Бизнес на сдаче квартир в аренду: Обновите браузер

Содержание

Аренда квартиры как бизнес. Как он работает.

Для многих квартира — это неприкасаемое пространство, которым пользуются они, и иногда очень близкие люди. У них погостить недельку точно не получится. А если и напроситесь, то примут так, что уедите раньше запланированного. Понятие «аренда квартиры» для них не существует.

Есть люди, которые уезжая в командировку, запросто отдают ключи своим знакомым, чтобы им ближе было добираться на роботу.
Есть люди, которые эти 2-3 месяца просто сдают в аренду свою квартиру, впуская в свое жилье совсем посторонних людей. Зато приехав, купят себе новый диван. Или оплатят свою аренду там, куда едут. Это распространенная практика в ІТ среде, где очень любят теплые зимовки. График свободный, теплая зима, да еще и в плюсе можно остаться.

Есть одинокие бабули, которые продолжают жить в своей трешке, в своем дворе, со знакомыми соседями, при этом две комнаты сдают студентам. Аренда не только покрывают расходы на коммуналку и лекарства, но и часто может устроить бабуле обеспеченную старость. Что позволяет баловать внуков.

На моей памяти даже был случай, когда семья с двух поколений умудрялась еще и сдавать комнату двум студенткам.
При этом все работали. Но жадность брала свое. Да и на ремонт быстрее подсобрали. Это уже не аренда, а треш. Но людям все равно что их истерики слушают посторонний люди. Но ведь, если квартира в старом панельном доме, то их это никогда не смущало)). Обычное дело.

Заканчивая банальным «Привет, как жизнь, давно не общались. У меня тут сын в Киев поступил. Может ли он несколько недель пожить пока квартиру не снимем, и заваливают курочками и яйцами, в надежде что недели превратятся в года». Такая себе «

продовольственная аренда».

А как поднялся рынок арендного жилья после того, как в обиход молодых людей вошла фраза «В Европе большинство людей снимают, а не покупают жилье».

***

Всем этим людям по ту сторону нужны квадратные метры. Ваши или старушки в хрущевке, но нужны.

— 1. если вам не упала бабушкина трешка на голову
— 2. если вы не купили новую квартиру, а старую решили сдавать
— 3. если от вас не съехали дети, и вы решили их комнаты сдавать.

ААА для вас это полноценный бизнес

.
Продуманный. С большими надеждами и уже распланированными целями куда эти деньги пойдут, то продумать все это нужно изначально, рационально. А не куплю, а там какие-то денежки она будет приносить.

***

И вот у вас есть определённая сумма денег. И сразу стает вопрос. Куда потратить. 

1) купить убитую вторичку, сделать мгновенно ремонт, завезти дешевую мебель и сразу сдавать.
Вариант купить квартиру с ремонтом под сдачу — не лучший. Если человек продает, а не сдает сам, то видимо это лучший вариант в отношении данной квартиры. Бывают исключения, но очень редко.

2) вложить деньги в новострой, заработав сначала на росте стоимости квартиры, а уже потом через 2 года сделать косметический ремонт (либо ремонт от застройщика, как у Интергалбуд), завезти дешевую мебель и сдавать.

Какой из этих вариантов доходнее? — наверное второй.

Но он и более рисковый, можно и вовсе остаться без денег. Здесь нужно не только иметь деньги, но и грамотно их вложить. Чтобы не заморозить, а неплохо наварить. Но если вы на этом всем планируете поднять 20% — то не стоит. Мало того, что риск, да и еще обычно такие комплексы строят в густо населенных районах. И конкуренция в этой нише будет не хилая.

Особенно там, где ремонты от застройщика. Большинство квартир там люди покупают именно под сдачу. И если вы не добавите изюминку в интерьер, чтобы она выделялась с серой массы, либо на старте инвестирования не выберете видовую квартиру, то и аренда квартиры у вас будет не сверх доходная, а по-остаточному принципу. Что предложат, главное чтобы не простаивала.

Старая квартира ценится только в центре. В других местах, особенно если рядом строят целые новые районы — она теряет свою привлекательность.
А вот квартира в новостройке обычно плавно растет первые 10 лет. А дальше начинают продвигать новые концепции и популярными стают другие ЖК.
Вспомните ЖК Оазис

на Оболоне. Еще недавно он был вне конкуренции. Весь Донецк мечтал работать в Киеве, и жить на набережной. Потом модными стали Новолипки, где как бы нет ничего особенного, но за счет материалов и безопасности цены дороже чем на Набережной. А до центра те самые 5км.

Новолипки хороши, но сейчас в топе новостройки из ряда «Джек Хаус» или «Чикаго» в пешеходном центре.
Дальше в топе будут новостройки в Гавани. Если все не застопорится как в нас бывает «соседу на зло», «бывшему на зло».
Концепции меняются.

Но центр всегда центр.
И квартира у метро всегда у метро.

Так как

блог больше о новостройках, то варианты вложения под аренду я опишу именно в этой категории.

1) вложиться в смарт квартиру 20-22кв. Самые дорогие квадраты в ЖК. Большинство сразу с ремонтом сдают.
Есть и вовсе заоблачные по цене варианты как в ЖК Standard One. Где все сделали за вас. И крутой холл, и дизайн, и ремонт.
Но и взяли за это немалые деньги. Теперь вопрос, как все это будет сдаваться, и главное — приоритет сдачи. Как бы весь дом под сдачу, и кто будет ровнее — в нашей стране всегда не известно. Но точно такие будут. Когда часть квартир будет принадлежать аффилированным фирмам, то и самых видных клиентов будут водить в те квартиры.

Это так, вид со стороны. Может там все будет честно, доходно, качественно и будет ломиться очередь с желающих снимать 28кв с одним окном по цене двушки рядом с 3-мя окнами.

Лучше, живя в Киеве иметь свою квартиру, самому подбирать арендаторов.

2) однушка 30-33 кв в домах от Аркады или других комплексах эконом класса — самый ходовой вариант. Да однушка на старте дорогая. Да в ремонт не обязательно вкладываться.  Но кондишен, кухня+ санузел все равно нужно каждой квартире.

Желательно в околометрошном районе.
100м — сразу берут.
200-300м — вау эффект.

400-800м неплохо, но переплачивать не будут.
Все что больше 800м уже начинают анализировать.
А 1200+м — это уже могут и не перезвонить даже.
Обеспеченные одинаки или пары всегда будут иметь желание снимать собственное жилье.

3) двушка — это обычно под семью со взрослеющим ребенком, либо двумя. Там уже больше школа или детсад в приоритете и приятный двор. Хотя бы лотерейный паркинг под домом(нет квартиры, но как без машины то жить)))) ). Это потенциальные покупатели дешевого жилья в пригородах. А пока снимают так.
Вот прям наличие метро не обязательно, но желательно.

4)

полноценная трешка для людей убежденных, что мобильность важнее надежности. Ментальные «европейцы». Это золотые арендаторы. Их надо ценить. Их не много, они стабильные. Они обычно снимают одну и ту же квартиру, до момента когда понимают что, тратят слишком много, особой мобильности нет и не намечается. Покупают себе в конце квартиру. Но несколько лет они очень щедро арендуют. Но там нужно либо бить ценой — и сдавать, что попало. Либо предлагать недорогой, но качественный и интересный дизайнерский ремонт. Чтобы они перед сном убеждали себя, что лучше 3-хкомнатная арендованная, чем пригород, либо двушка своя.

5) большая квартира 100+кв. С двумя отдельными санузлами(либо возможностью расширить второй). С огромным количеством окон, часто угловая, распашонка не подойдет.

Комнаты по 12-14кв.
Общая кухня-стадия.
5-6 комнат.

На меньшее количество комнат такое не выгодно делать. Тогда уже лучше все сдавать одной семье.
Кто снимает комнаты по цене однушки?
Вот прям отложилась фраза знакомого «Я снимаю комнату на Минской. Комнату — но нормальную»! Не однушку с коврами на стене, а полноценную комнату с общими кухней и санузлами.

Вариант с 5-6 студентами — долгоиграющий вариант пачкой, они сами будут проводить ротацию.
Или набирать арендаторов отдельно, уже работающих — большие траты времени, но и доходность там больше.

Главное не устраивать кастинг силами арендаторов. «Пусть зайдет и посмотрит, покажите ему комнату». Потому что могут принять тусовщика, и отпугнуть скромного арендатора(идеального клиента, тихого и вовремя платящего).

Два варианта:
а) в пешеходном центре. Люди не тратятся на транспорт, и не убивают свой имидж в метро. «Я живу в центре». А как — это уже только избранные узнают, либо сожители.


В свое время наткнулся на планировку в ЖК Ярославов Град.

Ничего лишнего, пространство можно поделить так, что 5 полноценных комнат можно выстроить, два санузла, небольшая кухня с балконом. Отличный новый ЖК в 1км от Золотых ворот.

Каждому квартиранту по комнате. Желающих так жить нашлось бы. Но ее уже продали. Да и денег у меня на такое нет. Но вариант отличный.

б) прям возле метро. Можно цену заломить как за однушку чуть далее. Молодым людям просто нужен собственный уголок в Киеве. А общая кухня студия это как бонус. Вариант сдружиться. Главное в таком варианте не скотиться в хостел-стайл. Только длительная аренда квартиры, с надежной публикой.

Квартиры за 100кв под «веселую квартиру» — самый выгодный вариант. Цены на 25% дешевле чем в однушке. А иногда и больше.
Количество мокрых точек сведено к оптимальному.
Совсем идеальным был бы вариант — на высоких этажах, на север или юг, с большими окнами, не соседу в окно. Наличие шторы визуально сузит и так небольшую комнату. Пусть виды с окон ее визуально расширяют.

В таком возрасте кулинарные посиделки еще не устраивают. Поужинать и вечерком что-то перекусить на кухне достаточно. Это не покупка, люди не слишком серьезно подходят к этому решению. Не понравится такой формат — завтра съедут и заедут другие.

6) Либо вместо 100+кв возле метро можно купить однушку в самом центре в каком-то бизнес-классе.
Вложиться в дизайн, дизайнеров, иногда паркоместо, и ждать иностранца, которому его корпорация все это оплатит. И он будет бережно относится к вашему ремонту. Платить такие деньги не каждый украинец станет только за роскошь. Но что для нас роскошь, для иностранцев на топ должности обыденность.

Второй вариант проще. Но вкусовщина здесь играет куда большую роль. И через ОЛХ сдать такой объект сложновато будет.
А возле метро — просто аккуратный скандинавский стиль и износостойкие санузлы. И получаем каждый месяц деньги.

Естественно все это очень рентабельно, когда вы инвестировали в квартиру на старте, перепланировку сделали сразу силами застройщика, стены ровные, стяжка идеальная.

Ремонтники вас не развели на ненужные работы и материалы. Главное ум и вкус, немножко наглости и терпения в момент сдачи, и креатив в объявлениях.
Делать это все с 3-мя отдельными дешевыми трешками — выйдет и дороже и не факт что доходнее.

И не забываем о конкурентах с вторички, которые я описал в начале поста. И тех арендаторов, которым просто все равно и трудно пройтись 5 раз на просмотр. Пришли, ковра на стене нет, розетки на месте, кошек не коллекционируют соседи, и можно подписывать аренду. Это идеальные клиенты для риелторов. 2 ужасных показа, один нормальный и принимай решение. И принимают. Потому что Левый берег — это Бортичи, Троя  — это гопники, Ирпень это наркоманы, центр — это алкашы-соседи. А вот Соломенка, как бы неплохо и посмотрите — «почти центр». А потом стоишь в пробке час.

Каждую квартиру можно сдать. Вопрос за сколько вы ее купили, сколько в нее вложили и какой на нее спрос.
Если второй пункт еще не сделан — проанализируйте третий пункт в среднем по району. Не бойтесь сделать десяток прозвонов. Пройтись самим на пару просмотров. Часто объявления на бесплатных площадках не реальные, что часто бывает в риелторских агентствах. Если нет того, что вы прозваниваете, значит этого объекта никогда и не было. И это не реальная аренда квартиры. Это просто чтобы завлечь наивных, и главное податливых клиентов. Эти объявления не стоит учитывать в статистике.

Анализируйте, ибо можно сделать ремонт, который потом будет жалко сдавать за копейки в аренду, или продавать в минус. Часто «продать сразу» не выйдет, человек откладывает решение и делает «ремонт под продажу», потом и это не продается и он сдает эту квартиру по минимальной цене до продажи. А когда дело доходит до сделки — квартиру уже добивают арендаторы. И не особо она интересна потенциальному покупателю, после просмотра.
А ведь можно было скинуть все на старте с дисконтом, иэти деньги удачнее вложить.

Категории квартира на продажу, квартира под аренду, квартира как пенсионный фонд совсем разные.
Что приемлемо для одного варианта — совсем не желательно для остальных. Аренда квартиры это очень большая категория, со своими нюансами. Особенно если аренда выходит на уровень бизнеса, а не временного решения.

Всегда квартиры с быстрой транспортной доступностью ценились лучше всего. Смотрите разные предложения. Сравнивайте планировки, квадратуру, виды с окон, этажность, возможность перепланировки. Ведь часто цена на них одинаковая. Просто нужно вовремя заметить, раньше других. А не забирать последнюю «кривую»квартиру в ЖК, только потому, что в фейсбуке кто-то написал, что комплекс уникальный.

Но людям этого всего мало, они еще смотрят на рынок «курортной недвижимости». Чтобы в 1000км непонятно кто, непонятно как зарабатывал для вас деньги.

бизнес-идея, как открыть, вложения, оборудование, что нужно для открытия + реальные кейсы

Специалисты рынка недвижимости утверждают, что приобретение квартиры – это самый надежный способ инвестирования своих средств, так как вы будете извлекать выгоду не только из ежемесячных платежей арендаторов жилья, но и из непрерывного роста стоимости квадратного метра жилой площади. Однако у данного вида бизнеса присутствуют и минусы в виде расходов на амортизацию мебели в квартире, налогов, риска простоя квартиры и непредвиденных ситуаций, вызвавших порчу имущества. Разберемся со спецификой ведения данного бизнеса и определимся, стоит ли им заниматься.

Посуточная и долгосрочная аренда

Посуточная аренда

Принято считать, что посуточная сдача квартиры в аренду – это более прибыльный вариант. В многонаселенных городах и местах, привлекательных для туризма, посуточная аренда квартиры очень распространена, так как они гораздо удобнее номеров в сопоставимых по цене гостиницах.

Посуточная сдача квартиры в аренду является бизнесом, она требует вложения не только денежных средств, но и времени. Для работы вам потребуется:

  • Найти клиентов.
  • Встретить и разместить гостей.
  • Проверить квартиру и забрать у гостей ключи.
  • Произвести уборку.

Поэтому для наиболее эффективной сдачи в посуточную аренду вам нужно как минимум три квартиры, так как при сдаче одной-двух квартир доходы не покроют затрат сил, времени и денежных средств. Причем в аренде каждая квартира должна находиться не менее 70% времени, иначе расходы на жилищное кредитование не окупятся.

Долгосрочная аренда

Сдача квартиры в аренду на длительный срок имеет как преимущества над посуточной арендой, так и недостатки. Основным ее недостатком является меньшая прибыльность в сравнении с посуточной арендой. Стоит сказать, что долгосрочную сдачу в аренду правильнее рассматривать как способ сохранения денежных средств, а не заработка. Посуточная сдача в аренду может принести вам в 2-2,5 раза больше прибыли, чем сдача квартиры на долгий срок. Люди, которые ищут квартиру на длительное время, – это чаще всего студенты из других городов или люди, приехавшие в город на заработки. Поэтому логично, что они будут искать доступную квартиру для экономии своих средств.

Несмотря на меньшую прибыльность сдачи в долгосрочную аренду, многие владельцы выбирают этот вариант, так как он обладает рядом неоспоримых преимуществ. К основным преимуществам долгосрочной аренды можно отнести:

  1. Гарантия стабильного дохода на протяжении как минимум нескольких месяцев.
  2. Меньше требований к внутреннему интерьеру квартиры, так как чаще люди ищут доступную квартиру на длительный срок.
  3. Меньшие затраты времени. Сдача квартиры в долгосрочную аренду требует от хозяина квартиры одного визита в месяц для получения платы за аренду и проверки квартиры.

Ведение бизнеса

Чтобы начать бизнес по сдаче в аренду квартир, вам необходимо (что логично) уже иметь свободную квартиру или приобрести ее.

Выбор квартиры для последующей сдачи в аренду

Выбирая квартиру для ведения данного бизнеса, поставьте во главу угла местоположение, транспортную развязку и инфраструктуру района. Лучше, чтобы в приобретаемой квартире не было ремонта. Купить ее дешевле, а ремонт можно сделать тот, который нужен.

Поиск клиентов

Способы поиска клиентов разделяются на платные и бесплатные. Эффективное их совмещение позволит вам наработать необходимую базу клиентов. Постоянные выгоднее (например, предприниматели часто приезжают в один и тот же город по корпоративным делам, им удобно останавливаться в одном и том же месте).

К бесплатным методам рекламы относятся:

  • Реклама на бесплатных интернет-площадках.
  • Реклама в газетах с бесплатными объявлениями.
  • Расклейка печатных объявлений на улицах города.

Последний вариант серьезно устарел, поэтому прибегать к нему следует в крайнем случае.

К популярным платным методам рекламы следует отнести создание сайта и продвижение в списках выдачи поисковиков, использование контекстной рекламы и социальные сети, размещение в базах популярных платных ресурсов объявлений об аренде недвижимости.

В итоге

Подводя итог, напомним, что данный бизнес идеально подойдет для тех, у кого уже есть несколько квартир. Потому что в противном случае потребуется порядка 5 миллионов на квартиру (в среднем по стране), а их стоит иметь 2-3. 15 миллионов стартового капитала заслуживают лучшего применения, чем переменчивый рынок аренды недвижимости. Но несомненный плюс – потерять деньги практически невозможно. Если бизнес не пойдет, квартиры можно продать (правда, если они приобретаются в кредит, уточните этот момент заранее – могут быть проблемы).

Выбор между сдачей квартиры в посуточную или долгосрочную аренду должен делаться исходя из располагаемого вами времени. Посуточная аренда может принести больше прибыли, но она требует больших затрат сил и времени.

Сдача жилья в аренду как бизнес

Знаю одного человека, который во времена относительно выгодного банковского кредитования на покупку жилья приобретал квартиры, приводил их в приличное состояние и сдавал в аренду посуточно.

Выплачивал кредит по максимуму и снова брал кредит. Сейчас сдача квартир в аренду его основной и довольно приличный доход. Чем не идея для бизнеса?

Подобный пассивный доход — мечта многих. Правда и здесь существуют свои нюансы, о которых лучше знать заранее.

Бизнес по сдаче квартир в аренду

Сегодня многие люди вкладывают свои средства в недвижимость, или покупку земельных участков.

Это очень хорошие инвестиции, ведь практика показывает, что цены растут как на землю, так и на недвижимость. Причем независимо от того, частный это сектор, или же многоквартирные дома. Безусловно, на таком приобретении можно еще и неплохо зарабатывать. Причем, регулярно.

Ошибки при сдаче квартир

Сдать квартиру, или дом в аренду не так просто, как кажется на первый взгляд. Многие арендодатели, пытаясь сдать свои квартиры самостоятельно, набивают много шишек, особенно, если квартира еще и меблированная. Бывают случаи, когда арендаторы съезжали без предупреждения, прихватив при этом телевизор или стиральную машину.

Владельцы жилья часто делают недопустимую ошибку. Они сдают квартиру совершенно незнакомым людям, едва взглянув на документ, удостоверяющий их личность. А ведь копия паспорта уберегла бы от многих неприятностей.

Почему же арендодатели упорно не желают обращаться к специалистам, то есть в агентства по купле-продаже и аренде жилья?

Потому что при этом им придется заплатить немалый процент за услугу. Еще в нашей стране за сдачу жилья в аренду необходимо платить налог государству. Мы далеко не американцы с их заморским девизом «заплатил налоги — спишь спокойно». Не тот у нас менталитет. Лучше рискнуть и сэкономить, чем заплатить и жалеть, что не рискнул.

Это огромная ошибка. Подобный договор лучше оформить документально. По крайней мере, будет на основании чего обратиться в правоохранительные органы за помощью, если Вам не повезло и квартиросъемщики оказались мошенниками.

Специалист агентства недвижимости составит эксклюзивный договор аренды жилья, причем в полном соответствии с пожеланиями арендодателя. Подобные агенты заинтересованы найти арендаторов как можно быстрее, ведь от этого зависит их заработок.

Еще огромный плюс в том, что большинство агентств недвижимости предоставляют полное юридическое сопровождение услуги. В результате риск нажить неприятности сводится к минимуму.

Поэтому, приобретя недвижимость с целью получать стабильный доход, не стоит стремглав бежать на автобусные остановки и расклеивать объявления: «Сдам квартиру порядочным людям. Без посредников».

Очень часто это первый шаг к большим неприятностям, которых можно избежать, расставшись с энной суммой денег. Зато спокойный сон Вам обеспечен.

Ведь давно известно, что скупой платит дважды. Давайте учиться на чужих ошибках, их так много! Зачем нам собственные шишки?

На этом все. Удачного бизнеса! Пока.

как сделать ремонт в квартире дешево и красиво

Получать пассивный доход от сдачи квартир в аренду – мечта большого количества людей. Но все не так просто, как кажется на первый взгляд. Чтобы дело выгорело, нужно подойти к нему, как к полноценному бизнесу. А значит, еще до покупки квартиры оценить все риски, понимать размер капиталовложений и скорость их возврата. В этой статье мы подробно рассмотрим один из важнейших аспектов бизнеса на сдаче жилплощади – как сделать ремонт в квартире для аренды.

Что нужно знать перед тем, как быстро сделать ремонт

Когда у вас уже есть недвижимость под сдачу, хочется скорее сделать ремонт и начать зарабатывать. Но мы советуем не торопиться. Для начала ответьте себе на несколько вопросов, которые принципиально влияют на то, как сделать ремонт в доме. Иначе вы рискуете искать квартиросъемщика долгие месяцы или сдавать жилье намного дешевле, чем планировали.

1. В каком районе находится квартира?

Если у вас уже есть квартира, честно оцените имеющуюся геолокацию. Это бюджетный жилой комплекс или недвижимость премиум-класса? Ведь делать дорогой ремонт в непрезентабельном районе попросту бессмысленно – состоятельные люди не захотят здесь жить. А арендаторы с ограниченным бюджетом не станут переплачивать даже за самый шикарный ремонт в новостройке.

Кстати, расположение дома влияет и на портрет вашей потенциальной “целевой аудитории”. Близость к метро оценят офисные сотрудники, большое количество школ и детских садов – семьи с детьми. Это нужно учитывать перед тем, как самому сделать ремонт.

2. Какой формат аренды предполагается: посуточно или в долгосрок?

Бизнес-стратегия прямо влияет на то, как сделать ремонт дома или апартаментов под сдачу. Сравните особенности ремонта для краткосрочной и долгосрочной аренды:

 

Посуточная аренда

Долгосрочная аренда

Каким должен быть интерьер квартиры?

Спросом пользуются оригинальные дизайнерские решения. Человек хочет почувствовать себя так, будто живет в дорогом отеле, но сохранить преимущества проживания в полноценной квартире.

Большим спросом пользуются нейтральные, спокойные интерьеры без лишних деталей и акцентов. Ведь жильцы сами наполнят дом необходимым декором. А вот чересчур яркие цвета могут отпугнуть потенциальных квартиросъемщиков.

Какие требования к удобству помещения?

Помните, что посуточная аренда предполагает уборку после каждого постояльца. Обустройте жилье так, чтобы эта уборка была максимально быстрой. Моющиеся обои и простые в уходе поверхности – must have.

Когда жильцы арендуют квартиру на длительное время, уборка ложится на их плечи. Но при выборе жилья многие люди обращают внимание на то, как просто будет за ним ухаживать. Поэтому лучше отказаться от лишних пылесборников, таких как ковры и прочий ненужный текстиль.

Как обустроить кухню?

Компактной кухни с минимальным набором техники и посуды будет достаточно. Не нужно устанавливать лишние шкафчики – никто не путешествует с собственным сервизом. Микроволновка, чайник, мини-плита и базовый набор посуды – вот и все, что нужно для жильцов.

Постоянные квартиросъемщики очень придирчиво изучают кухню, где им предстоит проводить семейные вечера. Таким людям важны большое количество мест для хранения, размер холодильника и наличие духовки.

Какую мебель стоит купить в первую очередь?

Главный пункт в квартирах для краткосрочной аренды – количество спальных мест. Желательно, чтобы даже в смарт-квартире могла разместиться большая компания.

Здесь на первый план выходит количество мест для хранения вещей. Арендаторы оценят большие шкафы и комоды, отдельную гардеробную и прачечную.

 

В целом выгоднее сдавать недвижимость посуточно на сервисах вроде Booking, но долгосрочная аренда требует меньше вашего участия и сил. Кроме того, последний вариант более безопасный и стабильный.

3. Кому вы планируете сдавать жилье?

Этот вопрос принципиально влияет на то, как сделать ремонт в новостройке. Количество жильцов, их вид занятости, образ жизни и привычки – все это отражается на планировке и стилистике квартиры. Одиночки-фрилансеры предпочтут простую квартиру-студию, но точно обратят внимание на наличие рабочего места. Молодые пары выберут квартиру с изолированной спальней и кухней, чтобы сохранить возможность побыть наедине с собой. Еще одна очевидная закономерность: у состоятельных квартиросъемщиков будет больше требований к ремонту и меблировке.

Это только основные нюансы, о которых стоит задуматься еще на старте. Кроме них стоит учесть и другие факторы. Например, как быстро нужно отбить затраты на недвижимость, планируете ли вы позже использовать это жилье для себя и т.д.

Как сделать ремонт в новостройке для квартиры под сдачу

Как правило, застройщик продает квартиры без отделки либо с черновой отделкой. А значит, вам предстоит непростой процесс ремонта. Он вызывает много вопросов. Сразу ответим на самые популярные из них.

1. С чего начать ремонт в новостройке?

Если вы четко определились, кому и на какой срок хотите сдавать квартиру, начните с дизайн-проекта. Вы можете разработать его самостоятельно или нанять специалиста. Но помните: чем выше стоимость аренды квартиры, тем больше требований будет у клиентов к дизайну помещения.

2. Когда можно начинать делать ремонт в новостройке?

Зачастую профессионалы не советуют делать ремонт сразу после сдачи дома в эксплуатацию. Дело в том, что в первые 2-3 года происходит так называемая усадка дома – изменение его геометрических параметров. Если дом построили накануне зимы, желательно подождать как минимум до лета. Конечно, не всегда есть возможность ждать так долго. В этом случае рекомендуем нанять квалифицированную бригаду для ремонта квартир в Киеве. Опытные мастера оценят ситуацию и предложат более “эластичные” стройматериалы. Таким образом, риск возникновения трещин на новенькой штукатурке значительно снизится.

3. Когда делать ремонт в новостройке, чтобы не нарушать закон?

Если вы собирались ускорить ремонт за счет нескольких бригад, которые будут работать круглосуточно, нам придется вас разочаровать. Законы и другие акты четко устанавливают, когда начинать ремонт в новостройке и во сколько он должен завершиться. Подробнее обо всех правилах мы рассказывали в этой статье.

4. В какой последовательности делать ремонт в новостройке?

Общие рекомендации можно свести к следующему: от идеи к воплощению, от “грязных” работ к “чистым”, от дальних комнат к входу, сверху вниз. Остальное зависит от того, в каком состоянии вы получили квартиру, нужна ли перепланировка и прочее.

5. Как сделать ремонт в квартире своими руками?

Мы не рекомендуем делать ремонт с нуля своими руками. В новой квартире вам придется работать с электропроводкой, сантехникой, системой отопления. Даже небольшая ошибка может обойтись вам очень дорого. Поэтому лучше довериться мастерам.

Ремонт с нуля в новостройке: с чего начать

Дизайн-проект и перепланировка – вот с чего начинается ремонт в новостройке. Конечно, в них может и не возникнуть необходимость, если застройщик предложил хорошую планировку и вы можете самостоятельно продумать все детали интерьера. Но сейчас на рынке недвижимости распространена практика свободной планировки, когда застройщик устанавливает только несущие стены. А значит, вам в любом случае придется продумывать расположение комнат.

Обычно под сдачу используются однокомнатные квартиры площадью до 45 м2. Возникает вопрос: стоит ли превращать однушку в студию, где кухня и спальня совмещены? Дизайнеры считают, что это оптимальный вариант при небольшой площади. Ведь студия визуально выглядит просторнее, светлее и привлекательнее.

А с чего начать ремонт квартиры в новостройке, если планировка от застройщика вас устраивает и вы не хотите ничего менять? Тогда первым этапом будет черновая отделка. И если вы задумывались, как сделать ремонт в доме дешево, именно на этом этапе экономить не стоит. Мастера по ремонту выработали правило: черновая отделка – как для себя, чистовая – как для арендаторов. Если со временем внешний вид квартиры ухудшится, достаточно пригласить мастера по поклейке обоев и сделать косметический ремонт. А вот коммуникации и стяжка прослужат 20-30 лет, их стоит делать на совесть.

После черновой отделки можно приступать к финишным работам. И тут возникает вопрос: как сделать недорогой косметический ремонт в квартире? Выбирайте материалы, которые одновременно соответствуют трем критериям:

  • износостойкость. Отдавайте предпочтение материалам, которые переживут шумную вечеринку, потоп и коготки любимой кошки арендаторов;

  • возможность быстрой и простой реставрации. Например, между обычными бумажными и моющимися обоями выбирайте последние;

  • разумная цена. Скорее всего, вам не нужны материалы премиум-сегмента, но и слишком экономить не стоит.

Но это лишь технические характеристики стройматериалов. Чтобы квартира выглядела дорого, важно уделить внимание цвету, освещению, функционалу и другим деталям.

Как сделать ремонт дешево и красиво, чтобы сдать квартиру дороже

Задумывались, почему абсолютно одинаковые квартиры в одном доме по цене отличаются на 20%, а то и на 30%? Дело в мелочах – цвете стен, подборе мебели, источниках освещения. Притом их стоимость в дорогой квартире может быть ниже, чем в бюджетной! Почему так происходит?

Иногда хозяева квартир в погоне за идеей “как дешево сделать ремонт в квартире” уходят в крайности. Например, скупают остатки краски, плитки и обоев по акционной цене. Но при этом совсем не задумываются, как материалы будут сочетаться в интерьере. И так в новостройках появляется “бабушкин” ремонт, который отталкивает потенциальных квартиросъемщиков.

Как избежать такой ошибки? Прежде всего, квартира под сдачу должна быть светлой. Так она кажется просторнее и чище. Чтобы добиться такого эффекта, покрасьте стены в белый или светло-серый цвет. Он универсальный и нравится абсолютно всем. А если жильцы захотят добавить яркости, они просто дополнят интерьер декором. Отметим, что белые стены легко обновить в случае загрязнения. Поэтому не бойтесь маркости светлых оттенков – это отличный вариант, как сделать ремонт в квартире недорого своими руками. Ведь перекрасить белую стену проще простого.

Невозможно сделать квартиру светлой, не установив достаточного количества источников освещения. Не стоит тратиться на дорогие люстры. Лучше установить бюджетный встроенный свет, но потратить чуть больше на “долгоиграющие” лампочки. Они прослужат жильцам не один год. А что делать, если ремонт уже завершился, и вы поняли, что света недостаточно? Как быстро сделать ремонт в комнате, изменив только освещение? Вариантов масса: шинные системы, светодиодные ленты, торшеры и настольные лампы.

Еще один пункт, который превращает новенькую квартиру в бабушкину дачу – захламленное пространство. Казалось бы, очевидный лайфхак, как сделать ремонт дешево, – не покупать слишком много мебели. Но в попытках сделать помещение функциональным (а значит, более дорогим) хозяева захламляют жилище.

Какую мебель и технику выбрать в квартиру для аренды

Как мы уже писали выше, наполнение квартир для посуточной и долгосрочной аренды будут отличаться. Но есть и общие правила, как сделать ремонт недорого. Ниже мы подробнее рассмотрим, как бюджетно обустроить каждое помещение.

Как дешево сделать ремонт в ванной комнате

Многие квартиросъемщики признаются, что при выборе квартиры в первую очередь обращают внимание на санузел. Мало кому хочется купаться в ванной, которая выглядит грязной и ржавой. Поэтому опрятная ванная комната – важнейший пункт ремонта.

Как сделать дешево ремонт в ванной комнате? Прежде всего определим, на чем экономить точно не стоит – на сантехнике. Сюда относятся трубы, смесители, унитаз и раковина. Другое дело – отделочные материалы. По классике в санузле кладут плитку. Но это достаточно дорогой материал. А если недобросовестные жильцы разобьют плитку, заменить ее не так-то просто. У мастеров по укладке плитки в Киеве есть несколько секретов, как удешевить покрытие:

  • комбинировать укладку плитки и покраску стен. Керамическую плитку можно положить только в те зоны, куда попадают брызги, а остальную часть стен просто покрасить;

  • использовать “антивандальную” плитку, например, из ПВХ.

Еще один секрет, как сделать ремонт в ванной комнате дешево – вместо дорогостоящей ванны или душевой кабины установить стеклянную душевую стенку. Этот вариант выглядит современнее, требует меньше места и денег. А в квартирах для посуточной аренды такой санузел предпочтителен с точки зрения гигиены.

Как недорого сделать ремонт на кухне

Главная статья расходов при обустройстве кухни – это мебельный гарнитур и техника. Главное правило, как бюджетно сделать ремонт кухни или столовой – заказывать модули стандартного размера. Они стоят дешевле, изготавливаются быстрее, а главное – на них можно без проблем заменить фасады. И если вам попадутся непорядочные жильцы, не будет проблем в том как сделать быстро ремонт. Из техники вам придется установить вытяжку и варочную поверхность. Опционально – микроволновку и духовку. Выбирайте простые, но надежные модели с гарантией от производителя.

Как сделать недорогой ремонт в комнате

Первое, на что обращают внимание потенциальные арендаторы – спальное место. Конечно же, люди отдают предпочтение квартирам с большой двуспальной кроватью, даже если собираются жить одни. Но как сделать дешевый ремонт в комнате, если хорошие кровати стоят немалых денег? Вполне реально найти акционную мебель. К примеру, выставочные образцы продают со скидкой до 70%.

В остальном нет особых секретов, как дешево сделать ремонт в  комнате. Но у дизайнеров есть лайфхак, как обустроить спальню, чтобы квартира выглядела дороже. Помните, что светлые помещения пользуются большим спросом? Добавьте в спальню света при помощи легкого тюля – он предпочтительнее темных штор. А чтобы солнце не будило по утрам, установите на окна ролеты.

Ремонт в новостройках: на чем можно и нельзя экономить

Подведем итоги, как дешево сделать ремонт в квартире под сдачу.

Не жалейте бюджет на:

  • черновые работы – сантехнику, электрику, отделку;

  • “антивандальные” материалы для чистовой отделки;

  • освещение;

  • удобную двуспальную кровать.

И тогда даже в случае поломок или порчи фасадов не возникнет проблем, как быстро сделать ремонт в комнате и сдать квартиру другим жильцам.

На что не стоит тратить много денег:

  • чистовую отделку – подойдут бюджетные, но качественные материалы;

  • мебель – выберите стандартные варианты из масс-маркета;

  • излишний декор, текстиль и прочие безделушки.

Ремонт под ключ: что это и стоит ли эта услуга денег

Бизнес на аренде жилья стал таким популярным, что появилась новая услуга – ремонт под ключ для квартиры в аренду. Что значит ремонт под ключ и стоит ли пользоваться этой услугой? По сути, это обычный ремонт, заточенный под цели аренды. Иногда агентства предлагают также помощь в подборе квартиры, которую лучше купить для инвестиции. В пакет услуг может входить и функция управления вашей недвижимостью. Это актуально для посуточной аренды. Но что входит в ремонт под ключ определяется в каждом конкретном случае.

Как понять, ремонт под ключ и другие услуги будут выгодным решением или нет? Имейте ввиду, что за управление квартирой агентству придется отдавать около 20% дохода. Зато вы сэкономите время и не будете решать мелкие бытовые вопросы.

Теперь вы знаете, с чего начинать ремонт в новостройке и как сделать ремонт в комнате, чтобы сдать квартиру быстро и дорого.

Как заработать на своей недвижимости в Казахстане

Чтобы заработать на имеющейся у вас недвижимости нужно активно рекламировать свои услуги по сдаче в аренду квартир. Именно от рекламной акции зависит успешность этого вида бизнеса.

Особенно в начале, когда нет своей постоянной наработанной клиентской базы.

Рекламу надо давать в газеты, на сайты. В газету давайте сразу несколько объявлений с разным текстом и разным оформлением. Это повысит шанс что клиент позвонит к Вам. А дальше дело техники. На сайтах периодически проверяйте свои объявления на валидность и возможные запросы от клиентов.

Что еще можно сделать? Конечно создать мини сайт и разместить там фото и видео ваших квартир. Этим вы значительно повысите репутацию и доход от сдачи в аренду квартир.

Первое время можно работать без оформления юридического лица, хотя желательно оформить. Многие командированные люди от компаний требуют патент и чек. Плюс на вашу квартиру могут настучать соседи или насядет полиция с требованием патента.

Обычно люди начинают бизнес у кого есть хоть 1 лишняя квартира, но и тем у кого её нету можно взять в кредит. Вкладывать свои деньги в недвижимость — самый лучший способ сбережения своих средств. Берут кредит, и начинают именно посуточно сдавать квартиры. Чистая и ухоженная квартира со всеми условиями у нас в Казахстане стоит от 5000 и выше. Рассчитаем доход. все дни вы не можете сдавать поэтому возьмем дней так 20 в месяц. 20*5000 = 100 000 тенге. Из них налог 3%, на рекламу — 5-10 тысяч тенге. Итоговый доход — 90 с лишним тысяч тенге. Если бы Вы сдавали помесячно то получили бы максимум 50-60 тысяч тенге.

То есть, взяв в ипотеку или кредит недвижимость можно стабильно выплачивать её стоимость и еще немного оставить на карманные расходы.

Трудно конечно — первый блин комом как говорится. Но зато как расплатитесь с 1 квартирой и купите вторую — будет намного легче. И так дальше 3, 4, 10, 15 квартира. Главное чтобы в квартире были все условия для проживания. Чисто, аккуратно. Постельное белье следует выбирать дорогое и качественное и иметь несколько комплектов.

Веклич Станислав Валерьевич — Арендный бизнес на сдаче квартир посуточно ОКТМО

Ежегодно огромное число россиян задумывается о старте арендного бизнеса, а одним из наиболее привлекательных направлений становится именно посуточная сдача в аренду жилых квартир.

На первый взгляд может показаться, что подобные инвестиционные идеи выгодны и удобны в качестве основного вида деятельности, так как:

  • Существует большой выбор недвижимости;
  • В некоторых регионах спрос на квартиры высок круглогодично;
  • Стоимость жилых квартир может варьироваться в широких пределах.

К сожалению, не все так просто, поэтому нередко инвесторы уже через несколько лет отказываются от подобной идеи: продают имущество или применяют иные стратегии дальнейшего развития. Так в чем же главные сложности арендного бизнеса на сдаче квартир посуточно?

Факторы, о которых стоит помнить

Одним из первых факторов, о которых следует помнить при планировании данного вида бизнес-деятельности, является спрос и конкуренция. На территории Российской Федерации туристический бизнес развивается неравномерно, поэтому не везде арендный бизнес будет одинаково выгоден.

Так, например, сдача квартир посуточно особенно выгодна в:

  • Туристических городах;
  • Крупных городах, которые представляют историческую ценность;
  • Деловых мегаполисах.

Если Вы планируете заниматься данным видом деятельности, то рекомендуется рассматривать покупку в прибрежных регионах в Краснодарском крае или в Крыму. Сочи и прочие прибрежные города пользуются высоким спросом, так как там развита туристическая инфраструктура.

Крымский регион вызывает массу вопросов даже у опытных инвесторов, так как остается нерешенным юридический вопрос. Более того, в последние годы наблюдается снижение спроса среди туристов, поэтому не следует рассматривать этот регион для крупных инвестиций.

Арендный бизнес в Москве или Петербурге

Если Вы располагаете достаточным количеством денежных средств, то можно начать арендный бизнес на сдаче квартир посуточно в городах-миллионниках. Москва или Санкт-Петербург особенно актуально, так как именно там:

  • Большое количество туристов;
  • Активная деловая и финансовая деятельность;
  • Частые культурно-массовые и спортивные мероприятия.

Более того, стоимость качественных квартир гораздо выше, чем в других регионах, что предполагает большую прибыль для инвестора. К сожалению, потребуются большие финансовые инвестиции, срок окупаемости которых может достигать десять лет и более.

Если Вы рассматриваете покупку в крупном мегаполисе, то следует анализировать ряд параметров. Так, например, для арендаторов важное значение имеет транспортная доступность квартиры, наличие общественного транспорта и увеселительных заведений.

Важное место занимает и экологическая ситуация в отдельном микрорайоне. Для анализа «экологической привлекательности» можно пользоваться данными из открытых источников, которые предоставляются абсолютно бесплатно.

В целом, для начала арендного бизнеса в крупном городе следует проанализировать огромный массив данных, так как в противном случае существенно повышается риск нецелевой растраты денежных средств.

Объем необходимых финансовых инвестиций

Несколько лет назад на российском рынке недвижимости наблюдался массовое падение спроса, что благоприятно повлияло на стоимость жилых квартир. К сожалению, данный факт нивелировался существенным скачком иностранной валюты, что негативно повлияло на покупательскую способность населения.

На сегодняшний день средняя стоимость квартиры в крупном городе варьируется в пределах от 5 до 15 миллионов. При грамотном управлении арендным бизнесом средний срок окупаемости составляет порядка 10 лет.

Если рассматривать покупку квартиры в около Сочи, Адлера или в Крыму, то качественное жилье возможно приобрести в пределах 3-5 миллионов. Средний срок окупаемости также составляет порядка 7 лет, так как в этих регионах наблюдается выраженная сезонность бизнеса. Вам вряд ли удасться обеспечить полную наполняемость в зимний период.

Не следует забывать, что покупкой квартиры инвестиции не ограничиваются, так как в будущем Вам потребуются денежные средства для:

  • Выполнения ремонтных работ;
  • Текущего обслуживания жилого помещения;
  • Услуг по обеспечению работоспособности бизнеса (уборка помещений, заселение, реклама и т.п.).

Последний пункт особенно актуален в том случае, если Вы планируете покупку квартиры в отдаленном регионе. Вы будете вынуждены оставить квартиру в доверительное управление другому лицу, который обеспечит Вас бизнес постоянными клиентами. В таком случае расходы могут составить до 50% от общей прибыли.

Преимущества и недостатки данного вида бизнеса

Как и любой другой бизнес, посуточная аренда квартир сопряжена с некоторыми рисками. В первую очередь Вам потребуется обеспечить максимальную заполняемость в течении года. В некоторых регионах с этим могут возникнуть серьезные проблемы, которые невозможно будет решить стандартными способами.

Практика показывает, что часто арендаторы небрежно относятся к имуществу, поэтому владельцам потенциально стоит быть готовым к убыткам. Крупные траты будут достаточно редки — их можно потребовать с жильцов, однако в течении года сумма может быть существенной,

Одним из наиболее неблагоприятных последствий может стать полное уничтожение квартиры, однако для нивелирования подобных рисков следует прибегнуть к страхованию недвижимости. Эта сумма варьируется в различных регионах.

Анализируя все возможные риски, потенциальные инвесторы могут отказаться от подобной затеи. Тем не менее, есть и ряд преимуществ. Главными из них становятся:

  • Возможность последующей перепродажи имущества;
  • Изменение формата сдачи квартиры — помесячно;
  • Сотрудничество с иностранными туристами или транспортными компаниями.

В целом, преимущества и недостатки нивелируют друг друга, а потенциальную прибыльность можно оценить во время грамотного анализа рынка недвижимости на ранних стадиях.

Возможности самостоятельного старта

В настоящее время старт бизнеса на сдаче квартир в аренду посуточно является достаточно актуальным направлением, к которому прибегает все большее количество граждан. Тем не менее, не рекомендуется все этапы выполнять самостоятельно — следует задуматься о привлечении профильных экспертов.

В случае сотрудничества с ними потенциальный инвестор существенно снижает свои риски, так как анализ ситуации проводится по большему количеству факторов. Благодаря наличию профильного опыта эксперт способен учесть инвестиционную привлекательность того или иного региона, а также выдать более точный прогноз.

Более того, эксперт в сфере бизнеса на аренде недвижимости способен:

  • Исключить риски обмана при покупке недвижимости;
  • Рекомендовать более привлекательные регионы для соответствующего бюджета;
  • Предложить список готовых объектов для покупки.

Подобное сотрудничество особенно актуально в том случае, если Вы только начинаете путь в данной сфере, а также планируете покупку квартиры в отдаленном регионе. Средний срок совершения сделки покупки и получения первой прибыли сокращается практически вдвое — от двух лет до нескольких месяцев.

Таким образом, Вам удастся в максимально короткие сроки грамотно инвестировать свои денежные средства и исключить их потерю на колебаниях курса валют и инфляции.

Получите персональную консультацию в кратчайшие сроки, чтобы разобраться во всех тонкостях данного бизнеса и инвестиций. Работа в данной сфере гораздо проще, чем может показаться на первый взгляд, а возможность получить уникальные знания и вовсе становится гарантией грамотного использования доступных денежных средств!

Автор статьи Веклич Станислав Валерьевич

Как начать арендный бизнес с вашей квартирой

Спрос на недвижимость постоянно растет, и многие задумываются об открытии арендного бизнеса. Тем не менее, вы должны знать, что бизнес по аренде квартир — это больше, чем просто владение помещением, и кто-то должен платить за его использование. По сути, это бизнес, и если вы не подходите к нему как таковому, вы уже обречены на провал. Если вы хотите добиться успеха в сдаче своего помещения в аренду, вы должны начать с того, чтобы вести его как настоящий бизнес.

Для начала вам нужно будет рассмотреть несколько вещей, таких как регистрация вашего бизнеса и создание для него веб-сайта. Для своего блога вы можете использовать сайт WordPress (ознакомьтесь с обзором хостинга Kinsta WordPress или SiteGround).

Проанализируйте свой рынок и проверьте своих конкурентов

Прежде чем открыть свой бизнес по аренде квартир, вам будет полезно узнать больше о рынке и ваших конкурентах. Очень важно выяснить, сколько у вас конкурентов, так как это поможет вам определить, будет ли конкуренция жесткой.Таким образом, вы можете начать думать о том, как выделиться или начать совершенно другой бизнес, если это необходимо.

Вы серьезно относитесь к тому, чтобы начать бизнес по аренде своей квартиры? В этом случае разумно поговорить с кем-то из отрасли за советом. Однако вы не можете ожидать, что ваши конкуренты научат вас бизнесу. Тем не менее, коллега-предприниматель может поделиться с вами своей мудростью, поэтому обратитесь к другим владельцам малого бизнеса, которые могут дать вам несколько советов.

Создание бюджета на капитальный ремонт и содержание

У всех компаний есть бюджет, поэтому у вашего бизнеса по аренде недвижимости он тоже должен быть.Как упоминалось ранее, в этом нет ничего простого или легкого. Следовательно, вы должны быть умны со своими деньгами, поэтому наличие бюджета необходимо. Его важность связана с дизайном вашего дома, поскольку недвижимость и ее удобства — это то, что вы предложите своим будущим арендаторам.

Вам нужен бюджет, чтобы недвижимость выглядела приемлемо. Точно так же нужны средства на его содержание и на случай любого ремонта. Чрезвычайный фонд для ремонта имеет решающее значение, так как вам не придется откладывать любые проблемы с ремонтом, которые в конечном итоге могут стать дорогостоящими.Если ваша сдаваемая в аренду квартира выглядит отлично и не имеет проблем, вы можете рассчитывать на постоянное покровительство.

Свяжитесь со своими онлайн-клиентами и взаимодействуйте с ними

Как и любой другой бизнес, он поможет вам узнать своих клиентов и использовать некоторые маркетинговые тактики, чтобы достучаться до них. Сейчас мы живем в эпоху цифровых технологий, поэтому необходимо взаимодействовать с вашими клиентами как онлайн, так и офлайн.

Однако, прежде чем что-либо делать, вам нужно определить конкретный целевой рынок, чтобы сфокусироваться на нем.Например, узнайте, какие люди обычно въезжают и выезжают из вашего района. Что эти люди ценят в вашем сообществе? Когда вы узнаете об этом, вы, скорее всего, найдете нужных людей, которым вы сможете предоставить свои услуги по аренде. Затем вам нужно быть в своем районе, так как он играет жизненно важную роль в жизни ваших потенциальных клиентов и арендаторов.

Вот несколько советов, как связаться с вашими онлайн-клиентами и взаимодействовать с ними:

  • Создавайте учетные записи в социальных сетях, таких как Facebook, Instagram и Pinterest, уделяя особое внимание визуальному контенту.Это позволяет вам делиться фотографиями вашей арендуемой недвижимости и близлежащих районов. Последовательное размещение важно для поддержания активного присутствия в Интернете.
  • Люди будут говорить, и вы можете воспользоваться этим, чтобы продать свою арендуемую квартиру. Сделайте это, попросив своих клиентов написать отзывы на вашем веб-сайте или в блоге. Это отличный способ создать позитивный ажиотаж для вашего бизнеса.
  • Включите общественные привилегии в свои списки недвижимости, так как большинство семей ищут район с ценными характеристиками.

Уверенность в проекте как у успешного профессионала

Управлять бизнесом непросто, поэтому для успеха нужно быть в правильном настроении. Проецирование уверенности играет решающую роль в арендном бизнесе. Таким образом, вы придете к пониманию того, что вам нужно делать в качестве арендодателя. В этой ситуации вы являетесь лидером команды, а ваши арендаторы — ее участниками. Если вы будете ходить пешком, ваши жильцы будут уважать вас за это.

Вот оно.При открытии арендного бизнеса очень важно вести его как бизнес с самого начала. Примите правильную структуру и следуйте тем же шагам, которые вы бы делали, если бы занимались любым другим бизнесом. При этом вы обязательно привлечете больше потенциальных клиентов и сохраните успешную компанию по аренде квартир.

Об авторе : Лидия С. Ховхан — эксперт по цифровому маркетингу и SEO-гуру. Она публикует статьи о том, как интегрировать стратегию цифрового маркетинга с традиционным маркетингом, чтобы помочь владельцам бизнеса достичь своих целей в Интернете.

Как инвестировать в недвижимость

Обновлено: 5 апреля 2022 г., 14:32.

Многие инвесторы имеют в своем портфеле недвижимость. Но добавление других инвестиций в недвижимость может помочь вам диверсифицировать свой портфель и защитить вас от волатильности фондового рынка. Давайте посмотрим на ваши варианты инвестирования в недвижимость, плюсы и минусы, и с чего вы можете начать.

Каковы мои инвестиционные возможности?

Вот самые популярные методы инвестирования в недвижимость:

  • Арендная недвижимость
  • REIT
  • Группы инвестиций в недвижимость
  • Продажа домов
  • Товарищества с ограниченной ответственностью в сфере недвижимости
  • Взаимные фонды недвижимости
  • эти работы.

    Сдаваемая в аренду недвижимость

    Сдаваемая в аренду недвижимость — самый удобный вариант в этом списке. Вы покупаете участок жилой недвижимости и сдаете его арендаторам. Многие объекты сдаются в аренду на 12 месяцев, но более популярной становится и краткосрочная аренда через такие компании, как Airbnb (NASDAQ:ABNB).

    Как владелец недвижимости вы являетесь арендодателем. Вы несете ответственность за содержание, уборку между арендаторами, капитальный ремонт и уплату налогов на имущество.В зависимости от условий аренды у вас могут возникнуть проблемы с заменой бытовой техники и оплатой коммунальных услуг.

    Вы зарабатываете деньги на аренде недвижимости за счет дохода от аренды, который вы получаете от арендаторов, и роста цен, если вы продаете недвижимость дороже, чем заплатили за нее.

    Вы также можете воспользоваться списанием налогов. В соответствии с правилами убытков от пассивной деятельности вы можете вычесть до 25 000 долларов убытков от сдаваемой в аренду недвижимости из вашего обычного дохода, если ваш модифицированный скорректированный валовой доход составляет 100 000 долларов или меньше.Амортизация (неденежный расход) и проценты (которые вы платите несмотря ни на что) могут привести к тому, что имущество покажет бухгалтерский убыток, даже если вы все еще зарабатываете деньги.

    При покупке недвижимости для сдачи в аренду может потребоваться первоначальный взнос в размере до 25%. Но если вы взимаете арендную плату, достаточную для покрытия платежа по ипотеке, вы получите остальное за счет вашего арендатора, плюс любое повышение цены.

    REIT

    Если вы не хотите мириться с головной болью, связанной с управлением арендуемой недвижимостью, или не можете внести первоначальный взнос в размере 25%, инвестиционные фонды недвижимости (REIT) — это простой способ начать инвестировать в недвижимость. имущество.REIT — это публично торгуемые трасты, которые владеют и управляют сдаваемой в аренду недвижимостью. Они могут владеть чем угодно: медицинскими офисными помещениями, торговыми центрами, промышленной недвижимостью, офисными или многоквартирными домами, и это лишь некоторые из них.

    REIT, как правило, выплачивают высокие дивиденды, поскольку они обязаны выплачивать инвесторам не менее 90% своего чистого дохода. Если REIT соответствует этому требованию, ему не придется платить корпоративные налоги.

    Кроме того, в то время как продажа арендованного имущества может занять месяцы и горы документов, REIT имеет преимущество ликвидности, поскольку они торгуются на фондовых биржах.

    Инвестиционные группы в сфере недвижимости

    Инвестирование в инвестиционную группу в сфере недвижимости (REIG) — это один из способов сохранить потенциал прибыли от частной сдаваемой в аренду недвижимости, при этом, возможно, получить больший доход, чем REIT, торгующийся с премией.

    REIG покупают недвижимость и управляют ею, а затем продают часть собственности инвесторам. REIG покупает что-то вроде многоквартирного дома, а инвесторы могут покупать в нем квартиры.

    Операционная компания удерживает часть арендной платы и управляет имуществом.Это означает, что компания находит новых арендаторов и заботится обо всем обслуживании. Часто инвесторы также объединяют часть арендной платы, чтобы продолжать выплачивать долги и выполнять другие обязательства, если некоторые единицы жилья свободны.

    Перепродажа домов

    Перепродажа домов — самый сложный и рискованный из этих вариантов, но он может быть и самым прибыльным. Два наиболее распространенных способа перевернуть дома — это купить, отремонтировать и продать или купить, подождать и продать. В любом случае ключевым моментом является ограничение ваших первоначальных инвестиций низким первоначальным взносом и снижение затрат на ремонт.

    Допустим, вам удалось купить дом за 250 000 долларов с 20-процентной скидкой, или 50 000 долларов. Вы делаете еще 50 000 долларов на ремонт, а затем выставляете дом на 400 000 долларов. Вы используете 400 000 долларов, чтобы погасить кредит в 200 000 долларов, а затем получаете 100 000 долларов прибыли от инвестиций в 100 000 долларов. Это отличная отдача, если вы можете ее получить.

    Проблема в том, что обычно это невозможно. Рынки жилья не известны своей волатильностью, но когда они используются до предела — как и должно быть — это убивает вас в игре с переворачиванием домов.Сведение затрат на ремонт к минимуму может показаться легким, но это может быть почти невозможно, если у вас нет прямого опыта строительства.

    По состоянию на 2021 год цены на материалы зашкаливают, повсюду не хватает рабочих рук, а дома почти не продаются по дешевке. Это наихудшая часть цикла для ластников: все дорого, а рынок может перевернуться в любую минуту.

    Если вы решите продать дома, будьте умны и придумайте способ переждать это, когда рынок станет слишком жарким.Это может показаться нелогичным, но это спасет вас в долгосрочной перспективе.

    Товарищества с ограниченной ответственностью в сфере недвижимости

    Товарищества с ограниченной ответственностью в сфере недвижимости (RELP) являются формой REIG. RELP структурированы аналогично хедж-фондам, где есть партнеры с ограниченной ответственностью (инвесторы) и генеральный партнер (менеджер). Генеральный партнер обычно представляет собой компанию, занимающуюся недвижимостью, которая берет на себя всю ответственность.

    RELP — это более пассивная инвестиция в недвижимость. Как правило, генеральный партнер создает партнерство и привлекает инвесторов в качестве партнеров с ограниченной ответственностью.Затем инвесторы получают К-1, чтобы сообщить о доходах по своим налогам, но они не имеют большого влияния на операции.

    RELP могут быть очень прибыльными, если вы найдете хорошего генерального партнера. Но вы полностью полагаетесь на этого генерального партнера, который должен без особого надзора управлять имуществом и достоверно отчитываться перед вами о финансовых результатах.

    Взаимные фонды недвижимости

    Фонды недвижимости инвестируют в REIT и компании, занимающиеся операциями с недвижимостью (REOC). REOC похожи на REIT, но им не нужно выплачивать дивиденды, поэтому они растут намного быстрее.

    Взаимные фонды недвижимости или биржевые фонды (ETF) — это самые простые способы инвестирования в недвижимость. Вы позволяете управляющему или даже индексу выбирать лучшие инвестиции в недвижимость, пока вы собираете дивиденды.

    Даже если вы инвестируете только в акции, рассмотрите возможность использования фондов недвижимости для диверсификации при сохранении профиля ликвидности, к которому вы привыкли.

    Источник: Пестрый дурак

    Почему стоит инвестировать в недвижимость?

    Вот несколько плюсов и минусов инвестирования в недвижимость:

    Плюсы Минусы
    Если вы инвестируете в физическую собственность, вы можете контролировать свои инвестиции.Вы также можете иметь полностью пассивные инвестиции, которыми вам не нужно управлять. В случае Великой рецессии цены могут рухнуть и разрушить весь ваш портфель.
    Может быть источником стабильных ежемесячных выплат дохода. При необходимом кредитном плече даже небольшое падение цены может свести на нет все ваши инвестиции.
    Может снизить общую волатильность за счет диверсификации и более низких ценовых движений в целом. Если вы решите перепродать дома или лично владеть арендуемой недвижимостью, это может превратиться в карьеру и занять значительное количество свободного времени.
    Может привести к долгосрочному богатству за счет использования кредитного плеча. Предварительные затраты могут затруднить первоначальные инвестиции. Вам нужно откладывать достаточно для первоначального взноса и покрытия нехватки денежных средств, когда есть вакансии.

    Как начать работу с недвижимостью

    Если вы решите инвестировать в недвижимость, выполните следующие пять шагов, чтобы начать:

    1. Экономьте деньги: классы активов.Прежде чем начать, вы захотите погасить свой долг с высокими процентами и иметь значительные сбережения.
    2. Выберите стратегию: Каждая из перечисленных выше стратегий может быть успешной. Если вы решите купить REIT или фонды, вы можете провести онлайн-исследование своих вариантов, чтобы помочь вам начать. Если вы хотите купить физическую недвижимость, вам нужно определиться с рынком.
    3. Соберите команду: Возможно, вы захотите работать с агентом, когда начнете. Отличные агенты будут присылать вам возможности, которых еще нет в списке.В конце концов, вам может понадобиться кто-то, кто будет управлять вашей недвижимостью, и бухгалтер, который будет заниматься финансами. Если вы добьетесь успеха, вам могут понадобиться инвесторы.
    4. Проведите анализ сделки: Независимо от того, инвестируете ли вы в жилую или коммерческую недвижимость, вам следует тщательно изучить любые инвестиции. Например, в случае арендуемой недвижимости вам необходимо проанализировать, какими могут быть будущие арендные платежи, какие расходы вы можете понести, и спрогнозировать, по какой цене вы можете продать недвижимость.
    5. Закрыть сделку: Последний шаг — нажать на курок. Закройте свою собственность или совершите покупку на своем брокерском счете.

    Связанные темы инвестирования

    Инвестиции в строительные акции

    Строительная отрасль включает в себя возможности для инвестиций в инфраструктуру, промышленность и строительство.

    Инвестиции в жилищные фонды

    Жилищные акции дают вам доступ к отрасли без необходимости владеть домом.

    Инвестиции в пиломатериалы

    Пиломатериалы являются одним из видов товарного запаса в строительной отрасли.

    Инвестиции в акции электроэнергетических компаний

    Акции электроэнергетических компаний являются публичными компаниями, регулируемыми государственными органами.

    Итоги

    Инвестиции в недвижимость поначалу могут показаться пугающими. Не у всех есть время или возможность менять дома или нанимать арендаторов.Хорошей новостью является то, что есть варианты, доступные для каждого уровня инвестора, каждый из которых ориентирован на разные цели, уровни навыков и временные ограничения. Самое важное, что нужно сделать, это начать сегодня и позволить вашим инвестициям начать накапливаться прямо сейчас.

    Последние статьи

    Бизнес этих высокодоходных акций может оказаться под давлением как минимум до 2023 года

    Нет простого решения того, что беспокоит Omega Healthcare, но руководство ожидает, что время в конечном итоге залечит раны.

    Рубен Грегг Брюэр | 7 апр. 2022 г.

    Каким бы безумным ни был рынок, вот 1 акция, которую я никогда не продам

    Несмотря ни на что, этому REIT удалось вознаградить инвесторов. Теперь, когда я его купил, я не собираюсь его продавать.

    Рубен Грегг Брюэр | 7 апр. 2022 г.

    Этим акциям в сфере недвижимости предсказывают еще один год сильного роста
    Апартаменты

    Mid-America Apartments оказались в нужном месте в нужное время из-за пандемии, но руководство по-прежнему ожидает еще больше хорошего впереди.

    Рубен Грегг Брюэр | 7 апр. 2022 г.

    Хотите 1 миллион долларов на пенсию? Вложите 150 000 долларов в эти 3 акции и подождите десять лет

    Эти компании могут помочь увеличить ваши пенсионные накопления всего за 10 лет.

    Лиз Брумер-Смит | 7 апр. 2022 г.

    Почему Prologis прибавил 11% в марте

    Ситуация с пандемией и экономическая неопределенность, казалось, подтолкнули оператора склада к новым высотам.

    Джереми Боуман | 6 апр. 2022 г.

    Получил 1000 долларов? 2 непреодолимых тренда в сфере недвижимости, которые могут сделать вас богаче

    Центры обработки данных и телекоммуникационные башни — две стабильно растущие отрасли.

    Коди Кестер | 6 апр. 2022 г.

    3 диаграммы, которые показывают, почему инвесторы в офисы должны идти ва-банк в регионе солнечного пояса

    По мере того, как офисная индустрия движется к восстановлению, этот регион демонстрирует повышенный спрос.

    Лиз Брумер-Смит | 6 апр. 2022 г.

    3 акции каннабиса, которые нужно купить и держать в течение следующих 10 лет

    Эти компании являются одними из самых безопасных предприятий по производству каннабиса, в которые вы можете инвестировать прямо сейчас.

    Давид Ягельски | 6 апр. 2022 г.

    Почему акции в сфере недвижимости — это простое дополнение к вашему портфелю

    Волатильность рынка — отличное напоминание о важности диверсификации активов.

    Лиз Брумер-Смит | 6 апр. 2022 г.

    Хотите стать богаче? Инвестируйте в эти акции и подождите 10 лет

    Этот сектор имеет долгую историю обогащения инвесторов.

    Мэтью ДиЛалло | 5 апр. 2022 г.

    Начало работы в сфере аренды

    Начало работы в сфере аренды

    Если вы хотите начать заниматься арендным бизнесом, вам необходимо иметь полную информацию о правилах и положениях арендного бизнеса.Согласно опросу, проведенному Королевским институтом сертифицированных оценщиков в 2017 году, люди заинтересованы в инвестициях в арендный бизнес, и наблюдается ускоренный рост инвестиций. В обзоре говорится, что основной причиной такого быстрого ускорения является спрос и предложение максимальной арендной платы за коммерческую недвижимость.

    Чтобы добиться успеха в арендном бизнесе, есть несколько советов для арендодателей, владельцев жилой или коммерческой недвижимости.

    Хорошее знание Закона об арендодателе-арендодателе

    Вы должны хорошо знать Закон об арендодателе-арендодателе в вашем районе.Убедитесь, что вы ознакомлены с федеральными и государственными правилами справедливого жилья для арендодателя. Закон охватывает все вопросы, такие как залог, процесс высылки, уведомление и вопросы, связанные с содержанием. Для арендодателя важно завершить документированную процедуру и справедливый процесс взаимодействия с арендатором.

     

     

    Выбор права собственности и страхового полиса

    Чтобы добиться успеха в этой области, вам нужно быть умным в выборе правильной собственности для правильного арендатора.Вы должны знать требования арендатора. Будьте вежливы с ними и спрашивайте каждую спецификацию об их жилищных потребностях. Если они хотят семейный жилой дом, вы должны предоставить недвижимость в соответствии с их потребностями.

    При аренде необходимо учитывать страховку. Страховой полис должен покрывать все убытки, причиненные арендаторами. Страховой полис выгоден как арендаторам, так и арендодателям.

    Всегда храните залог отдельно

    Вам важно рассматривать залог как отдельные деньги.Кто-то из арендодателей считает их своими, а на самом деле это деньги арендатора. В некоторых муниципалитетах действуют другие правила в отношении депозитных денег. Если вы злоупотребите залогом, вам придется понести большой ущерб.

    Регулярно ухаживайте за своим имуществом

    Вам необходимо позаботиться о любых проблемах, связанных с обслуживанием вашей собственности. Это может спасти вас от побочного ущерба. Регулярное техническое обслуживание также позволит вашим арендаторам понять, что вы серьезно относитесь к своей собственности, и они тоже должны это учитывать.

    Регулярный осмотр имущества

    Запланируйте регулярный осмотр вашей собственности. При осмотре вы можете внимательно следить и решить проблему, если обнаружите, что может спасти вас от будущей проблемы. Кроме того, убедитесь, что вы предоставили арендатору уведомление о проверке, чтобы он не встревожился.

    Вопросы связи

    В отношениях арендодателя и арендатора общение также является ключевым фактором. Если у вашего арендатора есть какие-то проблемы, вы должны обратить на это внимание и попытаться решить их проблемы.Хороший арендатор в вашей арендуемой недвижимости означает меньше проблем. Если ваш арендатор задерживает арендную плату, сообщите крайний срок и, если необходимо, направьте ему уведомление о выселении.

    Семья и друзья являются исключением

    Не смешивайте свои личные отношения с инвестициями или арендным бизнесом. Каким бы замечательным это ни казалось, позже это будет стоить вам денег. Если ваш друг не сможет платить арендную плату в будущем по какой-либо причине, это повлияет на ваш денежный поток. Просто сделайте политику и скажите им, что ничего личного.

    Используйте программное обеспечение для ведения записей

    Если у вас крупный арендный бизнес, вам следует подумать о программном обеспечении для ведения всех записей ваших арендаторов. Программное обеспечение должно содержать информацию о каждом арендаторе, их документацию, арендную плату в месяц и квитанцию ​​обо всем.

    Ремонт имущества для увеличения арендной платы

    Отремонтируйте свою собственность, чтобы увеличить спрос на аренду. Старайтесь использовать одну и ту же цветовую схему для каждого свойства.Это сэкономит вам деньги и время. Также обратите внимание на прочный и чистый пол, так как он придаст квартире современный вид. Напольное покрытие – это первое, на что обращают внимание жильцы.

    Совет старшего арендодателя

    Вам также следует прислушаться к совету старшего в инвестиционном бизнесе. Долгая дискуссия с ними может быть более полезной для вас. Вы можете учиться на их ошибках и, кроме того, вы также можете научиться инвестировать в недвижимость.Кроме того, оставайтесь активными на форумах, связанных с инвестициями в недвижимость. Это увеличит ваш портфель и увеличит потенциальную прибыль.

    Вы можете добиться успеха в аренде жилья, если будете рассматривать его как бизнес и быть организованным. Вы находитесь на пути к успеху в долгосрочной перспективе, если будете следовать законам штата и местным законам.

     

    Могу ли я вести бизнес из своей квартиры?

    27 февраля 2019 г.

    Сокращенная версия этой статьи изначально была опубликована   в Bushwick Daily, где инструктор TLP Мишель Итковиц является «консультантом по правам арендаторов».

    Здравствуйте, я Мишель Итковиц, инструктор Платформы обучения арендаторов и советник по правам арендаторов Bushwick Daily. Это первая статья из серии, которая развенчает некоторые распространенные мифы, связанные с арендой квартиры. Как арендатор Нью-Йорка, вы имеете много прав. И что бы ни говорилось в вашем договоре аренды, эти права нельзя отнять.

    Но как узнать, какие разделы вашего договора аренды являются обязательными, а какие просто… мифами? Эта серия расскажет о вашем вопросе лизинга по одному мифу за раз.Мы начнем с раздела вашего договора аренды, в котором говорится, что ваша квартира предназначена «только для проживания», и что это означает, если вы хотите вести бизнес в своей квартире.

    Во-первых, давайте рассмотрим несколько общих условий аренды, касающихся использования вашей квартиры. Вот типичная старомодная форма аренды:

    «КВАРТИРА И ИСПОЛЬЗОВАНИЕ
    … Вы должны использовать квартиру только для проживания».

    Вот еще пункт; этот находится в более современной аренде, сделанной на заказ крупным арендодателем для большого нового здания:

    «ИСПОЛЬЗОВАНИЕ КВАРТИРЫ
    Квартира должна использоваться только как частная жилая квартира для проживания и ни по какой другой причине. .… Использование домашнего офиса разрешено, если такое использование не нарушает применимые законы, и при условии, что ни сотрудники, ни клиенты не используют Квартиру в связи с таким использованием домашнего офиса. Запрещены аукционы, распродажи, публичные собрания, групповые экскурсии или выставки. Любые деловые встречи, проводимые Арендатором в Здании, должны проходить в холле Здания, и на них распространяются все положения настоящего Договора аренды, касающиеся гостей, посетителей, встреч и конференций».

    А вам что, в квартире запрещено вести дела? И если вы ведете свой бизнес из своей квартиры, разве к вам никогда не придет сотрудник, чтобы помочь вам, или увидеть клиента или клиента? В Бушвике полно творцов, а офисные помещения стоят дорого.Что делать, если вы продаете небольшие партии чайного гриба или острого соуса, приготовленного в вашей гостиной? А что, если вы используете свою гостиную для чтения карт Таро для избранных клиентов?

    A. Распаковка Постановления о зонировании

    Закон по этому вопросу содержится в Постановлении о зонировании города Нью-Йорка («ZR»), которое сложно, поэтому мы немного прочитаем устав, а затем распакуем его. ; потерпите меня.

    ZR Арт. II (Положение о жилом районе) гл.2 (Правила использования) § 22-11 (Группа использования 1) и § 22-12 (Группа использования 2) охватывают все жилые помещения. Эти группы использования допускают то, что в другом месте определено в ZR как «вспомогательное использование». В ZR § 12-10 «дополнительное использование» определяется как «… использование, которое явно связано с таким основным использованием и обычно связано с ним…», а дополнительные виды использования включают «домашние занятия».

    В ZR § 12-10 домашнее занятие частично определяется следующим образом:

    «(a) «Домашнее занятие» является вспомогательным использованием, которое: жилая единица или комнатная единица;

    (2) осуществляется в пределах жилого помещения, комнатного помещения, … одним или несколькими жителями такого жилого помещения или комнатного помещения, за исключением случаев, когда в связи с профессиональной деятельностью одно лицо, не проживающее в таком жилом помещении или комнатная единица может быть использована; и

    (3) занимает не более 25 процентов от общей площади такого жилого помещения или комнаты, но ни в коем случае не более 500 квадратных футов площади пола.

    (b) В связи с работой на дому не разрешается:

    (1) продавать изделия, произведенные в другом месте, кроме как в помещении;

    (2) иметь внешние витрины или выкладку товаров, видимую снаружи;

    (3) для хранения материалов или продуктов за пределами основного или вспомогательного здания или другого строения;

    (4) размещать в округе R1 или R2 табличку с именем или другой знак, за исключением случаев, когда это разрешено в связи с профессиональной деятельностью;

    (5) для внесения внешних конструктивных изменений, которые не являются обычными для жилых помещений; или

    (6) для создания неприятного шума, вибрации, дыма, пыли или других твердых частиц, пахучих веществ, тепла, влажности, бликов или других нежелательных эффектов.”

    Таким образом, хитрость заключается в том, чтобы выяснить, какие виды бизнеса и деятельности подпадают под определение допустимого домашнего занятия, а какие нет.

    Коммерческое использование вашей квартиры должно оставаться второстепенным по сравнению с жилым использованием квартиры. Другими словами, ваша квартира должна быть в основном жилой. Ваш бизнес не может занимать более двадцати пяти процентов площади квартиры и не более 500 квадратных футов. Итак, если вы управляете компанией, которая производит биоразлагаемые зубные щетки из вашей квартиры, убедитесь, что вы занимаетесь бизнесом только в одной четверти квартиры (что будет меньше 500 квадратных футов, если только вы не живете в квартире площадью 2000 и более квадратных футов).

    Нельзя продавать вещи, которые не производятся в квартире. Ничего о вашем бизнесе не будет видно снаружи квартиры; Вы не можете поставить знак снаружи. Ваш бизнес не может создавать мешающий шум, вибрацию или неприятные запахи.

    Если бизнес разрешен, вы можете пригласить одного работника каждый день на бизнес, который вы ведете в своей квартире. Так что не волнуйтесь, у вас может быть один оплачиваемый сотрудник для вашего бизнеса, который устанавливает торговые автоматы в аэропортах, снабженные работами местных художников этого города (этот бизнес звучит потрясающе, кто-нибудь, пожалуйста, начните его в Бушвике).

    Я всегда находил этот раздел ZR довольно случайным, но некоторые домашние занятия специально разрешены, а некоторые домашние занятия прямо запрещены. В ZR § 12-10:

    «(c) Домашние занятия включают, но не ограничиваются:

    • студии изящных искусств
    • профессиональные офисы
    • обучение не более четырех учеников одновременно, или, в случае музыкального обучения, не более одного ученика одновременно

    (d) Однако домашние занятия не включают:

    • рекламные агентства или агентства по связям с общественностью
    • парикмахерские
    • салоны красоты
    • коммерческие конюшни или питомники
    • кабинеты депиляции, электролиза или аналогичные кабинеты
    • кабинеты или мастерские декораторов интерьеров
    • офтальмологическая аптека
    • аптека
    • конторы недвижимости или страхования
    • конторы биржевых маклеров
    • ветеринария»

    Итак, вы можете дать трем ученикам вязание уроки, но только один ученик уроки игры на укулеле, и не слишком громко! Что становится трудным, так это выяснить, что такое «студия изящных искусств» или «профессиональный офис» для целей закона.

    B. Случаи толкования исключения из Резолюции о зонировании для домашних занятий очень специфичны.

    Случаи толкования исключения из Резолюции о зонировании для домашних занятий очень специфичны.

    В деле Мейсон против Департамента зданий города Нью-Йорка , 307 AD2d 94 (1-й департамент 2003 г.) суд оставил в силе вывод Департамента строительства города Нью-Йорка о том, что арендатор арендует квартиру для использования в коммерческих целях. студия звукозаписи была недопустимым домашним занятием.Суд в Мейсон отметил, что законодательная направленность исключения передает цель защиты художественного и профессионального использования, но не общего коммерческого использования. Мейсон по телефону 102.

    В деле Департамент зданий против владельцев и жильцов дома 86 Prospect Park Southwest , OATH Index N. 1900/06 (19 января 2007 г.), aff’d, Comm’r Dec (14 марта 2007 г.), дело Совета по стандартам и апелляциям, владелица помещения занималась бизнесом:

    «в передней части своего дома, выполняя работу в качестве консультанта по развитию организации.Рассматриваемое здание было трехэтажным, а главный офис располагался в комнате у главного входа в дом. В кабинете было три стола, один из которых занимал сотрудник. [Жительница показала, что она использовала] офис для исследования, проектирования и разработки материалов для своей компании, но не видела там клиентов. [Вопрос заключался в том, нарушало ли ее использование помещений Постановление о зонировании или это] разрешенное дополнительное использование дома. [Городские власти утверждали, что арендатор] не занималась разрешенным домашним занятием, поскольку ее офис занимает больше площади, чем разрешено Постановлением о зонировании, а также потому, что «консультант по организационному развитию» не является разрешенной профессией в соответствии с Постановлением о зонировании.

    В конечном счете, после решения на семнадцати страницах, Совет по стандартам и апелляциям в 86 Prospect Park Southwest установил, что использование разрешено.

    C. Заменяет ли Постановление о зонировании договор аренды между сторонами?

    До сих пор мы обсуждали, как большинство договоров аренды жилья запрещают вам заниматься бизнесом в своей квартире. Мы также обсудили тот факт, что есть много разрешенных домашних занятий, согласно ЗР. Таким образом, возникает вопрос – заменяет ли пособие ЗР на занятие жилищем в квартире договор между сторонами, т.е.е. типичное положение об аренде, в котором говорится, что вы должны использовать свою квартиру «только для проживания»?

    ZR прямо не заявляет, что он отменяет договор аренды между сторонами или что любой запрет на «занятие дома» будет недействителен против государственной политики. Фактически, согласно делу Park West Village v. Lewis , 62 N.Y.2d 431 (1984), высший суд штата Нью-Йорк постановил, что ограничительное соглашение, ограничивающее использование арендатором и проживание в квартире исключительно для проживания, подлежит исполнению в случае нарушения такого пункта приводит к нарушению существенного обязательства арендатора.В Park West Village арендатор был стабилизирован по арендной плате и всю свою психотерапевтическую практику проводил из квартиры, принимая в квартире от 15 до 22 пациентов в неделю. Суд по адресу Park West Village оставил в силе расторжение договора аренды. Но здесь нужно копнуть немного глубже.

    Даже если аренда в Park West Village не была стабилизированной арендной платой (и, следовательно, подвергалась тщательной проверке) и даже если аренда не содержала запрета, ограничивающего использование арендатором только жилых целей, арендатор в Park West все равно нарушил бы ZR, потому что использование ею квартиры для проведения напряженной, постоянной психотерапевтической практики определенно не было вспомогательным.Если домашнее занятие жильца остается в пределах ЗР, то, кроме всего прочего, домашнее занятие является подсобным (второстепенным), занимает менее двадцати пяти процентов площади квартиры и не причиняет неудобства другим лицам. обитатель здания. Если это так, то занятие дома не трансформирует занятие арендатора ни во что иное, кроме проживания.

    Другими словами, занятие домашним хозяйством в вашей квартире означает использование вашей квартиры только для проживания.См. Besser v. Beckett , 253 A.D.2d 648 (1st Dept 1998) («Мы отвергаем довод ответчика о том, что пункт в договоре аренды истца, ограничивающий его использование квартиры «только для проживания», обязательно требует судебного запрета, запрещающего любое коммерческое использование квартиру для уроков вокала… обучение музыке не более чем одного ученика одновременно считается разрешенным «домашним занятием» в соответствии с Постановлением о зонировании г. Нью-Йорка»).

    область, в которой закон специально отменяет ограничения на аренду и разрешает вести этот конкретный вид бизнеса в квартире, если арендатор получил на это соответствующую лицензию.См. Marick Real Estate, LLC против Ramirez , 11 Misc.3d 42 (AT 2nd, 2005) (Использование арендаторами квартиры в качестве семейного дневного ухода не нарушало условия аренды, запрещающие использование в нежилых целях.) и Carroll Street Properties. v. Puente , 4 Misc.3d 896 (AT 2nd 2004) (Использование арендатором квартиры на втором этаже в неогнестойком здании в качестве семейного дневного ухода не было недопустимым в соответствии с положением о социальных услугах, регулирующим дневной уход за детьми; арендатор был зарегистрирован семейным дневным уходом поставщик, и арендатор не нарушили какие-либо правила пожарной безопасности или привели к тому, что какое-либо нарушение было установлено против здания.)

    Эта и без того длинная статья выходит за рамки полного рассмотрения программ «семейного дневного ухода», установленных в § 390 Закона о социальных услугах. квартиру, убедитесь, что вы смотрите в Интернете и находите ресурсы, объясняющие, как получить лицензию на управление семейным детским садом в вашей квартире.

    Прецедентное право также признало, что запрет арендатору создавать произведения искусства в своей квартире часто противоречит государственной политике.Дело, которое демонстрирует эту концепцию, а также содержит несколько очень красивых формулировок, — это Haberman v. Gotbaum , 182 Misc.2d 267 (NYC Civ. Ct. NY Cty. 1999), где арендодатель пытался выселить жильё, но ему не удалось арендатор для создания картин в своей квартире для комиссий. Судья Линг-Коэн написал:

    «[Общественная] политика требует, чтобы художники, создающие произведения искусства в своих домах, не использовали помещения в коммерческих целях, чтобы гарантировать крайнюю санкцию выселения… Многие художники на протяжении всей истории использовали свои дома. как художественные студии, включая Шагала, Пикассо, Джакометти, Дюшана и Джорджию О’Киф.От Бетховена, сочиняющего симфонии в своей арендованной комнате, до Энди Уорхола, создающего легендарный поп-арт в своем нью-йоркском доме/фабрике/студии, это традиция во всем мире. Фактически, Ван Гог даже сделал свою спальню предметом одной из своих самых известных картин. В биографии нью-йоркской художницы Джоан Митчелл утверждается, что она арендовала небольшой дом между Бликером и Седьмой авеню, где жила и рисовала; позже она переехала в квартиру на Девятой улице в Виллидж, где использовала гостиную как студию.Если бы каждого нью-йоркского художника, работавшего вне дома, могли выселить, то следующий Роберт Раушенберг или Энди Уорхол (все нью-йоркские художники, работавшие не дома) никогда не получили бы возможности развиваться и стать успех.»

    Вы можете себе представить слова судьи в деле Haberman v. Gotbaum , применимые к современным начинающим компаниям, которые люди запускают из своих квартир. Если бы Facebook был запущен в комнате общежития, а Amazon — в гараже, какой следующий бизнес, который изменит правила игры, вы могли бы изобрести в своей квартире, если ваш арендодатель оставит вас в покое, чтобы развиваться?

    Когда арендодатель предъявляет иск арендатору за ведение бизнеса в его квартире, арендодатель часто предъявляет иск арендатору не только за нарушение существенных обязательств по аренде, но и за неудобства.

    В деле 121 Irving MGM LLC против Переса , 56 Misc.3d 694 (NYC Civ. Ct. Kings Cty. 2017) подтверждено 63 Misc3d 157(A) (AT 2nd 2019), апелляционный суд удовлетворил иск арендатора право готовить еду в своей квартире для продажи в другом месте. В деле 121 Irving v. Perez были доказательства того, что жилец использовал кухню своей арендованной квартиры для приготовления от 12 до 15 блюд в день, шесть дней в неделю, для продажи вне квартиры. “ Доказательств жалоб [соседей] жильцов не обнаружено.Нет никаких признаков таких вещей, как увеличение посещаемости помещений или заражение грызунами или тараканами, пожары, наводнения или любые другие негативные последствия, возникшие в результате приготовления пищи респондентом, которое продолжалось в течение последних 16 лет». Муниципальных правонарушений в отношении помещения не было. Суд первой инстанции установил, что арендатор не занимался крупным бизнесом, а вместо этого она была примером предприимчивой матери-иммигрантки, помогающей содержать свою семью, готовя домашнюю еду для рабочих на стройках.

    Полное рассмотрение неприятных случаев выходит за рамки этой статьи, но достаточно сказать, что бизнес, которым вы управляете из своей квартиры, не должен никого беспокоить.

    Кроме того, существует еще один возможный путь, по которому деятельность, проводимая в вашей квартире, может быть признана законной. То есть, если вы занимаетесь бизнесом в течение очень долгого времени, а арендодатель, который в противном случае имел бы юридические возражения против использования, слишком долго ждет и тем самым отказывается от своего права на возражение.

    В недавнем деле в Жилищном суде суд установил, что арендодатель отказался от своего права возражать против школы карате, в которой одновременно обучались более четырех учеников, где арендатор доказал, что он руководил школой карате более 40 лет назад. к началу рассмотрения дела. Sam and Joseph Sasson LLC против Guy , 2018 WL 6718878 (NYCity Civ.Ct.), 2018 NY Slip Op. 33231(У). Поэтажные планы, датированные 1992 годом, относятся к школе карате. Владелец показал, что он знал о школе карате, возможно, еще в конце 1990-х годов.Суд постановил, что «состояние такой [длительной] продолжительности дает основание» тому, что арендодатель и/или предыдущий владелец согласились на использование.

    Защита от отказа, однако, не применяется, когда невыполнение обязательств является достаточно серьезным, чтобы повлиять на общественный порядок. Bel Air Leasing L.P. v. Kuperblum , 15 Misc 3d 986, 991 (Civ. Ct., Kings Co. 2007) (принятие арендной платы после того, как стало известно о незаконной торговле наркотиками в квартире, не создает отказа).

    Больше людей, чем когда-либо прежде, работают из дома.Просто убедитесь, что бизнес, которым вы управляете из своей квартиры, не ставит под угрозу вашу аренду.

    Права арендаторов: можно ли вести бизнес из своей квартиры? : Бушвик Дейли

    Мишель Итковиц

    Платформа обучения арендаторов

    Привет, я Мишель Итковиц, инструктор платформы обучения арендаторов и советник по правам арендаторов Bushwick Daily.Это первая статья из серии, которая развенчает некоторые распространенные мифы, связанные с арендой квартиры. Как арендатор Нью-Йорка, вы имеете много прав. И что бы ни говорилось в вашем договоре аренды, эти права нельзя отнять.

    Но как узнать, какие разделы вашего договора аренды являются обязательными, а какие просто… мифами? Эта серия расскажет о вашем вопросе лизинга по одному мифу за раз. Мы начнем с раздела вашего договора аренды, в котором говорится, что ваша квартира предназначена «только для проживания», и что это означает, если вы хотите вести бизнес в своей квартире.


    Что говорится в договоре аренды:

    Аренда, кажется, предполагает, что ведение бизнеса не разрешено. Общие положения об аренде говорят что-то вроде: «…Вы должны использовать Квартиру только для проживания». В некоторых договорах аренды говорится: «Использование домашнего офиса разрешено… при условии, что в квартиру не приходят сотрудники или клиенты».

    Но неужели вам запрещено вести свой бизнес в своей квартире? А если вы ведете свой бизнес из своей квартиры: разве к вам никогда не придет сотрудник, чтобы помочь вам, или увидеть клиента или клиента? В Бушвике полно творцов, а офисные помещения стоят дорого.Что делать, если вы продаете небольшие партии чайного гриба или острого соуса, приготовленного в вашей гостиной? А что, если вы превратили свою гостиную в центр чтения карт Таро?


    Настоящая сделка:

    При определенных обстоятельствах эти положения об аренде не соответствуют действительности. Развеем эти мифы об аренде!

    Постановление о зонировании Нью-Йорка позволяет вам иметь то, что известно как «домашнее занятие». Хитрость заключается в том, чтобы выяснить, какие виды бизнеса и деятельности подпадают под определение допустимого домашнего занятия, а какие нет.

    Ваше коммерческое использование вашей квартиры должно оставаться второстепенным по сравнению с жилым использованием квартиры. Другими словами, ваша квартира должна быть в основном жилой. Ваш бизнес не может занимать более 25% площади квартиры и не более 500 квадратных футов. Итак, если вы управляете компанией, которая производит биоразлагаемые зубные щетки в своей квартире, убедитесь, что вы занимаетесь этим бизнесом только в одной четверти квартиры.

    Нельзя продавать вещи, которые не производятся в квартире.Ничего о вашем бизнесе не будет видно снаружи квартиры; Вы не можете поставить знак снаружи. Ваш бизнес не может создавать мешающий шум, вибрацию или неприятные запахи. Эти правила также применимы к тому, чтобы быть хорошим соседом.


    Вы не можете вести следующие виды бизнеса из своей квартиры:

    o   рекламные агентства или агентства по связям с общественностью

    о   парикмахерские

    о   салоны красоты

    o   коммерческие конюшни или питомники

    o кабинеты для депиляции, электроэпиляции или аналогичные кабинеты

    o   офисы или мастерские декораторов интерьера

    o   агентства недвижимости или страховые компании

    o офисы биржевых брокеров

    о   ветеринария

    Но эти виды бизнеса получают зеленый свет:

    o студии изобразительного искусства

    о   профессиональные офисы

    o   обучение не более четырех учеников одновременно или, в случае музыкального обучения, не более одного ученика одновременно


    Таким образом, вы можете дать трем ученикам уроки вязания, но только одному ученику уроки игры на укулеле, и не слишком громко! Что становится сложным, так это выяснить, что такое «студия изящных искусств» или «профессиональный офис» для целей закона? Например, суд постановил, что коммерческая студия звукозаписи не может использоваться в домашних условиях.

    Но, если бизнес разрешен, вы можете иметь одного работника, который каждый день посещает бизнес, которым вы управляете в своей квартире. Так что не волнуйтесь, у вас может быть один оплачиваемый сотрудник для вашего бизнеса, который устанавливает торговые автоматы в аэропортах, снабженные работами местных художников этого города (этот бизнес звучит потрясающе, кто-нибудь, пожалуйста, начните его).


    Хотите узнать больше?

    Платформа обучения жильцов предоставляет онлайн-курсы по запросу для арендаторов Нью-Йорка по конкретным юридическим темам, чтобы помочь арендаторам предотвращать и решать проблемы, связанные с их квартирами.Его первые три курса: «Как использовать Airbnb на законных основаниях в своей квартире в Нью-Йорке», «Законы о покраске вашей квартиры в Нью-Йорке» и «Как защитить вашу квартиру со стабилизированной арендной платой от иска, не связанного с основным местом жительства». В течение ограниченного времени все читатели Bushwick Daily получат бесплатный доступ к уроку «Раскрась свою квартиру» при покупке курса Airbnb.

    Предстоящие занятия научат вас Как получить животное для эмоциональной поддержки в здании без домашних животных и Лучшие стратегии досрочного расторжения договора аренды.

    Мишель Итковиц — юрист по вопросам арендаторов и основатель Платформы обучения арендаторов, которая проводит онлайн-курсы по запросу для арендаторов Нью-Йорка по конкретным юридическим темам, помогая арендаторам предотвращать и решать проблемы, связанные с их квартирами, без участия юриста.


    Изображение на обложке предоставлено Flickr.

    Подписывайтесь на Bushwick Daily в Facebook, Instagram и Twitter!

    5 вещей, которые следует учитывать при открытии бизнеса по аренде квартир

    В отличие от многих малых предприятий, бизнес по аренде квартир предлагает стабильный источник дохода с минимальными временными затратами.Несмотря на страшилки, которые мы часто слышим о проблемных арендаторах, этот вид бизнеса редко разоряется.

    Но по сравнению с другими деловыми предприятиями, возврат инвестиций (ROI) займет относительно больше времени, поскольку денежный поток невелик по сравнению с размером ваших инвестиций. Тем не менее, бизнес по аренде квартир остается любимым вложением для многих людей, особенно пенсионеров, из-за минимального риска.

    Вот несколько советов, если вы хотите преуспеть в сдаче в аренду недвижимости.

    1. Учитывайте местоположение.

    Ваша квартира находится недалеко от достопримечательностей и доступна ли она для общественного транспорта? Зонирован ли участок под строительство жилого массива? Какие места или объекты поблизости? Это лишь некоторые из вопросов, которые необходимо задать себе, прежде чем строить многоквартирный дом. Это поможет вам определить ваших потенциальных арендаторов. Например, вы ожидаете, что у вас будут студенты, если вы находитесь рядом с некоторыми университетами, или молодые специалисты, если ваш район находится недалеко от офисов.

    2. Знать действующие законы об аренде.

    Вы должны быть в курсе действующих законов об аренде, которые часто быстро меняются. Как арендодатель, вы должны знать, насколько вы можете увеличить арендную плату. Вы также должны быть проинформированы о процедурах высылки. Если вы сдаете в аренду квартиры в кондоминиуме, вам также необходимо соблюдать правила и нормы ассоциации. Кроме того, договор аренды должен быть составлен опытным юристом.

    3. Тщательно проверяйте арендаторов.

    Успех вашего бизнеса во многом зависит от вашей способности различать арендаторов.Откажитесь от тех, кто не имеет возможности вовремя платить по своим обязательствам. Откажитесь от тех, кто, вероятно, вызовет слишком много износа или суматохи в районе.

    4. Цените удобство и эстетику.

    Поскольку многие предприниматели занимаются арендой квартир, вы должны выделить свой бизнес, уделяя особое внимание эстетике и удобствам. Инвестируйте в мебель и покрасочные работы, так как это будет вашим преимуществом перед другим квартирным бизнесом. Попробуйте обеспечить высокоскоростной Wi-Fi, если это возможно.Кроме того, внешний вид, удобства и услуги вашей квартиры будут сильно влиять на стоимость, которую вы можете взимать с жильцов.

    5. Сообщайте заранее о расходах.

     

    Мы все ненавидим скрытые расходы. Как арендодатель, вы обязаны сообщать потенциальным арендаторам все, что они должны заплатить. Это включает в себя депозит и авансовые платежи, которые они должны внести перед въездом. Комиссия (SEC), если она будет принадлежать корпорации.

  • Получите допуск Барангая.
  • Получите разрешение на строительство, разрешение на занятие, а также разрешение на пожарную безопасность в муниципалитете или мэрии.
  • Зарегистрируйтесь в Налоговом управлении (BIR). В вашем свидетельстве о регистрации будет указан график ваших налоговых обязательств перед национальным правительством. Вы также можете получить свой идентификационный номер налогоплательщика (ИНН) и право распечатывать официальные квитанции в BIR.
  • Распечатайте официальные квитанции.
  • Спросите Дотти: Могу ли я арендовать квартиру под свой бизнес?


    Электронная почта Подпишитесь на нашу бесплатную еженедельную рассылку новостей


    В: У меня есть бизнес, и я хотел бы арендовать квартиру под свою корпорацию.Это возможно?

    О: Если устав вашей корпорации разрешает сдачу в аренду недвижимости (обычно это разрешено уставом), тогда возможна аренда под корпоративным именем. Но не все арендодатели готовы сделать это без гарантий того, кто будет проживать в квартире, и подтверждения того, что никакая коммерческая деятельность не будет вестись за пределами жилой единицы. Кроме того, многие арендодатели, вероятно, потребуют личных гарантий оплаты арендной платы.

    В: Мы пытаемся рефинансировать наш дом и считаем, что оценочная стоимость слишком низкая.Как я могу сказать?

    О: В то время как Интернет предоставляет много информации на кончиках ваших пальцев, трудно быть объективным в отношении стоимости вашего дома, потому что вы находитесь так близко к нему. Вы можете попросить местного агента по недвижимости, с которым вы работали в прошлом, посмотреть на «сопоставимые» продажи, использованные банковским оценщиком, чтобы убедиться, что они уместны. Поговорите с ними о домах, которые, по вашему мнению, наиболее похожи, и почему они продаются дороже или дешевле, чем, по вашему мнению, стоит ваш дом.Второе мнение   может быть полезным. Вы можете даже подумать о проведении собственной оценки, но помните, что банк не может полагаться на этот отчет. На сегодняшнем рынке банки редко не согласны с результатами своих оценщиков. Если вы уверены, что произошла ошибка, которую вы не можете исправить, вы можете обратиться в другой банк.

    В: Почему квартиры продаются дороже, чем кооперативы?

    О: Если квартира в кооперативе и квартира имеют одинаковые внутренние и внешние удобства, а единственная разница заключается в типе собственности, квартира будет продаваться дороже.В кооперативе правление имеет больший контроль над вашими правами как домовладельца, чем ассоциация кондоминиумов, и, следовательно, больше ограничений в кооперативе позволяет кондоминиумам обычно достигать более высоких цен. Например, на Манхэттене кооперативов в три раза больше, чем многоквартирных домов. Это не значит, что один тип лучше другого, просто другой.

    В: Недавно у меня был осмотр дома, который мы хотим купить. Они нашли ряд элементов, которые необходимо исправить, и это составит более 100 тысяч. Можем ли мы попросить продавцов внести свой вклад?

    A: Если общая стоимость ремонта, который необходимо сделать, является для вас решающим фактором, вам, вероятно, следует уменьшить свое предложение и/или оговорить, что продавец отремонтирует все жизненно важные системы, которые могут быть среди требуемых ремонтов, до закрытия.

    В: Мой дом выставлен на продажу уже 9 месяцев. У меня было несколько показов, но ни одного предложения. Это очень красивый дом, обновленный, чистый, но у нас высокие налоги. Вот почему? Мы хорошо оценили его, чтобы мы могли компенсировать налоги, но мы не знаем, что еще делать?

    О: Для вас важно проверить сопоставимые дома для продажи в вашем районе, чтобы узнать, были ли в последнее время продажи, чтобы вы могли соответствующим образом скорректировать запрашиваемую цену. Кроме того, вы можете предложить покупателю уплатить процент от налогов в течение первого или двух лет в рамках сделки.

    Зарегистрироваться бесплатно | Еженедельный информационный бюллетень WPJ

    Актуальные новости рынка недвижимости.


    Полезная информация о рынке.
    Право на ваш почтовый ящик каждую неделю.

    Витрина с объявлениями о недвижимости

    .

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован.