор не может начать, добросовестно продолжить и завершить работу Субарендатора, которая должна быть выполнена в соответствии с настоящим Договором субаренды в отношении сдаваемых в субаренду помещений.
    7. Помещения, сдаваемые в субаренду, или любая часть помещений, сдаваемых в субаренду, полностью или частично повреждены пожаром или другим несчастным случаем, произошедшим из-за небрежности, преднамеренных действий субарендатора или сотрудника, семьи, агента или гостя субарендатора.
    8. Любое другое событие неисполнения обязательств, предусмотренное Генеральным договором аренды или Законом.
  23. Средства правовой защиты
  24. При возникновении любого Случая невыполнения обязательств Субарендодатель имеет одно или все из следующих средств правовой защиты:
    1. Прекратите действие субаренды по наибольшему из сроков, требуемых в Генеральном договоре аренды или в Законе, и Срок будет немедленно аннулирован и недействителен.
    2. Субарендодатель может, но не обязан выполнять от имени Субарендатора любое обязательство по настоящему Договору субаренды или Генеральному договору аренды, которое Субарендатор не выполнил.Субарендодатель может потребовать возмещения ущерба от Субарендатора за такое исполнение.
    3. Субарендодатель может повторно войти в Сдаваемые в субаренду помещения или любую часть Субарендованных помещений и от имени полного изъятия и пользоваться тем же, что и в своем прежнем состоянии, чем-либо, содержащимся в Субарендованных помещениях.
    4. Любое другое средство правовой защиты, предусмотренное Генеральным договором аренды или Законом.
  25. Никакие ссылки или осуществление каких-либо конкретных прав или средств правовой защиты Субарендодателем не нанесет ущерба или не лишит Субарендодателя любых других средств правовой защиты, разрешенных по закону или праву справедливости или прямо предусмотренных в настоящем Договоре субаренды или Генеральном договоре аренды.Никакое такое средство правовой защиты не будет исключать или зависеть от любого другого такого средства правовой защиты, но Субарендодатель может время от времени использовать любое одно или несколько таких средств правовой защиты независимо или в сочетании.
  26. По истечении срока действия, расторжении или расторжении основного договора аренды или настоящего договора субаренды все обязательства сторон по настоящему договору субаренды аннулируются.
  27. Любые улучшения, оставшиеся в Сдаваемых в субаренду помещениях после расторжения договора, будут возвращены Субарендодателю и будут свободны от каких-либо обременений на момент такой передачи.
  28. Сдача помещений
  29. По истечении Срока действия настоящего Договора субаренды Субарендатор покидает и сдает Помещения в таком же хорошем состоянии и состоянии, какими они были в начале настоящего Договора аренды, за исключением разумного использования, износа и повреждений, вызванных элементами.
  30. Применимое право
  31. Намерение сторон настоящего Договора о субаренде состоит в том, чтобы договор аренды, созданный в соответствии с настоящим Договором о субаренде, и исполнение по данному Договору о субаренде, а также все иски и особые разбирательства по данному Договору о субаренде истолковывались в соответствии с законом и регулировались им, за исключением права любой другой суд, в соответствии с законодательством, независимо от юрисдикции, в которой может быть возбуждено какое-либо дело или специальное разбирательство.
  32. Делимость
  33. В случае противоречия между каким-либо положением настоящего Договора о субаренде и применимым законодательством  (далее «Закон») преимущественную силу имеет Закон, и такие положения Договора о субаренде будут изменены или удалены по мере необходимости в соответствии с Законом. Кроме того, любые положения, требуемые Законом, включены в настоящий Договор субаренды.
  34. В случае, если какое-либо из положений настоящего Договора о субаренде будет признано недействительным или не имеющим законной силы полностью или частично, эти положения в той мере, в какой они могут быть исполнены, и все другие положения, тем не менее, останутся действительными и подлежащими исполнению, как если бы недействительное или не имеющее исковой силы части не были включены в этот договор субаренды, а остальные положения были исполнены обеими сторонами после исключения недействительного положения.
  35. Уступка и субаренда
  36. Субарендатор не будет переуступать, передавать или сдавать в субаренду сдаваемые в субаренду помещения или любую часть сдаваемых в субаренду помещений без предварительного письменного согласия субарендодателя и арендодателя.
  37. Уведомления
  38. Если иное специально не предусмотрено в настоящем Соглашении о субаренде, все уведомления от Субарендатора Субарендодателю будут вручены или отправлены Субарендодателю по следующему адресу:
    ____________________________________________________________
  39. Если иное специально не предусмотрено в настоящем Соглашении о субаренде, все уведомления от Субарендодателя Субарендатору будут вручены или отправлены Субарендатору по следующему адресу:
    ____________________________________________________________
  40. Все уведомления, подаваемые по настоящему Соглашению о субаренде, должны быть оформлены в письменном виде и доставлены лично или отправлены заказным или заказным письмом через Почтовую службу США.
  41. Основная аренда
  42. Если иное прямо не предусмотрено в настоящем Соглашении о субаренде, Субарендатор будет выполнять все применимые обязанности и обязательства Субарендодателя по Генеральному договору аренды с 11 января 2022 г. до конца Срока действия настоящего Договора о субаренде.
  43. Если иное прямо не предусмотрено в настоящем Соглашении о субаренде, Субарендодатель будет иметь в отношении Субарендатора все применимые права и средства правовой защиты, которые Арендодатель имеет в отношении Субарендодателя в Генеральном договоре аренды.
  44. Настоящий Договор субаренды содержит все условия и условия, заключенные между сторонами настоящего Договора субаренды, и не может быть изменен устно или каким-либо иным образом, кроме как по письменному соглашению, подписанному всеми сторонами настоящего Договора субаренды или их соответствующими правопреемниками.
  45. Настоящий Договор субаренды включает в себя Основной договор аренды и является его предметом, копия которого была или будет позже предоставлена ​​Субарендатору и который включен, как если бы он был изложен в настоящем Договоре субаренды.
  46. Общие положения
  47. В случае любого судебного иска в отношении настоящей субаренды, проигравшая сторона уплатит выигравшей стороне разумные гонорары адвокатов и судебные издержки, которые будут установлены судом, и такое решение будет вынесено.
  48. Субарендодатель может войти в помещение, сдаваемое в субаренду, с уведомлением за 24 часа по любой из следующих причин:
    1. для осмотра Сдаваемых в субаренду помещений;
    2. на содержание Сдаваемых в субаренду помещений; или
    3. для выполнения ремонта, который субарендодатель обязан выполнить.
  49. Настоящее Соглашение о субаренде распространяется на соответствующих наследников, исполнителей, администраторов, правопреемников и правопреемников, в зависимости от обстоятельств, каждой из сторон настоящего Соглашения о субаренде, является обязательным и действует в интересах соответствующих наследников. Все ковенанты должны рассматриваться как условия настоящего Договора субаренды.
  50. Все суммы, подлежащие уплате Субарендатором Субарендодателю в соответствии с любым положением настоящего Соглашения о субаренде, будут считаться Дополнительной арендной платой и будут возмещены Субарендодателем в качестве задолженности по арендной плате.
  51. При наличии более чем одного Субарендатора, исполняющего настоящий Договор субаренды, все Субарендаторы несут солидарную ответственность за действия, бездействие и обязательства друг друга по настоящему Договору субаренды.
  52. С субарендатора будет взиматься дополнительная сумма в размере 25 долларов США за каждый N.S.F. чек или чек, возвращенный финансовым учреждением Субарендатора.
  53. Все приложения к данному договору субаренды включены в настоящий договор субаренды и составляют его неотъемлемую часть.
  54. Заголовки вставлены только для удобства сторон и не должны учитываться при толковании настоящего Договора субаренды.Слова в единственном числе означают и включают в себя множественное число и наоборот. Слова мужского рода включают в себя женский род и наоборот. Слова «субарендодатель» и «субарендатор», используемые в настоящем Соглашении о субаренде, включают как множественное, так и единственное число; в тексте настоящего Договора субаренды не подразумевается никакого отношения к полу.
  55. Настоящая субаренда может быть оформлена в копиях.
  56. Время имеет решающее значение в этой субаренде.
  57. Субарендодатель и Субарендатор не имеют доли или других прав собственности друг на друга.Стороны настоящего Договора субаренды не являются агентами друг друга. Ни при каких обстоятельствах настоящий Договор субаренды не может быть истолкован как создание товарищества или совместного предприятия между сторонами настоящего Договора субаренды.
  58. Каждая сторона, подписавшая настоящее Соглашение о субаренде, подтверждает получение оформленной копии этого Соглашения о субаренде.
  59. Настоящий Договор субаренды не будет действительным и обязательным для Субарендодателя и Субарендатора до тех пор, пока он не будет полностью подписан и доставлен обеим сторонам, и Арендодатель не даст согласия на этот Договор субаренды.

В УДОСТОВЕРЕНИЕ ЧЕГО Субарендатор и Субарендатор должным образом скрепили свои подписи собственноручно и печатью ________ дня ________________, ________.

_____________________________
Свидетель

_____________________________
____________________

_____________________________
Свидетель

_____________________________
____________________

Согласие Арендодателя на субаренду

Нижеподписавшийся арендодатель в Генеральном договоре аренды от 11 января 2022 года настоящим подтверждает свое согласие с вышеуказанным Соглашением о субаренде.Арендодатель уведомит как Субарендодателя, так и Субарендатора о любых нарушениях со стороны Субарендатора в соответствии с Генеральным договором аренды.

Дата: __________________ 20____г.

_____________________________
Свидетель

_____________________________
____________________

Коммерческая субаренда: что нужно знать перед подписанием

Субаренда имеет место, когда первоначальный владелец не сдает вам помещение в аренду, но между вами и арендодателем есть другое физическое или юридическое лицо.То есть владелец недвижимости сдает кому-то другому, а потом этот человек сдает вам. Субаренда распространена как в коммерческой, так и в жилой недвижимости. Однако есть некоторые особенности, о которых вам следует знать при заключении договора коммерческой субаренды.

Оглавление

Посмотреть больше

Разница между коммерческой арендой и арендой жилых помещений

Несмотря на то, что существует много общего между коммерческой арендой и арендой жилых помещений, существуют также и некоторые чрезвычайно важные различия.Эти различия применяются к субаренде в равной степени в большинстве случаев.

  • Долговечность – Коммерческая аренда обычно длится дольше, чем аренда жилья. Большинство договоров аренды жилья продлеваются примерно на год, а часто и короче. Коммерческая аренда может иметь очень длительный срок, иногда до 10 лет и более. Кроме того, гораздо сложнее выйти из коммерческой аренды по сравнению с жилой арендой.
  • Отсутствие законов о защите прав потребителей – Арендаторы жилых помещений часто пользуются особой защитой закона, поскольку они не являются опытными покупателями или переговорщиками.Физическим лицам нужна дополнительная защита от опытных арендодателей или компаний, чтобы арендатор не воспользовался ими. Те же самые меры защиты редко применяются к коммерческой аренде. Например, максимальные суммы гарантийного депозита применяются редко, а прав на неприкосновенность частной жизни практически не существует для большинства коммерческих договоров аренды.
  • Важность переговоров – Коммерческая аренда гораздо больше зависит от переговоров и соглашения между сторонами, чем в случае аренды жилых помещений.Часто эти соглашения разрабатываются с учетом конкретных потребностей бизнеса, а это означает, что недвижимость может быть значительно изменена для удовлетворения потребностей бизнеса арендатора. Как правило, результаты этих переговоров распространяются и на субарендаторов (субарендаторов). Хотя некоторые субарендаторы иногда могут договориться о дополнительных условиях, обычно они должны оставаться в рамках первоначального соглашения.

При аренде жилых помещений потребности арендатора, как правило, одни и те же — иметь место, где можно поесть, поспать и чувствовать себя комфортно.Эти запросы требуют самых основных предметов первой необходимости, таких как тепло, вода и борьба с вредителями. Потребности бизнеса могут значительно различаться в зависимости от вида деятельности и размера компании. Для арендаторов крайне важно договориться об условиях аренды таким образом, чтобы они соответствовали их бизнесу. Те же рекомендации применимы к тем, кто сдает в субаренду, но возможности ведения переговоров часто не так легко доступны в договорах о субаренде.

Когда имеет смысл субаренда?

Поскольку коммерческая аренда часто бывает длительной и предполагает значительные денежные обязательства в случае досрочного расторжения договора, часто имеет смысл субаренда другому предприятию.Например, если компания переживает трудные времена и нуждается в сокращении, арендованные площади могут ей больше не понадобиться. Бизнес, возможно, решил изменить географическое местоположение или, возможно, ему нужно увеличить пространство, необходимое для компании, и оно просто больше не требуется.

Сборы за расторжение договора аренды могут сделать его расторжение нецелесообразным. На самом деле, может быть дешевле продолжать арендовать пустующее здание, чем платить комиссию за расторжение договора. В некоторых случаях «плата за расторжение» на самом деле представляет собой просто оставшуюся арендную плату за оставшийся период аренды.В таких ситуациях субаренда другому бизнесу сокращает ежемесячные обязательства, связанные с договором.

Поскольку арендатор заинтересован в том, чтобы быстро найти арендатора, чтобы сократить расходы, некоторые субарендаторы могут найти коммерческую недвижимость по очень выгодной цене для своего бизнеса. Тем не менее, им, возможно, придется пойти на некоторые уступки в отношении пространства, например, не имея возможности внести столько изменений, сколько они в противном случае сделали бы с собственностью.

Большинство договоров субаренды связаны с недвижимостью малого и среднего размера.Свойства часто являются частью более крупной конфигурации, например, в контексте торгового центра или торгового района. Однако это, безусловно, не всегда так.

Борьба с рисками для субарендаторов

Субарендаторы сталкиваются с некоторыми рисками, используя субаренду вместо прямой аренды с землевладельцем. Поддержание договора аренды часто имеет жизненно важное значение для успеха вашего бизнеса, поэтому вам следует потратить некоторое время, чтобы провести некоторое исследование и проявить должную осмотрительность в отношении субарендодателя и его договоренностей с землевладельцем.

Что происходит в случае невыполнения обязательств?

Рекомендуется иметь собственную копию оригинального договора аренды, чтобы вы могли полностью понять и оценить условия, применимые к субарендодателю. В большинстве случаев эти условия применимы и к вам. Обратите особое внимание на условия, которые могут привести к неисполнению договора аренды или способности землевладельца расторгнуть договор. Также обратите внимание на любые ограничения, касающиеся субаренды. В некоторых случаях коммерческой аренды арендодатель может иметь право аннулировать договор, если он или она не одобряет субарендодателя или его конкретный вид бизнеса.

Если возможно, вам следует просмотреть основной договор аренды до начала переговоров с субарендодателем. Вы можете не осознавать определенные условия или ограничения, которые могут повлиять на вашу способность вести бизнес в этом месте, без тщательного изучения договора аренды.

Проверить финансовую отчетность субарендодателя

Бывают ситуации, когда субарендатор продолжает выплачивать арендную плату в соответствии с требованиями, но субарендодатель не выполняет свои обязательства по арендной плате или по другим вопросам. В таких ситуациях домовладелец часто имеет право выселить вас из помещения, несмотря на то, что вы выполняете все свои обязательства.Это также может привести к исправительному праву на изменение условий аренды. В некоторых случаях вы можете договориться с землевладельцем о прямом договоре, но это не всегда так.

Часто таких ситуаций можно избежать, попросив субарендодателя просмотреть финансовые документы. Вы также можете специально узнать, почему субарендодатель вообще хочет сдать имущество в субаренду. Некоторые ответы могут вызывать красные флажки. Если субарендодатель отказывается предоставить какую-либо финансовую информацию, это также может быть предупреждающим знаком.

Включите условия, отвечающие вашим потребностям

В качестве субарендатора вы должны убедиться, что вы согласовали конкретные условия коммерческого соглашения о субаренде, чтобы защитить себя. Например, вы должны иметь право платить арендную плату непосредственно арендодателю в случае невыполнения обязательств со стороны субарендодателя. Это положение часто называют положением о праве на исправление.

Письменное согласие арендодателя

Убедитесь, что соглашение также включает форму письменного согласия арендодателя относительно субаренды.Этот тип документальных доказательств может помочь вам избежать потенциальных споров в будущем.

Устранение рисков для субарендодателей

Чтобы остановить вытекание денег, когда вы не можете выйти из договора аренды, может иметь смысл субаренда. Однако желание избавить себя от финансовых обязательств, связанных с контрактом, может привести к быстрому принятию решений без тщательного обдумывания или тщательного расследования. Потратив время на то, чтобы понять свои права и обязанности при субаренде, вы сможете избежать некоторых из наиболее распространенных ошибок, связанных с субарендой пространства другому арендатору.

Важно помнить, что как субарендодатель вы по-прежнему связаны контрактом между арендодателем и вами. Это верно независимо от того, выполняет ли ваш субарендатор свои обязательства перед вами. Для некоторых, особенно для тех, кто сдает в субаренду, чтобы избежать финансовых трудностей, этого риска достаточно, чтобы уклониться от всего процесса субаренды. Однако, если вы предпримете определенные шаги, чтобы защитить себя, вы сможете снизить эти риски.

Еще раз прочтите ваше соглашение

Некоторые договоры коммерческой аренды прямо запрещают субаренду другим физическим или юридическим лицам.Это также может налагать ограничения на то, кто может сдавать в субаренду или какой тип бизнеса может быть в этом конкретном месте. Не начинайте процесс переговоров, пока не убедитесь, что потенциальный арендатор может занять помещение, не нарушая основной договор аренды. Невыполнение этих дополнительных действий может привести к расторжению договора аренды и взиманию платы за расторжение, которую вы пытаетесь избежать, или даже к судебному разбирательству.

Работа с трудным имуществом для субаренды

Найти кого-то для субаренды часто является самой сложной частью договора субаренды.Человеку, который арендует у вас субаренду, часто не разрешается приспосабливать пространство к своим потребностям, как если бы он арендовал его у землевладельца. Это может оттолкнуть потенциальных арендаторов и может резко сократить количество компаний или частных лиц, которые будут заинтересованы в собственности.

Установление арендной платы ниже цены, которую вы платите, часто является единственным способом привлечь бизнес в недвижимость. Тем не менее, даже аренда ниже рыночной стоимости может снизить ежемесячные расходы.Ценообразование для привлечения бизнеса, а также для того, чтобы не оставить деньги на столе, иногда является проблемой. Знание рынка для конкретной отрасли или местоположения чрезвычайно важно для ценообразования субаренды.

В некоторых случаях ваш арендодатель может освободить вас от договора аренды без дополнительных расходов, если у него или нее есть другая сторона, заинтересованная в собственности. Поэтому не забудьте заранее сообщить арендодателю, что вы планируете сдавать недвижимость в субаренду. Возможно, вам повезет, и вы сможете избежать всего процесса.

Квалификация вашего арендатора

Поиск качественного арендатора для вашего договора субаренды имеет первостепенное значение. Трудные арендаторы или те, кто не оплачивает свои счета, могут полностью подорвать цели, которых вы пытаетесь достичь в процессе субаренды.

Проверка финансовой отчетности может быть хорошим способом проверить потенциальных арендаторов. Проведите дополнительное исследование, касающееся компании и ее конкретной отрасли. Ваша должная осмотрительность заранее может предотвратить серьезные денежные проблемы в будущем.

Плюсы и минусы субаренды коммерческих площадей

Несмотря на то, что субаренда сопряжена со значительными рисками, необходимо учитывать и некоторые важные преимущества. Рассмотрите следующие преимущества субаренды коммерческих площадей в качестве арендатора:

  • Субарендованные площади часто более рентабельны, чем стандартная коммерческая аренда.
  • Может быть проще претендовать на субаренду, чем на коммерческую аренду.
  • Субаренда хорошо подходит для малого бизнеса, который только начинает свою деятельность.
  • Вам не нужно тратить время и деньги на модернизацию помещения или его достройку.
  • Если это часть более крупной собственности, вам может не понадобиться оплачивать некоторые расходы, такие как системы безопасности или доступ в Интернет.
  • В качестве субарендатора от вас может не требоваться ремонт или техническое обслуживание мест общего пользования (оплата CAM).
  • Ваша арендная плата может быть оплачена в виде фиксированного ежемесячного платежа.

Как и любое деловое решение, субаренда коммерческих площадей имеет и некоторые недостатки.Рассмотрите следующие потенциальные проблемы:

  • Основной договор аренды, как правило, не может быть изменен, что означает, что вам передаются невыгодные условия.
  • Если юридическое или физическое лицо, сдающее вам в субаренду, не выполняет свои обязательства, вы можете полностью лишиться места.
  • Возможно, вы не сможете сделать пространство полностью своим, потому что в некоторых ситуациях вы не можете изменить дизайн интерьера или экстерьера.
  • Если вы не несете ответственности за техническое обслуживание, вам может потребоваться подождать, прежде чем какие-либо проблемы будут решены должным образом.

Коммерческая субаренда может быть отличным вариантом, несмотря на его потенциальные недостатки. Независимо от того, являетесь ли вы субарендодателем или субарендатором, принятие дополнительных мер предосторожности для защиты себя может снизить большую часть риска, связанного с транзакциями такого типа.

Как составить договор коммерческой субаренды

Все, что вам нужно знать

Договор коммерческой субаренды также известен как договор коммерческой субаренды или договор субаренды коммерческой недвижимости.Это соглашение представляет собой форму, которая позволяет арендаторам сдавать помещение, заключенное по договору с арендодателем, субарендатору.3 min read

1. Что такое коммерческий договор субаренды?
2. Подробная информация о стандартном договоре коммерческой субаренды
3. Пункты, которые следует учитывать при включении в соглашение о совместном использовании помещений
4. Когда использовать документ о коммерческой субаренде

Обновлено 26 ноября 2020 г.:

Договор коммерческой субаренды также известен как договор коммерческой субаренды или субаренды коммерческой недвижимости.Это соглашение представляет собой форму, которая позволяет арендаторам сдавать помещение, заключенное по договору с арендодателем, субарендатору. Субарендатор — это лицо, сдающее помещение в аренду, которое рассматривает заявителя, ведет переговоры и принимает на себя любую ответственность за субарендатора.

Что такое коммерческий договор субаренды?

Коммерческие договоры субаренды можно использовать только в следующих помещениях:

  • Офисное помещение
  • Производственное помещение
  • Торговая площадь

Договоры субаренды жилых помещений используются для любого типа жилой недвижимости, включая следующее:

  • Дома
  • ситуации с соседями по комнате
  • Апартаменты
  • Кондоминиумы

Детали стандартного договора коммерческой субаренды

Есть несколько пунктов, которые должны быть включены в договор коммерческой субаренды.Обе стороны должны иметь свои полные имена, рабочие адреса и любую другую необходимую контактную информацию. Конкретное место, которое будет сдано в субаренду, должно иметь описание, а также адрес здания. Условия должны быть указаны, чтобы было известно, когда соглашение начинается и как долго оно длится.

Информация о платежах должна быть рассмотрена, например, сколько платежей будет ежемесячно, когда они должны быть оплачены и как они будут выплачиваться. Также должна быть указана информация о штрафах за просрочку платежа.В некоторых случаях арендаторам может быть необходимо пользоваться собственными услугами. Это может быть интернет, коммунальные услуги, услуги по уборке, услуги отказников и охрана здания, в то время как другие арендодатели могут платить за это. Должно быть ясно, что произойдет, если контракт будет расторгнут, и какие расходы могут возникнуть. Это могут быть гонорары за адвоката, ущерб, уборку и взыскание.

Пункты, которые следует рассмотреть при заключении соглашения об общем пространстве

Помимо основных предметов, есть много других вещей, которые могут быть включены в договор коммерческой субаренды.Иногда части помещения являются общими, поэтому необходимо перечислить детали, обсуждающие, как арендаторы будут ладить друг с другом и как бизнес будет работать без проблем. Хотя это не обязательно должно быть в самом договоре аренды, все должны с ними согласиться. Следует обсудить, как будут работать общественные или общие пространства, включая комнаты отдыха, конференц-залы, складские помещения, вестибюли, комнаты для интервью, ванные комнаты, лестничные клетки и коридоры.

Каждый должен договориться о том, как эти помещения будут содержаться в чистоте, и о любой информации о том, как кто-то может забронировать комнаты для интервью и конференц-залы.Там также может быть офисное оборудование и техника, которые люди могут взять напрокат, поэтому следует указать, кто ими владеет и кто отвечает за их обслуживание. Следует также обсудить, как будут обрабатываться новые элементы. Многие офисы имеют парковочные места, но это не значит, что их хватит для всех. Должно быть ясно, кто может там парковаться и где клиенты будут парковаться, если это применимо.

Должны быть изложены действия, говорящие о том, что делать в случае чрезвычайной ситуации. Каждый жилец должен знать, где находятся огнетушители и медикаменты.Вы можете извлечь выгоду из того, какой тип вывесок будет разрешен и где его можно найти. Это включает в себя вывески на открытом воздухе и внутри общих пространств, включая вестибюль. Подписчики должны будут знать, могут ли они покрасить или изменить арендуемое помещение. Также следует указать любые ограничения для посетителей, в том числе ограничения для домашних животных.

Когда использовать документ о коммерческой субаренде

Коммерческий документ о субаренде может быть использован, если будет сдана в аренду часть коммерческого помещения или если будет сдано в аренду все имущество.Если в соглашении указано, что недвижимость может быть сдана в субаренду, сдача в субаренду частей собственности — хороший способ сократить расходы на строительство. Это также полезно, если компания прекращает свою деятельность и ей необходимо переехать в другой объект недвижимости. По договору субаренды можно сдавать часть площади в аренду, а остальная часть принадлежит арендодателю.

Если в договоре об аренде не указано, можно ли сдавать помещение в субаренду или нет, согласие на форму согласия на субаренду можно получить у управляющего недвижимостью или арендодателя.Это показывает, что человек получил разрешение арендодателя на субаренду помещения.

Если вам нужна помощь с коммерческим соглашением о субаренде, вы можете опубликовать свою юридическую потребность на торговой площадке UpCounsel. UpCounsel принимает на свой сайт только 5% лучших юристов. Юристы на UpCounsel приходят из юридических школ, таких как Гарвардский юридический и Йельский юридический, и в среднем имеют 14-летний юридический опыт, включая работу с такими компаниями, как Google, Menlo Ventures и Airbnb, или от их имени.

Что такое коммерческий договор субаренды, и кто должен рассмотреть вопрос о субаренде?

Навигация и обсуждение договора коммерческой субаренды может быть запутанной задачей.Возможно, вы знакомы с договорами субаренды жилых помещений, но субаренда коммерческих помещений имеет дополнительные технические детали и мелкий шрифт, на которые вам нужно обратить внимание. В AQUILA мы заключили сотни соглашений о субаренде от имени наших клиентов, и мы знаем, что для вас важно иметь всю необходимую информацию, прежде чем вы начнете процесс субаренды вашего помещения.

Читать далее: Как сдать в субаренду офисное помещение: подробное руководство по процессу субаренды

В этой статье мы объясним, что такое коммерческое соглашение о субаренде, и причины, по которым вы можете рассмотреть возможность субаренды своего помещения.

 

Что такое договор коммерческой субаренды?

Коммерческая субаренда — это соглашение между арендатором, который в настоящее время сдает недвижимость в аренду, новым арендатором, ищущим помещение, и владельцем недвижимости.

Когда вы сдаете помещение в субаренду, вы являетесь субарендодателем (или субарендодателем), а ваш новый арендатор — субарендатором (или субарендатором). Субарендатор проживает в вашем помещении (или его части) в течение оставшегося срока аренды (или любого согласованного периода времени, иногда только часть оставшегося срока аренды).

Читать далее: 5 причин, по которым ваша субаренда может быть недействительна (и как действовать дальше) сдается напрямую арендодателю.

Вам также необходимо внимательно прочитать договор об аренде, прежде чем вы решите сдать свое помещение в субаренду. Прежде чем обратиться к арендодателю за утверждением, вам необходимо понять свои права на субаренду, чтобы убедиться в отсутствии ограничений или проблем с согласием.Обычно арендодатели разрешают вам сдавать помещение в субаренду, но в некоторых случаях существуют ограничения.

Когда вы будете готовы сдать свое помещение в субаренду, вам нужно будет разместить его на соответствующих сайтах коммерческой недвижимости и использовать маркетинговые инициативы, чтобы заставить его двигаться.

Наем брокера может сделать процесс субаренды намного проще и быстрее. Брокер может помочь вам определить наилучшую ставку для вашего помещения, убедиться, что оно позиционируется конкурентоспособно, и использовать многолетний маркетинговый опыт.Кроме того, брокер может помочь вам пройти сложный переговорный процесс как с вашим арендодателем, так и с потенциальными субарендаторами.

Читать далее: 5 ключевых вопросов, которые следует задать перед тем, как нанять брокера по субаренде быть хорошей альтернативой для арендаторов в следующих ситуациях:

1. Вам нужно уменьшить площадь офиса

У вас слишком много места или пространство, которое вы не используете? Если вам нужно уменьшить размер, но срок аренды еще не истек, субаренда может быть отличным вариантом.Когда вам нужно уменьшить размер, вы можете либо сдать в субаренду часть своего пространства, либо все свое пространство.

Некоторые арендаторы в такой ситуации предпочитают сдавать в субаренду часть своего нынешнего офиса, чтобы избежать сложностей и расходов, связанных с переездом. Если вы занимаете отдельные этажи или помещения, это может быть относительно простым процессом. Вы также можете сдать в субаренду только часть вашего помещения. Однако, если ваш офис представляет собой одно смежное пространство, важно помнить, что вам, возможно, придется заплатить дополнительные расходы на строительство, чтобы разделить пространство или быть готовым разделить свое пространство с другой компанией.В зависимости от ваших целей важно продвигать свое пространство соответствующим образом.

С другой стороны, если вы хотите полностью освободить помещение и искать новое помещение или просто больше не нуждаетесь в офисном помещении, вы можете сдать в субаренду все помещение. Это хороший вариант, если у вас мало неиспользуемого пространства или вам нужно существенно другое пространство. Это наиболее распространенный подход при субаренде.

Читать дальше: Сколько офисных площадей мне нужно? (Калькулятор и стандарты на человека)

2.У вас больше места, чем вам нужно сейчас

У вас есть место, которое вы планируете использовать в будущем, но которое вам сейчас не нужно? Если вы являетесь быстрорастущей компанией, может быть разумным подписать договор об аренде большего помещения, но изначально вы можете не использовать все это пространство.

Субаренда неиспользуемого пространства может стать отличным способом сэкономить деньги и оставить дверь открытой для дальнейшего роста. Вы можете попытаться найти краткосрочного субарендатора на основе ваших прогнозов роста, и как только вам понадобится пространство, вы можете вернуть его и продолжить аренду.

Это хороший вариант для быстрорастущих компаний, которые нашли пространство, в котором они хотят расти в долгосрочной перспективе. Таким образом, вашей компании не нужно искать новое место и переезжать каждый раз, когда вы растете.

Читать дальше: Решение для офиса Zello: продажа, аренда и субаренда на Шестой улице

3. Вы переросли свое нынешнее помещение

Ваш бизнес быстро растет? Вам не хватает места? Возможно, вам придется сдать свое помещение в субаренду и переехать в помещение большего размера до истечения срока аренды.Это распространено среди стартапов и других быстрорастущих предприятий.

Когда вы перерастете свое помещение, вы сможете либо арендовать дополнительное офисное помещение, либо сдать в субаренду существующее помещение и переехать в более просторное помещение. Если вы арендуете дополнительное пространство, это может привести к разрыву в вашей компании, если ваши сотрудники будут работать в двух местах. В зависимости от вашей культуры и динамики офиса это может иногда создавать проблемы с коммуникацией и рабочим процессом. В большинстве случаев вы в конечном итоге занимаете больше места, чем вам нужно, из-за неэффективности разделения (две комнаты отдыха, дополнительные коридоры и, возможно, два отдельных срока аренды).

Сдав в субаренду существующее помещение и найдя новое помещение подходящего размера для роста, вы сможете избежать головной боли и, возможно, сэкономить деньги в долгосрочной перспективе.

Читать далее: 3 вещи, которые необходимо учитывать стартапам, прежде чем искать офисное помещение возможно, потребуется сдать ваше помещение в субаренду.

Сдавая помещение в субаренду в таких случаях, вы можете избежать двойной арендной платы или арендной платы за неиспользуемое пространство.Первый вопрос, который задают многие арендаторы, собираясь переехать или закрыть офис: «Позволит ли мне мой арендодатель расторгнуть договор аренды?» Ответ арендодателя чаще всего бывает решительным «нет», или, если они будут рассматривать расторжение договора, это потребует значительного штрафа за расторжение договора. Как правило, лучшим решением является субаренда, так как шансы на более высокую компенсацию в долларах больше.

Ознакомьтесь с нашим примером из практики: Субаренда для StrongBox: создание креативного решения в Stonelake 6 или задаетесь вопросом, подходит ли субаренда для вашей компании, назначьте консультацию с одним из наших опытных брокеров по представлению арендаторов уже сегодня.

Что такое коммерческая субаренда недвижимости?

Если вы когда-нибудь читали об аренде коммерческой недвижимости, то знаете, что досрочное расторжение договора обходится очень дорого. Часто плата за прекращение аренды представляет собой остаток арендной платы за весь срок аренды. Учитывая такой уровень расходов, неудивительно, что многие коммерческие арендаторы скорее сдадут свои помещения в субаренду, чем оставят их пустовать. Однако, если вы думаете пойти по этому пути, очень важно сначала узнать о коммерческой субаренде.Читайте дальше, чтобы узнать больше.

Что такое коммерческая субаренда?

Для начала, если вы когда-либо снимали квартиру, вы, вероятно, уже имеете некоторое представление о том, как работает субаренда. В сфере жилой недвижимости процесс субаренды более известен как субаренда. Оба термина относятся к акту сдачи первоначальным арендатором арендованных помещений другому арендатору. Как правило, в этой ситуации договор субаренды заключается между двумя арендаторами с согласия арендодателя.

Помимо этого, однако, процесс коммерческой субаренды сильно отличается от того, который регулирует аренду жилья. Во-первых, помещения в коммерческой недвижимости чаще сдаются в субаренду, потому что договор коммерческой аренды обычно заключается на несколько лет. С другой стороны, большая часть правовой защиты, предоставляемой арендаторам жилых помещений, например, предельная сумма, которая может взиматься за залог, не существует для коммерческой аренды. Поэтому гораздо важнее иметь возможность успешно заключить договор коммерческой аренды.

Каковы риски субаренды коммерческого помещения

При этом важно отметить, что субаренда коммерческого помещения сопряжена с определенным риском. На самом деле, независимо от того, где вы находитесь в сделке, существуют риски. С этой целью мы изложили их для вашего рассмотрения ниже. Посмотрите, чтобы иметь лучшее представление о том, как защитить себя и свои интересы в этом процессе.

Риски для арендодателя

Из трех сторон, участвующих в этом типе сделки, владелец недвижимости подвергается наименьшему риску.Хотя во многих штатах действуют законы, запрещающие вам «необоснованно» отказывать в согласии на субаренду, во многих штатах также требуется, чтобы существующий арендатор получил разрешение арендодателя, прежде чем сдавать в субаренду другому владельцу бизнеса. Кроме того, важно отметить, что любое существующее соглашение о субаренде будет оставаться подчиненным первоначальному договору аренды, а это означает, что у вас все еще есть возможность расторгнуть договор аренды с основным арендатором, что также приведет к расторжению договора субаренды.

Тем не менее, с учетом сказанного вам все же необходимо принять меры для защиты своих интересов в этом вопросе.В частности, убедитесь, что пункт о субаренде в вашем договоре аренды требует, чтобы вы дали свое согласие, прежде чем ваш существующий арендатор сможет привлечь субарендатора. Когда придет время дать свое согласие, вы должны быть уверены, что внимательно изучите финансовые показатели потенциального арендатора.

Риски для субарендодателя

Честно говоря, как первоначальный арендатор и субарендодатель, вы, скорее всего, возьмете на себя наибольший риск в этом сценарии. Помните, что любое соглашение о субаренде, которое вы заключаете со своим арендатором, будет подчинено основному арендному договору, а это означает, что вы по-прежнему должны платить базовую арендную плату и любые сборы, если ваш арендатор не выполняет свои обязательства.Кроме того, многие арендодатели предпочитают поддерживать «конфиденциальность договора», если они разрешают заключение договора субаренды, а это означает, что вы будете нести ответственность за содействие любому общению между арендодателем и вашим арендатором.

Имея это в виду, перед тем, как вы решите сдать квартиру в субаренду, вы должны прочитать свой существующий договор аренды, чтобы убедиться, что вы не делаете ничего, что могло бы нарушить условия аренды. Затем вы также захотите проявить особую осторожность, когда дело доходит до квалификации вашего арендатора.В этом случае, поскольку на карту поставлен ваш кошелек, очень важно убедиться, что ваш субарендатор более чем квалифицирован.

Риски для субарендатора

Наконец, существуют также некоторые риски для субарендатора. В этом случае срок субаренды зависит от основного договора аренды, а это означает, что если арендодатель решит расторгнуть договор аренды с основным арендатором, вы можете быть вынуждены покинуть сдаваемое в субаренду помещение. Кроме того, поскольку на ваше соглашение распространяются условия первоначальной аренды, у вас может не быть такой большой свободы в настройке пространства или согласовании многих ваших собственных условий аренды.

Если вы думаете о субаренде, лучшее, что вы можете сделать, это запросить копию оригинального договора аренды. Это даст вам четкое представление о любых обязательствах, которых вам, возможно, придется придерживаться. Кроме того, вам следует приложить усилия для согласования конкретных условий в договоре субаренды, которые отвечают вашим потребностям.

Каковы шаги для субаренды коммерческого помещения

Тем не менее, несмотря на риски, возможно, стоит рассмотреть возможность субаренды. С этой целью, если вы считаете, что субаренда может быть для вас правильным путем, читайте ниже, чтобы узнать больше о шагах, связанных с субарендой вашего коммерческого помещения.

Проверить договор аренды

Как указано выше, первое, что вам нужно сделать, это проверить договор аренды. Это даст вам лучшее представление о том, разрешена ли субаренда в соответствии с вашими существующими условиями аренды. Это также поможет вам уточнить, нужно ли вам получать разрешение от вашего арендодателя, прежде чем вы сможете двигаться дальше.

Тщательная проверка потенциальных арендаторов

После того, как вы получили добро, следующим шагом будет проверка потенциальных арендаторов.В этом случае просмотр финансовой отчетности является хорошим способом. Однако в дополнение к этому вы все равно захотите проявить должную осмотрительность при исследовании компании и ее отрасли. Это тот случай, когда чем больше должной осмотрительности вы сделаете заранее, тем больше головной боли вы сможете избавить себя позже.

Обсуждение условий субаренды

После того, как вы нашли потенциального арендатора, который, по вашему мнению, может подойти, важно обсудить условия субаренды.Будет ли это чистая аренда, валовая аренда или модифицированная валовая аренда? Какой срок субаренды? Будет ли новый арендатор нести ответственность за какие-либо надстройки? В этом случае вы можете обратиться к своему собственному арендному договору, чтобы получить указания по более тонким вопросам, которые необходимо обсудить.

Завершение контракта

Если вы и ваш арендатор сможете достичь взаимоприемлемых условий, последним шагом будет завершение контракта. Здесь вы оба подписываете свое коммерческое соглашение о субаренде, и в этот момент вы можете быть спокойны, зная, что вам не нужно платить большую плату за досрочное расторжение договора аренды.

Практический результат

Хотя субаренда коммерческого помещения не лишена рисков, она также может иметь много преимуществ, особенно для тех, кто сталкивается с перспективой большой платы за расторжение договора. Имея это в виду, используйте это как отправную точку для процесса субаренды. Однако, если у вас есть более конкретные опасения по поводу того, как субаренда повлияет на вас, рекомендуется поговорить с адвокатом по недвижимости, который может изучить особенности вашей ситуации и дать индивидуальный совет.

Плюсы и минусы коммерческой субаренды

Предварительные данные о запасах субаренды во втором квартале 2020 года на рынке столицы Австралии предполагают, что, помимо уже рекордно высокого уровня вакантных площадей, офисные площади, доступные для субаренды, превзойдут 90 000 кв.м складских помещений в субаренде, которые были доступны в Сиднее и Мельбурне после GFC.

Сдача в субаренду всего или части вашего помещения другой компании может способствовать притоку денежных средств и снижению арендной платы в это время перемен.Но важно понимать свои права и обязанности, когда речь идет о коммерческом субаренде — как Субарендатора, так и Субарендодателя.

В приведенном выше видео Тим коснулся некоторых преимуществ коммерческой субаренды для субарендаторов. Мы немного углубимся в тему, чтобы убедиться, что обе стороны понимают плюсы и минусы заключения соглашения о субаренде.

Что такое коммерческая субаренда?

Коммерческая субаренда представляет собой отдельное соглашение между арендатором, уже сдавшим в аренду коммерческую недвижимость (субарендодателем), и другой стороной, желающей занять часть или всю эту коммерческую недвижимость (субарендатор).

Существует несколько причин, по которым предприятие может решить сдавать свои помещения в субаренду, в том числе для снижения затрат, оптимизации площади или объединения площадок.

Преимущества коммерческой субаренды

Коммерческая субаренда дает много преимуществ, особенно после пандемии COVID, когда многие предприятия испытывают затруднения.

1. Низкая стоимость

Одним из самых больших преимуществ коммерческой субаренды является стоимость.

Для Субарендаторов

Арендная плата, прилагаемая к субаренде, почти всегда значительно меньше, чем при прямой аренде.Если для вашего бизнеса требуется небольшое пространство, может быть сложно найти недвижимость по разумной цене. При коммерческом субаренде у вас больше шансов платить только за то, что вам нужно.

Более того, большинство помещений, сдаваемых в субаренду, полностью оборудованы, так что вам не придется беспокоиться о модернизации и отделке.

Вопрос о том, будете ли вы нести ответственность за расходы по «возмещению ущерба» в конце срока, будет решаться путем переговоров. Некоторые договоры субаренды потребуют от вас выполнения обязательств по общей аренде.Это связано с тем, что субарендодатель будет утверждать, что он больше не имеет прямого контроля над помещением, которое вы сдаете в субаренду.

Для субарендодателей

Для субарендодателей субаренда может быть краткосрочной стратегией снижения затрат и увеличения денежного потока, особенно после пандемии. И есть несколько причин, по которым бизнес может сделать это:

  • Тяжелый климат — если бизнес страдает или будущее неясно, может иметь смысл сдать в аренду часть коммерческого помещения, чтобы сэкономить на аренде и получить денежные потоки обратно в бизнес.
  • Сокращение штатов и сокращение рабочей силы — Среднестатистической компании сегодня требуется на 20% меньше места, чем до пандемии COVID. И эта потенциальная экономия места может действительно улучшить итоговую прибыль бизнеса. Поэтому многие компании могут активно сдавать дополнительные площади в субаренду вместо того, чтобы переезжать.
  • Закрытие — Текущие экономические условия вынуждают некоторые компании рассмотреть вопрос о закрытии магазина. В этом случае регистрация краткосрочного субарендатора с целью в конечном итоге передачи ему аренды может помочь избежать затрат, связанных с выходом из аренды.

Несмотря на это, мы советуем клиентам рассчитывать на возмещение менее 50% арендной платы, уплаченной по договору аренды при субаренде помещения субарендатору. Распространение офисных вакансий и субаренды на рынке очень быстро повлияло на стоимость достижимой арендной платы за субаренду.

2. Гибкость

Это преимущество для субарендаторов. В Австралии арендодатель, как правило, ожидает, что вы согласитесь на минимальный срок в три года с возможностью продления.

С другой стороны, большинство договоров субаренды, как правило, заключаются на срок от шести до 24 месяцев, поэтому они отлично подходят для предприятий, которым нужны короткие сроки аренды. Это связано с тем, что субарендодатель уже прошел часть срока аренды. Таким образом, ваша субаренда может быть только на оставшуюся часть.

Субаренда также обеспечивает гибкость для компаний в нестабильных отраслях или для компаний, которые не уверены в будущем после COVID. Это связано с тем, что субаренда дает субарендаторам возможность увеличить или уменьшить размер помещения в мгновение ока.

3. Возможности для налаживания связей

Как для субарендодателей, так и для субарендаторов субаренда части коммерческого помещения с дополнительным бизнесом может создать возможности для налаживания связей; Генерация новых идей и расширение реферальной базы с другими подобными, но не конкурирующими компаниями.

Идеальной ситуацией является субаренда или субаренда компании, которая работает в той же отрасли, но предоставляет другие услуги. Это значительно увеличивает возможности для перекрестного продвижения и обмена рефералами.Более того, сдаваемое в субаренду пространство не является частным пространством, а это означает, что вы будете находиться в среде с вывесками и рекламой другого бизнеса. Таким образом, объединение с представителями схожих профессий может распространять ощущение «малого бизнеса», когда ваши клиенты приходят к вам.

4. Меньше условий

Для субарендаторов субаренда гораздо менее сложна, чем другие виды коммерческой аренды. Однако важно отметить, что субаренда — это юридически обязывающий договор, основанный на первоначальной аренде.Поэтому убедитесь, что вы внимательно изучили условия как субаренды, так и первоначальной аренды, чтобы свести к минимуму свои риски.

Перед подписанием лучше проконсультироваться со специалистом по представительству арендаторов или юристом, и опасаться субарендодателей, которые отказываются показать вам оригиналы своих арендных документов.

5. Общие удобства и удобства

Субарендаторы

Сдаваемые в субаренду помещения обычно являются частью больших площадей. Таким образом, субарендаторы могут не платить (или могут нести часть расходов) за коммунальные услуги, такие как интернет, кондиционирование воздуха и сигнализация.Вы также можете договориться о доступе к фотокопировальным машинам субарендодателя или другому офисному оборудованию, что означает для вас меньше покупок.

Многие сдаваемые в субаренду объекты также предоставляют доступ к местам общего пользования, таким как ванные комнаты, кладовые, конференц-залы и т. д., по сниженной цене или, если повезет, бесплатно!

Субарендаторы

Хотя это маловероятно на рынке после COVID, при составлении договора субаренды у субарендодателей есть возможность договориться о разделении стоимости коммунальных услуг с субарендатором.Это означает, что больше денег может быть закачано обратно в бизнес.

6. Отсутствие непредвиденных затрат

Еще одно преимущество, которым пользуются субарендаторы.

Субаренда обычно представляет собой аренду с полным обслуживанием, с фиксированными платежами и отсутствием непредсказуемых расходов.

Конечно, как субарендатор, вы будете нести ответственность за любой причиненный вами ущерб. Тем не менее, ваш субарендодатель и арендодатель несут ответственность за другие расходы на строительство, такие как ремонт и техническое обслуживание мест общего пользования.

Минусы субаренды для субарендаторов

При коммерческом субаренде не так много рисков.Но, как и во всем, они есть. Если вы рассматриваете возможность коммерческой субаренды, имейте в виду следующие вещи.

1. Риск невыполнения обязательств субарендодателем

Возможно, самый значительный риск, который вам необходимо учитывать, — это вероятность неисполнения или нарушения условий первоначального договора аренды вашим субарендодателем. Если это произойдет, субарендатор, скорее всего, потеряет немедленный доступ к помещению.

Этот момент особенно важно учитывать в нынешних условиях.

Вы можете уменьшить свои риски, гарантируя, что условия субаренды включают права на возмещение затрат и убытков.Убедитесь, что понимаете свои права и обязанности, когда речь идет о невыполнении обязательств субарендодателем, убедитесь, что ваша арендная плата за субаренду попадает в карман арендодателя, и убедитесь, что вы защищены, прежде чем подписать пунктирную линию.

2. Неблагоприятные условия аренды

Если субарендодатель договорился со своим арендодателем о невыгодных условиях, он может попытаться передать их вам. Поэтому обязательно попросите показать их первоначальный контракт и проведите исследование, сравнив свои условия с другими объектами недвижимости на рынке.

Это еще одна ситуация, когда представительство арендатора и/или юридическая консультация могут иметь большое значение.

3. Меньшая гибкость настройки

Часто субаренда означает, что вы делите пространство с существующим арендатором. Это может помочь сократить расходы, поскольку отделка уже сделана, но может означать, что у вас будет меньше возможностей для персонализации вашего пространства в соответствии с потребностями вашего бренда и бизнеса.

Если у вас есть очень специфические требования к тому, как вам нужно обустроить свое пространство, вам, возможно, придется подумать о собственной коммерческой аренде.Еще один способ избежать проблем — добиться от субарендодателя очень четкого соглашения относительно вашего контроля над помещением. Имейте в виду, что для внесения изменений вам также может потребоваться разрешение владельца здания (помимо субарендодателя).

4. Задержки технического обслуживания

Если вам требуется техническое обслуживание и ремонт арендодателя, вам, возможно, придется сообщить об этом через субарендодателя, что может вызвать задержки и головную боль.

Минусы субаренды для субарендодателей

Субаренда не является идеальным решением для всех предприятий.Фактически, после COVID мы обычно советуем нашим клиентам не арендовать дополнительное пространство в субаренду.

Тем не менее, если вы думаете об этом, рассмотрите следующее:

1. Поиск арендатора

Если вы находитесь в месте с ограниченным количеством доступных торговых или коммерческих площадей, может быть трудно найти качественный арендатор, не говоря уже о том, что только после краткосрочной договоренности. Это может не быть огромной проблемой после COVID, но об этом стоит упомянуть.

Некоторые договоры аренды также запрещают сдачу в субаренду:

  • компаниям, которые уже находятся в здании
  • компаниям, которые относятся к тем же отраслям, что и те, которые уже находятся в здании .

    Также стоит отметить, что для большинства коммерческих договоров аренды требуется согласие арендодателя со стороны субарендатора. Субарендодателям, возможно, даже придется заплатить комиссию за этот процесс. Поэтому очень важно убедиться, что вы нашли арендатора, которого ваш арендодатель будет счастлив утвердить.

    2. Ответственность

    Как первоначальный арендатор, вы по-прежнему будете нести 100% ответственность за арендную плату и любые другие обязательства по первоначальному договору коммерческого лизинга.

    Это означает, что если субарендатор не выполнит обязательства (т.е. они перестают платить арендную плату или причиняют ущерб помещению), то вы остаетесь ответственным перед арендодателем.

    3. Арендная плата

    Если соглашение о субаренде имеет решающее значение для вашей возможности производить арендные платежи, то этот тип договоренности может быть очень рискованным. Это связано с тем, что субарендатор может освободить помещение в любое время, оставив вас оплачивать весь счет.

    4. Возмещение затрат

    Если у предприятия есть избыточное пространство, попытка сдать его в субаренду возместит менее 50% арендной платы, которую они платят.Таким образом, это не всегда ответ на их молитвы. Фактически, с положениями о возмещении убытков в субаренде, которые благоприятствуют субарендатору, невыполнение обязательств по договору аренды с действующей субарендой оставляет возможность для больших убытков, чем у компании раньше.

    Хотите сдать в субаренду?

    Просто это не единственный вариант выхода из ненужного или лишнего пространства. Субаренда — это краткосрочная временная мера, которая должна стать частью детальной стратегии собственности.

    Арендатор CS представляет арендаторов, а не владельцев недвижимости.Мы независимы и бесконфликтны и можем помочь вам разработать стратегию субаренды недвижимости.

    Спросите нас сегодня, как мы можем вам помочь!

    Руководство субарендатора по субаренде коммерческих площадей

    Внезапное и резкое ухудшение финансового состояния многих высокотехнологичных компаний и последующее ослабление местного рынка коммерческой недвижимости привели к наплыву сдаваемых в субаренду площадей на рынок коммерческой недвижимости. Хотя это наводнение представляет собой потенциальную непредвиденную экономическую выгоду для тех, кто хочет занять коммерческие площади, существует ряд потенциальных юридических ловушек и практических проблем, которые обычно упускают из виду потенциальные субарендаторы, которые часто просто полагаются на шаблонные формы субаренды при заключении субаренды.

    Самая основная ловушка связана с правовым статусом субарендатора помещения в субаренду. Права субарендатора в соответствии с договором субаренды полностью зависят от наличия основного договора аренды помещения. Однако субарендатор не является стороной генерального договора аренды — основной договор аренды является документом между арендодателем и арендатором; субаренда — это документ между арендатором (который является субарендодателем в субаренде) и субарендатором. Если основной договор аренды прекращается, то прекращаются и права субарендатора на помещение в субаренду.Таким образом, субарендатор должен защитить себя от потенциальной потери своего помещения в субаренду и связанных с этим затрат, вложенных в помещение в субаренду.

    Еще одна основная ловушка связана с проблемами, присущими субарендатору, наследующему условия основного договора аренды, который был заключен его субарендодателем. Большинство условий субаренды включены посредством ссылки из основного договора аренды. Однако условия основной аренды могут быть совершенно неподходящими для использования, предполагаемого субарендатором, или они могут отражать баланс переговорных сил на раскаленных добела рынках недвижимости 1998, 1999 и 2000 годов, в отличие от смягчающегося рынка. сегодня.

    В этой статье эти вопросы описываются более подробно, а также предпринимаются попытки предоставить практические решения, позволяющие всем сторонам субаренды успешно завершить сделку.

    Основная аренда

    Принимая решение о субаренде помещений, субарендатор должен сначала проанализировать основной договор аренды. Для субарендатора важно понимать все соглашения, которые в совокупности составляют основной договор аренды. Хотя большинство субарендаторов просматривают сам основной договор аренды, многие пренебрегают рассмотрением каких-либо поправок к основному договору аренды, сертификатов об условном признании, соглашений о ненарушении порядка, рабочих писем или соответствующих условий, соглашений и ограничений, которые могут дополнять или изменять условия основного договора аренды. .Необходим полный обзор этих документов.

    Во-первых, субарендатору важно определить, допускает ли основная аренда субаренду. Согласие арендодателя почти всегда требуется для уступки или субаренды. В Калифорнии в большинстве договоров аренды указано, что в согласии арендодателя на субаренду не может быть необоснованно отказано. Для договора аренды в Калифорнии, заключенного после сентября 1983 года, в котором не указывается стандарт согласия арендодателя на субаренду (т.д., может ли арендодатель отказать в даче согласия на субаренду по своему собственному усмотрению или арендодатель не может необоснованно отказать в своем согласии на субаренду), калифорнийское законодательство подразумевает, что в согласии арендодателя не может быть необоснованно отказано. К факторам, обычно признаваемым судами в качестве разумных опасений арендодателя, относятся чистая стоимость активов и деловая репутация субарендатора, а также предполагаемое использование субарендодателем сдаваемых в субаренду помещений.

    Однако важно пересмотреть основной договор аренды, поскольку в нем могут быть указаны менее очевидные требования, которые арендодатель может применить, чтобы отказать в согласии на субаренду.Например, во многих договорах аренды указано, что арендатор не может сдавать помещение в субаренду существующему арендатору в здании или объекте, в котором расположены арендуемые помещения, или любому юридическому лицу, с которым арендодатель вел переговоры о потенциальной аренде в течение последних шести месяцев. В некоторых договорах аренды также указывается, что арендатор не может заключать договор субаренды по цене ниже справедливой рыночной стоимости арендной платы за помещение или арендной платы, иным образом предлагаемой арендодателем в здании на момент запроса согласия на субаренду.

    Учитывая, что арендная плата при субаренде часто ниже, чем при прямой аренде, такое требование может оказаться трудновыполнимым. Субарендатор также должен пересмотреть основной договор аренды, чтобы пересмотреть ограничения на использование помещения, чтобы убедиться, что предлагаемое субарендодателем использование помещения в субаренду не противоречит основному договору аренды.

    Право на возврат

    Многие договоры аренды также предусматривают так называемое право возврата арендодателя , позволяя арендодателю ответить на запрос о субаренде, вместо этого расторгнув договор аренды в отношении помещения, предлагаемого для субаренды.Если такое право обратного захвата существует, важно определить период времени, в течение которого арендодатель может воспользоваться этим правом, и воздержаться от расходования каких-либо значительных сумм в отношении субаренды до тех пор, пока не станет ясно, что право обратного захвата не будет реализовано.

    Обратите внимание, что во многих договорах аренды довольно расплывчато относительно того, когда арендодатель должен осуществить право на возврат, а также когда прекращается право на возврат. В соответствии с конкретным договором аренды активируется ли право возврата путем простого предъявления арендодателю письма о намерениях, финансовой информации о субаренде или фактического исполнения договора субаренды? Важно проверить.

    Если возможно, потенциальный субарендатор должен потребовать от субарендодателя ускорить процесс принятия решения арендодателем, чтобы определить степень, в которой потенциальный субарендатор должен использовать альтернативные механизмы субаренды.

    Кроме того, субарендатор должен определить, какая финансовая и другая информация о субаренде требуется арендодателю при рассмотрении арендодателем потенциальной субаренды. Существуют ли проблемы с конфиденциальностью или другие проблемы субарендатора, которые могут сделать нецелесообразным проведение субарендатором сделки? Также важно определить, способен ли субарендатор выполнить какие-либо другие условия, которые должны быть выполнены для получения согласия арендодателя на субаренду.

    Далее, важно, чтобы субарендатор рассмотрел условия основного договора аренды, чтобы определить, будет ли справедливо по отношению к субарендатору включать условия посредством ссылки в договор субаренды. В значительной степени субарендатор будет придерживаться того, о чем субарендодатель договорился в генеральном аренде, потому что субарендодатель не может предоставить субарендодателю больше прав на помещение в субаренду, чем субарендодатель имеет в соответствии с генеральным арендным договором.

    Однако между субарендодателем и субарендатором есть возможность для переговоров по определенным вопросам.Что касается других вопросов, то, возможно, было бы уместно рассмотреть возможность обращения к арендодателю с просьбой об изменении условий генерального договора аренды путем внесения поправок в основной договор аренды или согласия арендодателя.

    Учитывая резкое колебание рынка аренды коммерческой недвижимости за последние двенадцать месяцев, для субарендатора может иметь смысл попытаться пересмотреть некоторые условия основного договора аренды, а не жить с условиями, которые его субарендодатель был вынужден принять в про-арендодатель рынок последних нескольких лет.Хотя эти вопросы будут обсуждаться более подробно ниже, области, вызывающие особую озабоченность у субарендатора, часто касаются штрафов за просрочку платежа, процентных ставок за просрочку платежа, возможности внесения изменений в сдаваемые в субаренду помещения, распределения ответственности за капитальные затраты и положений об удержанной аренде. основная аренда перешла к субарендатору.

    Условия субаренды

    После того, как субарендатор определил, что условия основного договора аренды позволяют осуществить субаренду, и что включение условий основного договора аренды будет приемлемым для субарендатора, должны быть согласованы условия самого договора субаренды .Ниже приводится список некоторых вопросов, требующих внимания субарендатора:

    Определение пространства субаренды

    Хотя часть помещений, подлежащих генеральной аренде, которая должна быть сдана в субаренду в качестве помещения в субаренду, часто показана на плане этажа, приложенном к договору субаренды , нередко стороны не могут полностью понять, является ли помещение в субаренду включает или имеет ли субарендатор по крайней мере неисключительные права на использование вестибюлей, мест общего пользования, площадей, патио и столовых, обслуживающих как помещения, удерживаемые субарендодателем, так и помещения, сдаваемые в субаренду.

    Субарендатор должен определить, нужно ли ему право устанавливать спутниковые антенны на крыше здания в той мере, в какой это право было предоставлено субарендодателю в соответствии с генеральным договором аренды. Субарендаторы, как правило, хотят иметь право измерять площадь в субаренде после завершения работ по ликвидации, чтобы убедиться, что базовая арендная плата и другие пропорциональные обязательства, указанные в договоре субаренды, верны.

    Кроме того, в настоящее время субарендодатели часто либо сдают в аренду, либо продают свою мебель и/или другое оборудование своим субарендаторам .В любом конкретном договоре субаренды стороны должны определить, желает ли субарендодатель продать или сдать в аренду такую ​​мебель и/или другое оборудование во время субаренды. Если субарендодатель продает такую ​​мебель и/или другое оборудование субарендодателю, субарендодатель должен предоставить купчую, в которой должно быть указано, что субарендодатель является владельцем таких предметов и что в настоящее время эти предметы не обременены какими-либо залогами. Субарендатор должен иметь свободное право вывезти такую ​​мебель и/или другое оборудование из помещения в субаренду в любое время.

    Состояние помещения в субаренду

    Сдается ли помещение в субаренду на условиях «как есть» или оно должно быть надстроено субарендодателем или арендодателем? Имеются особые проблемы, связанные с контролем арендодателя над застройкой и/или использованием пособия на улучшение арендатора для помещения в субаренду. Если субарендатор сдает в субаренду помещение, которое не было в основном завершено арендодателем, или ему предоставляется часть пособия на улучшение арендатора, которое предоставляется субарендодателю арендодателем по генеральному договору аренды для завершения улучшений субарендатора, это важно для субарендатор должен получить сертификаты об эстоппеле или другие заявления, подтверждающие текущий статус строительства и описывающие условия, которые будут наложены на использование субарендатором пособия на улучшения арендатора для завершения улучшений арендатора субарендатором.

    Субарендатор должен убедиться, что он имеет право контролировать процесс строительства , проверять затраты и при необходимости вносить изменения. Если субарендатор не контролирует процесс застройки, субарендатор должен убедиться, что дата начала аренды не является фиксированной датой начала (таким образом, принимая на себя риск строительства), а вместо этого основана на дате, когда помещение в субаренду практически завершено. Субарендатор также может рассмотреть возможность переговоров о праве расторжения договора субаренды, если субаренда помещения не будет завершена к определенной дате.

    Совместное использование арендуемых помещений

    Для субарендодателя и субарендатора важно распределить ответственность в отношении услуг и коммунальных услуг, которые предоставляются совместно как в помещениях субарендодателя, так и в субаренде. Учитываются ли коммунальные услуги, предоставляемые в субаренду, отдельно? Если нет, то стороны должны определить, следует ли устанавливать вспомогательный счетчик, и если да, то за чей счет. В качестве альтернативы стороны могут определить способ справедливого распределения стоимости коммунальных услуг.В той мере, в какой субарендодатель имеет право в качестве арендатора по генеральному договору аренды выбирать определенных поставщиков коммунальных услуг, субарендатор может рассмотреть вопрос о том, чтобы потребовать участия в этом выборе.

    Субарендодатель и субарендатор должны также рассмотреть вопрос о том, как подходить к вопросам, связанным со стоимостью нерабочих систем отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха или электрических систем. Как правило, основной договор аренды позволяет арендодателю взимать с арендатора дополнительную почасовую плату за использование ОВКВ или электричества в нерабочее время. В некоторых современных зданиях такое использование ОВКВ может быть обеспечено отдельно для зон внутри зданий, чтобы ограничить расходы за счет предоставления ОВКВ только небольшим частям этажа (зонам), для которых требуется ОВКВ.В старых зданиях часто требуется охлаждение многих этажей или всего здания в нерабочее время. Если субарендодатель и субарендатор должны делить части здания, в которых одна или несколько зон обслуживают как площадь, занимаемую субарендодателем, так и площадь, занимаемую субарендодателем, то субарендодатель и субарендатор должны обсудить процедуры, в соответствии с которыми каждая сторона могут запрашивать такие услуги и распределять расходы между собой в той мере, в какой они получают совместную выгоду от этих услуг.

    Другие системы здания, которые могут заслуживать дополнительного рассмотрения, включают совместное использование телефонных систем, систем ИБП, Т-1 или других линий для подключения к Интернету и кабелей между зданиями.

    Возможные проблемы при основной аренде

    Как упоминалось выше, право субарендатора на помещение в субаренду зависит от продолжения существования основного договора аренды. Кроме того, субарендатор соглашается взять на себя многие обязательства по генеральной аренде в той мере, в какой эти обязательства относятся к помещениям, сдаваемым в субаренду.Поэтому важно, чтобы субарендатор установил, что он не заключает договор субаренды, который является предметом проблемного основного договора аренды. Важно рассмотреть вопрос о том, должен ли субарендатор получать заверения и/или возмещения убытков от субарендодателя, защищающего субарендатора от таких проблем.

    Общие заверения и/или компенсации со стороны субарендодателя заключаются в том, что: a) основной договор аренды является полным соглашением между сторонами, и нет никаких других соглашений между арендодателем и субарендодателем; б) отсутствуют существующие нарушения или ряд обстоятельств, которые могли бы привести к неисполнению обязательств по генеральному договору аренды; в) помещения и улучшения в них соответствуют всем применимым законам; г) помещения, улучшения и системы здания находятся в исправном и исправном состоянии.

    Обязательство арендодателя по предоставлению услуг для помещения в субаренду

    Как правило, в основном договоре аренды указывается, что арендодатель должен предоставлять арендатору строительные услуги и коммунальные услуги. Эти услуги включают сантехнику, электричество, водоснабжение, уборку и техническое обслуживание, а также ремонт мест общего пользования. Однако, поскольку субарендатор не имеет прямых договорных отношений с арендодателем, он не имеет возмещения ущерба против арендодателя в связи с непредоставлением арендодателем таких услуг или коммунальных услуг субарендатору или другим лицам, проживающим в здании.

    Очевидно, субарендодатель не имеет физического доступа к этим услугам или коммунальным услугам и, следовательно, не может гарантировать, что эти услуги или коммунальные услуги действительно получены субарендатором. (Тем не менее, обратите внимание, что это обоснование может не применяться к аренде с одним арендатором и тройной чистой арендой, в соответствии с которой арендаторы организуют и предоставляют все такие коммунальные услуги.) Таким образом, возникает вопрос, какой уровень усилий должен предпринять субарендодатель, чтобы требовать арендодатель должен предоставлять услуги и коммунальные услуги, необходимые в соответствии с генеральным договором аренды.

    Адвокаты часто ведут переговоры о том, должен ли субарендодатель прилагать «усердные», «разумные» или «максимальные» усилия. В любом случае важно, чтобы субарендатор попытался предусмотреть в договоре субаренды, что субарендатор имеет право подать в суд на арендодателя от имени субарендодателя, чтобы обеспечить предоставление таких услуг и коммунальных услуг в субаренду.

    Кроме того, если арендатор имеет право на самопомощь в основном договоре аренды для устранения такого перерыва в предоставлении услуг и коммунальных услуг и для возмещения затрат за счет арендной платы, причитающейся по основному договору аренды, субарендатор должен запросить право требовать, чтобы субарендодатель осуществляет эти права от имени субарендатора.Если арендатор имеет право на снижение арендной платы по генеральному договору аренды из-за отказа таких услуг или коммунальных услуг, то субарендатор должен получить аналогичное снижение по договору субаренды в той мере, в какой такое прерывание затрагивает помещение в субаренде. Кроме того, неисполнение услуг или коммунальных услуг, которые должны быть предоставлены из-за неисполнения обязательств субарендодателем по основному договору аренды, должно считаться неисполнением обязательств по субаренде, и субарендодатель должен нести ответственность за такое невыполнение.

    Сквозные заряды

    Субарендатор должен потребовать, чтобы субарендодатель сохранил за субарендодателем права арендатора по генеральному договору аренды, чтобы оспаривать транзитные расходы (т.т. е. тройная чистая плата и другая дополнительная арендная плата), и что субарендодатель воспользуется правом на оспаривание от имени субарендатора. Если субарендодатель выигрывает спор относительно транзитных расходов, субарендатор должен получить пропорциональную долю любого кредита, полученного субарендодателем.

    Защита субарендатора от невыполнения обязательств субарендодателем

    Субарендатор должен хорошо понимать финансовую устойчивость любого предполагаемого субарендодателя. Обладает ли субарендодатель достаточной финансовой устойчивостью для выполнения своих обязательств по генеральному договору аренды? Будет ли субарендодатель платить больше арендной платы по основному аренде, чем субарендатор будет платить по субаренде? Если да, то что следует сделать, чтобы убедить субарендатора в том, что субарендодатель в состоянии оплатить разницу в арендной плате?

    Кроме того, какова стратегия субарендодателя в отношении остальных помещений, если субарендатор сдает в субаренду не все помещение, являющееся предметом основной аренды? Останется ли субарендодатель в оставшейся части помещения или субарендодатель сдаст оставшуюся часть в субаренду другим субарендодателям? Если да, то кто и сколько? Стратегии субарендатора будут различаться в зависимости от ответов на эти вопросы.

    Ниже приведены стратегии, обычно используемые субарендаторами для защиты себя от неисполнения обязательств субарендодателями по основным договорам аренды:

    Во-первых, субарендатор может запросить у арендодателя соглашение о признании, в соответствии с которым арендодатель соглашается признать субаренду в качестве прямой аренды между арендодателем и субарендатором в случае невыполнения арендатором условий основной аренды. Арендодатели исторически неохотно заключают соглашения о признании, потому что соглашения о признании мешают арендодателям играть на рынке в надежде на увеличение справедливой рыночной стоимости аренды.

    Если субарендатору не удается получить соглашение о признании, он должен, по крайней мере, попытаться получить соглашение от арендодателя о том, что арендодатель будет одновременно доставлять субарендателю копию любых уведомлений о неисполнении обязательств, которые арендодатель предоставляет арендатору по генеральному договору аренды. и что субарендатор будет иметь право исправить такие нарушения.

    В дополнение к соглашению о признании или вместо него субарендатор может также договориться о возможности платить арендную плату за субаренду непосредственно арендодателю, чтобы избежать потенциального отклонения арендной платы субарендатора.Субарендатор должен получить возмещение от субарендодателя за ущерб, возникший в результате неисполнения субарендодателем обязательств по генеральному договору аренды.

    Кроме того, субарендодатель должен взять на себя обязательство незамедлительно предоставлять субарендатору любые уведомления о невыполнении обязательств и другие вопросы, полученные субарендодателем. Субарендодатель также должен согласиться не вносить поправки в основной договор аренды каким-либо образом, который может неблагоприятно повлиять на субарендатора.

    Защита субарендатора от невыполнения обязательств арендодателем

    Поскольку права субарендатора на помещение в субаренду зависят от наличия основного договора аренды, субарендатор также заинтересован в том, чтобы основной договор аренды не был расторгнут из-за невыполнения обязательств арендодателем (т.е., владелец здания) своевременно погасить любой долг, обременяющий помещение в субаренду. Если арендодатель не уплатит такой долг, и в результате кредитор лишает права выкупа, любая аренда имущества, заключенная после предоставления ссуды, может быть расторгнута по закону, если только соответствующий арендатор не получил от этого арендатора соглашение о ненарушении условий. кредитор обещает, что договор аренды останется в силе после обращения взыскания, если арендатор не находится в состоянии дефолта по договору аренды.

    После обращения взыскания доля субарендатора в его субаренде будет увеличиваться или уменьшаться в зависимости от статуса основного договора аренды.Следовательно, субарендатор должен убедиться, что такое соглашение о ненарушении условий было предоставлено субарендодателю. Эта защита особенно важна, поскольку рынок коммерческой недвижимости продолжает смягчаться.

    Защита от прекращения основного договора аренды

    Опять же, поскольку существование договора субаренды зависит от наличия основного договора аренды, субарендатор захочет предотвратить прекращение основного договора аренды по любой причине. Договор субаренды должен содержать обязательство субарендодателя не расторгать основной договор аренды в соответствии с отдельным соглашением между субарендодателем и арендодателем.Генеральная аренда может также предусматривать, что субарендодатель, как арендатор по генеральной аренде, имеет право расторгнуть генеральный договор аренды при определенных обстоятельствах, если помещения затронуты аварией или приговором, или если есть перерыв в обслуживании помещений. . Субарендатор должен попытаться контролировать это решение о расторжении договора, если это вообще возможно.

    Сохранение гибкости: положения о переуступке и субаренде

    Возможно, будет уместно изменить положения об уступке и субаренде основного договора аренды, которые включены посредством ссылки в субаренду. Любое право возврата арендодателя в соответствии с генеральным договором аренды не должно распространяться на субарендодателя по договору субаренды, за исключением случаев, когда право возврата осуществляется самим арендодателем. Также может быть уместно пересмотреть положения основного договора аренды о премиальной арендной плате.

    Если арендодатель имеет право на получение более 50% такой дополнительной арендной платы, то распределение дополнительной арендной платы между субарендодателем и субарендатором в случае субаренды должно быть пересмотрено с учетом меняющихся рыночных условий.У субарендодателя просто меньше оснований, чем у арендодателя, для такого положения относительно любой «бонусной субаренды», учитывая, что субарендодатель не берет на себя риски владельца недвижимости.

    В любом случае договор субаренды должен предусматривать, что, если арендодатель соглашается на переуступку или субаренду субаренды субарендодателю, субарендодатель не может отказать в своем согласии. Субарендодатель также должен согласиться незамедлительно обработать уступку права субаренды или запрос субаренды с арендодателем.

    Субарендатор может также пожелать воспользоваться различными вариантами продления срока основного договора аренды или увеличения размера помещений, которые предоставляются субарендодателю в соответствии с основным договором аренды. Однако такие опционы обычно делаются «личными» для первоначального арендатора (и любого его аффилированного лица) и не могут быть реализованы субарендаторами.

    Тем не менее, субарендатор может пожелать провести переговоры напрямую с арендодателем и субарендодателем о праве реализации таких опционов. Если субарендатор не может получить право на осуществление такого права, договор субаренды должен, по крайней мере, содержать требование о том, чтобы субарендодатель сам не использовал какой-либо вариант продления основного договора аренды, если субарендатор ведет переговоры о прямой аренде с арендодателем в конце срока субаренды.

    Вопросы страхования и ответственности

    Субарендатор должен проверить требования к страхованию основного договора аренды , чтобы убедиться, что субарендатор способен выполнить требования в той мере, в какой эти требования включены посредством ссылки в договор субаренды.Обычно возникают вопросы в отношении типа страховщиков и подтверждений, требуемых от арендатора по генеральному договору аренды.

    Если субарендатор занимает значительно меньшую площадь, чем указано в генеральном аренде, сумма страхования ответственности, требуемая в соответствии с генеральным арендным договором, может быть чрезмерной для целей субаренды. Кроме того, субарендаторы могут захотеть застраховаться самостоятельно, несмотря на тот факт, что субарендодателю было запрещено в соответствии с генеральным договором аренды заниматься самострахованием из-за более низкой чистой стоимости субарендодателя.

    Отказ арендодателя от суброгации (т. е. соглашение со страховой компанией арендодателя не предъявлять иск стороне, причинившей ущерб застрахованному лицу) и освобождение от ответственности, если таковая имеется, в соответствии с генеральным договором аренды, также должны применяться к субарендатору.

    Генеральная аренда обычно включает положение, в котором арендодатель ограничивает свою ответственность по генеральной аренде своей долей в собственности, а также указывает, что арендодатель не несет ответственности за причинение вреда лицам или имуществу арендатора. Арендодатель также стремится исключить свою ответственность за косвенный ущерб арендатора. Субарендаторы должны попытаться исключить все эти положения из договора субаренды, чтобы субарендодатель не пользовался такими исключениями на том основании, что они неприменимы к отношениям между субарендодателем и субарендатором.

    Обязательства по капитуляции

    Если субарендатор будет выполнять первоначальную надстройку помещения субаренды, то субарендатор должен рассмотреть вопрос о включении в договор субаренды соглашения о том, должны ли такие надстройки быть удалены в конце срока субаренды.Субаренда также должна включать положение о том, что субарендатор не обязан в конце срока субаренды (и аренды) удалять любые изменения, сделанные субарендодателем или которые уже были в субаренде на момент субаренды. срок начался.

    Изменения

    Если субарендатор уже имеет планы перепланировок и намеревается достроить помещение под аренду , субарендатор должен получить одобрение этих планов от арендодателя и субарендодателя в момент заключения субарендодателем договора субаренды, чтобы исключить риск последующего неодобрения арендодателем и/или субарендодателем.Если основной договор аренды предусматривает, что арендодатель имеет право на комиссию за управление строительством в связи с любыми изменениями в помещении, такие сборы не должны включаться посредством ссылки в договор субаренды (плата за управление строительством не должна выплачиваться субарендатором субарендодателю).

    Если основной договор об аренде требует, чтобы субарендодатель внес любые и все изменения, требуемые по закону, в помещении, субарендатор должен попытаться договориться либо об исключении из обязательства по изменению, либо о распределении, координации и ответственности за стоимость и выполнение таких изменений. между субарендодателем и субарендодателем.Если для проживания субарендатора требуется исправленный сертификат о праве собственности, стороны должны определить, кто несет ответственность за получение сертификата.

    Получение согласия арендодателя

    Действительность субаренды должна быть обусловлена ​​получением письменного согласия на субаренду арендодателем в течение определенного периода времени. В положении о согласии арендодателя должно быть указано, что, если арендодатель не дает согласия до этого срока, субарендатор имеет право расторгнуть договор субаренды.В договоре субаренды также должно быть указано, что субарендодатель оплачивает расходы на получение согласия арендодателя.

    Парковка

    В договоре субаренды должны быть указаны права субарендатора на использование парковочных мест, предоставленных по генеральному договору аренды (или по отдельному соглашению о парковке). Субарендодатель и субарендатор должны подумать о том, как они будут контролировать парковочные места, чтобы гарантировать, что ни одна из сторон не превысит свою долю прав на парковку.

    Вывеска

    В договоре субаренды должно быть указано, какие права субарендатор имеет, если таковые имеются, на вывеску субарендодателя в каталоге здания , на двери помещения для субаренды и, если применимо, на помещение.Субарендатор также может рассмотреть вопрос о предварительном утверждении как арендодателем, так и субарендодателем любого знака, фактически предполагаемого субарендатором.

    Текущие рыночные условия предоставляют пользователям помещений редкую возможность сдавать помещения в субаренду по сниженным арендным ставкам. Однако те же рыночные условия создали беспрецедентное количество потенциальных юридических и практических ловушек для неосторожных. Использование шаблонной формы субаренды для сдачи в субаренду значимого пространства является распространенным способом попасть в такие ловушки.Мы рекомендуем проконсультироваться с юристом перед заключением любой сделки субаренды.

    Об авторе
    За дополнительной информацией по этой теме обращайтесь к Дугу Ван Гесселу:
    Дуглас Г.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *